STS 211/2014, 24 de Abril de 2014
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 211/2014 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 24 Abril 2014 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veinticuatro de Abril de dos mil catorce.
La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, ha visto los recursos de casación interpuestos por las Procuradoras D.ª M.ª Teresa Vidal Farré, en nombre y representación de D.ª Carlota , y D.ª Anna Roca I Cardona, en nombre y representación de D. Mateo , representados ante esta Sala por las Procuradoras D.ª M.ª Lourdes Madrid Sanz y D.ª Ana Delia Villalonga Vicens, respectivamente, contra la Sentencia núm. 472/2012, de 21 de noviembre, dictada por la Sección decimonovena de la Audiencia Provincial de Barcelona, en el recurso de apelación núm. 815/2011 , dimanante de las actuaciones de juicio cambiario núm. 865/2009, seguidas ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Esplugues de LLobregat.
Ha sido parte recurrida la entidad BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A. representada ante esta Sala por el Procurador D. Miguel Ángel Montero Reiter.
1 .- La Procuradora D.ª Anna Roca Cardona, en nombre y representación de D. Mateo , presentó ante el Decanato de los Juzgados de Esplugues de Llobregat, con fecha 19 de octubre de 2010, escrito de oposición a la demanda de juicio cambiario presentada, con fecha 19 de noviembre de 2009, por la entidad BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A., y seguida ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de dicha localidad con el núm. 865/2009, cuyo suplico decía: " [...] dicte en su día Sentencia declarando haber lugar a la demanda de oposición, absolviendo a los demandados y, ordenando el levantamiento preventivo de los embargos practicados a costa de la entidad actora Banco Popular Español, S.A., con expresa imposición de costas procesales a la demandante ."
Asimismo, D.ª Mercé Parpal Roca, Procuradora de D.ª Carlota formuló oposición a la referida demanda y solicitó al Juzgado: "[...] dicte sentencia por la que estimando la presente oposición, se absuelva a mi representada de la reclamación efectuada, declarando no haber lugar al despacho de la ejecución efectuada, alzando y dejando sin efecto los embargos trabados, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante cambiaria."
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- Tras seguirse los trámites correspondientes, se dictó la Sentencia núm. 20/2011, de 1 de febrero , cuyo fallo disponía: "Desestimo la oposición presentada por Mateo y Carlota , a quienes condeno solidariamente al pago de 148.940,80 euros a favor del BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A., más intereses legales ordinarios desde el día 30 de noviembre de 2008 por 74.470,40 euros y el 30 de diciembre de 2008 por 74.470,40 euros hasta la fecha de hoy, a partir de la cual, en su caso y por demora procesal, computarán incrementados en dos puntos hasta su completo pago; sin costas."
Tramitación en segunda instancia
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- La representación procesal de D. Mateo interpuso recurso de apelación contra la Sentencia dictada en primera instancia y suplicó a la Audiencia Provincial: " [...] se sirva dictar otra Sentencia por la que se estime íntegramente el recurso de apelación planteado por esta representación, absolviendo a mi representado de la reclamación efectuada, declarando no haber lugar al despacho de la ejecución instada, alzando y dejando sin efecto los embargos trabados, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante cambiaria, Banco Popular Español, S.A., subsidiariamente y, para el hipotético caso de desestimación de nuestro recurso, se acuerde en cuanto a las costas lo preceptuado en el artículo 394.2 de la LEC .
Asimismo, D.ª Mercé Parpal Roca interpuso recurso de apelación contra la referida Sentencia y solicitó a la Audiencia Provincial: «[...] dicte en su día sentencia por la que con estimación del presente recurso se estime la oposición presentada por Carlota con expresa imposición de costas a la parte ejecutante."
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- El Procurador de BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A. se opuso al recurso de apelación interpuesto de adverso.
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- La resolución del recurso de apelación interpuesto correspondió a la Sección decimonovena de la Audiencia Provincial de Barcelona, que lo tramitó con el núm. de rollo 815/2011 y tras seguir los correspondientes trámites dictó la Sentencia núm. 472/2012, de 21 de noviembre , con el siguiente Fallo: "Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Carlota e Mateo contra la Sentencia dictada en fecha 1 de febrero de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Esplugues de LLobregat en sus autos de incidente de oposición a la ejecución número 865/2009, de los que el presente rollo dimana, con imposición de costas a los indicados apelantes" .
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- Contra la Sentencia dictada en apelación, la representante procesal de D.ª Carlota interpuso, al amparo del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , recurso de casación, que lo fundamentó en el siguiente motivo:
" ÚNICO.- Infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto de la litis. La resolución del recurso presenta interés casacional al resolver puntos y cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales."
La Procuradora de D. Mateo , también formalizó recurso de casación contra la referida Sentencia, con base en un único motivo cuyo enunciado es el siguiente motivo:
" ÚNICO.- Infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto de la litis. La resolución del recurso presenta interés casacional al resolver puntos y cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales."
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- La Audiencia Provincial remitió las actuaciones a esta Sala, con emplazamiento de las partes. Personadas éstas a través de los Procuradores mencionados en el encabezamiento de esta resolución, se dictó Auto de 1 de octubre de 2013, cuya parte dispositiva decía:
" La Sala acuerda:
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) Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Dña. Carlota , contra la Sentencia dictada, en fecha 21 de noviembre de 2012, por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 19ª), en el rollo de apelación nº 815/2011 dimanante de los autos de oposición a la acción cambiaria nº 865/2009, del Juzgado de Primera Instancia n.º de Esplugues de Llobregat.
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) Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Mateo , contra la citada Sentencia.
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) De conformidad y a los fines dispuestos en el art. 485 LEC 2000 , entréguese copia de los escritos de interposición de los recursos formalizados, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala, para que formalice su oposición por escrito en el plazo de veinte días, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría" .
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- El procurador de la entidad "BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A." se opuso a los recursos de casación interpuestos de adverso.
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- Se tuvo por formalizada la oposición y, al no haber solicitado todas las partes la celebración de vista, quedó el recurso pendiente de vista o votación y fallo.
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- Mediante Providencia de 3 de febrero de 2014, se nombró Ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el día 27 de marzo de 2014, en que tuvo lugar.
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El Excmo. Sr. Don Rafael Saraza Jimena no se conformó con el voto de la mayoría, declinó redactar la resolución, y el Excmo. Sr. Presidente encomendó esa redacción al Excmo. Sr. Don Sebastian Sastre Papiol.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Sebastian Sastre Papiol, Magistrado de Sala
Resumen de Antecedentes.
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Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados en la instancia.
"D. Mateo y Dª Carlota suscribieron el 21 de junio de 2007 con FADESA INMOBILIARIA, S.A. un contrato de compraventa sobre una vivienda y plaza de parking en construcción. Entregaron 3.000 euros más IVA, firmaron como aceptantes dos letras de cambio de importe 74.470.4 euros cada una con vencimientos el 30 de noviembre y el 30 de diciembre de 2008, subrogándose en el préstamo hipotecario obtenido por la vendedora. Se estableció que la entrega de los inmuebles se haría aproximadamente treinta y seis meses después de la fecha de obtención de la licencia de edificación y en el propio contrato se decía que tal licencia se había obtenido el 20/1/2006.
Las dos letras de cambio fueron entregadas para descuento al BANCO POPULAR y abonado su importe por esta entidad el 29 de agosto de 2007.
Llegadas las fechas de vencimiento, las letras no fueron atendidas por lo que el Banco inició el proceso cambiario. Anteriormente al vencimiento la empresa vendedora fue declarada en situación de concurso de acreedores por auto de 24/7/2008 y con posterioridad, en fecha 21/4/2009, los compradores le enviaron una comunicación procediendo a la resolución del contrato, alegando como motivos la no constancia de la existencia de licencia de obras vigente y la no construcción de las viviendas en su totalidad y la inactividad de las obras, de lo que se desprendía el incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo estipulado. Antes del texto había la indicación de "Garantía: no existe aval bancario", aunque no se hacía referencia a esta cuestión en la motivación de la resolución. No consta contestación alguna en la Administración concursal de FADESA por lo que no se sabe si aceptó o no la resolución, no constando tampoco el estado de la construcción, si está terminada o incluso si lo estaba prácticamente en el plazo marcado, que terminaba el 20/1/2009, a salvo quizá de algún trabajo de terminación, como sostiene el Banco, o si estaba y está paralizada, como sostienen los demandados. De cualquier forma, el conflicto que constituye el objeto del proceso se resolverá, como luego verá, con abstracción de la referida cuestión por lo que no cabe ahondar más en ella" (Fundamento de Derecho Primero de la Sentencia de la Audiencia Provincial).
La sentencia de primera instancia desestimó las excepciones planteadas por los demandados por considerar que el banco era ajeno a la promotora y que las obligaciones derivadas de la Ley 57/1968 y de la Ley 38/1999 incumbían a la promotora, no al banco; y por entender que para oponer frente al banco las excepciones causales derivadas del contrato concertado con la promotora era preciso que el tenedor, al adquirir la letra, hubiera procedido a sabiendas en perjuicio del deudor.
D. Mateo y Dª Carlota recurrieron la sentencia en apelación. La sentencia de apelación desestimó el recurso por considerar, en lo fundamental, que las previsiones de la Ley 57/1968 no alteran el régimen de la letra de cambio y no constituyen por sí mismas causa de oposición en este ámbito, aunque pudieran plantearse en la vía declarativa correspondiente. Considera la audiencia que no se puede alegar frente al banco que las cantidades no se vayan a ingresar en una cuenta especial cuando no es el banco el obligado a realizar este ingreso ni a asegurar su devolución. Y que la "exceptio doli" requiere la connivencia entre el acreedor cambiario y aquél a quien se transmite el titulo. Para finalizar su argumentación la audiencia considera que la aceptación de las tesis de los demandados supondría imponer unas trabas incompatibles con la agilidad y seguridad del tráfico comercial y crediticio.
Recurso de casación
Formulación del único motivo del recurso .
El único motivo del recurso de casación no se encabeza con un epígrafe en el que se exprese el precepto legal infringido. Pero en el desarrollo del mismo se concreta la infracción legal cometida en la vulneración del art. 1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio que regula las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación .
La vulneración se habría producido porque aunque el tenedor de las letras, BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A. (en adelante BANCO POPULAR o el banco) no había intervenido en el contrato causal, sí le es oponible la excepción de incumplimiento contractual por la falta de entrega de la vivienda, porque el importe de las letras tiene un destino obligatorio impuesto por la Ley 57/1968, que obliga a percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de un banco o caja de ahorros en las que habrán de depositarse en una cuenta especial. Por ello, incumbe al banco tenedor de la letra exigir bajo su responsabilidad la garantía de apertura de esa cuenta. Al no haberla cumplido, no está legitimado y carece de acción para reclamar el importe de las letras de cambio. Por último, alegan que el descuento de las letras ha de considerarse nulo de pleno derecho al infringir la obligación impuesta por las normas imperativas que rigen la compra de vivienda en construcción.
Desestimación del motivo.
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Los recurrentes consideran vulnerados por la sentencia recurrida tanto el art. 1 de la Ley 57/1968 como la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación al permitir que el banco tomador de la letra quede inmune frente a la excepción causal consistente en el incumplimiento del contrato de compraventa por falta de entrega de la vivienda.
Sin embargo, la propia previsión de la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación , al prever que las cantidades anticipadas puedan abonarse no solo en efectivo sino también mediante el libramiento de efectos cambiarios, está admitiendo la posibilidad de que exista un tenedor cambiario frente a quien el aceptante, comprador de la vivienda sobre plano, no podrá oponer las excepciones causales que tenga contra el vendedor, librador de las letras, puesto que se trata de un título autónomo y abstracto frente al banco descontante, conforme al régimen de oponibilidad de las excepciones cambiarias previstas en los arts. 67 y 20 de la LCCh .
El carácter abstracto, y autónomo que la Ley Cambiaria y del Cheque confiere a las obligaciones cambiarias que se incorporan en la letra de cambio, y las excepciones oponibles por el deudor cambiario frente al tenedor de la misma, ha sido doctrina uniforme y consolidada de esta Sala, en SSTS núm. 1119/2003, de 20 de noviembre , núm. 366/2006, de 17 de abril , núm. 1201/2006, de 1 de diciembre de 2006 , 130/2010, de 23 de marzo de 2010 , entre otras.
Por tanto, no puede afirmarse que la emisión de efectos cambiarios para el pago de cantidades anticipadas en la compraventa de viviendas en construcción que entren en el ámbito de la Ley 57/1968, de la que resulte la condición de tenedor cambiario un tercero ajeno al contrato de compraventa (en este caso el banco descontante) y la imposibilidad de oponer frente a este el incumplimiento del librador, vendedor de la vivienda, sean contrarios a las normas que los recurrentes consideran infringidas en sus recursos.
Lo que ocurre es que la entrega por el librador de las cambiales al banco descontante, convierte, a éste, como se ha dicho, en su legítimo tomador, en tercero cambiario, al que nuestro ordenamiento, como el de todos los ordenamientos europeos limitan el régimen de las excepciones oponibles al pago de la letra por los obligados cambiarios.
No puede invocarse la "exeptio doli" porque al Banco, al descontar las letras, no podía conocer que el contrato sería incumplido en el futuro, ni que la promotora incumpliría la prestación que sirvió de causa a la aceptación de las letras si no se ha probado ni lo uno ni lo otro. Baste examinar la cronología de los hechos acreditados en la instancia (libramiento/aceptación de las letras, descuento, concurso de acreedores del librador, resolución del contrato y ejecución cambiaria) para, sin mayores esfuerzos, colegir que el Banco descontante es total y absolutamente ajeno a la relación causal que dio origen a las letras aceptadas. Es, en suma, un tercero cambiario. Como ha señalado la STS núm. 1201/2006, de 1 de diciembre : "Frente al ejercicio de la acción cambiaria - sigue diciendo la Sentencia de 17 de abril de 2006 - sólo serán admisibles las excepciones enunciadas en el artículo 67 LCCh , como señala el mismo precepto en el párrafo III. Hay, así, un régimen único de excepciones, oponibles en el juicio ejecutivo y en el ordinario, que se enuncia genéricamente. Deben distinguirse las excepciones que traen causa del propio título (de sus propios vicios, vicisitudes o de las obligaciones asumidas por los firmantes), que son las cambiarias, de las extracambiarias, las cuales están fundadas en las relaciones personales que puedan mediar entre el deudor demandado y el tenedor demandante, o entre aquél y el librado o los tenedores anteriores. Estas excepciones son las que aparecen reguladas en el artículo 67.1 y en el artículo 20 LCCh .
» Las excepciones cambiarias sólo pueden ser opuestas frente a determinados tenedores, en función de su respectiva naturaleza, y las extracambiarias, en principio, solamente pueden ser opuestas al demandante que haya sido parte en la relación personal sobre la que se funde la excepción de que se trate. No obstante, queda abierta la puerta a este tipo de excepciones por parte del deudor demandado frente al tenedor demandante cuando éste haya procedido en la adquisición de la letra a sabiendas del perjuicio del deudor (artículos 20 y 67 LCCh ).
» [...] al tercero que no ha sido parte en el contrato causal sólo pueden afectarle las excepciones nacidas de éste si hubiere intervenido de alguna forma en el contrato subyacente, aunque sea de modo encubierto o en connivencia con las partes o confabulado con el librador o como testaferro; pero, de no darse los supuestos a que se ha hecho alusión, la letra funciona como título causal en las relaciones entre librador y tomador, entre endosante y endosatario y entre librador y librado, y como título abstracto en las demás".
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La obligación que impone la ley 57/1968 y la Ley de Ordenación de la Edificación de que las cantidades entregadas por el comprador a cuenta del precio de una vivienda en construcción sean depositadas en una cuenta especial, para que se destine únicamente a la construcción de la vivienda, no impide que si para estos pagos el comprador ha entregado letras de cambio, cuyo vencimiento esta diferido en el tiempo, puedan descontarse para obtener liquidez. De otra forma, no tendría sentido que las cantidades anticipadas por los adquirentes en efectivo puedan ser dispuestas para las atenciones derivadas de la construcción, tal como reza el precepto reproducido ( art. primero, Condición Primera de la Ley 57/1968 ), y la entrega de las cambiales aceptadas por los adquirentes no pudieran ser descontadas.
La financiación de la entidad promotora mediante el descuento de los efectos cambiarios aceptados por los compradores para el pago de las cantidades anticipadas es una actividad necesaria para la construcción de la vivienda, puesto que las empresas promotoras necesitan esa financiación para afrontarla, y el descuento de efectos cambiarios es uno de los medios típicos de financiación empresarial. En consecuencia, permitir al tenedor legitimo del efecto cambiario ejercitar las correspondientes acciones contra el comprador de la vivienda, en tanto que obligado cambiario, no supone infracción del art. 1 de la Ley 57/1968 ni de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación .
Será el dinero obtenido con el descuento el que tendrá que aplicarse a aquella cuenta especial, y el incumplimiento de esta obligación no afectará al banco descontante quien, si le han sido entregadas las letras para su descuento, tendrá derecho para dirigirse contra los obligados cambiarios al vencimiento de cada una de las letras, sin que pueda oponérseles las excepciones derivadas del incumplimiento de aquellas obligaciones del vendedor que le descontó las letras, según se ha analizado precedentemente.
Entre otras razones porque el Banco descontante puede no ser el depositario de las cuentas especiales ni concedente de las garantías a que se refiere la normativa invocada. Ni el banco tiene obligación de saber que estas concretas letras que le son entregadas para su descuento proceden de la venta de viviendas, pues, por lo general, el análisis del riesgo que realiza para aprobar la operación de descuento es del cliente, el descontatario, en este caso MARTINSA FADESA, dedicada al negocio inmobiliario, pero no sólo de promociones, sino entre otras, de adquisición de terrenos para la calificación y posterior venta a terceros, por lo que las letras descontadas bien pudieran proceder del precio aplazado de la enajenación de aquellos bienes, o de la ejecución de cualquier otra operación relacionada con el sector inmobiliario. Lo cierto e incontrovertido en la instancia es que el Banco ejecutante no intervino ni participó en modo alguno en la relación jurídica subyacente que dio lugar a la creación y aceptación de las letras descontadas, y por tanto, al no haber sido interviniente en el contrato causal, ni de forma encubierta ni en connivencia con las partes, es un tercero cambiario, al que no cabe oponer las excepciones extracambiarias que contempla el art. 67.1 LC CH de acuerdo con consolidada doctrina de esta Sala, entre otras, SSTS de 20 de noviembre de 2003 y 1 de diciembre de 2006 , y las citadas en el apartado 1 de este fundamento.
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Si el banco descontante tuviera que conocer bajo riesgo de declarar nulo el descuento, el origen de las letras, y abstenerse de descontarlas, si no se cumplen obligaciones que derivan de normas que afectan a librador y a librado, paralizaría el tráfico, lo que resulta inaceptable, pues, además de las razones objetivas anteriormente expuestas, supondría introducir en una operación tan arraigada como el descuento bancario, una excepción que tendría su fundamento en un relación subyacente entre librador y librado, que la normativa sectorial (Ley 57/1968 y Ley 38/1999) no exige, y sería contraria al régimen de oponibilidad al pago de la letra que establecen los arts. 20 y 67 LCCh , a la doctrina uniforme de esta Sala y, en general, una vulneración grave a los principios de abstracción y autonomía de las obligaciones cambiarias que presiden nuestro sistema cambiario, además de otros como son "la del fortalecimiento de la posición jurídica del acreedor y la pretensión de ser más rigurosa con el deudor" ( STS núm. 1119/2003, de 20 de noviembre )..
El motivo se desestima.
Costas
Desestimados los recursos de casación, procede imponer a las partes recurrentes las costas de sus recursos ( art. 398.1 LEC ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Desestimamos los recursos de casación interpuestos por D. Mateo y Dª. Carlota contra la Sentencia núm.472/2012, de 21 de noviembre, dictada por la Sección decimonovena de la Audiencia Provincial de Barcelona, en el recurso de apelación núm. 815/2011 , con imposición de las costas a las recurrentes.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.- Ignacio Sancho Gargallo.- Rafael Saraza Jimena.- Sebastian Sastre Papiol.- FIRMADO Y RUBRICADO. T R I B U N A L S U P R E M O Sala de lo Civil________________________________________________ PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Sebastian Sastre Papiol, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
VOTO PARTICULAR
FECHA:24/04/2014
VOTO PARTICULAR QUE FORMULA EL MAGISTRADO EXCMO. SR. D. Rafael Saraza Jimena, AL QUE SE ADHIERE EL EXCMO. SR. D. Ignacio Sancho Gargallo
Discrepo respetuosamente de la opinión mayoritaria de la Sala expresada en la sentencia, lo que me ha llevado a declinar redactar la resolución, de la que había sido nombrado ponente. Expongo a continuación las razones de mi discrepancia.
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- El recurso plantea la incompatibilidad de las exigencias de la Ley 57/1968 con la abstracción propia del régimen de los efectos cambiarios librados para el pago de cantidades anticipadas en la compraventa de viviendas en construcción, cuando el tenedor del efecto es ajeno a la relación causal.
Los recurrentes consideran que la circulación cambiaria es incompatible con las exigencias derivadas del art. 1 de la Ley 57/1968 y la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación .
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- El libramiento y entrega de las letras de cambio objeto de este proceso están afectados por la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y por la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE) porque fueron aceptadas por quienes compraban una vivienda que había de ser construida, como parte del precio que anticipaba.
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- El art. 1 de la Ley 57/1968 impone al promotor que pretenda « obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma », cumplir dos condiciones:
Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
Segunda.-Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior ».
La disposición adicional primera de la LOE prevé que « la garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley ».
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- Estas previsiones legales no impiden que si el comprador sobre plano ha entregado letras de cambio para pago de las cantidades anticipadas, estas letras puedan descontarse. Pero si el descuento se hace con endoso, o consignando como tomador al descontatario, se impide que frente al tenedor que reúna la condición de tercero cambiario, el comprador aceptante de las letras pueda oponer las excepciones derivadas del incumplimiento del contrato de obra, y las garantías previstas en la Ley 57/1968 y la LOE pueden devenir ineficaces.
Aunque la terminología empleada pueda resultar equívoca, por el específico significado que en la Ley Cambiaria tiene la expresión "domiciliación de pago", cuando la disposición adicional primera de la LOE precisa que « la garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley », está previendo que el pago de la letra de cambio deba hacerse en la cuenta especial que, conforme al art. 1 de la Ley 57/1968 , el promotor debe abrir para el cobro de las cantidades a cuenta, cuya restitución en caso de no entregarse la vivienda en el plazo pactado se garantiza por el aval o el seguro.
Si el promotor no entrega la vivienda comprada sobre plano, pero las letras de cambio han sido transmitidas mediante un descuento cambiario, la circulación cambiaria de las letras impide que el comprador pueda reclamar la devolución de las letras aceptadas, pues no están a disposición del vendedor. Llegado el vencimiento, el tenedor de las letras podría reclamar su pago, siendo inmune a la excepción basada en el incumplimiento del contrato causal, mientras no se demuestre que, al adquirir la letra, había procedido a sabiendas en perjuicio del deudor.
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- La tesis de la sentencia deja en la práctica sin efecto la protección al comprador prevista en la normativa especial para la adquisición de viviendas en construcción. En atención al especial carácter tuitivo de la norma, para no dejar sin amparo a los compradores que aceptan letras para pago adelantado de las viviendas en construcción, debemos interpretar la disposición adicional primera de la LOE en el sentido de que el pago de los efectos cambiarios entregados por el comprador para pago de los anticipos del precio de la vivienda en construcción, deben necesariamente satisfacerse en la "cuenta especial", sobre la que se constituyen las medidas de garantía para su devolución.
Lo anterior determina que estos títulos cambiarios no puedan circular de modo que pueda surgir un tercero cambiario, o, cuando menos, que frente al tenedor o endosatario, el deudor cambiario pueda oponer las excepciones basadas en el incumplimiento del contrato de compraventa de vivienda sobre plano.
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- Por ello considero que el recurso de casación debió ser estimado.- Rafael Saraza Jimena.- Ignacio Sancho Gargallo .- FIRMADO Y RUBRICADO.
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