SAP Valencia 331/2012, 29 de Mayo de 2012
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 29 Mayo 2012 |
| Número de resolución | 331/2012 |
Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 35/2012 SENTENCIA 29 de mayo de 2012
PODER JUDICIAL
Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 35/2012
SENTENCIA nº 331
Presidente
Don Vicente Ortega Llorca
Magistradas
Doña María Mestre Ramos
Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez
Magistrado
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia, a 29 de mayo de 2012.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y las señoras del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 19 de septiembre de 2011, recaída en el juicio ordinario nº 1468/2010, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Torrent (Valencia), sobre resolución de contrato de compraventa de vivienda.
Han sido partes en el recurso, como apelante la demandada PROMOVAZAN, S.L., representada por la procuradora doña Mª José Vázquez Navarro y defendida por el abogado don Vicente Lerma Beso, y como apelada la demandante doña Adela, representada por la procuradora doña Cristina Coscollá Toledo y defendido por abogado don Salvador Hernández Badía.
Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.
La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:
Que estimando la demanda interpuesta por Dª Adela, representadas por el
Procurador Sra. Coscollá Toledo y defendido por el Letrado Sr. Hernández Badía, contra PROMOVAZAN, S.L., representada por el Procurador Sra. Vazquez Navarro y defendida por el
Letrado Sr. Lerma Beso y desestimando la reconvención formulada por PROMOVAZAN, S.L.
frente a Dª Adela, debo:
a) DECLARAR y DECLARO la resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes con fecha de 18 de enero de 2006 relativo a la vivienda en NUM000 planta, tipo NUM001, puerta NUM002, plaza de garaje nº NUM003 y trastero, ubicadas en la promoción sita en la CALLE000 NUM003, nº NUM004
. Siendo procedente la resolución instada por la actora en el acto de conciliación celebrado en fecha 24 de julio de 2009
b) CONDENAR y CONDENO a la demandada, PROMOVAZAN, S.L. a restituir a la actora, Dª Adela la suma de TREINTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTE EUROS CON OCHENTA Y OCHOS CÉNTIMOS DE EURO (39.620'88) Dicha cantidad devengará el interés legal desde el 24 de julio de 2009
Todo ello, sin efectuar especial condena en costas.
La defensa de la demandada interpuso recurso de apelación, alegando en síntesis:
Obligaciones del contrato de 18 de enero de 2.006.
Las partes suscriben contrato de compraventa en virtud del cual, Promovazan se obliga a vender a Doña Adela, quien a su vez se obliga a comprar, la vivienda en planta NUM000 puerta NUM002 y el garaje n° NUM003 del edificio en Valencia, CALLE000 NUM003 n° NUM004, por el precio de 222.873'31 #, más IVA.
Las obligaciones principales del contrato son:
La vendedora se obliga a construir, finalizar la construcción y entregar la vivienda antes del 30 de septiembre de 2.008 ( art. 1.461 CC ).
La compradora se obliga a pagar el precio de venta convenido ( art. 1.500 CC ).
La vendedora, Promvozán S.L., ha cumplido el contrato:
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La obra finalizó el 26 de mayo de 2008 (Certificado de Final de Dirección de Obra, visado por los Colegios de Aparejadores y de Arquitectos de Valencia, documento 1 de la reconvención).
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La Licencia de intervención de la edificación se concedió el 19 de septiembre de 2008 (documento 2 de la reconvención).
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La Cédula de habitabilidad de primera ocupación de la vivienda se expidió el 17 de septiembre de 2008 (documento 3 de la reconvención).
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Se comunicó a la compradora la finalización de la obra y la posibilidad de otorgamiento de escritura mediante carta de 16 de octubre de 2.008 (documento 3 de la demanda principal).
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Formalmente se puso la vivienda y garaje a disposición de la compradora, y se requirió de otorgamiento de escritura pública, fijando para ello el 25 de noviembre de 2.008, mediante carta de 7 de noviembre de 2.008 (documento 4 de la demanda principal).
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El último requerimiento a la compradora se realizó mediante carta de 27 de mayo de 2.010 (documento 18 de la demanda principal).
La compradora no ha cumplido el contrato, no ha recepcionado la vivienda y garaje, no ha otorgado la escritura pública de venta, no ha pagado el precio convenido en los plazos convenidos.
La compradora debió haber satisfecho 19.617'79 #, más IVA, a la entrega de llaves de la vivienda, cuya cantidad no estaba incluida en la financiación. La vivienda se puso a su disposición mediante carta de 16 de octubre de 2.008, y formalmente fue requerida para la entrega de vivienda y garaje mediante carta de 7 de noviembre de 2008, fijando día y hora para el 25 de noviembre. Por lo tanto, ese día 25 de noviembre de 2008 debió satisfacer 19.617'79 #, más IVA, y no hizo pago alguno, a pesar de que tenía efectivo para ello, según se alega en su demanda (documentos 5 y 6 ).
Incumple también el contrato al dejar de pagar 166.226'66 # (más IVA), que se corresponde con el préstamo que grava la vivienda (forma de pago del pliego de condiciones particulares y estipulación tercera párrafo segundo del contrato).
Improcedencia de la acción resolutoria ex art 1124 CC .
Doña Adela insta la resolución del contrato mediante acto de conciliación de 24 de julio de 2.009, ejercitando la acción del art, 1.124 CC (documento 13 de la demanda).
Es jurisprudencia, que para la viabilidad de esa acción se requiere:
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Le existencia de un vínculo contractual.
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La reciprocidad de las prestaciones.
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Que el demandado haya incumplido de forma grave, que frustre el fin del contrato
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Que el incumplimiento resulte de modo indubitado, frente a los requerimientos del acreedor.
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Que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían.
SAP Valencia de 16 de septiembre de 2009, sección 7, recurso 521/2009 . STS Sala de lo Civil, Sección 1, núm. 770/2009 de 19 noviembre .
Interpretación de la estipulación contractual sobre financiación y pago del precio.
La sentencia recurrida se apoya en el conocimiento y aceptación de las partes contratantes de la necesidad de financiación de la compradora, cuya manifestación convierte en una suerte de condición suspensiva del contrato, que no existe en su estipulación segunda, que es una declaración de la parte compradora, que motiva y justifica otras obligaciones del contrato como son la asunción de los intereses y gastos derivados del préstamo, y contiene pactos expresos para el supuesto de denegación de la subrogación o no concesión de financiación a la compradora.
Aplicación indebida de la doctrina jurisprudencial sobre imposibilidad de cumplimiento. STS 30 de abril de 2002 .
La compradora era consciente de la obligación que asumía mediante la compra de la vivienda, pagar el precio, como obligación principal del contrato, y debía tener previsto los medios para poder cumplir su obligación.
En todo caso, sería improcedente la resolución por estar incursa la compradora en morosidad en el cumplimiento de su obligación, cuanto menos de la obligación de pago de la cantidad de 19.617'79 #, más IVA, que debió satisfacer el 25 de noviembre de 2008, a pesar de que tenía efectivo para ello, según alega en su demanda (documentos 5 y 6 de la demanda) y cuya cantidad no estaba incluida en la financiación.
Aplicación indebida de la SAP Burgos de 21 de septiembre de 2009, Sección 3, que enjuicia el supuesto de la existencia de una verdadera condición suspensiva de la eficacia del contrato a la obtención de un préstamo hipotecario por parte de los compradores.
Aplicación indebida de las SAP Castellón, Sección 3, de 2 de junio de 2010, de 7 de abril de 2011, de 15 de abril de 2011 y 30 de mayo de 2011, sobre la resolución del contrato de compraventa por imposibilidad en el cumplimiento por razón de la denegación de la financiación a la parte compradora.
Estas sentencias deben considerarse excepcionales y no crean doctrina jurisprudencial.
Infracción de la normativa sobre obligaciones y contratos.
La denegación de financiación no es motivo de resolución contractual, siempre y cuando este acceso no haya sido contemplado por las partes como motivo para ésta.
El contrato de compraventa se perfecciona por el acuerdo de voluntades sobre cosa y precio. La forma en que el comprador vaya a satisfacer el precio al vendedor es una cuestión ajena a éste y al contrato. No estamos ante un supuesto de fuerza mayor del art. 1.105 CC, ni ante contratos con prestaciones a desarrollar en el tiempo, ni de tracto sucesivo, para aplicar la doctrina jurisprudencial de la llamada clausula "rebus sic stantibus". La infracción de los preceptos reguladores de la compraventa resulta evidente.
PIDIÓ: Que se revoque la sentencia recurrida, se desestime la demanda y se estime la reconvención, con costas de primera instancia a la actora.
La defensa de la demandante presentó escrito solicitando sentencia por la que se desestime dicho recurso de apelación y se confirme la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte recurrente.
Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 28 de mayo de 2012, en el que tuvo lugar.
Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.
La parte actora ejercita la acción de resolución del contrato de compraventa que funda en la imposibilidad de obtener la financiación para pagar el precio. No son hechos controvertidos la existencia del contrato, ni el impago del precio por la compradora, lo que constituye el objeto del litigio es analizar...
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