SAP Huelva 12/2011, 20 de Enero de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 12/2011 |
| Fecha | 20 Enero 2011 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN TERCERA
HUELVA
APELACIÓN CIVIL
Rollo número : 272/2010
Autos de Juicio Ordinario número: 1462/2009
Juzgado de Primera Instancia número 5 de
Huelva
S E N T E N C I A Núm.
Iltmos. Sres.:
Presidente:
D. José María Méndez Burguillo
Magistrados:
D. Antonio G. Pontón Práxedes
D. Luis G. García Valdecasas García Valdecasas
En la Ciudad de Huelva a veinte de enero de dos mil once.
La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados anotados al margen y bajo la ponencia del Iltmo. Sr. D. José María Méndez Burguillo ha visto en grado de apelación el recurso interpuesto por DON Justiniano Y DOÑA Paulina, representado en esta alzada por el Procurador Sr. González Linares y defendido por el Letrado Sr. Márquez Barba, y COITER S.L. representado en esta alzada por la Procuradora Sra. Borrero Ochoa y defendido por el Letrado Sr. Rodríguez Díaz.
Aceptamos los correspondientes de la Sentencia apelada.
Cuya parte dispositiva dice: "FALLO/ Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda deducida por el ProcuradorJAIME GONZALEZ LINARES, en nombre y representación de Paulina y D. Justiniano contra CIOTER SL, sobre resolución contractual y reclamación de cantidad, debo declarar la nulidad de la estipulación octava del contrato de 10 marzo 2004, así como la resolución o rescisión del mencionado contrato celebrado en 10 marzo 2004, debiendo la demandada entregar a los compradores la suma de 33,522 #, más intereses legales de demora procesal desde esta sentencia. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y la mitad de las comunes.
Notificada la sentencia a las partes, la representación de ambas partes interpusieron recurso de apelación contra la misma, que fue admitido en ambos efectos, y emplazadas las partes y remitidos los autos originales a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, señalándose para deliberación, votación y fallo, la fecha de hoy, en que efectivamente ha tenido lugar.
Frente a la estimación parcial dela demanda recurren ambas partes, de un lado los actores
solicitando la estimación íntegra de la demanda, y de otra los demandados, solicitando la absolución y consiguiente desestimación.
El Tribunal de Instancia considera la acción ejercitada por los actores como de desistimiento contractual, aplicando al respecto lo dispuesto en el art. 1454 del C.C ., y condenándoles a la pérdida de la cantidad de 3000 # más su importe actualizado (500 #), en concepto de arras penitenciales entregadas a la firma del contrato de reserva de fecha 16.02.04.
Consecuencia de la estimación parcial de la demanda, la actora ha sido condenada al abono de la mitad de las costas ocasionadas en la primera instancia.
En relación a lo anterior, discrepan los actores con el pronunciamiento de la sentencia sobre la pérdida de la cantidad que fue entregada por estos al suscribir el contrato de reserva de fecha 16.2.04, derivado tal pronunciamiento, de la calificación como desistimiento, de la acción instada por los actores en base al art. 1454 del CC .
Dice la sentencia apelada que: "Y si ello es así, resultaría justificada la falta de interés en la adquisición de la vivienda, que ahora manifiestan los demandantes por lo que parece justo reconocer a éstos últimos, al menos, el derecho a rescindir del contrato, en base al art. 1454 CC, con pérdida de la cantidad de 3000 # entregada, en concepto de señal, en el documento de reserva de 16 de febrero 2004 (doc. 2 demanda), preacuerdo que, aún cuando habría sido novado por el contrato de 10 de marzo de 2004, resultaría equitativo considerar vigente o subsistente al menos en cuanto a la facultad de desistimiento del comprador, si bien actualizada a fecha de hoy, por un total de 3500 #. Lo que implica también el derecho de los compradores a obtener la devolución del resto de las cantidades entregadas, por un total de (37.022 - 3.500 = 33.522 #. Y en este sentido, no podría la demandada invocar lo establecido en la estipulación octava (facultad alternativa de aceptación de la rescisión de contrario, reteniendo un tercio de las cantidades entregadas, es decir, unos
12.000 #), pues ello sería procedente y aceptable, sobre la base y en el supuesto de haber cumplido CIOTER, cabalmente, sus obligaciones como vendedora, con arreglo a la buena fe, al uso e incluso a lo que parece que verbalmente se ofreció, lo que no ha hecho".
Considera el Juzgador que la cantidad entregada en el momento de suscribir el contrato de reserva
(3.000 #), lo fue con el carácter de señal o arras penitenciales, no compartiendo la actora-apelante la calificación dada por el Juzgador, ni la existencia del presupuesto para que se pueda proceder al desistimiento unilateral con pérdida de las cantidades entregadas.
Así pues, y en el hipotético supuesto de que se entendiera la entrega de dicha cantidad como arras penitenciales, hemos de decir que, los actores, con posterioridad al contrato de reserva, y por lo tanto, la posibilidad de desvinculación de algunas de las partes al mismo con pérdida de las cantidades entregadas, supuesto que solo estaba planteado para la desvinculación de la reserva y no para el contrato privado de compraventa, en cuyo caso debería haberse fijado en el propio contrato de manera expresa.
Al respecto, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 30.09.09 recogió lo que sigue: "En torno al carácter de las arras, es doctrina constante, plasmada en la reciente sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, S. 29-6-2009, (...) que (...) Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 >, señalando también la antedicha Sentencia que "las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( Sentencia de 10 de marzo de 1986 ")>. En otras palabras, y como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993, "el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo".
Del mismo modo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 25.09.09, recogió que: "3) Las arras penitenciales o de desistimiento. Al igual que en las confirmatorias, que acabamos de ver, éstas también son muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato; pero lo son no de un contrato firme, sino de uno claudicante, pues permiten lícitamente desistir del mismo, perdiéndolas el que las entregó y devolviéndolas duplicadas el que las recibió".
Es más, el propio contrato de reserva de fecha 10.2.04, recogía lo que sigue: "El futuro comprador queda obligado a suscribir el correspondiente contrato de compraventa antes del día 8.3.04, entendiéndose que, transcurrido ese plazo sin que haya formalizado tal compraventa, renuncia total y definitivamente a la compra, sin derecho por parte del mismo a reclamación alguna ni a la devolución de la cantidad entregada por el mismo en este acto".
Por otro lado, el desistimiento habría que interpretarlo como renuncia voluntaria de los actores al cumplimiento de las obligaciones que le incumben y que han sido aceptadas por la entidad promotora, algo que no ha ocurrido en el presente caso, por lo que no procede la pérdida de 3.500 # por parte de los actores, siendo patente, y así lo ha reconocido el Juzgador a quo, un incumplimiento por parte de la entidad promotora de su obligación de entrega de la vivienda en el plazo pactado, y que ha provocado la p-pérdida de las expectativas que los actores tenían en el negocio en cuestión.
Del mismo modo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 11.1.08, recogió lo que sigue: "La resolución del contrato por incumplimiento imputable a la vendedora está justificada ya que ésta no otorgó la escritura pública de compraventa en el plazo prorrogado porque no estaba en condiciones de hacerlo, al no haber finalizado la construcción de la vivienda, lo que frustró el negocio en perjuicio de la compradora y ésta exigió por tres veces a la vendedora la devolución de las cantidades entregadas con los intereses, luego dio por resuelto el contrato ya que solicitó la restitución de la prestación y los intereses.
La resolución del contrato, al amparo del artículo 1124 del Código Civil, da lugar a la desvinculación de las partes de la relación obligatoria, a la restitución de las prestaciones (de la cantidades entregadas a cuenta del precio, se haga constar o no en el contrato, que aquí se hizo constar) y a la posibilidad de reclamar daños y perjuicios".
En conclusión, que la resolución instada en el presente procedimiento no es por desistimiento de los compradores, sino por incumplimiento de la parte vendedora de su obligación de entrega de la vivienda en el plazo pactado, por lo que no procede que los actores se vean penalizados con la pérdida de una cantidad que se entregó como señal...
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