SAP Madrid 498/2009, 25 de Septiembre de 2009
| Ponente | MARIA JOSEFA RUIZ MARIN |
| ECLI | ES:APM:2009:10651 |
| Número de Recurso | 213/2009 |
| Número de Resolución | 498/2009 |
| Fecha de Resolución | 25 de Septiembre de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 10ª |
SENTENCIA: 00498/2009
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE MADRID
Sección 10
1280A
C/ FERRAZ 41
Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916
N.I.G. 28000 1 7003391/2009
Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 213/2009
Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1106/2008
Órgano Procedencia: JZDO. PRIMERA INSTCIA. Nº 18 DE MADRID
De: Eliseo
Procurador: FELIPE SEGUNDO JUANAS BLANCO
Contra: GRUPO PARQUESOL M-M, INMOBILIARIA Y PROYECTOS, S.L.
Procurador: SONIA DE LA SERNA BLÁZQUEZ
PONENTE: ILMA. SRA. Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN
SENTENCIA
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS
DªMª JOSEFA RUIZ MARÍNEn Madrid, a veinticinco de Septiembre de dos mil nueve.
La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los Autos Nº 1106/2006, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia Nº 18 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante DON Eliseo , representado por el Procurador Sr. Don Felipe Segundo Juanas Blanco y defendido por Letrado, y de otra como apelado demandado la mercantil GRUPO PARQUESOL M-M, INMOBILIARIA Y PROYECTOS, S.L., representada por la Procuradora Sra. Dª Sonia de la Serna Blázquez y defendido por Letrado, y que impugna posteriormente la demanda de Recurso ocupando la posición procesal contraria, es decir la de apelante demandada, seguidos por el trámite de Procedimiento Ordinario.
VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN.
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 18 de Madrid, en fecha 18 de Septiembre de
2.0007, se dictó Sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
FALLO
"Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Procurador de los Tribunales D. Felipe Juanas Blanco en nombre y representación de D. Eliseo contra la entidad Parquesol Inmobiliaria y Proyectos, S.L. representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Sonia de la Serna Blázquez, condenar y condeno a la demandada al abono a la actora de la suma de 16.000 # más los intereses legales, sin hacer expresa imposición de las costas causadas."
Contra la anterior resolución se interpuso Recurso de Apelación por la parte demandante que fue impugnada por la parte demandada. Admitidos, el Recurso de Apelación y su impugnación, en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los Autos ante esta Sección, para resolver el recurso.
Por Providencia de esta Sección, de fecha 2 de Julio de 2.009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 29 de Septiembre de 2.009.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
Se recurre la resolución dictada por el juzgado de primera instancia número 18 de Madrid, en fecha 18 de Septiembre del 2007 , en la cual se estimó parcialmente la demanda interpuesta en nombre y representación de don Eliseo , contra la entidad Parquesol Inmobiliaria y Proyectos, S.L., condenando a la parte demandada al abono a la parte actora de la cantidad de 16.000 # mas los intereses legales sin hacer imposición de costas.
Se recurre la resolución por la parte actora en base a la estimación parcial de la demanda, y al abono a este de la cantidad de 16.000 #, en concepto de arras penitenciales y desestimando la acción principal que era de solicitud de condena a la vendedora a otorgar en su condición de comprador una escritura pública de compra-venta sobre el inmueble sito en Torrelodones Madrid, en la CALLE000 , NUM000 - NUM001 , con acceso a la AVENIDA000 NUM002 de la URBANIZACIÓN000 , inscrita en el registro de la propiedad de San Lorenzo del Escorial 1 como finca NUM003 , formulada en la petición ante la negativa de la parte vendedora y demandada a reconocer la existencia del contrato suscrito por su agencia inmobiliaria "Punto Inmobiliario" que se había suscrito en fecha 9 de junio del 2004.
La propia resolución, manifiesta el recurrente que contiene una relación de hechos probados que confirman la existencia del contrato que la parte alega y que la parte demandada niega y entiende que lo que se pactó fueron arras penitenciales impugnando ser la interpretación que da la sentencia en cuanto a que se trata de un contrato de arras penitenciales.
En segundo lugar respecto del contenido del citado contrato se entregó la cantidad de 8.000 # mediante cheque bancario para la compra de una vivienda, que se describía en el mismo, identificándose lapropiedad y vendedora de esta y donde se unían planos del inmueble, acogiéndose igualmente el precio que era de 348.587,02 # entregándose 8.000 euros con carácter previo y el resto a la fecha del otorgamiento; existiendo todo los requisitos del contrato de compraventa y actuando la vendedora mediante la intervención de la agencia inmobiliaria antes señalada por encargo y en el ámbito del mandato, aunque el contrato se hallaba sometido a una condición suspensiva que era la ratificación de las condiciones por la parte vendedora, manifestando la parte demandada que nunca ratificó el contrato como lo manifiesta en la manifestación cuarta del acta notarial de manifestaciones que suscribió y que se aportó como documento 16 de la demanda y como documento 1 a la contestación de la demanda, manifestando que era un hecho cierto que la entidad demandada había ratificado el contrato habiendo reconocido que recibió del agencia inmobiliaria el documento de reserva y el importe recibido en concepto de entrega a cuenta, y constando acreditado que desde la firma, estuvo cuatro meses y medio sin manifestar nada en contrario existiendo toda una serie de actos característicos de cualquier transmisión, tanto de la cancelación de hipoteca por parte de la vendedora, visita del tasador a la vivienda para la concesión de una nueva hipoteca del comprador, el emplazamiento por parte del vendedor en su notaría, la solicitud por parte de la notaría a instancia de la vendedora de una información registral y continuada del Registro de la Propiedad a los efectos de la compraventa, y no es un documento de reserva sino un auténtico contrato de compraventa con la inclusión respecto de las arras una vez ratificado de conformidad con lo dispuesto al Art. 1.454 del Código Civil , y es esta cláusula la sentencia manifiesta el concepto de arras penitenciales a la que se opone la parte recurrente e impugnar en el apartado tercero del recurso que no se hizo facultad de desistimiento de la parte vendedora conforme al citado Art. 1.454 , y los hechos anteriores posteriores y coetáneos demuestran que la intención de la entidad demandada era vender el inmueble a través del documento y que no tenía intención de vincularse a las arras penitenciales aunque constaran literalmente en el contrato, y al requerimiento notarial se limitó a poner a disposición la cantidad recibida cuenta y nunca a devolverlas dobladas y alegada la imposibilidad de otorgar la escritura por falta de ratificación del contrato privado le ha servido de pretexto para rechazar la propia posibilidad de desistimiento ilícito del contrato inaceptado para poder exigir el cumplimiento del contrato conforme el Art. 1.124 del Código Civil y la propia intención de devolver solamente 8.000 # entregado a cuenta del precio, le faculta para ejercitar la acción de cumplimiento de este.
Se alega por el recurrente, igualmente, la conducta abusiva de la vendedora que se confiere una facultad de afirmar o negar la ratificación de un contrato y la exigible reciprocidad, y por tanto dejaba al arbitrio de la vendedora la eficacia y la aplicación de las arras penitenciales , siendo abusiva y nula de pleno derecho y por lo tanto debe tenerse por no puesta esta cláusula , que forma parte de un contrato de adhesión manteniendo la condición de consumidor del artículo uno apartado dos de la ley 20/1984 de 19 de julio para la defensa de los consumidores y usuarios y la pertenencia de las sociedad mediadora y vendedora al mismo grupo empresarial y la aplicación a estos grupos de empresa de la citada legislación cuando existen conductas concertadas en perjuicio de la parte.
Acreditándose, se alega además la identidad del grupo empresarial donde la demandada es fundadora y participé mayoritaria del agencia inmobiliaria proponente del contrato, y al manifestar la parte propietaria que no se ha cumplido la condición suspensiva es decir que no aceptó las condiciones se mueve en un terreno que hace una confusión en la contratación no siendo un contrato oscuro , sino en la forma de actuar resultando una actuación contraria a la buena fe y es contrario a lo dispuesto en el artículo 1258 del código civil que esta maniobra sea sancionada con la devolución del duplo y conceda una solución que nunca se ha pretendido ni por la vía de la excepción ni por la de la reconvención, y a la vista de ello solamente puede acudirse al contrato y una interpretación restrictiva de las cláusulas y por lo tanto teniendo validez hasta el día 13 de septiembre del 2004, y superado ese plazo continuaría la intención de venta de la parte demandada y produciría la transmisión contra el pago del resto del precio aunque el otorgamiento sea posterior porque el comprador puede pagar incluso expirado el plazo y existe una negativa de la demandada a reconocer la existencia de las arras penitenciales y la voluntad era vender incluso superado el plazo y por lo tanto solamente tenían concepto de arras confirmatoria y expresión de un...
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