STS 530/2011, 20 de Julio de 2011

1º.- El Procurador don Ignacio Batlló Ripoll, en nombre y representación de don Ildefonso , promovió demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Madrid, contra don Victoriano y doña Luisa , en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: «...se dicte sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda NUM000 NUM001 de la C/ DIRECCION000 , nº NUM002 , de fecha 15 de febrero de 1976, por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas por un total de trescientos noventa y siete euros con treinta y cuatro céntimos (397,34 €), y en consecuencia se decrete el desahucio de los demandados, apercibiéndoles de lanzamiento y lanzando efectivamente si a ello se resistieren, junto a cualquier persona que pudiera ocupar el inmueble y con imposición de todas las costas causadas en el presente procedimiento».

2. - Habiendo comparecido las partes al acto del juicio y, practicadas las pruebas propuestas y admitidas, quedó el juicio concluso para sentencia.

3. - El Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Madrid dictó sentencia, en fecha 28 de diciembre de 2006 , cuya parte dispositiva dice literalmente: «Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Batlló Ripoll, en nombre y representación de don Ildefonso , frente a don Victoriano , representado por el Procurador Sr. Martínez Alcañiz, y doña Luisa , representada por la Procuradora Sra. Alvaro Mateo, debo: 1.- Declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes y que tiene por objeto la vivienda situada en C/ DIRECCION000 , nº NUM002 - NUM000 NUM001 . de Madrid. 2.- Condenar y condeno a los demandados a desalojar la señalada vivienda, debiendo dejarla libre expedita y a disposición de la propiedad, bajo apercibimiento que de no hacerlo así serán lanzados de ella y a su costa. 3.- Condenar y condeno a la demandada Sra. Luisa al abono de las costas procesales causadas, salvo las derivadas de la intervención procesal del Sr. Victoriano , respecto de las que no se realiza expresa imposición».

1º.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia, en fecha 3 de junio de 2008 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal: «Estimar el recurso de apelación interpuesto por doña Luisa contra la sentencia dictada con fecha 25 de diciembre de 2006, por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Madrid, en el Juicio Verbal de desahucio nº 1454/2005 , y desestimar el recurso de don Victoriano . Revocando la expresada resolución y desestimando la demanda interpuesta por don Ildefonso contra los ahora apelantes. Con condena de las costas causadas en 1ª Instancia a la parte actora, y con respecto a las costas de esta segunda instancia únicamente se hace imposición a don Victoriano de las costas causadas por su recurso».

2. - La Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid dictó auto de aclaración de fecha 26 de septiembre de 2008 , cuya parte dispositiva dice: «La Sala acuerda: Que procede el complemento de la sentencia de fecha 3 de junio de 2008 dictada por esta sección en el rollo nº 726/07 , en los términos recogidos en los precedentes fundamentos jurídicos tercero y cuarto. Sin hacer pronunciamientos sobre costas».

1º.- La representación procesal de don Ildefonso presentó el día 5 de febrero de 2009 escrito de interposición de recurso de casación contra la sentencia dictada, con fecha 3 de junio de 2008 , aclarada por auto de 26 de septiembre de 2008, por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, en el rollo de apelación nº 726/2007 , dimanante de autos de juicio verbal de desahucio, seguidos con el nº 1454/2005 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Madrid.

2. - Motivos del recurso de casación. Al amparo del ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : 1º) Por infracción de los artículos 114.1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , en relación con los artículos 95.2, 102 y 108 del mismo Cuerpo legal, Disposición Transitoria 2ª C, puntos 10.2, 10.3 y 10.5 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos , y en su diversa interpretación por las Audiencias Provinciales; 2º) La sentencia cuya casación se pretende, se opone a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, por aplicación analógica, ya que la Sala Primera en STS de 12 de enero de 2007 , se ha pronunciado considerando el Impuesto de Bienes Inmuebles como cantidad asimilada a la renta y por lo tanto su falta de abono es causa de resolución del contrato de arrendamiento de acuerdo con el artículo 114.1 del Texto Refundido de 1964 ; 3º) De forma complementaria, se propone como último motivo, la errónea valoración de la prueba, revisable en casación según los criterios jurisprudenciales establecidos en las SSTS de 24 de marzo de 2006 , 5 de diciembre de 2006 , 18 de junio de 2008 , con invocación de los preceptos infringidos; así como la falta de motivación de la sentencia en cuanto a que ni tan siquiera en el auto de aclaración se han explicado los razonamientos fácticos que conducen a entender que se trata de una actualización de la renta según la Disposición Transitoria Segunda D) 11. 1ª a 7ª y no de una actualización de la renta con respecto al IPC, tal cual permite el propio contrato de arrendamiento de fecha 15 de febrero de 1976 y la Disposición Transitoria Segunda D. 11 8ª de la LAU de 1994 , para los supuestos en que no proceda dicha actualización. (Infracción de la Disposición Transitoria 2ª , apartado D Actualización de la Renta, 8ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y el artículo 1281 del Código Civil, artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y criterios jurisprudenciales sobre la valoración de la prueba).

3. - Mediante Providencia de fecha 11 de febrero de 2009 se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, previo emplazamiento de las partes.

4. - El Procurador don Ignacio Batlló Ripoll, en nombre y representación de don Ildefonso , presentó escrito ante esta Sala el día 23 de febrero de 2009, personándose en concepto de parte recurrente. La Procuradora doña Mª Esperanza Álvaro Mateo, en nombre y representación de doña Luisa , presentó escrito ante esta Sala el día 25 de marzo de 2009, personándose en concepto de parte recurrida. El recurrido don Victoriano no se ha personado ante este Tribunal.

5. - Por Providencia de fecha 26 de enero de 2010 se puso de manifiesto la posible causa de inadmisión del motivo tercero del recurso a las partes personadas.

6. - Mediante escrito presentado el día 15 de febrero de 2010 la parte recurrente manifiesta su disconformidad con la posible causa de inadmisión puesta de manifiesto, por entender que el motivo tercero del recurso cumple todos los requisitos exigidos por la LEC 2000 para acceder a la casación; mientras que la parte recurrida, mediante escrito de fecha 9 de febrero de 2010, se manifestó conforme con la posible causa de inadmisión.

7. - La Sala dictó auto, de fecha 2 de marzo de 2010, cuya parte dispositiva dice literalmente: «1º) No admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Ildefonso contra la sentencia dictada, con fecha 3 de junio de 2008 , aclarada por auto de 26 de septiembre de 2008, por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), en el rollo de apelación nº 726/2007 , dimanante de los autos de juicio de desahucio nº 1454/2005 del Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Madrid, respecto a la infracción alegada en el motivo tercero del escrito de interposición. 2º) Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Ildefonso contra la sentencia dictada, con fecha 3 de junio de 2008 , aclarada por auto de 26 de septiembre de 2008, por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), en el rollo de apelación nº 726/2007 , dimanante de los autos de juicio de desahucio nº 1454/2005 del Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Madrid, respecto a las infracciones alegadas en los motivos primero y segundo del escrito de interposición. 3º) Entréguese copia del escrito de interposición del recurso de casación formalizado con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala, para que formalice su oposición por escrito en el plazo de veinte días, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría».

8. - Evacuando el traslado conferido, la Procuradora doña Esperanza Alvaro Mateo, en nombre y representación de doña Luisa , formuló oposición al recurso de casación interpuesto de contrario, mediante escrito de fecha 8 de abril de 2010, suplicando a la Sala: «...se sirva desestimar el recurso interpuesto y confirmando en todos sus extremos la sentencia recurrida así como el auto de aclaración de la misma de fecha 26 de septiembre dimanantes del rollo de apelación nº 726/2007. Todo ello con la expresa condena al pago de las costas al recurrente».

No habiendo solicitado todas las partes la celebración de vista pública, ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 22 de junio de 2011, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela,

Don Ildefonso presentó demanda por la que instaba la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 15 de febrero de 1976; fundaba su acción en el hecho de que el arrendatario no había pagado el incremento de renta consecuencia de la actualización, ni otras cantidades tales como gastos de agua, servicios, suministros e importes debidos, como consecuencia de las obras realizadas en el edificio donde se ubicaba la vivienda y que, conforme a la ley, su pago en parte, podía repercutirse al arrendatario; indicaba que todas estas reclamaciones dinerarias se configuraban como cantidades asimiladas a la renta, de modo que su impago debía provocar el desahucio del inmueble.

El Juzgado acogió íntegramente la demanda al considerar que el incremento de renta que se reclamaba era debido, al tratarse de la actualización exigible conforme a la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumo que, como había quedado acreditado, se notificó en forma a los demandados; también valoró que los importes por suministro de agua y el resto de los servicios reclamados eran cantidades asimiladas a la renta; finalmente, indicó que la repercusión de las obras realizadas era correcta y debía ser pagada por los arrendadores; el impago de estas cantidades constituía, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , el incumplimiento del arrendatario de la obligación de hacer frente al pago de las cantidades asimiladas a la renta, capaz de sustentar con éxito la acción de desahucio entablada.

La Audiencia estimó el recurso de apelación formalizado por la parte demandada, al entender que la arrendataria se había opuesto válidamente a la actualización de la renta y que las cantidades exigidas en tal concepto no eran debidas; a través de auto de aclaración, la Audiencia rechazó que el acreditado impago de los suministros de agua y gastos de comunidad no tienen la consideración de cantidades asimiladas a la renta, por lo que no pueden sustentar una acción de resolución arrendaticia; por último, precisó que el impago del importe por la repercusión de obras ejecutadas en el edificio donde se encontraba la vivienda arrendada no podía dar lugar al desahucio, pues no se había probado que la realización de tales obras fueran necesarias.

La actora formalizó recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, fueron admitidos los dos primeros motivos del recurso.

Los dos motivos del recurso de casación se examinan conjuntamente, ya que plantean básicamente una única cuestión jurídica, centrada en determinar si los suministros de agua y las cuotas de la comunidad de propietarios deben ser considerados como cantidades asimiladas a la renta en los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

En el primer motivo, la recurrente considera vulnerados los artículos 114.1, 95.2, 102 y 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Disposición Transitoria 2ª C), 10.2, 10.3 y 10.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y alega que existe interés casacional en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales; expone que algunas consideran que el impago de cantidades en concepto de consumo de agua y gastos ordinarios de la comunidad de propietarios son cantidades asimiladas a la renta, y por ello su impago puede dar lugar a la resolución de la relación arrendaticia; frente a este criterio defendido, otras Audiencias valoran que los referidos gastos no son cantidades asimiladas a la renta.

En el segundo motivo, se consideran vulnerados los artículos 114.1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Disposición Transitoria 2ª C), 10.2, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , así como, por analogía, la jurisprudencia de esta Sala contenida en la sentencia de 12 de enero de 2007 , en la que se razona que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles es una cantidad asimilada a la renta.

El recurso de casación debe ser estimado, esta Sala ya ha tenido ocasión de abordar la cuestión jurídica que ahora se plantea en un sentido favorable a las pretensiones del recurrente.

El artículo 114.1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establece como causa de resolución del contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, no sólo la falta de pago de la renta, sino también la falta de pago de las cantidades asimiladas a ella, cuyo abono debe asumir el arrendatario por mandato legal; no fija, sin embargo, qué debe entenderse por cantidades asimiladas a la renta, motivo por el cual, tal y como ha señalado esta Sala, el concepto de «cantidades asimiladas a la renta» debe ser integrado en atención a los criterios que se fijen en cada momento en la legislación aplicable ( SSTS de 26 de septiembre y 7 de noviembre de 2008 ).

Un examen de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , exige concluir que en el concepto de «cantidades asimiladas» se incluyen el importe del coste de los servicios y suministros y de las cuotas de comunidad de propietarios.

El contrato que vincula a las partes se celebró el 15 de febrero de 1976, por lo que resulta de aplicación el apartado D.9 de la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , que establece la directa aplicación de lo previsto en el apartado C.10 de la Disposición Transitoria Segunda de la citada Ley , el cual, dentro de los derechos del arrendador, en su punto 5 señala expresamente que « podrá repercutir el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley». Todo ello, unido a la necesidad de interpretar las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil ), permite considerar que la causa resolutoria prevista en el artículo 114.1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 comprende, en la actualidad, el impago de los importes referidos a servicios y suministros producidos a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 .

Por otra parte, tal y como se declara en la STS de 10 de marzo de 2010 , el arrendatario está obligado al pago con carácter periódico de las referidas cantidades y « una interpretación integradora de ambas normas, la vigente y el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964 , lleva a estimar su necesaria calificación como «cantidad asimilada a la renta», según la expresión utilizada por el artículo 114.1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Una interpretación diferente obligaría a forzar al arrendador a iniciar procedimientos sucesivos de reclamación contra el arrendatario incumplidor respecto de una obligación periódica de la que debe responder durante la vigencia del contrato, lo que exige su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación de pago de la renta».

Como consecuencia de lo razonado en el fundamento anterior, debe estimarse fundado el recurso de casación y, de conformidad con lo establecido en el artículo 487.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debe casarse la resolución recurrida, siendo deber de esta Sala, por el efecto positivo de la jurisdicción, asumir la instancia, por lo que, al haberse acreditado que la parte demandada no ha abonado los importes relativos al suministro de agua y comunidad, a cuyo pago estaba obligada, se declara resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes y que tiene por objeto la vivienda situada en la DIRECCION000 , nº NUM002 , NUM000 NUM001 de Madrid y se condena a los demandados a desalojar la vivienda dejándola libre, expedita y a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de ser lanzados de ella a su costa.

Igualmente, se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como cantidades asimiladas a la renta, y su impago es causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

Procede imponer a la demandada, doña Luisa , las costas conforme a lo dispuesto en la sentencia dictada en primera instancia, sin hacer especial imposición de las de la apelación, ni de este recurso de casación, de acuerdo con lo previsto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.