STS 523/2010, 22 de Julio de 2010

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de doña María Teresa, don Antonio, don Cipriano y doña Cristina, ésta última en su propio nombre y en beneficio de la comunidad hereditaria de su finado esposo don Fructuoso, integrada por ella y sus hijas doña Lina, doña Rafaela, doña Cristina y doña Ángela contra Inmobiliaria Flager, S.A.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que "... dicte en su día sentencia en la que, estimándola, se declare que Inmobiliaria Flager, S.A. ejercitó la opción de compra que en los contratos privados de fecha 14 de octubre de 1999 le habían concedido mis representados sobre sus respectivas participaciones en el derecho de reversión sobre la finca DIRECCION000, y se le condene en consecuencia a pagar a mis representados la totalidad del importe convenido con cada uno de ellos como precio por la compra de los referidos derechos, que es el siguiente: - a Doña María Teresa, la suma de 569.709,39 euros.- - a Don Antonio, la suma de 284.854,69 euros.- -a Don Cipriano, la suma de 569.709,39 euros.- - a la comunidad hereditaria de Don Fructuoso, integrada por Doña Cristina y por Doña Lina, Doña Rafaela, Doña Cristina y Doña Ángela, la suma de 284.854,69 euros.- incrementado con el importe a que asciendan los intereses devengados y que se devenguen desde la fecha del día 25 de febrero de 2002 en que nació la obligación de Inmobiliaria Flager, S.A. de pagar dicho precio.- Subsidiariamente, para el caso de que no se estimen las pretensiones anteriores, se dicte sentencia por la que se condene a Inmobiliaria Flager, S.A. a otorgar a favor de cada uno de mis representados escritura pública de cesión de sus respectivas participaciones en el derecho de propiedad sobre la finca DIRECCION000 y concretamente: - a doña María Teresa, de su cuota de participación del 14'5833%; - a don Antonio, de su cuota de participación del 7'2916%; - don Cipriano, de su cuota de participación del 14'5833%; - a la comunidad hereditaria de Don Fructuoso, integrada por Doña Cristina y por Doña Lina, Doña Rafaela, Doña Cristina y Doña Ángela, de su cuota de participación del 7'2916%.- Todo ello con expresa imposición de costas a la demandada, en cualquiera de los casos."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de Inmobiliaria Flager, S.A. contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "... dicte en su día sentencia desestimando íntegramente la demanda formulada con imposición de costas a los demandantes."

3. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas y admitidas fueron practicadas en el juicio, quedando los autos vistos para sentencia.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 19 de abril de 2005, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por la representación de Dª María Teresa, D. Antonio, D. Cipriano, y Dª Cristina, actuando en su nombre y en beneficio de la comunidad hereditaria de D. Fructuoso, contra la entidad "INMOBILIARIA FLAGER, S.A.", debo condenar y condeno a la demandada a abonar a Dª María Teresa la cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS NUEVE EUROS Y TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS, a D. Antonio la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO EUROS Y SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS, a D. Cipriano la cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS NUEVE EUROS Y TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS, y a Dª Cristina la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO EUROS Y SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS, más los intereses legales devengados por dichas sumas computados desde el día 25 de febrero de 2002, imponiendo expresamente a la demandada las costas de este procedimiento."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la demandada Inmobiliaria Flager, S.A., y sustanciada la alzada, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Orense, dictó sentencia con fecha 7 de septiembre de 2006, cuyo Fallo es como sigue: "Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de INMOBILIARIA FLAGER, S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 6 de Ourense en Juicio Ordinario nº. 230/04, Rollo de Apelación núm. 56/06, de fecha 19 de abril de 2005, cuya resolución se confirma, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante."

La Procuradora doña Ana Crespo Damota, en nombre y representación de Inmobiliaria Flager S.A., formalizó recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Orense, al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, fundado en los siguientes motivos: 1) Infracción del artículo 1255 del Código Civil ; 2) Infracción del artículo 7 del Código Civil por vulneración de la doctrina de los actos propios; y 3) Infracción, por no aplicación, del artículo 1809 y concordantes del Código Civil .

Por esta Sala se dictó auto de fecha 9 de diciembre de 2008 por el que se acordó la admisión de dicho recurso así como que se diera traslado del mismo a la parte recurrida, habiéndose opuesto a su estimación doña Cristina, representada por la Procuradora Sra. San Román López, y doña María Teresa, don Antonio y don Cipriano, representados por el Procurador Sr. Martínez de Lejarza Ureña.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 13 de julio de 2010, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller,

Los hechos de los que nace la presente controversia vienen expresados por la sentencia impugnada, en su fundamento de derecho primero, de la siguiente forma:

1. La demanda rectora del procedimiento reclama el abono de determinadas cantidades a los demandantes a consecuencia de los contratos de opción suscritos en su día entre los ahora litigantes y que tenían por objeto la transmisión de los derechos de reversión que sobre la finca DIRECCION000 existían y cuya titularidad era ostentada por los actores.

2. Esta finca perteneció en su día a los cónyuges D. Gumersindo y Dª Mariola y fue expropiada por la Diputación Provincial de Orense en 1949. 3. Como herederos de los anteriores aparecen sus ocho hijos, Antonio, Leticia, Cándida, Luis, José, Carmen, Elena y Jesús.

4. En 1999, la entidad demandada -ahora recurrente- Inmobiliaria Flager S.A., adquirió de la Fundación San Rosendo el derecho de reversión que por herencia había recibido de Dª Leticia, mediante contrato elevado a escritura pública de fecha 18 de octubre de 1999; posteriormente dicha demandada, en fecha 14 de octubre de 1999, suscribió con los actores los correspondientes contratos de opción de compra de sus respectivas participaciones en el derecho de reversión de la finca en cuestión.

5. En tales contratos se reconoce la condición de los optatarios como herederos de D. Gumersindo y Dª Mariola, primitivos titulares de la finca, se alude al hecho de la expropiación y a la existencia del derecho de reversión en relación con esta expropiación y, en su virtud, la entidad demandada Inmobiliaria Flager S.A. adquiere una opción de compra sobre el derecho de reversión que corresponde a cada uno de los demandantes a cambio de un precio que habría de detraerse del que en su día hubiera de abonarse por la definitiva adquisición del derecho de reversión, fijándose para el ejercicio del derecho un plazo de seis meses a contar desde la fecha de los contratos -14 de octubre de 1999- que sería prorrogado automáticamente si la Diputación Provincial denegase o no se pronunciase sobre el derecho de reversión que se pueda interesar por la optante o que el optante decidiese seguir la revisión jurisdiccional del acto denegatorio, concluyendo el plazo a los treinta días del reconocimiento del derecho de reversión, ello sin perjuicio del derecho que asiste a la optante de anticipar en cualquier momento el ejercicio de la opción.

6. Una vez firmados los contratos de opción, Inmobiliaria Flager S.A., solicitó de la Diputación de Orense la reversión de la finca por haber desaparecido la afectación de la misma al fin que causalizó la expropiación, solicitud que fue rechazada por acuerdo del pleno de dicho organismo de fecha 28 de enero de 2000, resolución contra la que Inmobiliaria Flager S.A. interpuso recurso contencioso administrativo ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia.

7. Durante la tramitación del recurso, concretamente en fecha 9 de noviembre de 2000, las partes llegaron a un acuerdo transaccional por cuya virtud y merced a la aprobación del pleno llevada a cabo el 30 de noviembre de 2001, se establece como precio a satisfacer a la Diputación la suma de 1.397.070.180 Pts. A consecuencia del mencionado acuerdo se suscribe la escritura pública de fecha 25 de febrero de 2002 por la cual la Diputación enajena a favor de Inmobiliaria Flager S.A. la finca.

Doña María Teresa, don Antonio, don Cipriano y doña Cristina, actuando en su nombre y en beneficio de la comunidad hereditaria de don Fructuoso, interpusieron demanda contra Inmobiliaria Flager S.A. interesando que se dictara sentencia por la que se declarara que la demandada ejercitó la opción de compra, que en los contratos privados de fecha 14 de octubre de 1999 le habían concedido los demandantes, sobre sus respectivas participaciones en el derecho de reversión sobre la DIRECCION000 ", condenado en consecuencia a esta última a abonar a cada uno de sus mandantes el importe convenido con cada un de ellos como precio por la compra de los referidos derechos, correspondiendo a doña María Teresa la suma de 569.709,39 euros, a don Antonio la suma de 284.854,69 euros, a don Cipriano la suma de 569.709,39 euros y a la comunidad hereditaria de don Fructuoso la suma de 284.854,69 euros, cantidades que habían de incrementarse con el importe a que ascienden los intereses devengados desde el día 25 de febrero de 2002; y, subsidiariamente, de no estimarse las pretensiones anteriores, se condenara a la demandada a otorgar a favor de los actores escritura pública de cesión de sus respectivas participaciones en el derecho de propiedad sobre la DIRECCION000 ", concretamente a Doña María Teresa del 14,5833%, a don Antonio del 7,2916%, a don Cipriano del 14,5833%, y a la comunidad hereditaria de don Fructuoso del 7,2916%, todo ello con imposición de costas a la demandada.

Dicha demandada, Inmobiliaria Flager S.A:, se opuso a la demanda y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Orense dictó sentencia de fecha 19 de abril de 2005 por la cual estimó la demanda y condenó a la demandada a satisfacer a cada uno de los actores las cantidades reclamadas, más los intereses desde el día 25 de febrero de 2002 y las costas, por entender que debía considerarse que dicha demandada había ejercido el derecho de opción pactado con los demandantes y, en consecuencia, debía satisfacer las cantidades fijadas en los contratos respectivos.

Inmobiliaria Flager S.A. recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Orense dictó nueva sentencia de fecha 7 de septiembre de 2006 por la que desestimó el recurso e impuso las costas de la alzada a la parte recurrente.

Contra dicha sentencia ha recurrido en casación la referida demandada.

La sentencia dictada por la Audiencia Provincial, ahora recurrida, considera que la demandada ha ejercitado el derecho de opción concedido, tal como ya sostenía la sentencia de primera instancia, lo que se desprende de la propia conducta de Inmobiliaria Flager S.A. al actuar frente a la Administración interesando la reversión y, posteriormente, en la vía contencioso- administrativa.

Afirma la sentencia impugnada que, al efecto, es muy significativa la demanda presentada ante la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, en la que Inmobiliaria Flager S.A. reconoce la condición de reversionistas de los demandantes «y que la causa de que no hubieran ejercitado la acción probablemente se deba al conocimiento que se tenía de que lo hacía Inmobiliaria Flager S.A:, añadiendo que la actuación se realiza en nombre propio y de los demás copropietarios del derecho reclamado» ; por lo que cabe afirmar que «según la propia demandada no hubo renuncia del derecho de los ahora demandantes sino que la falta de reclamación jurisdiccional se debió a la confianza en que sus intereses quedaban amparados por la actuación de la hoy demandada, extremo este que parece obvio, pudiendo afirmarse que la propia actuación de los demandantes durante todo el discurrir y vicisitudes nacidas desde la primigenia expropiación no muestra un abandono de los eventuales derechos que de la misma pudieran derivarse en el futuro sino todo lo contrario» ; y finaliza la sentencia diciendo que «en definitiva se considera que la demandada tácitamente ejercitó el derecho de opción e hizo uso del derecho adquirido en su virtud para obtener un precio acorde a sus intereses en la adquisición de la finca a la que se contrae la litis, de forma que debe abonar el importe de lo adquirido tal y como le ha sido reclamado».

El primero de los motivos del recurso denuncia la vulneración de lo dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil por no aplicarse adecuadamente.

Acogiéndose a la cobertura de una norma de carácter genérico como es la contenida en el artículo 1255 del Código Civil que, por tanto, resulta insuficiente para fundar en ella un motivo de casación salvo que la Sala haya desconocido la facultad de los contratantes de convenir lo que tuvieran por conveniente con los límites impuestos por dicha norma (sentencias de 24 octubre 2000, 19 diciembre 2001, 2 diciembre 2005 y 10 febrero 2009 ) viene la parte recurrente a denunciar, en definitiva, que no cabe entender ejercido el derecho de opción por su parte y que, en todo caso, según lo acordado por los contratantes tal derecho de opción había caducado.

Lo que en realidad pretende la parte recurrente es que en virtud de su propia actuación, unida a la de la Administración, el posible derecho de reversión de los demandantes ha desaparecido; situación ante la cual los citados demandantes han de quedar absolutamente inermes jurídicamente. Dicha conclusión privaría incluso de objeto a los contratos de opción celebrados con ellos por Inmobiliaria Flager S.A. que ahora esta última desconoce.

Contrariamente a lo así argumentado, ni siquiera es necesario entrar a dilucidar si la opción se ejerció por Inmobiliaria Flager S.A. dentro del término contractualmente fijado. Dicho término tiene como función convencional delimitar el tiempo durante el cual el concedente u optatario está vinculado por lo pactado y, en consecuencia, sujeto a que el optante decida por sí mismo de modo unilateral sobre la perfección del contrato. De ahí que si se entiende, como correctamente ha considerado la Audiencia recurrida, que la opción se ha ejercido y que los concedentes han admitido tal ejercicio, poco importa que el término inicialmente concedido se hubiera extinguido, pues la garantía para el concedente referida al término fijado consiste en que, finalizado éste, no puede ser compelido a aceptar la perfección del contrato, pero nada le impide aceptar un ejercicio extemporáneo del derecho de opción; ello es lo que, en su caso y aun entendiendo que el término había expirado, ha ocurrido mediante la actuación de Inmobiliaria Flager S.A. ejerciendo conjuntamente su derecho y el de los demás reversionistas tanto ante la Administración como en vía contencioso-administrativa, aprovechando que tenía a su favor un derecho de opción que le permitió obrar en nombre e interés de los hoy demandantes a la hora de defender la existencia del derecho de reversión y, en suma, obtener por vía transaccional la compra del bien inmueble de que se trata, lo que le obligaba a satisfacer los derechos de los demás interesados teniendo en cuenta que a los contratos de opción celebrados había de aplicarse lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil y así considerar que obligaban a las consecuencias que, según su naturaleza, se acomodaban a la buena fe.

Por ello, el motivo ha de ser desestimado.

El segundo de los motivos se refiere a la afirmada infracción del artículo 7.1 del Código Civil en relación con la doctrina jurisprudencial de los actos propios ya que los demandantes, en enero de 2004, invocaban ante la Administración su condición de reservistas por lo cual -afirma la parte recurrente- estaban admitiendo que no se había ejercicio el derecho de opción por Inmobiliaria Flager S.A. Al respecto la Audiencia razona en el sentido de afirmar que tal actuación «ninguna expectativa creó en el ahora apelante [Inmobiliaria Flager S.A.] y no deja de tener sentido que, negada por éste cualquier derecho derivado de la existencia de la reversión, los ahora demandantes intentaran comportarse como tales en el comprensible propósito de obtener cualquier rentabilidad de la existencia de ese derecho de reversión que, desde un primer momento, fue reconocido por la demandada y que por su actitud quedó huérfano de cualquier contenido económico».

La sentencia de 19 noviembre 2008 afirma que «la doctrina de los actos propios, o de la inadmisibilidad del "venire contra factum proprium" es de elaboración y desarrollo jurisprudencial y encuentra su fundamento en el principio de la buena fe (artículo 7.1 Código Civil ) y en la protección de la confianza creada por la apariencia, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuar cuando se han creado unas expectativas razonables, pues el comportamiento supone en tal caso la expresión inequívoca de una determinada voluntad en referencia a una relación jurídica o situación de hecho que impide la admisión como legítimo de un posterior comportamiento contradictorio ( sentencias de esta Sala de 14 y 28 octubre 2005, 26 enero 2006 y 23 enero 2008, entre otras muchas)». Por su parte, la sentencia de 28 julio 2006 niega carácter vinculante a las alegaciones formuladas en distinto proceso que no se ha seguido entre las mismas partes y afirma que «sólo existe acto propio cuando concurre la expresión inequívoca de una voluntad de configurar de modo inalterable una relación o situación de derecho con eficacia frente a otras personas», lo que viene a confirmar la exigencia, como regla general, de que entre la conducta anterior y la pretensión posterior exista identidad de sujetos.

En el caso presente no existe tal identidad de sujetos pues los actos atribuidos a los demandantes se produjeron ante la Administración y no ante la demandada Inmobiliaria Flager S.A., y ningún efecto vinculante para aquellos frente a la demandada cabe atribuir a dichos actos pues si tal vinculación nace de la aplicación del principio de la buena fe (artículo 7.1 Código Civil ) es precisamente de la demandada, según lo anteriormente razonado, de la que se predica una actuación contraria a dicho principio y, por último, cuando -como se trata en el presente caso- se pretende por los actores la defensa de su derecho nada impide que se articulen medios con carácter subsidiario, de modo que ante el cierre definitivo de un medio de protección, como ocurrió en el caso presente en la vía administrativa por una actuación atribuible en exclusiva a la Administración y a Inmobiliaria Flager S.A. que contrataron sin tener en cuenta los derechos de los demás reversionistas, nada impide acudir a otros medios de protección como es, en este caso, la interposición de la demanda.

Por ello también ha de ser desestimado dicho motivo.

El motivo tercero, y último, se refiere a la infracción por inaplicación del artículo 1809 y concordantes del Código Civil .

El citado artículo 1809 es un precepto de carácter genérico y definitorio según el cual «La transacción es un contrato por el cual las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan la provocación de un pleito o ponen término al que había comenzado ». No se ha discutido por la Audiencia la eficacia de la transacción a que llegaron la Diputación de Orense e Inmobiliaria Flager S.A., por lo que queda sin sentido la alegación sobre su infracción, pero desde luego a partir de la referida transacción lograda en un proceso en que la actora que transige, Inmobiliaria Flager S.A., actuaba por sí y en defensa de derechos ajenos, se desencadenaban necesariamente una serie de consecuencias respecto de los demás titulares de los derechos de reversión de las que había de responder frente a ellos Inmobiliaria Flager S.A. que, reconociéndose titular únicamente de 1/8 parte de tal derecho, consigue mediante el ejercicio del mismo -que afirma en su propio nombre y en el de los demás reversionistas- llegar a una transacción que supone la enajenación a su favor del bien objeto de reversión; transacción que nunca habría podido obtener en relación con el inmueble en su totalidad si hubiera actuado exclusivamente como titular de la parte que le correspondía en el posible derecho de reversión.

Por ello, también ha de ser rechazado este motivo.

Desestimados los anteriores motivos, queda rechazado el recurso de casación con imposición a la parte recurrente de las costas causadas (artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.