STS 93/2010, 24 de Febrero de 2010

1.- La Procuradora Doña Esperanza de Oca Ros, en nombre y representación de Don Eladio, interpuso demanda de juicio de cognición, contra Don José y Doña Lorenza y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que estimando la demanda se declare: 1º.- Haber lugar al ejercicio del derecho de retracto y de adquisición preferente que corresponde a mi representado, Don Eladio, en cuanto arrendatario de la planta baja izquierda sita en la calle Dr. Romagosa 18 de Valencia, para adquirir en iguales condiciones en que adquirieron los compradores demandados la citada planta baja. 2º.-Dejar sin efecto la Escritura de Compraventa de 28 de julio de 1998, Protocolo 3.653, y la de subsanación de la primera de 24 de noviembre de 1998, autorizadas una y otra por el Notario de Valencia Don Joaquín Borrel García y la procedencia de que se subrrogue mi representado Don Eladio en el lugar de los demandados como adquirentes de la planta baja de la izquierda del número 18 de la calle Dr. Romagosa de Valencia. 3º.- A que otorgue a favor de Don Eladio, previo pago o consignación del precio de la venta que se resuelve y de los reembolsos legales, que correspondieren a la finca citada en los apartados anteriores, escritura publica por la que se transmite el dominio de la finca de autos a mi representado según asi asiste a su legitimo derecho de retracto. 4º.- Se condene, a Don José y a Doña Lorenza a estar y pasar por las precedentes declaraciones con todas sus consecuencias legales y a llevar a puro y debido efecto, en Ejecución de Sentencia, el contenido de los anteriores pronunciamientos.

2. - La Procuradora Doña Cristina Diego Marti, en nombre y representación de Don José y Doña Lorenza, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se acoja la excepción planteada, o de forma alternativa y subsidiaria y para el caso que se entre en el fondo del asunto, se absuelva a mis representados de los pedimentos del suplico de la demanda desestimando la misma y absolviendo a mis mandantes de su peticiones, con expresa imposición de costas al actor con todo lo demás procedente en derecho.

3. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Valencia, dictó sentencia con fecha 28 de marzo de 2001, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que debía desestimar y desestimaba la excepción de caducidad formulada por la parte demandada, y entrando a conocer el fondo del asunto debía desestimar y desestimaba la demanda interpuesta por la Procuradora Esperanza de Oca Ros en nombre y representación de Eladio y en su méritos debo absolver y absuelvo a la parte demandada de los pedimentos deducidos de contrario. Todo ello con expresa imposición de costas al actor.

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de Don Eladio, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia con fecha 14 de octubre de 2005, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Con estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Eladio, contra la sentencia de fecha 28 de marzo de 2001, dictada por el Ilmo.Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia nº 5 de Valencia, en autos de juicio nº 442/99, debemos revocar y la revocamos y, en lugar, dictar otra por la que con estimación de la demanda se declara:1.- Haber lugar al ejercicio del Derecho de Retracto y de adquisición de preferente que corresponde al actor, Don Eladio, en cuanto arrendatario de la planta baja izquierda sita en la calle Dr. Romagosa, 18 de Valencia, para adquirir en iguales condiciones en que adquirieron los compradores demandados la citada planta baja. 2.-La procedencia de la subrogación del actor en la Escritura de Comparaventa de 28 de julio de 1998 Protocolo

3. 653, autorizada por el Notario de Valencia Don Joaquín Borrell García, en el lugar de los demandados como adquiriente de la planta baja de la izquierda del número 18 de la calle Dr. Romagosa de Valencia. 3.-Se otorgue a favor de Don Eladio . previo pago o consignación del previo de la venta y de los reembolsos legales en los términos del Fundamento cuarto de la presente y que correspondieron a la citada finca, señalada en los apartados anterior, escritura pública por la que se transmita el dominio de la Finca de Autos al actor según así asiste a su legitimo derecho de retracto. 4.-Se condena a D. José y a Doña Lorenza a estar y pasar por las precedentes declaraciones con todas sus consecuencia legales y a llevar a puro y debido efecto, en Ejecución de Sentencia, el contenido de los anteriores pronunciamientos.Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las instancias .

1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de D. José y Doña Lorenza con apoyo en los siguientes MOTIVOS:PRIMERO.- Infracción del artículo 47.1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo. SEGUNDO.- Infracción de doctrina jurisprudencia unánime aplicable al caso (de la que se cita a los oportunos efectos la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1970 que consiste en que, en casos como el presente en que formando el objeto arrendado parte integrante de una unidad superior originaria (recordamos la descripción registral, que data de una escritura de 1919) no creada por agrupación de otras unidades perfectamente independientes y diferenciadas, se ha transmitido todo como una sola finca, que ningún precepto legal obliga a segregar o desmembrar si voluntariamente al arrendador no tuvo ese proposito. TERCERO .- El recurso de casación asimismo presenta interes casacional ya que resuelve puntos y cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria con otras Audiencia Provinciales, que resuelvan en casos como el presente.

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 5 de septiembre de 2006 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte dias.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador Miguel Angel Castillo Sánchez, en nombre y representación de D. Eladio, presentó escrito de impugnación al mismo.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 11 de del 2010, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana,

La parte actora, hoy recurrida, D. Eladio formuló demanda de juicio de retracto arrendaticio frente a D. José y Doña Lorenza, hoy recurrentes.

La Sentencia de primera instancia desestimó la excepción de caducidad formulada por la parte demandada, y entrando a conocer el fondo del asunto desestimó también la demanda interpuesta por la representación de Don Eladio absolviendo de la misma a los demandados al entender, en esencia, que, en aplicación del Art. 47 de la LAU de 1964 y de la doctrina que lo interpreta, no cabía el ejercicio de tal derecho al extenderse escritura de compra de 28 de julio de 1998 por la que se transmitió al demandado todo el edificio sito en la calle Dr. Romagosa n° 18 de Valencia y ser el actor arrendatario de un solo de los locales, el bajo izquierdo, ubicados en el mismo.

Contra dicha resolución, se formuló recurso de apelación por la parte demandante, dictando Sentencia la Audiencia Provincial de fecha 14 de octubre de 2005, que estimando el recurso de apelación revocaba la de primera instancia y, estimando la demanda, declaraba haber lugar al ejercicio del derecho de retracto y de adquisición de preferente que corresponde al actor, Don Eladio, en cuanto arrendatario de la planta baja izquierda sita en la calle Dr. Romagosa, 18 de Valencia, para adquirirla en iguales condiciones en que lo hicieron los compradores y la procedencia de la subrogación del actor en la Escritura de Compraventa.

Señala la Audiencia que de las pruebas practicadas se desprende que el contrato de arrendamiento por el que se acciona es de 27 de enero de 1988 y, en él comparecen, como únicos propietarios del local comercial del bajo izquierdo de la finca sita en la calle Dr. Romagosa n° 18 de esta Ciudad Doña Casilda,

D. Alejo y D. Alonso, Doña Delfina, Doña Gema, D. Constantino y D. Daniel y Doña. Laura, local que ha venido abonando la Contribución Urbana como tal. Igualmente, hay otro contrato de arrendamiento en la misma finca sobre el bajo derecha de la Calle Dr. Romagosa n° 18 de esta Ciudad de 1 de diciembre de 1959 concertado por Doña Mónica como propietaria y Doña Elisabeth como arrendataria en el que se subrogó su hija, que fue demandada de desahucio por falta de pago por D. Daniel en su calidad de heredero por terceras partes iguales e indivisas, junto a sus hermanos Doña Gema y D. Constantino, de su madre y ésta de su abuela y arrendadora, según escritura de 21 de septiembre de 1979 de adjudicación de herencia de una cuarta parte de tal finca urbana pendiente de inscripción. Que esta finca, registral 2741, se describe en el último documento como urbana, que consta de dos puertas, dos casas bajas, tres pisos altos y desván, con una habitación en cada uno de los pisos altos, sito en la calle Empedrado de las Barcas n° 2 (hoy Dr. Romagosa 18), y sobre ella en fecha 28 de julio de 1998 el demandado adquirió para su sociedad de gananciales, un edificio que constituido por tal finca y con su igual descripción, según escritura pública en la que figuran 30 vendedores, incluidos los citados arrendadores, manifestando que todos ellos son titulares conjuntamente del mismo. En la misma escritura se hace constar que dicha finca n° 2471 está parcialmente arrendada a varios arrendatarios, ocupantes cada uno de ellos de una entidad, sin que en consecuencia proceda el derecho arrendaticio de adquisición preferente.

La Audiencia entra a analizar si la transmisión litigiosa se ha otorgado en fraude de Ley y con abuso de derecho para obviar el derecho de retracto por ser contraria a la realidad esa declaración de que, el edificio sobre el que recae, pertenece pro indiviso a sus otorgantes, en coherencia a su inscripción registral como un todo y sin división horizontal de los locales y pisos que lo integran. Señalando que ello es lo se aprecia en el caso enjuiciado con destrucción, en base a las pruebas referenciadas, de las citadas presunciones, es decir, se entiende que, esta propiedad conjunta e indivisa entre las distintas ramas familiares que comparecen en la venta como herederas de un causante común y de toda la unidad física y registral, no existe en la realidad ni se da esta unidad pues, de hecho, los arrendadores del actor comparecieron en el contrato suscrito con éste como propietarios exclusivos del local litigioso, al igual que lo hicieron los del bajo derecho respecto a él, considerando indiscutido que ambos tienen individualidad y funcionalidad propia, abonan su propia Contribución Urbana y que en la escritura de venta, se admite que, el mismo y otros arrendatarios de igual inmueble, son ocupantes, cada uno de ellos, de una entidad. Y a estos actos propios de atribución del carácter de propietarios sobre cada local suman el hecho de haber realizado contratos como tales, como los de arrendamiento, e incluso han instado procesos, le es aplicable la doctrina que, con sustento legal en el artículo 7.1 del Código Civil, refiere la protección que objetivamente requiere la confianza depositada en el comportamiento, de ahí que no sea lícito hacer valer un derecho en contradicción con la conducta observada. La conclusión de lo expuesto, a juicio de la Audiencia, es que, las declaraciones en la escritura de que todos los que comparecen son propietarios por cuotas de la unidad que como tal transmiten, al realizarse en contra de esa propiedad exclusiva que tienen en realidad los transmitentes sobre cada uno de los componentes del edificio, que está dividido y no constituye la unidad jurídica ni patrimonial, se han realizado para evitar el ejercicio del retracto por cada uno de los arrendatarios de aquellos.

Frente a la anterior Sentencia los demandados formalizaron recurso de casación al amparo del ordinal 3º del art. 477.2 de la LEC alegando la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por la existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales. El recurso se articula en torno a tres motivos, de los cuales únicamente va analizarse el primero por cuanto el segundo, bajo la denominación "de la infracción de la doctrina jurisprudencial unánime aplicable al caso", únicamente cita una sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 9 de diciembre de 1970, que consiste en que formando el objeto arrendado parte integrante de una unidad superior originaria, no creada por agrupación de otras unidades perfectamente independientes y diferenciadas, se ha transmitido todo como una sola finca, lo que resulta contrario a lo que esta Sala viene exigiendo de que, cuando se alegue la infracción de la jurisprudencia, se citen al menos dos sentencias de esta Sala de lo Civil que sean contestes, en cuanto expresivas de un criterio uniformemente reiterado, y se señale cuál es la doctrina que de ellas emana y sentido en que ha sido vulnerada por haber recaído en supuestos fáctico- jurídicos idénticos, análogos o muy similares al enjuiciado (SSTS 22 noviembre de 2006; 27 marzo 2007; 15 de octubre 2008 ); mientras que el tercero alega la existencia de jurisprudencia contradictoria entra Audiencias, citando diversas sentencias procedentes de distintas Secciones, con las que el recurrente no acredita el interés casacional, si bien el hecho de que uno y otro versen sobre la misma infracción normativa, incidiendo en lo expuesto, supone en la práctica que no obstante su indebida formulación con la respuesta al primero de ellos se da respuesta a los demás.

El motivo que se analiza denuncia la infracción del artículo 47.1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo. Señala el recurrente, en primer lugar, que no nos encontramos ante el supuesto, erróneamente aplicado por la sentencia recurrida, de agrupación de pisos y/o locales ya que, como es doctrina jurisprudencial reiterada, cuando se trata de la venta de un inmueble en su totalidad, como en el presente caso en que la descripción registral, procedente de escritura pública de compraventa del año 1.919, es: "urbana con dos puertas y dos casas bajas, tres pisos altos y desván o porche con una habitación en cada uno de los pisos altos, situado en Valencia...", es decir una unidad física, integrada y suficientemente constatada, por constituirla diversas dependencias y edificaciones, dentro de una linde registrada y que se corrobora con la constancia de revestir también unidad registral, no procede el derecho de retracto del arrendatario de uno de los locales, citando en este sentido las Sentencias de 16 de junio de 1962; de 6 de marzo de 1.971; de 30 de abril de

1.985; 31 de enero de 1.992 y 6 de abril de 1.995 . En segundo lugar se infringe el citado artículo, al entender que se ha producido una agrupación y que el local ocupado por el retrayente es un entidad independiente, contraviniendo en ambos casos la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, de la que procede señalar las sentencias de 16 de junio de 1,962; de 22 de abril de 1.969; de 6 de marzo de 1.971; de 5 de enero de 1.981; de 25 de abril de 1.994 y de 8 de octubre de 1.998, ya que los contratantes al otorgar la escritura de compraventa no realizaron ningún acto positivo de agrupación de los pisos que integraban la finca por haberse transmitido una finca que constituye una unidad originaria superior al objeto del arrendamiento y que comprende al mismo. En tercer lugar, considera que se opone igualmente a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo respecto de lo que debe entenderse por finca independiente a los efectos de retracto arrendaticio cita diversas sentencias cuyos supuestos fácticos son diferentes al presente, así, las de 23 de noviembre de 1.956; la de 17 de junio de 1.958; la de 21 de marzo de 1.962; la de 6 de marzo de 1.965 y de 25 de abril de 1.994 .

Se desestima.

Dice la sentencia de 15 de octubre de 2008, "que la jurisprudencia de esta Sala, atendiendo a la casuística plural que dichas situaciones comporta, se ha manifestado en diversas ocasiones en el sentido de la no procedencia del retracto cuando lo enajenado no coincide con el objeto del arrendamiento, singularmente en los casos de venta de edificios en su totalidad que sólo en parte estaban arrendados", entre los que se encuentran aquellas que se refieren a la "existencia de un local arrendado perfectamente diferenciado y creación de una unidad registral "ad hoc" que contiene diversas unidades susceptibles de utilización diferenciada". La misma sentencia recuerda reiteradas resoluciones anteriores en las que se exige que, cuando se alegue la infracción de la jurisprudencia, se citen al menos dos sentencias de esta Sala de lo Civil que sean contestes, en cuanto expresivas de un criterio uniformemente reiterado, y se señale cuál es la doctrina que de ellas emana y sentido en que ha sido vulnerada por haber recaído en supuestos fáctico-jurídicos idénticos, análogos o muy similares al enjuiciado, para concluir, en un supuesto análogo al enjuiciado, la falta de correspondencia entre el supuesto fáctico presente en los autos y el contemplado por las sentencias que se citan, lo que impide apreciar la referida vulneración. En efecto, el recurrente centra no solo su primer motivo sino todo su recurso de casación, en afirmar que estamos ante un supuesto de venta de un inmueble en su totalidad y no ante la venta de concretos departamentos o locales y que en tales supuestos de venta de inmueble en su totalidad, la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado que no procede el derecho de retracto de uno de los locales, de tal forma que la Audiencia Provincial de Valencia infringe el artículo 47.1 de la LAU de 1964 y la jurisprudencia del Tribunal Supremo que lo interpreta al no desestimar el derecho de retracto ejercitado. Ahora bien, nada de ello resulta de la sentencia, antes al contrario, lo que se trasmite en el caso no es un inmueble en su totalidad, sino cada uno de los departamentos que componen el edificio, por cuanto los mismos tienen individualidad y funcionalidad propia, de tal forma que existe plena identidad y coincidencia entre lo que realmente se vendió por los arrendadores y lo que llevan en arriendo los retrayentes; razón por la cual es posible el derecho de adquisición preferente por vía de retracto, puesto que no se infringe el artículo 47.1 de la LAU . Lo contrario supone no respetar la base fáctica de la sentencia recurrida, atribuyendo a la sentencia impugnada la infracción de una norma, que nada tiene que ver con la doctrina reiterada de esta Sala, dictada para supuestos de hecho diferentes a los constatados por la Sentencia recurrida.

La misma solución contraria se extrae de otras resoluciones de esta Sala, como la que cita la sentencia recurrida de 25 abril 1994, cuya doctrina recoge la posterior de 15 de octubre de 2008, en el sentido siguiente: "El otro argumento de que se trata de una unidad registral originaria, no sobrevenida con posterioridad, nada tiene que ver con el criterio que se viene manteniendo, y la jurisprudencia es muy reiterada en el sentido de que no obstará al retracto el hecho de que las fincas formen por voluntaria agrupación una unidad registral, si en realidad son independientes físicamente, pronunciándose así las Sentencias de 18 diciembre 1954, 23 noviembre 1956, 17 junio 1958, 7 mayo 1962, 6 marzo 1965 y 31 marzo 1967, siendo de resaltar la de 6 marzo 1965, al condensar la doctrina jurisprudencial sobre el tema, estableciendo que la unidad registral carece de eficacia para impedir el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, si se acredita que la finca que en el Registro aparece como una sola, en la realidad está formada por varias ya que dar valor decisivo a la inscripción, equivaldría en muchos casos a hacer ilusorios los derechos de tanteo y retracto, dada la voluntariedad de aquélla y la posibilidad de las agrupaciones".

En consecuencia, procede la desestimación del recurso de casación, con expresa imposición de las costas a los recurrentes (artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.