STS, 25 de Julio de 1991

Ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Santander, fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de la Comunidad General de Propietarios de la Urbanización «Los Ríos», contra COPLASA, y contra Atalaya de Santander de Enseñanza, S. C. L., sobre reclamación de cantidad.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba,previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, se dictara sentencia por la que se declarara la nulidad de la norma octava transcrita en el exponiendo 1.° de la escritura, llamada de subsanación y otorgada por don Ildefonso , en representación de Construcciones López Pablo, S. A., ante el Notario de Santander don Manuel Lafuente Mendizábal el día 29 de enero de 1983, número 348 de su protocolo y nula por consiguiente, la atribución que en ella se hace del uso y disfrute, en exclusiva, del terreno sobrante de la edificación de 2.804 metros cuadrados existentes en el viento oeste de la edificación escolar, al propietario de dicha edificación escolar, declarando por consiguiente que el uso y disfrute de dicho terreno pertenece a todos los copropietarios del conjunto urbanístico denominado «Los Ríos», condenando a los demandados a estar y pasar por esta declaración y en concreto a Atalaya de Santander de Enseñanza, S. C. L., a que deje libre y expedito dicho terreno derribando o suprimiendo el cercado que haya efectuado al mismo, y todo ello con expresa imposición de las costas del juicio a los demandados.

Admitida a trámite la demanda, los demandados la contestaron alegando como hechos y fundamentos de derecho, los que estimaron de aplicación y terminaron suplicando al juzgado, se dictara en su día sentencia, previos los trámites legales oportunos, por la que se desestimara íntegramente la demanda presentada, con imposición de costas a la parte actora.

Por el juzgado se dictó sentencia con fecha 5 de febrero de 1988, cuya parte dispositiva es como sigue: «Fallo: Que sin entrar en el fondo del asunto y acogiendo la excepción de incompetencia de jurisdicción debo absolver y absuelvo a Construcciones López Pablo, S. A., y a Atalaya de Santander de Enseñanza, S. C. L., de la demanda interpuesta por la Comunidad General de Propietarios de la Urbanización "Los Ríos", con imposición a la actora de las costas procesales.»

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, dictó sentencia con fecha 22 de mayo de 1989 , cuyo fallo es como sigue: «Fallo: Este Tribunal, con estimación del presente recurso y revocación del fallo apelado, decide: A) Estimar la demanda deducida por la representación de la Comunidad General de Propietarios de la Urbanización "Los Ríos", de Santander, contra Construcciones López Pablo, S. A. (COPLASA) y Atalaya de Santander de Enseñanza, S. C. L., objeto del juicio, y, en su virtud, declarar la nulidad de la norma octava transcrita en el exponendo 4.° de la escritura, llamada de subsanación, y otorgada por don Ildefonso , en representación de Construcciones López Pablo, S. A., ante el Notario de Santander don Manuel Lafuente Mendizábal el día 29 de enero de 1983, número 348 de su protocolo, y nula, por consiguiente, la atribución que en ella se hace del uso y disfrute, en exclusiva, del terreno sobrante de edificación de 2.804 metros cuadrados existentes en el viento oeste de la edificación escolar, al propietario de dicha edificación escolar; declarar que el uso y disfrute de dicho terreno pertenece a todos los copropietarios del conjunto urbanístico denominado "Los Ríos", y condenar a las sociedades demandadas a estar y pasar por dichas declaraciones y a que dejen libres y expedito dicho terreno derribando o suprimiendo el cercado o vallado del mismo que hubiesen efectuado; B) desestimar las excepciones opuestas por dichas partes demandadas e imponer a las mismas las costas del juicio, sin pronunciamiento especial respecto de las causadas en esta apelación.»

El Procurador don Rafael Gamarra Mejías, en representación de Construcciones López Pablo, S. A., y la Procuradora doña Beatriz Ruano Casanova en representación de Atalaya de Santander de Enseñanza, S. C. L., formalizaron recurso de casación que fundan en los siguientes motivos:

Construcciones López Pablo, S. A.:

Motivo único: De acuerdo con el artículo 1.707, en relación con el artículo 1.692, número 5, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , invocamos «infracción de las normas del ordenamiento jurídico, o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate». Así: A) Alegamos infracción del artículo 533, número 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Inadmitido. B) Infracción de los artículos 16.1, 5, 8 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1960 .

Atalaya de Santander de Enseñanza, S. C. L.:

Motivo primero: Se formula al amparo del número 1 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 1.707 del mismo cuerpo legal .

Motivo segundo: Se formula al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 1.707 del mismo cuerpo legal , por infracción por la sentencia recurrida, del artículo 1.301 del Código Civil .Motivo tercero: Se formula al amparo del artículo 1.692, apartado 5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 1.707 del mismo cuerpo legal .

Admitidos los recursos y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 23 de julio de 1991, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don José Almagro Nosete.

Fundamentos de Derecho

El objeto del proceso se contrae a la declaración de nulidad de la norma octava transcrita en el exponiendo 4.° de la escritura, llamada de subsanación, y otorgada por don Ildefonso , en representación de Construcciones López Pablo, S. A., ante el Notario de Santander don Manuel Lafuente Mendizábal el día 29 de enero de 1983, número 348 de su protocolo, y nula, por consiguiente, la atribución que en ella se hace del uso y disfrute, en exclusiva, del terreno sobrante de la edificación de 2.804 metros cuadrados existentes en el viento oeste de la edificación escolar, declarando, por consiguiente, que el uso y disfrute de dicho terreno pertenece a todos los copropietarios del conjunto urbanístico denominado «Los Ríos», condenando a los demandados a estar y pasar por esta declaración y en concreto a Atalaya de Santander de Enseñanza, S. C. L., a que deje libre y expedito dicho terreno, derribando o suprimiendo el cercado que haya efectuado del mismo. Dicha petición es consecuencia de que, realmente, más que de subsanación, la mencionada escritura pública notarial modificó en tal sentido esencial -adscribir exclusivamente el terreno sobrante a 2.804 metros cuadrados al centro escolar privado de la codemandada Atalaya de Santander de Enseñanza, S. C. L.- la anterior escritura de constitución en régimen de propiedad horizontal de la comunidad de propietarios de la urbanización «Los Ríos», de Santander de fecha 17 de febrero de 1981, autorizada ante el mismo Notario Sr. Lafuente Mendizábal, que ya preveía una edificación escolar en el ángulo nordeste de la finca, de tres plantas con una superficie construida determinada. La demanda ha sido estimada por la sentencia recurrida.

El primer recurso, formulado por Construcciones López Pablo, S. A., consta de un solo motivo admitido que se instrumenta al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con apoyo en las pretendidas infracciones de los artículos 16.1, 5, 8 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1960 . Pero la esencia del razonamiento impugnatorio que se sirve de los preceptos citados como mera referencia a los derechos y limitaciones de los copropietarios en relación con el título constitutivo de la comunidad, su constitución y modificación, se centra en combatir la cualidad de copropietarios de los demandantes, pues su vinculación con la constructora y vendedora, constaba por documento privado y, todavía no habían pagado la totalidad del precio, ni se había otorgado en su favor escritura pública de venta, de donde infiere que no había nacido el derecho de propiedad horizontal, y llevaba consigo que al haber facultado, también, en documento privado al promotor para que redactara el Reglamento de la Comunidad éste podía modificar el redactado por el mismo antes de otorgamiento de las referidas escrituras de compraventa. Un somero análisis de la propuesta discursiva del recurrente, conduce, de inmediato, a su rechazo, pues, como es notorio en el ámbito jurídico, en nuestro Derecho, la formalización del negocio por medio de escritura pública, no constituye un requisito «ad solemnitatem» para su validez, según recta y pacífica interpretación del artículo 1.280 del Código Civil , de manera que tan efectivo y vinculante resulta entre las partes un negocio consignado en documento privado como en escritura pública. De aquí, que facultada por los citados documentos privados la empresa constructora y vendedora para otorgar el título constitutivo por medio de escritura pública, lo que hizo en 1981, la autorización concedida se agotó al ejecutar el acto, sin que, posteriormente, en 1983 pudiera lícitamente -como sostiene el recurrente- modificar dicho título constitutivo, sin sujetarse a la regla de la comunidad exigida por el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal , pues, como razona la Sala de instancia, está admitido y resulta indiscutido en autos que los contratos privados aportados con la demanda de algunos copropietarios adquirentes de viviendas de la comunidad demandante, son de fecha anterior a la declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal de fecha 17 de febrero de 1981, así como que en ellos se autorizaba a Construcciones López Pablo, S. A. (COPLASA), a constituir el conjunto urbanístico en régimen de propiedad horizontal, lo que sin duda hizo en la mencionada escritura de 17 de febrero de 1981; con ello agotó cuantas facultades o atribuciones le conferían en tales contratos privados los adquirentes de los pisos, integrados en la comunidad actora. La «subsanación» realmente modificación del título constitutivo llevada a cabo por la posterior escritura de 29 de enero de 1983, cuya nulidad postula la demanda respecto de la norma octava, es incuestionable -cualesquiera que sean los motivos o razonamientos de tipo urbanístico y administrativo en que pretende apoyarse-, sin que resulte lo más exacto remitir el momento de la adquisición del carácter de condómino o copropietario de la comunidad de los adquirentes en virtud de contratos privados hasta que se otorguen las correspondientes escrituras públicas y practiquen las inscripciones regístrales, previo pago total del precio de las compraventas, porquetales requisitos no son necesarios ni vinculantes en nuestro Derecho, siendo el contrato igualmente válido y eficaz en documento privado reconocido, según el artículo 1.225 del Código Civil , y las posibles consecuencias del impago del precio aplazado -lo que ni siquiera se ha alegado- son también diferentes, según el artículo 1.504 del mismo cuerpo legal . Por tanto, el motivo perece.

El segundo de los recursos, planteado por Atalaya de Santander de Enseñanza, S. C. L., consta de tres motivos admitidos, destinado el primero a denunciar, con apoyo en el número 1 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la falta de jurisdicción de los tribunales civiles para resolver el problema objeto de litigio, en combinación con la infracción de los artículos 533.1 y 53.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Entiende el recurrente que la cuestión litigiosa viene atribuida a la jurisdicción con-tencioso-administrativa, pues la calificación de las viviendas como «viviendas de protección oficial», suponía ajustarse, conforme a las especificaciones del proyecto a las prescripciones administrativas, lo que, desde luego, nadie discute. Llevado, sin duda, por el aliciente del inexplicable éxito que obtuvo esta pretensión impugnatoria, en primera instancia, al ser acogida la excepción, dejando imprejuzgado el fondo del asunto, el recurrente no ha tomado en consideración las nítidas razones que, en contra de la prosperabilidad de esta excepción, expone con toda claridad la sentencia impugnada y que se aceptan plenamente por esta Sala de casación: a) La jurisdicción contencioso- administrativa está limitada al conocimiento y decisión de las pretensiones deducidas en relación con los actos de la Administración pública sujetos al Derecho Administrativo y con las disposiciones de categoría inferior a la ley (contratos administrativos o cuestiones incidentales ) ( arts. 1.°, 3.° y 4.° de la Ley Jurisdiccional, de 27 de diciembre de 1956), pero no las cuestiones de índole civil [art. 2° a )], como es la de autos, contraída a la nulidad de una cláusula modificativa del régimen de una comunidad sometida a la Ley de Propiedad Horizontal, de orden estrictamente civil, por cuanto dicha ley, de fecha 31 de julio de 1960 , modifica, desarrolla y regula específicamente dicha forma de comunidad especial del dominio, actualizando o completando lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil ; b) de ahí que sea inexcusable y aplicable al caso el artículo 51 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que atribuye el conocimiento único de tales cuestiones a la jurisdicción ordinaria civil, careciendo de consistencia el supuesto acto legitimador administrativo, pues ni la licencia municipal para obras (las licencias no dan ni quitan derechos civiles que no se tengan, además de concederse siempre sin perjuicio del derecho de terceros) constituye por sí acto administrativo cuestionado en este pleito en ningún sentido ni tampoco la autorización sobre la construcción del centro escolar, según las disposiciones vigentes al respecto; c) igual resultado se ofrece a la vista de lo establecido por la nueva Ley Orgánica del Poder Judicial, de fecha 1 de julio de 1985 , cuando primero sienta que «la jurisdicción es única y se ejerce por los jueces y Tribunales previstos en esta ley» (art. 3.° 1) y que «los juzgados y Tribunales ejercen su jurisdicción exclusivamente en aquellos casos en que les venga atribuido por ésta u otra ley» (art. 9.° 1), y luego distingue y reitera perfectamente que «los Tribunales y juzgados del orden civil conocerán, además de las materias que les son propias, de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional» (art. 9.° 2), y que «los del orden contencioso- administrativo conocerán de las pretensiones que se deduzcan en relación con los actos de la Administración pública sujetos al Derecho Administrativo y con las disposiciones reglamentarias» (art. 9.° 4), pues forzoso es reconocer que la demanda no impugna ningún acto administrativo de la Administración ni contiene pretensión alguna que vulnere o desconozca la licencia municipal o la autorización ministerial mencionadas en cumplimiento de las exigencias constructivas del centro escolar de la urbanización «Los Ríos», cuya comunidad de propietarios es la demandante sobre otros extremos, concretos, precisos y bien delimitados, según se dijo; sin que, finalmente, quepa olvidar el evidente carácter residual que la Ley Orgánica confiere a la jurisdicción civil ordinaria cuando la atribución competencial no está expresamente conferida a otra jurisdicción (sentencia de 2 de febrero de 1987), lo que evita acudir al anterior principio de la «vis atractiva» de la jurisdicción ordinaria civil respecto de las demás jurisdicciones especializadas (sentencia de 27 de octubre de 1984). Lo que no cabe es confundir la obligación de reserva y cesión de espacio para construir un edificio escolar con los terrenos adyacentes necesarios, cuyo cumplimiento condicionaba la licencia municipal y la autorización administrativa pertinente del Ministerio de Educación y Ciencia, que incumbe al promotor posibilitarla con la presentación, aprobación y ejecución del proyecto adecuado, con el cumplimiento de las condiciones de la oferta hecha a los adquirentes de las viviendas, que, luego, una vez establecidas las vinculaciones contractuales, resultan fallidas a causa de aquella obligación, haciendo recaer sobre las mismas, limitaciones no previstas o no explicitadas suficientemente, sin ningún tipo de compensación legítima. En consecuencia el motivo decae.

El segundo motivo del anterior recurso, apoyado en el ordinal 5.º del artículo 1.692, versa con fundamento en el artículo 1.301 del Código Civil sobre la estimada por el recurrente, caducidad de la acción impugnatoria ejercitada por los actores al haber transcurrido cuatro años desde el otorgamiento de la escritura litigiosa. Según es sabido la ambigüedad terminológica del Código Civil al referirse a la «acción de nulidad», ha sido precisada doctrinal y jurisprudencialmente en el sentido de distinguir lo que son supuestos de nulidad radical o absoluta y lo que constituyen supuestos de nulidad relativa o anulabilidad; dentro de estos últimos hay que incluir los casos normativos previstos en el citado precepto. La actuación delrepresentante legal de la empresa constructora al otorgar escritura de «subsanación» por error que dijo padecido es, la que se pretende encuadrar dentro del precepto que se dice infringido, pero, en realidad, tal proceder equivale a dejar en manos de las partes la calificación de la naturaleza jurídica de los actos, y ya consta que lo, que en realidad aconteció fue que, sin autorización para ello, se modificó el título constitutivo de la comunidad de propietarios, hecho que, sin duda encaja por contravención de la ley en consideración de nulidad radical no sujeta al expresado plazo de caducidad. Como expresa la sentencia impugnada, no estamos en presencia de una acción de nulidad relativa, sino de nulidad absoluta, equiparable a la inexistencia, por haberse, además, realizado el acto unilateral en perjuicio de terceros o en fraude de sus derechos, por tanto, al no estar sujeta la referida acción al plazo de caducidad esgrimido de contrario, procede la desestimación, también, del motivo.

El tercero y último de los motivos que componen el segundo recurso que examinamos, se acoge asimismo al número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y denuncia la errónea interpretación del contrato suscrito por la constructora con los adquirentes de vivienda al amparo del artículo 1.281 del Código Civil , pues según su posición que basa en las facultades que al constructor- vendedor, confería la cláusula 10.a, éste se reservaba al margen de los elementos comunes anejos necesarios e indispensables, el uso de los restantes, que aun siendo comunes no fueran indispensables a la vivienda adjudicada, pero aparte de que se trastueca en la transcripción el sentido y finalidad de la citada cláusula, en relación con los ejemplos que contiene del referido uso, y, aparte, además, la doctrina consolidada de esta Sala sobre las limitaciones que impone la interpetación contractual realizada por la Sala de instancia, es lo cierto, que, en realidad por este motivo se intenta desplazar el verdadero objetivo de la «litis» que descansa sobre el abuso de la facultad conferida al promotor por la cláusula 8.a. Como resalta la sentencia de segunda instancia, la modificación posterior del título constitutivo es atribución exclusiva de la Junta de Propietarios de la comunidad, tanto para modificar como para alterar el uso y disfrute de los elementos comunes y, se rige por el régimen de unanimidad ( arts. 16.1, 5, 8 y 11 de la LPH, de 21 de julio de 1960 ); nótese que, literalmente, la estipulación 8.a, segundo párrafo, de tales contratos privados dice que «el adquirente faculta irrevocablemente al promotor para redactar en su día la oportuna escritura de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal, con libertad para establecer las cuotas de participación viviendas, locales de garaje, etc., tanto en contribuciones y exacciones respecto a gastos comunes, como en beneficios si los hubiere, obligándose a aceptar los estatutos de comunidad que al efecto sean redactados por el promotor»; facultades más amplias no caben, en rigor, pero no se le autorizó ni delegó para modificar a su conveniencia o necesidades el régimen estatutario por él mismo establecido o constituido, comportando el haberlo hecho estricta vulneración o infracción de las normas prohibitivas contenidas en los artículos 5.°, párrafo último, y 11 de la ley citada , pues las modificaciones del título constitutivo, la innovación de instalaciones y la atribución a uno solo de los condóminos, excluyendo a los restantes, requiere el consentimiento de todos los propietarios para que pueda ser concedida, al entrañar modificación de las reglas contenidas en aquél, rigiendo el principio de la unanimidad del artículo 16 (sentencias de 13 de marzo de 1981, 30 de octubre de 1984 y 3 de febrero de 1987, entre otras); por lo demás, está admitido, asimismo, el carácter de elemento común del complejo urbanístico «Los Ríos», del terreno sobrante adscrito al uso y disfrute exclusivo del centro escolar objeto del pleito, los 2.804 metros cuadrados en litigio, que la comunidad actora reclama para el uso común de todos los copropietarios. Todas las precedentes razones conducen, también, a la desestimación del motivo.

Consecuentemente, examinados y desestimados los motivos de impugnación de ambos recursos, procede la declaración de no haber lugar a la casación de la sentencia por ninguno de los recursos y, por aplicación del artículo 1.715, número 4, párrafo 2.° debemos imponer las costas de sendos recursos a cada uno de los respectivos recurrentes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar a los recursos de casación, interpuestos por Construcciones López Pablo, S. A. (COPLASA) y por Atalaya de Santander de Enseñanza, S. C. L., contra la sentencia de 22 de mayo de 1989, dictada por la Audiencia Provincial de Burgos, Sección Tercera , en recurso de apelación número 142/88, dimanante de juicio de menor cuantía número 70/87, seguido, ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Santander, a instancia de la Comunidad General de Propietarios de la Urbanización «Los Ríos», contra los recurrentes, con expresa imposición a cada uno de las costas de sus respectivos recursos; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Luis Albácar López.- AlfonsoBarcala y Trillo Figueroa.-Francisco Morales Morales.-José Almagro Nosete.-Antonio Fernández Rodríguez.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo don José Almagro Nosete, y Ponente que ha sido en estos autos, estando la misma celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que como Secretario, certifico.-Vázquez Guzmán.-Rubricado.