STS, 19 de Noviembre de 1993

El Procurador de los Tribunales, don Jaime Gali Castin en nombre y representación de doña Silvia , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de Tarrasa demanda de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, sobre declaración de derechos, contra doña Antonia y don Bruno , estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando Sentencia por la que dando lugar a la demanda declare la validez y existencia de dos contratos de arrendamiento de fecha 2 de mayo de 1975 y 1 de noviembre de 1975 respectivamente, y declare la nulidad del traspaso formalizado mediante escritura de fecha 14 de marzo de 1989, con expresa condena en costas de los demandados tanto por imperativo legal como por su temeridad y mala fe. Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en los autos en su representación el Procurador don Vicente Ruiz Amat, que contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes, para terminar suplicando Sentencia desestimando la demanda en todos sus pedimentos, bien sea por la excepción alegada, bien por ser un local único el traspasado y todo ello con imposición de costas a la parte adora por su evidente temeridad y mala fe procesales. Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el art. 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ésta se celebró el día señalado sin avenencia. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los autos las pruebas practicadas se convocó a las partes a comparecencia poniéndoles mientras tanto de manifiesto en Secretaría para que hicieran un resumen de las mismas, lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del Sr. Juez para dictar Sentencia. El Sr. Juez de Primera Instancia núm. 3 de los de Tarrasa, dictó Sentencia de fecha 1 de febrero de 1990 . con el siguiente Fallo: "Estimando como estimo la demanda formulada por el Procurador don Jaime Gali Castin, en nombre y representación de doña Silvia , contra don Bruno y Antonia , representados por el Procurador don Vicente Ruiz Amat, debo declarar y declaro la validez y existencia de dos contratos de arrendamiento de fechas 2 de mayo de 1975 y 1 de noviembre de 1975 respectivamente y declarar la nulidad del traspaso formalizado mediante escritura de fecha 14 de marzo de 1989, con expresa condena en costas de los demandados".

Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de Primera Instancia, por la representación de la parte demandada, y tramitado recurso con arreglo a Derecho, la Sección Decimotercera de lo Civil de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó Sentencia don fecha 27 de diciembre de 1990 , con la siguiente parte dispositiva. Fallamos: "Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación de don Bruno y doña Antonia , contra la Sentencia de fecha 1 de febrero de 1990 , dictada en autos de juicio declarativo de menor cuantía, núm. 221/89, del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Tarrasa, se revoca dicha resolución, dictándose otra por la que desestimando la demanda formulada por doña Silvia contra los demandados, se absuelve a dichos demandados de aquélla, sin hacer expresa imposición en cuanto a las costas de esta segunda instancia".

La Procuradora de los Tribunales, doña María Jesús González Diez en nombre y representación de doña Silvia , se interpuso recurso de casación al amparo de los siguientes motivos: Primero: "Amparado en el núm. 5 del art. 1.692 de la LEC , por error en la apreciación de la prueba de confesión en juicio del demandado don Bruno , denunciando la infracción de los arts. 1.232 y 1.233 del CC". Segundo : "Amparado en el núm. 5 del art. 1.692 de la LEC , por error en la apreciación de la prueba de reconocimiento judicial, denunciando la infracción de los arts. 1.240 y 1.241 del CC". Tercero : "Amparado en el núm. 5 del art. 1.692 de la LEC , por error en la apreciación de la prueba derivada de los contratos, de arrendamientos suscritos, entre las partes, con fechas 2 de mayo y 1 de noviembre de 1975, reconocidos por ambas, acreditativos de que fueron dos los locales mi leudados, sus condiciones y objeto o destino acompañados de documentos núms uno y dos de la demanda". Cuarto; "Amparado en el núm. 5 del art. 1.692 de la LEC , por infracción del art. 1.204 del CC , y jurisprudencia que lo aplica, al entenderse novada objetivamente la obligación contractual arrendaticia original por otro nuevo". Quinto: "Amparado en el núm. 5 del art. 1.692 de la LEC , en relación con el art. 1.253 del CC y jurisprudencia que lo aplica, sobre las presunciones no establecidas por la Ley". Sexto : "Amparado en el núm. 5 del art. 1.692 de la LEC , enrelación o mi el art. 1.281 del CC y jurisprudencia que lo aplica, sobre la interpretación efectuada en torno a los contratos que vinculan a las partes".

Por Auto de esta Sala Primera del Tribunal Supremo, de fecha 7 de octubre de 1991 , se rehusan los motivos primero, segundo y tercero, del recurso de casación interpuesto, admitiéndose el resto de los motivos alegados. Así admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista pública el día 4 de noviembre de 1993, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Luis Martínez Calcerrada Gómez .

Fundamentos de Derecho

Se dicta por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Tarrasa, Sentencia de 1 de febrero de 1990 , en la que resuelve el litigio planteado por la actora, solicitando la validez y existencia de los dos contratos de arrendamiento, de fechas 2 de mayo de 1975 y 1 de noviembre de 1975, así como la nulidad del traspaso formalizada mediante escritura de fecha 14 de marzo de 1989, por el arrendatario-codemandado a cual, se opuso a la demanda en su correspondiente escrito de contestación; en la diada Sentencia, el Juez estimó íntegramente la demanda, proclamando que, partiendo de la realidad de la existencia de citados dos contratos de arrendamiento, en virtud de los cuales, la actora arrendó los locales sitos en la calle Miguel Vives, 101 bis: se concluye (en cuanto a la pretensión de nulidad), cuanto se expone en el fundamento jurídico quinto de la citada Sentencia. "...Cree el Juzgador se dan los presupuestos del ejercicio de la nulidad entablada por no existir consentimiento entre actora y demandado en las operaciones previas al traspaso, esto es, conversión de local de negocio en almacén y unión interna de ambos, lo que invalida la realización del traspaso, además de lo dicho, por las razones siguientes: a) Porque el local que hace chaflán con la Avda. de Barcelona en su condición real de almacén, con independencia de la que diga la letra del contrato, no es apto para el traspaso al no permitirlo el art. 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , b) Ninguna prueba se ha presentado por los demandados respecto del consentimiento de la actora en las obras realizadas entre uno y otro, c) Porque la escritura de traspaso (folios 20 y 21), el propio demandado dice que es arrendatario de los locales núms. 1 y 2 de la calle Miguel Vives, núm. 101 bis, por lo tanto no es uno solo, d) No existe ninguna norma sustantiva que indique que por el hecho de emitirse mensualmente entre actora y demandado un solo recibo con la suma del arrendamiento de uno y otro local, indique o se deduzca que se ha producido una novación objetiva, e) La conversión unilateral del chaflán en almacén no reúne los requisitos de una novación ni pura o propia ni modificativa ya que no existe consentimiento mutuo de las partes en su transformación y exigiendo la novación como primer requisito una obligación preexistente que se modifique o extinga, en la que como presupuesto hay un consentimiento unánime, aquí inexistente, se impide la aparición de esta figura jurídica...". Frente a cuya decisión, se interpuso recurso de apelación por los codemandados, cuyo recurso se resolvió por Sentencia de la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 27 de diciembre de 1990 , en cuya decisión se estimó ese recurso, revocando la de la instancia y desestimando la demanda formulada, con imposición de costas en esta según la instancia y con imposición, asimismo, de las de primera, según el Auto aclaratorio de 24 de enero de 1991 ; siendo su ratio decidendi cuanto se sintetiza en los siguientes fundamentos de Derecho: que si bien es cierto, que la novación nunca se presume y puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, que, en el caso de autos, ha existido dicha novación, por cuanto que, destacan por su expresividad y contundencia, los siguientes hechos: "... A) En la fecha 2 de mayo de 1975 la actora arrienda al demandado don Bruno el local núm. 2 de la calle Miguel Vives, 101 bis, de Tamisa, para ser destinado a tienda de deportes (folio 7). El 1 de noviembre de ese mismo año la actora concierta con el recurrente el arriendo de otro local contiguo al anterior, de núm. 1, para ser destinado a la misma actividad, esto es a tienda de deportes (folio 9). H) Las obras llevadas a cabo por el arrendatario para adoptar ambos locales a la actividad de negocio que en ellos pretendía desarrollar como son la comunicación interior de ambos locales y la supresión de la puerta de acceso en uno de ellos y su conversión en escaparate, fueron necesariamente conocidas por la propietaria arrendadora al estar su domicilio situado en la misma calle en que se ubican aquellos locales, y si bien no consta la autorización expresa de dichas obras, sí puede afirmarse la existencia de un consentimiento tácito respecto de las mismas al no haber ejercitado aquella acción de resolución por obras inconsentidas, en plazo legal. C) Dos meses después de suscribirse el segundo contrato de arrendamiento, esto es a partir del 1 de enero de 1976. la administración de la propiedad deja de girar dos recibos de alquiler y extiende uno solo en el que ya no se habla de "local 1" o "local 2", sino simplemente de "local". Así se observa de los documentos tres, cuatro y cinco de la contestación a la demanda (folios 44. 45 y 46) en los que claramente se especifica que corresponden a los bajos de la calle Cardenal (¡orna, nombre anterior de la actual Miguel Vives, y de los documentos sois, siete y ocho (folios 47, 48 y 49) en los que el objeto arrendado aparece unificado bajo la denominación del local, comprendiendo el alquiler conjunto de los dos iniciales locales. El propio administrador, Sr. Juan Antonio , al deponer como testigo a instancia de la parle actora admite al responder a la pregunta tercera de su interrogatorio (folios 77. 95 y 97) que tales locales fueron dedicados a una únicaactividad bajo un solo arrendamiento. Del mismo modo el administrador que sucedió al anterior, don Jose Pablo , al deponer también como testigo de la actora, reconoce al contestar a las preguntas novena y undécima (folios 77 vuelto, 95 y 101), que cuando aceptó la administración se pagaba un solo recibo siguiendo lo establecido por el administrador precedente ya que no estaba facultado para modificar las circunstancias del arrendamiento. Asimismo al responder como testigo de la parte demandada admite en las preguntas sexta y séptima (folios 110 y 119) que se satisfacía un único alquiler por todos los bajos de la casa y que tales recibos se libraban siguiendo instrucciones de la propiedad, aplicando el índice del coste de la vida en un único recibo. D) En fecha 25 de abril de 1987 se notifica al arrendatario, hoy apelante, la elevación de renta correspondiente al índice de precios al consumo publicado por el Instituto Nacional de Estadísticas, con efectos desde el 1 de mayo de 1987, aumento que se efectúa sobre un solo local y sobre el alquiler único anterior (folio 50), librándose a partir de esa fecha y hasta el 1 de marzo de 1989, un solo recibo con la nueva renta y referido a un único local, el de la calle Miguel Vives, 101 bis (folios 51 a 60). E) En el mismo sentido el impuesto de radicación se liquida por un solo local con una superficie total de 144 metros cuadrados (folio 43). F) Por último la propia actora ofreció al demandado arrendatario, al serle comunicada por éste su intención de traspasar los bajos, la suma de 2.500.000 pesetas, si dejaba los mismos vacíos y a su disposición (confesión judicial posición quinta, folios 121 y 122 )...", por lo que -se razona en su fundamento jurídico tercero-, es evidente que, tratándose del arriendo de ambos locales, por una única actividad, con la unidad física de los mismos, con el libramiento de un solo recibo, y la denominación de local 1.º y local 2.º, posteriormente sustituida por la de local, con la aplicación de los aumentos a una sola renta, y no a dos alquileres, correspondientes a locales objeto de contratos distintos, siendo las fechas de su vigencia diferentes, conllevan a entender, que existió una novación contractual, y que, en consecuencia, teniendo en cuenta que la relación arrendaticia que liga a las partes, es un único local, y que, el traspaso del mismo, se ha realizado cumpliendo todos los requisitos exigidos por la Ley Arrendaticia, procede acoger el presente recurso; Sentencia que es objeto de este recurso de casación, interpuesto por la parte actora, con base en los seis motivos que integran su escrito de formalización, de los cuales el 1.º, 2.º y 3.º, fueron rehusados en su trámite correspondiente, dedicándose la Sala a examinar el resto.

En el cuarto motivo, se denuncia, al amparo del anterior núm. 5 del art. 1.692 de la LEC , la infracción del art. 1.204 del CC , y jurisprudencia que lo aplica, en que ha incurrido la Sentencia recurrida, porque -se expresa- la misma mantiene que la obligación primitiva o arrendaticia de carácter doble, por ser dos los contratos, ha sido novada objetivamente, deduciendo ésta, de una serie de elementos o datos que se enumeran en el fundamento jurídico segundo de la misma; que al respecto, hay que decir, que si la novación nunca se presume, y ha de constar expresamente, tal como prevé el art. 1.204 del CC y la jurisprudencia, la Sentencia recurrida toma en consideración -para entender la novación-, todas las circunstancias que han sido especificadas al transcribir el fundamento jurídico segundo de la misma; que líenle a ello, se aduce en el motivo: que la contigüidad de los locales arrendados no puede servir de base a su voluntad novatoria de dos contratos independientes; que respecto a las obras realizadas aun cuando hubiera tenido conocimiento expreso, y sobre todo, el dato de que, se librase por la administración de la arrendadora un solo recibo, eso únicamente podía ser una razón de comodidad, sin que tenga ninguna un i relevancia, al igual que lo referente al aumento de renta, y que el ofrecimiento por parte de la propietaria, de una cantidad que se expresa, fue sólo para facilitar la posibilidad de abandonar tales locales; por consiguiente se concluye por la recurrente "no es que esta parte quiera sustituir el criterio de la Sala, por el suyo propio", sino resaltar las circunstancias adversas a la novación tenida en cuenta. En el motivo quinto se denuncia, por igual vía jurídica, la infracción del art. 1.253 del CC , y jurisprudencia que lo aplica, por cuanto que, en consecuencia con el anterior, hay que afirmar, que es incorrecta la deducción que hace la Sala, entre tales circunstancias y la inclusión a que llega, esto es, la existencia de la novación de los contratos surgidos entre las partes, por cuanto que, no existe enlace preciso y directo, y que no existe tampoco esa voluntad terminante, de que se produzca la novación; por último, en el motivo sexto, se denuncia por igual vía, lo dispuesto en el art. 1.281 del CC , expresándose que el motivo se articula de forma complementaria en los anteriores, pues parece ocioso decir, que el contenido literal de los contratos suscritos entre las partes, no ofrece lugar para la duda en torno a toda problemática del proceso, por cuanto que en definitiva se trata de dos arrendamientos de locales de negocio distintos, que no es posible que se conviertan (salvo pacto expreso) en un contrato de un solo arrendamiento a efectos de su posterior traspaso.

Los citados motivos han de prosperar, y todo ello, por las siguientes razones. 1.º Porque con base en la convicción del Tribunal sentenciador, de que, por las circunstancias del litigio, se ha producido una novación, calificada de novación contractual de carácter verbal en su fundamento jurídico tercero, es evidente que ello habrá de compulsarse a la luz del art. 1.204 del CC . en donde, literalmente, se expresa que para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles. Y ese carácter imperativo o exigencia formal de la novación propia o extintiva se conecta con una reiterada jurisprudencia, de la cualpueden ser exponentes las Sentencias de 9 de enero de 1992 , que dice así: "... Siendo de acentuar a los electos de la presunción de la existencia de la novación extintiva la exigencia por parle de la doctrina jurisprudencial de que se haga constar expresamente la voluntad de llevar a cabo la extinción de la obligación primitiva (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de mayo de 1956, 28 de mayo de 1986, 17 de febrero de 1987, 7 de julio de 1989, 2 de junio de 1990 y 23 de julio de 1991 ), asimismo es de indicar que conforme a reiterada doctrina de esta Sala: 1. La novación modificativa o impropia, como su denominación indica, no tiene efectos extintivos sino únicamente de simple cambio o alteración de alguno de los aspectos no fundamentales en cuanto a su carácter o naturaleza, del negocio u obligación por ella afectado, razón por la cual el contrato en cuestión se mantiene aún cuando modificado en alguno de sus aspectos (Sentencia de 7 de marzo de 1986,16 de diciembre de 1987, 24 de julio de 1989 y 4 de abril de 1990 ); 2. que la apreciación de supuestos determinantes de la novación, en cuanto cuestión de hecho (Sentencia de 16 de enero de 1984 ) corresponde a los Tribunales de Instancia, a cuyo criterio ha de estarse a menos de ser impugnado en forma (Sentencias de 7 y 18 de junio y 22 de noviembre de 1982; 20 de noviembre de 1985, y 27 de octubre de 1990 ), lo que aquí no ha acontecido, por cuanto la interpretación que la Sala a quo ha realizado de la cláusula tantas veces citada es la acertada, ya que tomando como punto de partida los presupuestos tácticos que la Sentencia impugnada determina como acreditados y admitidos por los litigantes, que se dejan relatados en el primero de estos fundamentos, es de volver a llamar la atención sobre la doctrina de esta Sala a cuyo tenor en los casos en que pudiera existir duda entre si la novación pudiera ser modificativa o extintiva, la solución ha de entenderse en pro del efecto de la más débil, o sea de la modificativa (Sentencias de 29 de enero de 1982 y 20 de octubre de 1989 )". Así como la de 23 de enero de 1992, que expresa: "... De acuerdo con la Sentencia de 10 de julio de 1986 , debe declararse a tenor de lo dispuesto en el art. 1.204 del CC que la novación, en sentido propio, con su efecto específico de sustituir la antigua obligación por la nueva, requiere animus novandi pero éste no sólo se exterioriza en la Forma de manifestación dirigida a tal fin, sino también, cuando exista una incompatibilidad total entre ambas relaciones obligatorias...".

Y es claro que esa primera posibilidad -en el litigio- de la extinción de los primitivos contratos de arrendamiento, por el supuestamente único, no existe al no concurrir esa expresividad, o esa declaración terminante que la Sala subraya, realzando la dicción enfática del precepto, para eliminar cualquier posible introducción de otra vía, que pudiera flexibilizar tal versión legal; y todo ello, con independencia de que, si se contempla el juego de la segunda alternativa, esto es cuando se den las incompatibilidades a que se refiere el precepto, se anticipa, asimismo, que aparte de la coherencia entre la antigua obligación, y la nueva, por cuanto que ambas (o sea, los primitivos contratos y el hipotético segundo o posterior), se refieren al mismo negocio de arrendamiento, en cuanto se trata por su objeto de una locación abarcante de dos locales comerciales, no puede apreciarse esa incompatibilidad legal ya que en todo momento se ha negado por la arrendadora la viabilidad del supuesto nuevo contrato, que sería entonces el cotejado para entender que es incompatible con los precedentes, por lo que no cabe, tampoco por este camino, poder derivar en que efectivamente, ese hipotético contrato último sea absolutamente incompatible con el anterior: 2.º ya en concreta proyección a las circunstancias determinantes del litigio se subrayan los siguientes antecedentes ilustrativos: a) Que por las partes, la actora-arrendadora y por el codemandado-arrendatario, se suscribieron sendos contratos de arrendamiento, el primero de ellos, en 2 de mayo de 1975. en virtud del cual se arrendaba el local de la antigua calle Cardenal Gomar, esquina Avda. de Barcelona, 101 bis de Tarrasa (hoy calle Miguel Vives), con las circunstancias que se especifican en dicho contrato, unido a los autos (folios 7 y siguientes); que posteriormente, por contrato de 1 de noviembre de 1975, se procede (igualmente entre las partes) por la actora a arrendar el local correspondiente, distinto por supuesto, sito asimismo en la Avda. de Barcelona, núm. 101 bis, de la localidad de Tarrasa; b) que así funcionaron las respectivas relaciones arrendaticias (y con independencia de la realización de una serie de obras que facilitasen el acceso de ambos locales, por ser contiguos los mismos), y que, por la administración de la arrendadora, a partir de la fecha que indica la Sala, esto es, dos meses después de suscribir el segundo contrato, a partir de 1 de enero de 1976 , se procedió a librar un solo recibo abarcante de las rentas pactadas por el arrendador de ambos locales, hecho no cuestionado y sin perjuicio del valor que posteriormente tenga el mismo, según el sentir de esta Sala; c) con fecha 25 de enero de 1989 el arrendatario remitió por conducto notarial -según acta de 2 de febrero de 1989 (folios 11 y siguientes)-, carta -folio 13- notificándole su intención de proceder al traspaso, literalmente, "de los locales de su propiedad señalados con el núm. 1 y 2 del inmueble núm. 101 bis de la calle Miguel Vives de esta ciudad, locales dedicados conjuntamente a la actividad de venta al público, de prendas deportivas y artículos de deporte, y amparado su arrendamiento en un solo recibo de alquiler, desde el 1 de enero de 1976 , notificándoles su intención de traspasar a los efectos de lo dispuesto en el art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos", agregándose en el punto 1 . "llevo establecido en ambos locales desde hace más de un año..."; a la recepción de dicha comunicación de traspaso, se contestó a su contenido, por la arrendadora, por igual conducto notarial, en 3 de marzo de 1989, según consta (a los folios 15 y siguientes de autos), en donde, expresamente se manifiesta su oposición a la intención de traspasar, por cuanto que la intención y el contenido de dicha comunicación se refiere a un local único" cuando realmente se refieren a los dos arrendamientos que comprenden los contratosanteriormente indicados; d) no obstante ello, se efectúa la 1 Q78 escritura de traspaso en 14 de marzo de 1989 (folio 20 de los autos), y en cuya escritura -y la Sala lo subraya a los efectos correspondientes-, y dentro del dispositivo de la misma destaca y se hace constar, literalmente, "que don Bruno cede y traspasa a la codemandada, doña Antonia , que acepta la cesión de los "locales" de negocio, así como los útiles y mercancías actualmente existentes en "ellos"", a que se ha referido el encabezamiento de dicha escritura, esto es, su ordinal 1, en donde se señala "que don Bruno , es arrendatario de los "locales" 1 y 2 de la calle Miguel Vives, 101 bis, de esta ciudad de Tarrasa, dedicados conjuntamente a la actividad... al notificarse el cumplimiento de uno de los requisitos de los establecidos en el art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , acerca de dicho traspaso a la arrendadora (hoy recurrente), por parte de la misma se manifiesta expresamente por carta remitida por conducto notarial, su oposición, según el acta de 20 de marzo de 1989 (folios 25 y 26), insistiendo asimismo, que se traía de dos contratos de arrendamiento claramente diferenciados.

Es evidente que con estos antecedentes, no se puede compartir la tesis de la Sala, de que se hubiese producido una novación objetiva, fundamentalmente según la Sala por el dato de que se librase un solo recibo por la administración de la propiedad, para el percibo de las rentas, al margen de otras circunstancias relativas a la proyección del incremento correspondiente de la renta, y demás datos que se expresan en el transcrito fundamento jurídico segundo de la Sentencia recurrida, porque, frente a ello, destaca, y es el núcleo básico de esta ratio decidendi, el hecho de que no exista voluntad expresa o terminante entre las partes, de proceder a la extinción de los contratos de arrendamiento suscritos por ambas, en las fechas calendadas, ni que por tanto se conviertan en uno solo, y ni tampoco acontece incompatibilidad alguna en su caso, en el supuesto de que existiese ese único contrato que sustituya a los dos precedentes según se razonó al analizar el antes repetido art. 1,204 del CC ; que, asimismo, tampoco cabe derivar de las circunstancias expuestas por la Sala, elementos o signos indicativos del animus novandi por los interesados, ya que es evidente, que ante la manifiesta y reiterada oposición de la arrendadora a que se considere como un solo contrato de arrendamiento, se resalta que, incluso, por el propio arrendatario codemandado, se manifiesta de forma inequívoca, que siempre su posición a los efectos relevantes de proceder al traspaso, parte de su consideración de que es arrendatario de los dos locales, según se explícita por la repetida comunicación de 25 de enero de 1989. como, sobre todo, por el propio expositivo de la susodicha escritura de traspaso, de 14 de marzo de 1989, en donde manifiesta la actividad y titularidad jurídica con que actúa, para efectuar ese derecho, eso es en base a ser arrendatario de los dos locales; y es que no puede haber mayor evidencia de la inexistencia de ese animus novandi y por tanto, la ausencia de esa terminante formulación a que se refiere el art. 1.204 . cuando el antagonismo de los contratantes sobre el particular es diáfano y reiterativo según lo antes comprobado en el apartado c)-2.º del anterior fundamento jurídico tercero, y al margen de que se reitera que, según lo constatado, por parte de la actora en todo momento, se manifiesta su oposición a la conversión de un solo arrendamiento, de un solo local, en vez de los dos primitivos, y cuando, asimismo, por parte del propio arrendatario, en esos dos instrumentos que constan, expresamente se reconoce su condición o su cualidad de ser arrendatario de los dos locales; todo ello pues, conduce a la acogida de los referidos motivos, y de consiguiente resolver en los términos planteados por el debate en este sentido, procediendo anular la Sentencia dictada por la Sala a quo, y confirmar en todos sus aspectos lo resuelto por el Juzgado de Primera Instancia, por cuanto que su línea de razonamiento, fundamentalmente, coincide con lo anteriormente expuesto; pues en definitiva, es de pertinencia estimar la demanda, ya que, razonada la existencia y validez de los respectivos contratos de arrendamiento, es claro, que el traspaso verificado en el supuesto litigioso, en donde se hace referencia a un solo local de negocio, como si fuese una única unidad física, y una sola relación arrendaticia, vulnera frontalmente lo dispuesto en la normativa específica reguladora de la materia, esto es, los arts. 29 y siguientes de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , y en particular, lo establecido en el art. 32 , ya que todos los supuestos de hecho y normativos de la sanción, van referidos naturalmente, a la identidad física del objeto arrendado que se traspasa, lo que no ha acontecido en el caso de autos, por cuanto que, se repite, existiendo dos contratos de arrendamiento, por parte del arrendatario se procede a efectuar su derecho de traspaso, como si solamente se tratase de uno por lo cual, las consecuencias de toda índole en cuanto a los efectos de la subrogación o derechos económicos que debería percibir, en su caso, la arrendadora, se conculcan al haberse crasamente vulnerado tal disciplina, lo que conduce naturalmente a declarar la nulidad del traspaso efectuado; todo lo cual pues, confluye en la estimación del recurso, con las demás consecuencias derivadas en cuanto a imposición de costas, manteniendo las impuestas por el Juez en su primera Sentencia, sin imposición de las de segunda instancia, ni las de este recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por doña Silvia , anulamos y dejamos sin efecto la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, SecciónDecimotercera, dictada en 27 de diciembre de 1990 . confirmando la de Primera Instancia; con imposición de las costas de dicha instancia, sin expresa imposición de las devengadas en segunda, ni en las de este recurso, no procediendo la devolución del depósito, al no haberse constituido. Y a su tiempo comuniqúese esta resolución a la mencionada Audiencia, con devolución a la misma de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Jesús Marina Martínez Pardo.-Teófilo Ortega Torres.-Luis Martínez Calcerrada Gómez .- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr don Luis Martínez Calcerrada Gómez . Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Bazaco Barca.- Rubricado.