STS, 4 de Octubre de 1993
| Ponente | JOSE ALMAGRO NOSETE |
| ECLI | ES:TS:1993:17664 |
| Fecha de Resolución | 4 de Octubre de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 873.-Sentencia de 4 de octubre de 1993
PONENTE: Excmo. Sr. don José Almagro Nosete.
PROCEDIMIENTO: Arrendamientos urbanos.
MATERIA: Resolución improcedente. Derecho concedido al arrendatario para asociarse.
NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Arts. 3.° y 7.º del Código Civil y arts. 9.°. 32, 114 y 126 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencia de 23 de julio de 1992.
DOCTRINA: Teniendo en cuenta que la arrendataria ha hecho uso del derecho que le confiere el expresado pacto al constituir
con estos fines primero la sociedad anónima "Velázquez Setenta" y, posteriormente, y con igual finalidad de explotación del
comercio instalado en el local arrendado, se ha constituido la sociedad demandada "Salamanca Shop", la posición de la parte
recurrente se limita a sostener, frente a la tesis de la Sentencia recurrida, estimatoria de la licitud; conforme a una interpretación
literal del cambio de sociedad habido en la ocupación del local, que aquella autorización excepcional y privilegiada únicamente
cabía aplicarse a la primera sociedad, no así a la segunda, por lo que se ha incurrido ya sea en la causa de resolución que
previene por subarriendo no consentido la regla 2.a del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , ya sea por traspaso
efectuado en contravención del art. 32, en la causa que previene la regla 5 .º del indicado precepto.
En verdad que ateniéndonos a la literalidad de la cláusula no puede considerarse falta de lógica, ni arbitraria, caprichosa o contra legem la interpretación (a que concordemente han llegado los juzgadores de instancia), pues es el reconocido derecho a
asociarse y no el sustantivo sociedad el que rige y manda como principal proposición de la cláusula sobre el término "sociedad" que no puede referirse a sociedad en cuanto una única entidad posible, sino a sociedad (la que sea) como resultado de la actividad de asociarse. Por ello, de acuerdo con la doctrina consolidada de esta Sala acerca de las funciones de los órganos jurisdiccionales de instancia respecto de la interpretación de los contratos ha de estimarse ajustada a Derecho la establecida por la Sentencia impugnada. Se desestima el recurso.En la villa de Madrid, a cuatro de octubre de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos, incidente (art. 126 LAU ) seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Madrid, sobre revisión de rentas cuyo recurso fue interpuesto por doña Fátima y doña Milagros , representadas por el Procurador de los Tribunales don Juan Antonio García San Miguel y Orueta y asistidas del Letrado don Ignacio González Cacigas, en el que son recurridos doña Edurne y la entidad "Salamanca Shop, S. A.", representados por el Procurador de los Tribunales don Alejandro González Salinas y asistidos del Letrado don Enrique Molina Pascual.
Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Madrid, fueron vistos los autos, incidente (art. 126 LAU ) promovidos a instancia de don Juan Francisco , don Eduardo , doña Milagros y doña Fátima contra "Salamanca Shop. S. A." y doña Edurne sobre revisión de rentas.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho que estimó convenientes, se dictara Sentencia por la que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento del local de negocio suscrito el día primero de mayo de 1989 entre doña Fátima como copropietaria y administradora del inmueble, y doña Edurne respecto del local izquierda de la casa núm. 70 de la calle Velázquez de Madrid, condenando a las demandadas a dejarlo vacío y expedito a favor de la propiedad del actor, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificase en el plazo legal e imponiéndose a los demandados las costas de este juicio.
Admitida a trámite la demanda, el demandado la contestó alegando como hechos y fundamentos de Derecho los que estimó oportunos, y terminó suplicando al Juzgado se dictara Sentencia desestimando totalmente la demanda promovida por los demandantes, absolviendo totalmente de las pretensiones que en ella se contienen a los demandados, con expresa imposición de costas.
Por el Juzgado se dicto Sentencia con fecha 19 de mayo de 1989 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Que desestimando las excepciones propuestas así como la demanda formulada por la representación procesal de doña Fátima , doña Milagros , don Eduardo y don Juan Francisco , sobre resolución de contrato de arrendamiento del local de negocio sito en la planta baja de la calle Velázquez núm. 70 de Madrid, debo declarar y declaro no haber lugar a la misma, absolviendo a las demandadas doña Edurne y entidad mercantil "Salamanca Shop, S. A." de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición de costas a la parte actora".
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó Sentencia con fecha 4 de octubre de 1990 , cuyo fallo es como sigue: "Que con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de los actores doña Fátima y doña Milagros representadas por el Procurador, Sr. García San Miguel, contra la Sentencia que en 19 de mayo de 1989, dictó el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 3 de esta capital, en los autos originales de que el presente rollo dimana, debemos confirmarla y la confirmamos íntegramente la Sentencia recurrida, sin hacer especial pronunciamiento en materia de costas".
El Procurador don Juan Antonio García San Miguel y Órnela, en representación de doña Milagros y doña Fátima formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos: Primero. Al amparo del número quinto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico, al violarse, por no aplicación, en la Sentencia recurrida, los arts. 32 y 114. causas segunda y quinta, de la ley de Arrendamientos Urbanos violándose asimismo, por no aplicación, las normas relativas a la interpretación de los contratos, contenidas en el Código Civil. Segundo. Al amparo del numero quinto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico, al violarse, por no aplicación, los arts. 32 y 114, causas segunda y quinta, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y de la constante jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la aplicación de dichas normas, violándose asimismo, por no aplicación, el art. 9.º de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos , concordante con los arts. 3.º y 7.º del Código Civil. Tercero . Inadmitido.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señalo para la vista el día 20 de septiembre de 1993 en que ha tenido lugar.Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don José Almagro Nosete.
Fundamentos de Derecho
Se invocan como infringidos por el recurrente, en concepto de motivo primero, los arts. 32 y 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación, además, con las normas interpretativas de los contratos contenidas en el Código Civil, bajo la tutela procesal del núm. 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (redacción anterior). Reducido, en este momento procesal, el objeto del litigio sobre materia arrendaticia urbana a la determinación del sentido de una cláusula contractual y sus consecuencias jurídicas, menester es que se transcriba el tenor de la misma a efectos de la mejor comprensión del asunto: "Por medio del presente documento y en relación con el local arrendado, autorizamos a doña Edurne , arrendataria del local de nuestra propiedad, sito en la calle Velázquez 70, para asociarse, siempre que dicha señora mantenga participación mayoritaria en la Sociedad. En caso alguno esta autorización afectará a la relación arrendaticia del local, objeto de este contrato, que continuará manteniéndose con doña Edurne ". Como consta en la Sentencia del Tribunal a quo esta cláusula adicional fue formalizada el día que se suscribió el contrato de arrendamiento, es decir, el 1 .º de mayo de 1979. Teniendo en cuenta que la arrendataria ha hecho uso del derecho que le confiere el expresado pacto al constituir con estos fines primero la sociedad anónima "Velázquez Setenta" y posteriormente, y con igual finalidad de explotación del comercio instalado en el local arrendado, se ha constituido la sociedad demandada "Salamanca Shop". la posición de la parte recurrente se limita a sostener, frente a la tesis de la Sentencia recurrida, estimatoria de la licitud: conforme a una interpretación literal del cambio de sociedad habido en la ocupación del local, que aquella autorización excepcional y privilegiada únicamente cabía aplicarse a la primera sociedad, no así a la segunda por lo que se ha incurrido ya sea en la causa de resolución que previene por subarriendo no consentido la regla 2.a del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , va sea por traspaso efectuado en contravención del art. 32, en la causa que previene la regla 5 .ª del indicado precepto.
Mantiene la Sentencia recurrida que "mediante la cláusula cuestionada se permite a la arrendataria asociarse para la explotación del negocio, siempre que ella sea socia mayoritaria, por lo que según consta en autos, en los inicios del contrato, esto es, en el año 1979, la demandada Sra. Edurne , constituyó con estos fines la sociedad anónima "Velázquez Setenta" y posteriormente y con igual finalidad de la explotación del comercio instalado en él local arrendado, se ha constituido la sociedad demandada, "Salamanca Shop", en la que participan varios socios, con un capital de 4.040.000 pesetas, por lo que es evidente que entre los cuatro socios, es ella la que tiene una participación mayoritaria, con más de 50 por 100 del capital, aunque en la tienda sita en el local arrendado se comercialicen los productos "The Mody Shop" y forme parte, el comercio, de una cadena de establecimientos que se dediquen a la explotación de estos productos, porque esto no desvirtúa que en la sociedad "Salamanca Shop", que explota la tienda arrendada, sea socia mayoritaria doña Edurne , tal como se le autoriza en la cláusula anexa citada, perdiendo esta situación privilegiada la arrendataria, en el supuesto que por cualquier causa, bien sea por ampliación de capital, bien por enajenación de parte de sus participaciones a terceros, no tenga la mayoría en cuyo supuesto se estaría ante un caso de los previstos en las causas 2.ª y 5.ª del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , de la resolución del contrato de arrendamiento por no admitir el tenor literal de la cláusula otra interpretación que la señalada, ya que de acuerdo con la misma, la única persona, que en todo caso es arrendataria del local es doña Edurne , a la que se le permite asociarse a otras personas para la explotación del negocio constituyendo una sociedad, siempre que en la misma tenga una participación mayoritaria la referida señora, sin que esto quiera decir, otra cosa que lo que dice, por lo que no se puede exigir que la Sra. Edurne , además de ser socia mayoritaria, sea también administradora única de la misma, porque ese requisito no se le exigió en la cláusula y sin que implique tampoco cesión, el hecho que en un principio constituyera una sociedad, la referida arrendataria, la denominada "Velázquez Setenta", y más tarde, en el año 1987, otra, la ahora demandada "Salamanca Shop". porque a lo que se refiere la cláusula es a la facultad de la arrendataria, que es doña Edurne en sociedad o sola, a asociarse siempre y cuando en la sociedad que resulte, sea ella la que ostente la mayoría. Sin que todo esto implique merma del carácter temporal y personal del arrendamiento, en cuanto que como ya hemos dicho, la única arrendataria del local es la demandada en primer lugar, esto es doña Edurne y si se ha establecido contractualmente esta circunstancia de entender que no se efectúa traspaso, cesión o subarriendo porque aparezca una sociedad en la explotación del negocio sito en el local arrendado, que nace quebrar la conocida presunción establecida jurisprudencialmente de que la introducción de un tercero en el local arrendado, acredita la realidad del traspaso, cesión o subarriendo, se ha hecho no solamente en atención a las relaciones familiares de la arrendataria con los arrendadores, sino también en consideración de que aquella participa en la propiedad del inmueble del que es parte el local arrendado".
En verdad que ateniéndonos a la literalidad de la cláusula no puede considerarse falta de lógica, ni arbitraria, caprichosa o contra legem la interpretación (a que concordemente han llegado losjuzgadores de instancia), pues el reconocido derecho a asociarse y no el sustantivo "sociedad" el que rige y manda como principal proposición de la cláusula sobre el término "sociedad" que no puede referirse a sociedad en cuanto una única entidad posible sino a sociedad (la que sea) como resultado de la actividad de asociarse. Por ello, de acuerdo con la doctrina consolidada de esta Sala acerca de las funciones de los órganos jurisdiccionales de instancia respecto de la interpretación de los contratos ha de estimarse ajustada a Derecho la establecida por la Sentencia impugnada. En consecuencia, recordando, entre otras, la Sentencia de esta Sala de 23 de julio 1992 , explicativa de la atribución a la soberanía del Tribunal de Instancia de la interpretación de los contratos, salvo que ésta fuera ilógica o ilegal, procede la desestimación del motivo.
El segundo y último motivo admitido, formulado bajo igual ordinal que el anterior, denuncia la infracción del art. 9.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con los concordantes 3 .º y 7.º del Código Civil por no haberlos considerado al implicar los arts. 32 y 114 citados en el motivo precedente. Empero, tal acusación no es cierta pues la Sala de instancia, a partir del carácter privilegiado que reviste el contrato en cuanto a la facultad extraordinaria que concede a la arrendataria razona sobre, las circunstancias concurrentes en el caso, centradas en el parentesco cercano de la arrendataria con los arrendadores y en la participación que ella misma tiene en el condominio de la cosa arrendada, que explican el trato singular establecido, sin que, en ningún caso, quepa pensar en un abuso de derecho sobre todo si se reflexiona acerca del contenido de la cláusula contractual de renuncia al derecho de traspaso. Por ello, también se desestima el motivo.
El rechazo de ambos motivos, produce de acuerdo en el art. 1.715 la declaración de no haber lugar al recurso con imposición de costas a la parle recurrente y pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español y su Constitución,
Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Fátima y doña Milagros contra la Sentencia de 4 de octubre de 1990 de la Audiencia Provincial de Madrid . Sección Octava, dictada en recurso de apelación de juicio especial de arrendamiento urbano, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia de Madrid, núm. 3, entre las recurrentes y doña Edurne , con expresa imposición de las costas de este recurso a las citadas recurrentes y con pérdida del deposito constituido al que se dará el destino legal; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Luis Albácar López.-Eduardo Fernández Cid de Temes.-José Almagro Nosete.- Rubricados.
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