STS, 11 de Abril de 1995

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Málaga fueron vistos los autos de juicio incidental núm. 467/1989 a instancia de la entidad "Promociones España, S. A.", contra la entidad "Ecoahorro, S. A.", sobre estabilización de rentas de arrendamientos urbanos de locales de negocio.

Por la representación de la parte actora se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho que estimó de pertinente aplicación para terminar suplicando: "... dictar sentencia por la que estimando íntegramente esta demanda, y con expresa condena a la sociedad demandada al pago de las costas de este proceso, se declare: 1.º Que por aplicación de la cláusula de actualización de rentas, contenida en la condición segunda del adjuntado contrato de arrendamiento, celebrado en Málaga el día 1 de agosto de 1975 entre "Promociones España, S. A." como arrendataria y la entonces denominada "Alimentación y Suministro, S. A." en la actualidad denominada "Ecoahorro, S. A.", como arrendataria, la renta mensual inicial de dicho contrato, de 43.000 pesetas, quedó aumentada: a) para el período de 1 de enero de 1982 a 31 de julio de 1982, a 88.514 pesetas por mes; b) para la anualidad de 1 de agosto de 1982 a 31 de julio de 1983, a 101.526 pesetas por mes; c) para la anualidad de 1 de agosto de 1983 a 31 de julio de 1984, a 1 12.694 mesetas por mes; d) para la anualidad de 1 de agosto de 1984 a 31 de julio de 1985, a 126.217 pesetas por mes; e) para la anualidad de 1 de agosto de 1985 a 31 de julio de 1986, a 135.431 pesetas por mes; 1) para la anualidad de 1 de agosto de 1986 a 31 de julio de 1987, a 148.297 pesetas por mes; g) para la anualidad de 1 de agosto de 1987 a 31 de julio de 1988, a 154.970 pesetas por mes; y h) para la anualidad de 1 de agosto de 1988 a 31 de julio de 1989, a 163.648 pesetas por mes. 2.º Que por aplicación de la cláusula de actualización de renta, contenida en la condición segunda del adjuntado contrato de arrendamiento, celebrado en Málaga el día 1 de noviembre de 1975 entre "Promociones España, S. A." como arrendadora, y la entonces denominada "Alimentación y Suministro, S.

A." en la actualidad denominada "Ecoahorro, S. A.", como arrendataria, la renta mensual inicial de dicho contrato, de 90.750 pesetas, quedó aumentada: a) para el período 1 de enero de 1982 a 31 de octubre de 1982, a 187.445 pesetas por mes; b) para la anualidad de 1 de noviembre de 1982 a 31 de octubre de 1983, a 212.188 pesetas por mes; c) para la anualidad de 1 de noviembre de 1983 a 31 de octubre de 1984, a 239.772 pesetas por mes; d) para la anualidad de 1 de noviembre de 1984 a 31 de octubre de 1985, a 263.749 pesetas por mes; c) para la anualidad de 1 de noviembre de 1985 a 31 de octubre de 1986, a 286.168 pesetas por mes; f) para la anualidad de 1 de noviembre de 1986 a 31 de octubre de 1987, a 309.920 pesetas por mes; g) para la anualidad de 1 de noviembre de 1987 a 31 de octubre de 1988, a 324.486 pesetas por mes; y h) para la anualidad de 1 de noviembre de 1988 a 31 de octubre de 1989, a 341.907 pesetas por mes. Y como consecuencia de tales declaraciones se condene: 1." A que habiendo la sociedad demandada pagado a la sociedad actora la cantidad de 50.330 pesetas por cada uno de los meses de enero de 1982 a marzo de 1989, inclusive en liga de las rentas procedentes cuya declaración se solicita en el extremo 1.º de declaraciones de este "suplico", por el arrendamiento del contrato adjunto de fecha 1 de agosto de 1975, le abone dicha sociedad demandada a la sociedad demandante las diferencias impagadas, importantes un total de 7.013.010 pesetas; condenándose a la demandada a pagar la actora esta cantidad de 7.013.010 pesetas. 2.º A que haciendo la sociedad demandada pagado a la sociedad actora la cantidad de 109.300 pesetas por cada uno de los meses de enero de 1982 a marzo de 1989, inclusive, en lugar de las rentas procedentes cuya declaración se solicita en el extremo 2.º de declaraciones de este "suplico", por el arrendamiento del contrato adjunto de fecha 1 de noviembre de 1985, le abone dicha sociedad demandada a la sociedad demandante las diferencias impagadas, importantes un total de

13.710.281 pesetas, condenándose a la demandada a pagar a la actora esta cantidad de 13.710.281 pesetas. Y, asimismo, como consecuencia de las declaraciones interesadas, y con respecto a las mensualidades arrendaticias que transcurran a partir, inclusive, del mes de abril del año en curso 1989 y hasta que quede totalmente cumplida y ejecutada la sentencia que solicita, se sirva proceder en ejecución de aquélla a determinar, teniendo como bases las propias cláusulas de estabilización citadas, las variaciones del coste de vida que puedan sobrevenir al respecto y el ejercicio que de las futuras actualizaciones para verificar a su tiempo la sociedad demandante, las cantidades respectivas que procedan por las distintas anualidades, declarando la obligación de la arrendataria a satisfacerlas a la arrendadora y de existir diferencias impagadas declarando la obligatoriedad del pago de ellas y condena a la demandada al pago a la actora de tales diferencias, todo ello en actualizaciones de las rentas de los contratos celebrados entre las partes con fechas 1 de agosto de 1975 y 1 de noviembre de 1975, de que cumplido mérito queda hecho en esta demanda".Admitida a trámite la demanda se personó en los autos la demandada entidad "Ecoahorro, S. A.", contestando y oponiéndose a la misma y tras alegar los hechos y fundamentos que estimó de aplicación para terminar suplicando: "... se dicte en su día sentencia en la que, estimando la excepción de cosa juzgada planteada y demás alegaciones, se desestime la demanda formulada de contrario y, todo ello, con expresa imposición de costas a la entidad actora".

Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Málaga dictó sentencia de fecha 21 de marzo de 1990 cuyo fallo es como sigue: "Fallo: Que desestimando la demanda presentada por el Procurador don José Díaz Domínguez en nombre y representación de "Promociones de España, S. A." en los autos núm. 467/1989 sobre estabilización de rentas de arrendamientos urbanos de locales de negocio, contra "Ecoahorro, S. A.", debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos contenidos en la misma, con expresa condena en costas de la parte actora." (sic).

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Granada dictó sentencia de fecha 4 de diciembre de 1991 cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que conformando la sentencia recurrida, debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de apelación interpuesto contra la misma, sin hacer mención especial de las costas de esta alzada."

Por el Procurador de los Tribunales don Argimiro Vázquez Guillen, en nombre y representación de la entidad "Promociones España, S. A." se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:

1. Fundamentado en el núm. 3 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Dicha sentencia es incongruente al introducir de oficio en la apelación una rigurosa cuestión nueva sustituyendo las cuestiones debatidas en la primera instancia por así introducida, suplantando por ella la iniciativa privada, lo que en absoluto permite el principio tura novit curia que exige sustancial respeto a los hechos y peticiones relacionadas con los mismos, que verifiquen las partes, como esta Excma. Sala ha declarado en numerosas sentencias de las que ad exemplum y entre las más recientes invoco las de 12 de noviembre de 1988 y 30 de abril de 1991 .

2. Fundamentado en el núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Manifiestamente incide la sentencia recurrida en error en la apreciación de la prueba al sostener que en la demanda iniciadora del anterior proceso (que hubo entre las mismas partes de éste) la arrendadora no tuvo en cuenta las limitaciones vigentes de los Reales Decretos-leyes de 8 de octubre de 1976, 4 de enero de 1978 y 26 de diciembre de 1978, y Ley de 1 de octubre de 1980 .

3. Fundamentado en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . En la sentencia recurrida se infringen, por inaplicación, los arts. 97, 98, 101.1 y 101.2, todos ellos del vigente texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al hacerse en ella aplicación indebida de la doctrina legal de esta Sala Primera del Excmo. Tribunal Supremo, la que por ello resulta también infringidos, contenida entre otras en sentencias de 26 de mayo y 12 de julio de 1988 , establecedora de la ineficacia de los requerimientos de reclamación de cantidad superior a la debida cual acontece cuando no se tiene en cuenta las limitaciones impuestas por los Reales Decretos-leyes de 8 de octubre de 1976 (art. 8.1 ), 4 de enero de 1978 (art. 1.1 ) y 28 de diciembre de 1978 (art. 8 .º) y Ley de 1 de octubre de 1980 (art. 1.1 ).

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción por las partes personadas se señaló para la celebración de la vista el día 4 de abril de 1995, a las once horas de su mañana, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Matías Malpica González Elipe.

Fundamentos de Derecho

Con ocasión de los contratos de arrendamientos de 1 de agosto y 1 de noviembre de 1975 recayentes sobre locales de 469 metros cuadrados y 990 metros cuadrados, respectivamente, dedicados a supermercados suscritos por las entidades mercantiles hoy litigantes en cuyas condiciones segundas se establecía una cláusula de actualización de rentas anual con adecuación a las variaciones del coste de la vida, se reclama en la demanda origen del procedimiento a que se contrae el presente recurso que se declárela cuantía de la renta actualizada para cada local de negocio a partir de 1 de enero de 1982 hasta el periodo de 1 de agosto de 1988 a 31 de julio de 1989 en el primer contrato y desde el 1 de enero de 1982 hasta el período de 1 de noviembre de 1988 a 31 de octubre de 1989 en el segundo contrato, en lascantidades que expresa para cada período y contrato y se condene a su pago, descontando las cantidades ya satisfechas por todos y cada uno de dichos períodos que especifica en el suplico de la demanda presentada el 20 de abril de 1989, debiendo constatarse que ya en el procedimiento anterior núm. 1113/1981 sustanciado en el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Málaga -lugar donde radican dichos locales de negocio-, se instó la declaración de validez de dichas cláusulas y la determinación de las cantidades, que ya fijaba en aquella demanda en torno a los períodos de tiempo anuales correspondientes desde 1 de agosto de 1976 a 31 de julio de 1981 y desde el 1 de noviembre de 1976 al 31 de octubre de 1981, también respectivamente con la condena subsiguiente a su satisfacción; demanda esta última que sólo fructificó en punto a la declaración de validez de las cláusulas de actualización pero no en cuanto a las demás pretensiones (Sentencia de la Audiencia Territorial de Granada de 30 de noviembre de 1984 y sentencia de esta Sala de 23 de junio de 1986 ). En cuanto concierne a la demanda inicialmente reseñada, es decir, la que dio origen al procedimiento cuyo recurso de casación se está analizando lúe rechazado en ambas instancias, si bien por distintos fundamentos jurídicos.

El motivo primero al amparo del núm. 3 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil acusa la infracción del art. 359 de la misma Ley procesal, por entender había incidido la sentencia recurrida en incongruencia al fundamentarse el rechazo de la demanda en que en las notificaciones de actualización de cada periodo no se habían tenido en cuenta las limitaciones que a tales efectos disponían los Reales Decretos-leyes de 8 de octubre de 1976, 4 de enero y 26 de diciembre de 1978 y Ley de 1 de octubre de 1980 , siendo así, que la oposición a la demanda se había apoyado fundamentalmente en la excepción de cosa juzgada, la caducidad de la acción y la irretroactividad de la revisión, con lo que la recurrente estima que se ha introducido un factor jurídico que al no alargarse y ser el fundamento de la sentencia recurrida, supone una alteración de la causa de pedir que degenera a la postre en la incongruencia proscrita por la norma procesal cuya violación se denuncia. Ahora bien, como quiera que las pretensiones de la demanda envuelven una declaración de licitud e idoneidad de los incrementos de cada uno de los períodos de actualización cuyas cuantías específica y a las que acompaña las notificaciones ordenadas en el art. 101.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos con la consiguiente condena a su pago en las que se omite la incidencia de las disposiciones legales que se citan en la sentencia recurrida de trascendente influencia en la determinación de la cuantía del incremento, es evidente que el Tribunal no puede ignorar tal influencia y porque le es obligado el conocimiento y aplicación del ordenamiento jurídico, iura novit curia, ha de hacerlo si no quiere quebrantar su específica función de dar a cada uno lo suyo por vía del dabo tibí ius, sin que ello comporte en absoluto alteración del equilibrio de las parles, ni el menor quebranto de la causa de pedir, pues precisamente la causa de pedir para ser idónea y lícita ha de descansar en la normativa vigente reguladora del tema debatido; no es pues, un factor de extorsión del debate jurídico, sino por el contrario, el complemento adecuado y forzoso jurídicamente, para valorar y homologar las pretensiones de las partes litigantes o como dice la sentencia de 20 de junio de 1991 de esta Sala , que no genera defecto de incongruencia el hecho de que en aplicación del principio iura novit curia, se extienda en su fallo a aquellos extremos, que aún no solicitados por las partes, sean consecuencia lógica de lo pedido, y más aún es de repudiar el motivo, según la doctrina sentada por esta Sala, que lo que prima a efectos de congruencia es la concordancia y correlatividad entre las pretensiones deducidas por las partes y el fallo o parte dispositiva de la sentencia con abstracción de los razonamientos que se hagan en ella (Sentencias de 30 de abril, 13 de julio, 23 y 26 de diciembre de 1991 ), porque lo cierto es que el razonamiento que se tacha como generador de incongruencia, no conlleva la falta de aceptación de los razonamientos de la sentencia de primera instancia que confirma y en la que claramente se expone razonadamente que todos y cada uno de los períodos temporales incrementados debieron y no lo fueron, ante la oposición de la arrendataria, ser objeto de la facultad opcional establecida en el art. 101.2, regla 5.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pero dentro de los tres meses de la negativa a su aceptación por la demandada, debiendo advertirse que en cuanto al último período 1988-1989 de incremento aún cuando esté oportunamente ejercitado en la demanda del proceso a que corresponde este recurso, falla su idoneidad y licitud por la fortísima razón de que el concepto "renta anterior" de cada una de las notificaciones, carece del soporte que lo viabilizaría operativamente consistente en que siendo fruto del incremento precedente añadido a su vez a la renta del período correspondiente, había incurrido en los defectos sustanciales de caducidad y retroactividad (art. 101.1 y 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ) y en la no aplicación de la normativa coyuntural por razones económicas a que alude la sentencia recurrida, por todo lo cual el motivo perece.

El motivo segundo, con sede en el art. 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala el error en la apreciación de la prueba al sostener la sentencia recurrida que en la demanda iniciadora del anterior proceso (se refiere al núm. 1113/1981 del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Málaga) la arrendadora no tuvo en cuenta las limitaciones de la normativa de 1978 y 1980 que se especifica anteriormente, lo cual evidentemente no responde a lo que se dice en la sentencia que se combate y que aunque así fuera, por tratarse de demanda originadora de una litis que finalizó con sentencia de esta Sala de 23 de junio de 1986 y referirse a períodos de tiempo de actualización anteriores y distintos de los queaquí nos ocupan no pueden suponer un error que cristalice y determine la solución previo su razonamiento enjuiciamiento del presente litigio ya que siendo independientes no influye ni puede influir aquél sobre éste y por eso es de rechazar el motivo.

El motivo tercero, con base en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la violación de los arts. 97, 98, 101.1 y 101.2, regla 1.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos así como jurisprudencia cuyas sentencias cita. De los preceptos invocados y doctrina de esta Sala no cabe sino establecer como elementos o factores jurídicos que determinan la licitud e idoneidad de la formalización de los incrementos operativos de la actualización rentística, los siguientes: A) Que sean consecuencia de pactos libremente estipulados en contratos posteriores a la vigencia de la Ley de 11 de junio de 1964, es decir posteriores al 1 de julio del mismo año; B) Que se notifique por escrito la cantidad a satisfacer con la justificación y fundamento pertinente para que el arrendatario con conocimiento bastante de causa acepte o rechace expresa o tácitamente la obligación de pago propuesta; O Que dicha notificación como resultado de una facultad del arrendador, éste puede hacerla en cualquier tiempo, siempre que no haya prescrito para poderla hacer efectiva, es decir que no hayan transcurrido cinco años conforme al art. 1.966.2 del Código Civil ; D) Que siempre se han de referir a obligaciones de pago que se harán efectivas a partir de la notificación, es decir sin efecto retroactivo; y E) Que verificada la notificación del incremento entrará en juego la caducidad de los tres meses en punto al ejercicio de la facultad opcional prevista en el art. 101.2, regla 5.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos como quiera que los pronunciamientos de la sentencia recurrida no infringen ninguna de esas normas deducidas de la ley y de la doctrina que se dicen conculcadas en el motivo, este no es pertinente.

Rechazados los tres motivos, se desestima el recurso con costas y pérdida del depósito constituido (art. 1.715 in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad "Promociones España, S. A.", contra la sentencia de fecha 4 de diciembre de 1991, dictada por la Sección Tercera de la Iltma. Audiencia Provincial de Granada . Y condenar como condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas y pérdida del depósito constituido. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con remisión de autos y rollo de apelación en su día recibidos.

ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Eduardo Fernández Cid de Temes. Antonio Gullón Ballesteros. Matías Malpica González Elipe. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Matías Malpica González Elipe, Ponente que ha sido en la tramitación de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.