STS, 8 de Marzo de 1995

Apelada la anterior sentencia por la representación de "Promociones Esteve, S. A.», la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Lérida dictó Sentencia con fecha 9 de noviembre de 1991, cuyo fallo dice literalmente así: Fallamos: Que debiendo de estimar y estimando el recurso de apelación formulado en autos y en el asunto de referencia y por la representación de la actora apelante, "Promociones Esteve, S. A.», y contra la sentencia dictada en fecha 9 de julio de 1991 por el Sr. Magistrado Juez titular del Juzgado de Primera Instancia de Lérida núm. 2 , debemos de revocar y revocamos la antes expresada sentencia, y en su lugar debemos declarar y declaramos lo siguiente. 1.º Que la compañía mercantil "Promociones Munroi, S. A.», adeuda a la compañía mercantil actora "Promociones Esteve, S. A.», la cantidad total de 18.528.808 ptas y a cuyo pago, debemos condenar y condenamos a la mencionada compañía demandada "Promociones Munroi, S. A.» 2.° Que debemos absolver y absolvemos a "Promociones Munroi, S. A.», de la petición en su contra realizada en este proceso civil por la actora "Promociones Esteve, S. A.», de pagar intereses legales a partir del día 8 de marzo de 1989 y hasta la fecha de esta sentencia. 3.º Que debemos condenar y condenamos a "Promociones Munroi» al pago de intereses por la cantidad de 18.528.808 ptas en la cuantía de intereses legales aumentados en dos puntos y a partir de la fecha de esta sentencia y hasta el completo pago y liquidación de la cantidad a cuyo pago se condena a dicha demandada en el apartado primero de este fallo, intereses que corresponde percibir a la actora "Promociones Esteve, S. A.» 4.º En cuanto a las costas procesales causadas en ambas instancias del presente proceso civil, cada parte cargara con las propias y las causadas a su instancia y las costas comunes serán mitad entre ambas partes.

Notificada la resolución anterior a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de "Promociones Munroi. S. A.», con amparo en los siguientes motivos: Motivos de casación: 1.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia infracción del art. 1.271, párrafo 1.°, en relación con el art. 1.273 sobre la necesidad de que el objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie. 2.° Al amparo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia infracción de los arts. 1.281, 1.282 y 1.285 del CC , por cuanto el contrato privado suscrito entre las parte lógica y legalmente en el sentido de suprimir la condición suspensiva de obtenerse la cédula de calificación definitiva en el término de tres años. 3.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia infracción del art. 396, párrafo 2.° del CC . por cuanto, transmitida en escritura pública la propiedad de los dos locales, cosa futura, ha de interpretarse que también se transmitieron con la misma condición la participación en los elementos comunes. 4.° Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia infracción del art. 1.449 del CC , por cuanto la sentencia recurrida ha dejado el señalamiento del precio al arbitrio exclusivo del vendedor 5.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia infracción de la jurisprudencia de estaSala sobre el enriquecimiento injusto, doctrina sentada, entre otras, en las Sentencias de 21 de diciembre de 1984 5 de diciembre de 1980; 16 de noviembre de 1978; 23 de noviembre de 1977 y muchas más, según las cuales uno de los elementos de la institución jurídica del enriquecimiento injusto es la inexistencia de causa.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Eduardo Fernández Cid de Temes.

Fundamentos de Derecho

La cuestión litigiosa que se trae a casación tiene su origen en el contrato de compraventa celebrado en escritura pública de 11 de julio de 1983. por la que "Promociones Esteve, S. A.», vendió a "Promociones Munroi, S. A.», las fincas núms. 38.870 y 38.871 del Registro de la Propiedad de Lérida, consistentes en planta baja comercial de un inmueble sito en dicha ciudad, calle Dr. Fleming, sin número, de ochocientos noventa y siete metros, setenta y nueve decímetros cuadrados, coeficiente de participación 9,875 por 100, y planta altillo comercial de superficie construida 1.090 metros y 77 decímetros cuadrados, coeficiente 11,998 por 100, que formaban parte, en régimen de propiedad horizontal del edificio de la situación indicado, acogida a los beneficios de las viviendas de protección oficial, grupo I, con expediente pendiente de obtención de la cédula de calificación definitiva, manifestándose en los exponendos que "serán elementos comunes de cada grupo de viviendas los enumerados en el art. 396 del código y en la Ley de Propiedad Horizontal », a cuyo régimen quedaban sometidos, con las especificaciones que se recogían. Las fincas se vendían con todas sus pertenencias; el precio era confesado; y en la cláusula tercera se decía: "Esta transmisión queda sujeta a la condición suspensiva de obtenerse la cédula de calificación definitiva del edificio de que forman parte las fincas objeto de esta escritura, por parte de la entidad vendedora. Caso de no concederse dicha cédula de calificación definitiva en el plazo de tres años, la entidad compradora podrá, a su elección y mediante instancia, resolver el contrato o perfeccionar la compraventa. La Sociedad vendedora, se obliga a terminar las fincas vendidas dentro del plazo de cumplimiento de la condición suspensiva antes reseñada». En la estipulación cuarta la compradora declaraba conocer y aceptar las normas por las que se había de regular el contenido y ejercicio de la propiedad de los elementos comunes y las cuotas de participación asignadas.

Por contrato privado de 26 de los propios mes y año, haciendo referencia a que el día 11 se había procedido a la venta, las propias partes establecieron, de común acuerdo: "II. Que en dicha escritura pública, figura la obligación por parte de "Promociones Esteve. S. A.", de acabar dicha obra y obtener la cédula de calificación definitiva como obra de protección oficial», y "III. Que no obstante es voluntad de la parte compradora "Promociones Munroi, S. A.", dar por materializada la venta sin dicha condición suspensiva aceptando la compra de dichas fincas en su estado actual, si bien de obtener la cédula de calificación definitiva mencionada, la compradora se acogería a los beneficios de la misma comprometiéndose a cedérselos la vendedora».

"Promociones Esteve, S. A.», obtuvo un crédito y terminó las obras, que afectaban a gran parte de los elementos comunes del edificio, en el año 1988 y entendiendo que el documento de 26 de julio de 1983 la liberaba de la obligación de terminar las obras a su exclusivo cargo, demandó a "Promociones Munroi» reclamándole el pago de 18.528.808 ptas., más intereses legales desde la fecha de un requerimiento notarial, como resultante de su cuota de 21,873 por 100 de los 84.710.808 ptas que le había costado dicha terminación.

Se opuso "Promociones Munroi, S. A.», alegando que las fincas adquiridas por ella se encontraban en las mismas condiciones que cuando las compró y que su renuncia fue exclusivamente a la condición suspensa y a que se terminasen los locales que había adquirido, pero no a los elementos comunes, a cuya construcción no tenía que contribuir.

El Juzgado desestimó la demanda de "Promociones Esteve, S. A.», quien apelo a la Audiencia, acogiendo el recurso, condenó a "Promociones Munroi, S. A » al pago de los 18.528.808 ptas., más los intereses legales aumentados en dos puntos desde la fecha de su sentencia hasta el completo pago Recurre en casación "Promociones Munroi, S. A.».

Son cinco los motivos alegados, todos ellos con amparo procesal en el núm. 5 del art. 1.692 de la LEC . El 1.º denuncia infracción del art. 1.271 del CC , en relación con el 1.273, en el sentido de que la compraventa lo fue sobre bienes futuros, refiriéndose el precio a las fincas, no como se encontraban a la fecha del contrato, sino a la forma en que se describían en la escritura de división horizontal, en la propia de compraventa y en los términos del proyecto técnico. El 2.º, infracción de los arts. 1.281, 1.282 y 1.285 del CC . pues entiende que el contrato privado solo puede interpretarse en el sentido de suprimir la condición suspensiva de obtener la cédula de calificación definitiva en el término de tres años. El 3.°,infracción del art. 396 párrafo 2.º, del propio texto legal, pues al adquirir los locales, cosa futura, en escritura pública, ha de entenderse que también se transmitieron los elementos comunes, con la participación fijada e igualmente como cosa futura. El 4.º estima que hay infracción del art. 1.449 del CC , pues que la interpretación de la Audiencia deja el señalamiento del precio al arbitrio exclusivo del vendedor. Y el 5.° y último, que la Audiencia no podía aplicar la doctrina del enriquecimiento injusto, al faltar al menos la inexistencia de causa.

De la contradictoria postura de las partes litigantes, que transciende a las opuestas soluciones adoptadas en la primera y segunda instancia, es obligado concluir que el problema planteado se centra la interpretación conjunta del contrato contenido en la escritura pública de 11 de julio de 1983. en su relación con el documento privado del día 26 de los propios mes y año, pero partiendo siempre de que ambas partes se muestran conformes en que el contenido de los mismos se refiere a la compraventa de unos locales comerciales sitos en edificio que si bien se encontraba en construcción, estaba constituido en régimen de propiedad horizontal, acogido a los beneficios de las viviendas de protección oficial, grupo I, con cédula de calificación provisional y pendiente de obtener la definitiva (cuestión pacífica, al no ser discutida por las partes), lo que implica que, en definitiva, existía proyecto técnico y, consiguientemente, objeto futuro pero plenamente determinado ( art. 1.271 y 1.273 del CC ), pues jurídicamente se encontraban deslindados e inscritos en el Registro los diferentes pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, que, confirme al art. 396 del CC , llevan inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, sin que estas partes en copropiedad sean, en ningún caso, susceptibles de división, pudiendo solamente ser enajenadas con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable, ya que, junto al derecho singular y exclusivo de propiedad sobre el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, corresponde al dueño de cada piso o local la copropiedad de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes ( art. 3.° de la LPH ). configurándose esta especial institución como yuxtaposición de esas dos distintas clases de propiedad, sin que proceda la acción de división para hacer cesar la situación que regula la Ley (art. 4 º), por lo que el título constitutivo de la propiedad horizontal describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de los pisos o locales como fincas independientes, con asignación de cuotas, para cuya fijación se tomará en cuenta, entre otras consideraciones, el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, todo lo cual obliga a partir de esa realidad existente al tiempo de otorgarse los contratos como elemento básico en la interpretación de los mismos, atendiendo a la voluntad bilateral o "común» de ambas partes, quedando excluida como regla general la mera voluntad "interna» de cualquiera de ellas o de las dos, que puede servir, no obstante, para concretar aquella común, de modo que la voluntad interna de un contratante no tendrá efectos si por declaración o manifestación, el otro, según los usos y buena fe, entendió cosa distinta a aquella, siendo esta dirección objetivista la que conduce a que, en caso de discordia, sean los Tribunales los que hayan de pronunciarse acerca del sentido que ha de darse a los Pactos a tenor de las normas aplicables al texto prefijado (ver sentencias entre muchas otras, de 19 de febrero de 1981, 28 de diciembre de 1982, 14 de mayo y 8 de noviembre de 1983 ); y para buscar esa voluntad común, ante los términos de un contrato que no son claros y dejan duda sobre la intención de los contratantes sobre lo que se comprende en el objeto de aquél, ha de acudirse al módulo interpretativo de los actos coetáneos y posteriores que autoriza el art. 1.282 del CC . e incluso a los actos anteriores, que ese precepto no excluye, así como a todas las circunstancias - tampoco excluidas por ese precepto, como se deduce de la expresión "principalmente»- que contribuyan a la investigación de la voluntad de las partes ( Sentencias de 7 de noviembre de 1959, 13 de febrero de 1960, 28 de abril de 1964, 19 de febrero de 1965 y la ya citada de 19 de febrero de 1981 ).

Quiere decirse con cuanto antecede que no puede prescindirse del hecho, ya descrito, de la existencia de la propiedad horizontal creada con anterioridad a los contratos que nos ocupan; como tampoco de que la realidad social enseña como, al venderse los pisos o locales de un edificio meramente comenzado, el adquirente de lo que ya es realidad o mero proyecto no queda vinculado al pago de los elementos comunes pendientes de construir, constituyéndose en copromotor o constructor, lo que, como con acierto señala en juzgado, requeriría un pacto o cláusula especial.

De otra parte, coadyuva a la interpretación de que en 26 de julio de 1983 sólo se quiso renunciar a la condición suspensiva y a la facultad de resolver en el modo en ella establecida, el hecho coetáneo de que la vendedora pretendió incluir en el apartado III, intercalándolas, las frases, a continuación de estado actual "del edificio sin tener que terminar ninguna obra», y a continuación de mencionada "por terminar el edificio y participar con el coeficiente correspondiente», según resulta del documento núm. 13 de su demanda y de lo en ésta expuso, lo que revela que la voluntad común aceptada fue la exclusión de tales frases.

Por cuanto antecede, han de admitirse los motivos que denuncia infracción de los arts. 1.271, 1.273, 1.281, 1.282, 1.285 (éste como módulo de interpretación sistemática) y 396, todos del CC; y recuperada ya la facultad de actuar como Sala de instancia, vencida la limitación que se auto impone este TribunalSupremo refuerza lo dicho la valoración del Agente de la Propiedad Inmobiliaria (folio 42 del tomo II de los autos, ratificada con posterioridad) en 26.216.391 ptas para los locales litigiosos en 1983, cuando se discute si el precio pagado fue de 22.000.000 o 26.000.000; y el certificado de la Asociación Provincial de Constructores, acreditativa de que lo habitual, normal y lógico es que, en todo caso, incluso con la obra indicada, en el precio de venta se encuentran incluidos los elementos y servicios comunes de que va a disponer del edificio, tal como vienen detallados en el proyecto y planos, de manera que se puede concluir que la interpretación del Tribunal de instancia es auténticamente desorbitada y conculcadora de preceptos legales, máxime teniendo en cuenta que la hoy recurrente tuvo un capital inmovilizado, cuyos intereses harían llegar el precio a los 37.000.000 que la actora considera como normal para el momento de la perfección del contrato desde el cual el incremento en el mercado (al igual que la posible depreciación) corresponde al comprador, desapareciendo la posibilidad de estimar enriquecimiento injusto, por existir causa que lo justifica (motivo último). Finalmente, so pena de dejar la fijación del precio al arbitrio de uno de los contratantes y aún con la tesis mantenida por la demandante, la construcción tenía que haberse adoptado en Junta General, resultando inaplicables todos los preceptos en que la Audiencia funda su fallo, que ha de ser anulado, confirmando el que se dictó en primera instancia.

Cuarto; Al haber lugar al recurso, cada parte satisfará sus costas en el mismo, las de primera instancia se imponen expresamente a "Promociones Esteve. S. A». y no se hace especial pronunciamiento en su contra respecto a las de la apelación, al haberse sido favorable la sentencia en ella dictada.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador don Saturnino Estévez Rodríguez, en representación procesal de "Promociones Munroi. S. A.», contra la Sentencia dictada, en 9 de noviembre de 1991, por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Lérida (rollo 67/1991); la anulamos y, en su lugar, confirmamos la dictada, en 9 de julio de 1991, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de la propia capital (Autos 313/1990 ). En cuanto a las costas: Cada parte satisfará las suyas de casación; las de primera instancia se imponen expresamente a "Promociones Esteve,

S. A.»; y no se hace especial pronunciamiento sobre las de la apelación.

A su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, devolviéndole los autos y rollo de sala que remitió.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Eduardo Fernández Cid de Temes.-Luis Martínez Calcerrada Gómez.-Antonio Gullón Ballesteros.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr don Eduardo Fernández Cid de Temes, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.