STS, 15 de Febrero de 1996
| Ponente | ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL |
| ECLI | ES:TS:1996:7868 |
| Fecha de Resolución | 15 de Febrero de 1996 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 91. Sentencia de 15 de febrero de 1996
PONENTE: Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.
PROCEDIMIENTO: Especial arrendaticio urbano.
MATERIA: Resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio al amparo del art. 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Falla de prueba pericial.
NORMAS APLICADAS; Arts. 611, 628 y 1.707 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Art. 24 de la Constitución Española . Art. 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 4 de diciembre de 1970, 17 de junio de l972, 13 de nutro, 21 de diciembre de 1974, 30 de enero de 1984, 17 de julio y 31 de diciembre de 1992, 25 de enero j 29 de noviembre de 1993, 7 y 24 de septiembre y l0 de noviembre de 1994.
DOCTRINA: El art. 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos autoriza al arrendador a resolver el contrato cuando concurre como causa la pérdida o destrucción de la vivienda o local, equiparándose legalmente a estas situaciones los casos de siniestro, en cuyo ámbito cabe comprender aquellos casos de pérdida técnica ocasionados por m erial o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales e incluso negligencia, que impongan la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado al estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, siempre y cuando que el importe de los trabajos reconstructivos excedan del 50 por 100 del valor real de la vil leuda o local correspondiente, lo que constituye presupuesto ineludible que exige la correspondiente prueba.
El art. 118 no refiere y sólo contempla la resolución de los contratos, en caso de siniestro de viviendas o locales.
El importe de las obras, como el valor de lo edificado, ha de referirse a las concretas dependencias cuya resolución arrendaticia se somete a debate judicial. Cuestión distinta son los supuestos de la pérdida o destrucción total del edificio que faculta la resolución de todos los arrendamientos, dada su ruina técnica. El testimonio de unos autos de juicio de cognición carece de consideración de prueba pericial, aunque provenga de otro pleito civil, cuyo contenido no ha quedado determinado, ni la identidad de las personas que litigaron en aquel proceso.
Ningún precepto ni jurisprudencia autoriza para darle valor concluyente en estas actuaciones, pues como pericial ni ha sido propuesta por las partes ni practicada con sujeción a las previsiones de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al operar ilustrando a los juzgadores respecto a aquellas materias que requieran actividades profesionales y conocimientos especiales, siendo supuesto bien concreto el que prevé el referido art. 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su párrafo segundo , que exige, en todo caso, para acreditarlo, debida probanza demostrativa,
En la villa de Madrid, a quince de febrero de mil novecientos noventa y seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, elrecurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Decimoctava), en fecha 4 de marzo de 1992, como consecuencia de los autos de juicio incidental de arrendamientos urbanos, sobre resolución de local de negocio al amparo del art. 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (ruina técnica), tramitados en el Juzgado de Primera bu tanda núm., 16 de Madrid, cuyo recurso fue interpuesto por la entidad Incla. S A. representada por la Procuradora de los Tribunales doña Silvia Albite Espinosa, sustituyendo a doña Pilar Calvo Díaz. No se personaron en este recurso los demandados en el pleito.
Antecedentes de hecho
El Juzgado de Primera Instancia núm. 16 de Madrid tramitó los anua de juicio de incidentes de Arrendamientos Urbanos, núm. 852/1989 , que promovió la demanda planteada por la sociedad "Icla, S.
A.", en la que tras exponer antecedentes y fundamentaciones jurídicas, suplicó "dictar Sentencia por la que se declaren resueltos los contratos de arrendamiento de los pisos locales, bajo destinado a taller de automóviles; piso tercero izquierda, destinado a oficinas: y el local izquierda bajo entrando por el portal, destinado a despacho de arquitecto todos ellos de la casa núm. 12 de la calle de Felipe IV, de Madrid, condenando a los demandados a estar y pasar por esta resolución y apercibiéndoles de desalojo en término legal, y lanzándoles si no lo llevan a efecto, con expresa imposición de costas".
La entidad demandada, "Unibario. S. A.", se personó en las actuaciones para contestar a la demanda, a la que se opuso con las razones tácticas y jurídicas que aportó, suplicando al Juzgado: "Dictar Sentencia por la que se acuerde desestimar íntegramente la misma, absolviendo a nuestra representada de la pretensión actora, ya sea por el defecto formal denunciado en el planteamiento de su acción o por motivos de fondo, con expresa imposición de costas a la parte demandante".
La demandada doña Silvia también efectuó personamiento y contestación opositora a la demanda, y vino a suplicar: "Dictar Sentencia en su día por la que se acuerde desestimar íntegramente la demanda y, consecuentemente, no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de mi mandante, haciendo expresa imposición de costas a la entidad demandante por ser preceptivo, máxime en esta litis por su evidente temeridad y mala fe dicho sea en términos de defensa, al interponer una demanda que carece de fundamento alguno".
Posteriormente presentó escrito allanándose a la demanda.
El codemandado don Domingo fue declarado rebelde procesal.
Unidas las pruebas practicadas, el Magistrado-Juez de Juzgado de Primera Instancia núm. 16 de los de Madrid dictó Sentencia el 20 de septiembre de 1990 , la que contiene el siguiente fallo literal: "Que desestimando la demanda deducida por la Procuradora doña Pilar Calvo Díaz, en nombre y representación de "lela. S. A". contra doña Silvia , representada por el Procurador don Pedro Alarcón Rosales, "Unibario. S A", representada por el Procurador don Antonio del Castillo-Olivares Cebrián contra don Domingo , sobre resolución de contrato de arrendamiento de vivienda y costas, debo desestimar y desestimo la pásente demanda absolviendo a los demandados de sus pretensiones. Se condena a la parte demandante al pago de las costas del presente juicio
La parte actora recurrió la Sentencia del Juzgado, al plantear recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid, cuya Sección Decimoctava tramitó el rollo de alzada núm. 347/1991, pronunciando Sentencia con fecha 4 de marzo de 1992 cuya parte dispositiva declara: "Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Calvo Díaz, en nombre y representación de "Icla. S. A.", debemos confirmar y confirmamos íntegramente la Sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia Núm. 16 de los de Madrid, en el juicio núm. 852/1989 a los que este rollo se contrae, todo ello sin expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a ninguna de las partes".
La Procuradora doña María del Pilar Calvo Díaz, a la que sustituyó su compañera doña Silvia Albite Espinosa, formalizó recurso de casación ante esta Sala, remita la Sentencia dictada en apelación y que integró en un motivo único, aportado al amparo del vigente núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el que denuncia infracción del art. 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , vigente al tiempo de los hechos.
No habiéndose solicitado la celebración de vista pública, la votación y fallo del recurso tuvo lugar el pasado día 5 de febrero de 1996.Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.
Fundamentos de Derecho
La Sentencia objeto de esta casación confirmó la del Juzgado, desestimatoria de la demanda rectora, ya que el Tribunal de apelación no atendió a la pretensión deducida por la mercantil que recurre, "Icla, S. A.", de que se decretase la resolución de los contratos locativos que la relacionan con los tres demandados en base al art. 118 de la entonces vigente Ley de Arrendamientos Urbanos .
El referido precepto 11K autoriza al arrendador a resolver el contrato cuando concurre como causa la pérdida " destrucción de la vivienda o local, equiparándose legalmente a estas situaciones los casos de siniestro, en cuyo ámbito y conforme a doctrina jurisprudencial intepretadora y progresiva, elaborada por esta Sala de casación civil, cabe comprender aquellos estados de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales e incluso negligencia (Sentencias de 17 de junio de 1972 y 21 de diciembre de 1974 ). que impongan la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado a estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia siempre y cuando que el importe de los trabajos reconstructivos excedan del 50 por 100 de valor real de la vivienda o local correspondiente, lo que constituye presupuesto ineludible, que exige la correspondiente prueba.
Conviene decir que la ley vigente de 24 de noviembre de 1994 , contempla la situación bajo el epígrafe "Extinción del arrendamiento- y sólo lo decreta por causa de perdida (física como jurídica) de la finca no imputable al arrendador, subjetivizando norma al introducir el concepto de culpa, prescindiendo de la regla objetiva, concurrencia de que el importe de las obras superase el 50 por 100 del valor de la cosa arrendada.
La Sentencia combatida no estimó se hubiera probado debidamente el parámetro de valoraciones y comprobaciones que el art. 118 lija en su último párrafo, pues declaró la ausencia de pruebas eficaces respecto a que las obras de reparación superasen el valor de los pisos o locales que ocupan los demandados La demanda atendió sólo a la totalidad de la finca, debiendo de tenerse en cuenta que el art. 118 no refiere y sólo contempla la resolución de los contratos, en caso de siniestro de viviendas o locales, y así esta Sala ha declarado que el importe de las obras, como el valor de lo edificado, ha de referirse a las concretas dependencias cuya resolución arrendaticia se somete a debate judicial (Sentencia de 7 de septiembre de 1994. que cita la de 13 de mayo de 1974 ). Cuestión distinta es los supuestos de la pérdida o destrucción total del edificio que faculta la resolución de todos los arrendamientos, dada su ruina técnica (Sentencias de 4 de diciembre de 1970. 3(1 de enero de 1984 y 17 de julio de 1992 ).
En el pleito no se practicó la decisiva prueba pericial. La recurrente aportó informó suscrito por el arquitecto técnico don Luis Antonio , en el que se hace constar que el coste real de las obras de reparación del inmueble es el de 60.923.070 ptas y su valor actual el de 51.950.026 ptas., por lo que las reparaciones a llevar a cabo las cifras en el 117,27 por 100 del valor actualizado correspondiente a la edificación.
La parte demandada, entidad "Unibario, S. A.", a su vez aportó simple fotocopia del dictamen emitido por el arquitecto don Abelardo , que se dice sirvió de prueba en los autos del juicio de cognición núm. 478/1989 (tramitado en el entonces Juzgado de Distrito núm. 16 de los de Madrid), y que viene a fijar el coste global de las obras en 15.000.000 de pesetas, y el porcentaje del 16.35 por 100 del valor del inmueble.
Los referidos Informes hay que reputarlos como limpies declaraciones o pruebas documentadas preconstituidas por las partes en las que si recogen las opiniones técnicas de quienes los suscribieron, pero no conforman efectiva prueba pericial (Sentencias, entre otras, de 25 de enero y 29 de noviembre de 1993 ). pues no hurón omitidos dentro del juicio y con las garantías procesales establecidas pues esta clase de pruebas, habiéndose reformado el art. 1.707 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por la Ley de 30 de abril de 1992 , en cuanto autorizaba a señalar informes aducidos para la demostración de error en la apreciación de la prueba, desapareciendo la referencia del precepto vigente.
Existe un tercer informe, traído por testimonio de los autos de juicio de cognición núm. 478/1989 - que se deja referido, el que fue elaborado por el perito judicial don Donato , designado por insaculación y viene a cifrar en 70.342.553 ptas el valor de la finca y 35.707.095 ptas el coste de las obras reparadoras.
En este último dictamen basa la recurrente su impugnación casacional al pretender que se le decondición procesal de efectiva prueba pericial, para imponerlo a la apreciación y valoración probatoria que realizó con eficiencia y atención la Sala sentenciadora.
El referido testimonio carece de consideración de prueba pericial, aunque provenga de otro pleito civil, cuyo contenido no ha quedado determinado, ni la identidad de las personas que litigaron en aquel proceso. Ningún precepto ni jurisprudencia autoriza para darle valor confluyente en estas actuaciones, pues como pericial ni ha sido propuesta por las partes, ni practicada con sujeción a las previsiones de la ley de Enjuiciamiento Civil, al operar ilustrando a los juzgadores respecto a aquellas materias que requieren actividades profesionales y conocimientos especiales, siendo supuesto bien concreto el que prevé el referido art. 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su párrafo segundo , que exige, en todo caso, para acreditarlo, debida probanza demostrativa (Sentencia de 24 de septiembre de 1994 ).
La referida prueba testimoniada sólo configura documento sometido a la libre crítica y valoración judicial, pero resulta insuficiente para probar en este proceso tanto el valor real del inmueble como el costo de las obras y menos con referencia a los locales objeto de la demanda, ya que de admitirla con tal naturaleza supondría infringir frontalmente el art. 24 de la Constitución y conculcar la norma judicial que exige su necesaria propuesta por las partes (art. 611 ) y cumplimiento de los preceptos 612 a 618 y una vez evacuada la prueba, por imperio del principio de contradicción, los litigantes y el Juez en el acto de comparecencia y ratificaciones, puedan solicitar del perito las explicaciones y aclaraciones que tuvieran por oportunas para la precisión de los hechos (art. 628 ), operando esta actividad procesal de forma interna de tal manera que su omisión puede acarrear indefensión, denunciable en casación por la vía del núm. 3 del art. 1.692 (Sentencias de 31 de diciembre de 1992 y 10 de noviembre de 1994 ).
En el caso de autos resulta aún más relevante la intervención de los demandados en la prueba pericial, pues como pone de relieve la Sentencia recurrida, el informe presenta disparidad en cuanto a los porcentajes distintos que se aplican a los honorarios de arquitecto y aparejador en la valoración actualizada del edificio y en relación a su reconstrucción, que no se explica bien y así lo denuncia el Tribunal de instancia, lo que trata de justificar el recurrente, pero resulta improcedente ante la ineficacia de la pretendida prueba pericial.
A falta de las pruebas determinantes de la pretensión, en los términos del referido artículo arrendaticio 118 , y tratándose de justificación necesaria, el motivo perece con la consecuente desestimación del recurso e imposición de sus costas a la mercantil que lo promovió, conforme el art. 1.715 de la Ley procesal civil, con la pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad "lela, S. A.", contra la Sentencia pronunciada en fecha 4 de marzo de 1992 por la Audiencia Provincial de Madrid , en las actuaciones procedimentales de referencia.
Se impone ni dicha litigante las costas de esta casación y se decreta la pérdida del depósito constituido, al que se le dará el destino que legalmente le corresponde.
Expídase certificación de esta resolución a expresada Audiencia, devolviéndose autos y rollo que en su día remitió.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Villagómez Rodil. Eduardo Fernández Cid de Temes. José Almagro Nosete. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil. Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.
-
SAP Guadalajara 128/2008, 24 de Julio de 2008
...documentada siempre que fueran ratificadas testificalmente durante la litis (Ss. T.S 9-3-1998, 20-2-1998, 6-2-1998, 20-10-1997, 26-7-1996, 15-2-1996, 9-3-1995, en análogo sentido S.T.S. 14-12-1998 ). No es menos cierto que tal doctrina no era llevada hasta el extremo de negar cualquier valo......
-
SAP Guadalajara 160/2006, 24 de Julio de 2006
...que ampara su oposición, sino que basta con que el demandante no justifique el suyo para que deba desestimarse la acción entablada (S.T.S. 15-2-1996 , que glosa otras muchas anteriores, entre ellas Ss. T.S. 28-5-1990 ); pronunciándose en la misma línea STS 16-10-1998 que menciona las de 10-......
-
SAP Baleares 11/2006, 6 de Marzo de 2006
...improcedencia de fundar la condena sic et simpliciter en la mera acusación del coimputado -sentencias del TS de 10 de Noviembre de 1994 y 15 Feb. 1996 -, pero siempre en una clave de mero reforzamiento, y así se viene a decir en la sentencia del TS de 9 Oct. 1992 que la admite como medio de......
-
SAP Baleares 78/2008, 19 de Diciembre de 2008
...improcedencia de fundar la condena sic et simpliciter en la mera acusación del coimputado -sentencias del TS de 10 de Noviembre de 1994 y 15 Feb. 1996 -, pero siempre en una clave de mero reforzamiento, y así se viene a decir en la sentencia del TS de 9 Oct. 1992 que la admite como medio de......
-
Clases de dictamenes de peritos
...medios de prueba, respetándose la necesaria concentración de la prueba en un único juicio oral. ----------------------- 282 Vid. SSTS de 15 de febrero de 1996 (Ar. 1255) y 26 de julio de 1996 (Ar. 283 Vid. STS de 9 de marzo de 1995 (Ar. 1849). 284 Vid. STS de 2 de diciembre de 1994 (Ar. 939......
-
Sentencias
...jurisprudencial mayoritaria (ssTs de 18 de noviembre de 1972; 30 de enero de 1984; 17 de julio de 1992; 7 de septiembre de 1994; 15 de febrero de 1996; 16 de julio de 2008 y 6 de julio de 2009) entiende que para la deter-minación de la ruina técnica, además de la valoración individualizada,......