STS, 28 de Febrero de 1996
| Ponente | GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| ECLI | ES:TS:1996:7892 |
| Fecha de Resolución | 28 de Febrero de 1996 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 133. Sentencia de 28 de febrero de 1996
PONENTE: Excmo. Sr. don Gurmensindo Burgos Pérez de Andrade.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Contenido del art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
NORMAS APLICADAS: Art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
DOCTRINA: El legislador parte en el art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de que se trata
siempre de un propósito unilateral del arrendatario, que debe comunicar al arrendador con treinta
días de antelación, pagar la renta corriente, e indemnizarle con una cantidad equivalente al plazo
que quedase por cumplir.
En la villa de Madrid, a veintiocho de febrero de mil novecientos noventa y seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, como consecuencia de juicio declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de dicha capital, sobre reclamación de cantidad, cuyo recurso fue interpuesto por la representación de la entidad "Papelería Domingo de Caso, S.A.", representado por el Procurador de los Tribunales don Luciano Rosch Nadal, en el que es recurrido don Evaristo , representado por el Procurador de los Tribunales don Isacio Calleja García.
Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Sevilla, fueron vistos los autos de juicio de menor cuantía núm. 678/1988 , instado por don Francisco contra la compañía "Papelería Domingo de Caso, S.A." y contra don Evaristo
Por la representación de la parte adora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando el Juzgado lo que sigue: "... y previo siempre el recibimiento a prueba que desde ahora dejo expresamente interesado, se dicte en su día Sentencia por la que, estimando la demanda, se declare que los demandados son en adeudar, solidariamente, a mi conferente la cantidad de 8.050.000 ptas.. en virtud de los hechos expuestos, condenando a los expresados demandados a estar y pasar por tal declaración, así como al pago de las expresadas suma a quien represento, con expresa imposición de las costas que se causaren por ser preceptivas
Admitida a trámite la demanda, por la representación de la compañía mercantil "Papelería Domingo de Caso. S A.". se contestó la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... y tras el recibimiento a prueba, dicteSentencia desestimando la demanda absolviendo al demandado e imponiendo las costas al actor".
Por la representación de don Evaristo se contestó la demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, alegando la excepción de falta de legitimación pasiva de su representado, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... tras los trámites legales pertinentes, incluso el de recibimiento a prueba que desde este momento dejamos interesado, dicte Sentencia por la que desestimando la demanda, absuelva a mi representado de las pretensiones deducidas en la misma".
Por el Juzgado se dictó Sentencia en fecha 15 de noviembre de 1990 , cuyo fallo es como sigue: "Fallo: Que desestimando la demanda formulada por don Francisco contra la compañía "Papelería Domingo de Caso, S.A.", y contra don Evaristo , debo absolver y absuelvo a dichos demandados de todos los pedimentos de la demanda. Todo ello, haciendo expresa imposición de las costas al actor, en cuya tasación deberá tenerse en cuenta las consideraciones que se hacen en el fundamento quinto de esta Sentencia".
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, y substanciada la alzada, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla dictó Sentencia en fecha 11 de mayo de 1992 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallamos: Que, con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia que con lecha 15 de noviembre de 1990 dictó el Ilmo. Sr. Magistrado de la Primera Instancia núm. 8 de Sevilla, y estimando en parte la demanda deducida por don Francisco , debemos condenar y condenamos a "Papelería Domingo de Caso, S.A." a que pague al actor la cantidad de 2.975.000 ptas. que le adeuda en concepto de indemnización, sin expresa imposición de costas en ninguna de las instancias y debemos absolver y absolvemos al también demandado don Evaristo de los pedimentos de la demanda, con imposición al actor de las costas causadas en ambas instancias".
Por el Procurador de los Tribunales don Luciano Rosch Nadal, en nombre y representación de la entidad "Papelería Domingo de Caso, S.A.", se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos 1º "Se formula al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto la Sala de instancia, en su Sentencia ha infringido por aplicación indebida el art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al estimar que, a pesar de haber existido una resolución de mutuo acuerdo del contrato arrendando que ligaba a las partes, seguía vigente en favor del arrendador la indemnización prevista en el indicado precepto". 2° "Se formula al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto la Sala de instancia, al entender aplicable en el presente supuesto la indemnización prevista en el art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , infringe por violación el art. 1.282 del Código Civil y la regla interpretativa de los contratos contenida en el mismo".
No habiéndose solicitado por todas las partes personadas celebración de vista pública, de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 2.º del art. 1.711 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se acordó resolver el presente recurso previa votación y fallo del mismo, señalándose a tal fin el día 19 de febrero, a las 10.30 horas, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Gurmensindo Burgos Pérez de Andrade.
Fundamentos de Derecho
La cuestión litigiosa que ha centrado el debate jurídico, quedó reducida a la posibilidad de poder tener plena aplicación al caso de autos el contenido del art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su anterior redacción. Le sirven de antecedentes a las denuncias que se formulan en los motivos del recurso los siguientes hechos: a) con fecha 27 de marzo de 1987 don Francisco arrendó el local comercial de su propiedad a la entidad "Papelería Domingo de Caso, S.A.", representada por el Presidente de su Consejo de Administración don Ángel Jesús . El tiempo de duración del contrato se estipuló en cinco años, y la renta a satisfacer en 2.100.000 ptas. anuales, pagaderas por mensualidades anticipadas, afianzando las obligaciones contractuales del inquilino don Evaristo , b) Con fecha 11 de abril de 1988 la entidad arrendataria dirige un requerimiento notarial al propietario del inmueble arrendado, manifestándole "su intención de resolver el contrato de arrendamiento del local de negocio suscrito con el citado señor"... ofreciéndole las llaves del local, y solicitando la devolución de la fianza de dos meses depositada en la Cámara Oficial de la Propiedad, c) Aparece unida a los autos la contestación al requerimiento y un documento firmado por las partes contratantes, que lleva fecha 9 de mayo de 1988. y en el que consta la entrega de las llaves del local a su propietario, manifestando la entidad arrendataria, "que ha dejado resuelto y rescindido voluntariamente el contrato", acusando asimismo recibo de haber percibido el importe de las dos mensualidades entregadas como fianza. El arrendador Sr. Francisco hace constar: "que acepta la rescisión del contrato ofrecida por la entidad arrendataria, y sin perjuicio de lo anterior se reserva el ejercicio de todos cuantos derechos y acciones le pertenezcan y se deriven de los términos del contrato y dela vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, d) El pleito se inicia con la demanda del arrendador, pidiendo la indemnización que le concede el art. 56 de la Ley arrendaticia; petición que es desestimada íntegramente por el Juzgado, al entender que dicho artículo quedó derogado B la publicación del Decreto-Ley 22/1985 de 30 de abril , que suprimía la prórroga forzosa la Audiencia revoca tal resolución, y condena al arrendatario a indemnizar al arrendador, pero solamente por el tiempo en que el local permaneció desocupado, antes de ser arrendado nuevamente el 15 de noviembre de 1989 (Sentencia de esta Sala de 15 de junio de 1993 autorizando esta doctrina interpretativa).
La tesis que en esencia mantiene la parte recurrente en los dos motivos que sustentan el recurso, es que al existir acuerdo de las partes sobre la rescisión contractual (que inicialmente propuso el arrendatario y que fue aceptada después por el arrendador), no se dan las condiciones legales para la aplicación del citado art. 56 de la Ley , en el que se habla concretamente de un simple desalojo anterior a la terminación del plazo estipulado, conducta que quedó eliminada por el acuerdo.
Este razonamiento aparece fragmentado, pues realmente el legislador parte en el precepto que comentamos de que se trata siempre de un propósito unilateral del arrendatario, que debe comunicar al arrendador con treinta días de antelación, pagar la reñía corriente, e indemnizarle con una cantidad equivalente al plazo que quedase por cumplir. Conducta y trámites que virtualmente son los que acontecieron en el caso que estudiamos: la entidad recurrente tiene el propósito o la intención unilateral de rescindir el contrato, y cumpliendo las prevenciones legales se lo notifica notarialmente al arrendador; a éste la ley no le concede posibilidad legal de oponerse a tal propuesta, solo le está permitido reclamar las rentas corrientes y percibir la indemnización: y precisamente esto es lo que le manifiesta al Notario el día 14 de abril de 1988 en su contestación a la notificación efectuada, manifestación que ratifica en el documento de fecha 9 de mayo del mismo año, expresando su intención de aceptar dicha resolución, pero advirtiendo al arrendatario que adeuda una mensualidad de renta, y que en cuanto a la devolución de la fianza se estará a lo que resulte del propio contrato: añadiendo que "sin perjuicio de lo anterior, y una vez resuelto el expresado contrato en la forma indicada, el compareciente se reserva el ejercicio de todos cuantos derechos y acciones se deriven de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos". Esta expresa reserva o condición ha sido calificada por la parte recurrente como genérica y ambigua, cuando realmente no puede ser más concreta: si el arrendador ha aceptado la rescisión del contrato y la entrega de las llaves que le han propuesto si lia reclamado las untas pendientes de pago, y si respecto a la fianza se ha remitido a lo pactado, solo pueden quedar pendientes, según la Ley Arrendataria, los derechos establecidos a su favor en el citado art. 56 , que acertadamente aplicad Tribunal a quo sin que exista infracción de clase alguna.
No se trata, como pretende la parte recurrente de una aceptación o acuerdo puro y simple, sino sometido o sujeto a la reserva que seguidamente hace; razones que conducen al rechazo del primer motivo.
En el segundo se pretende llegar a la misma conclusión perseguida en el primero, pero partiendo esta vez de las normas de interpretación contractual, concretamente de la regla contenida en el art. 1.282 del Código Civil. Sin olvidar que se trata de un regla subsidiaria de la literalidad del núm. 1 del art. 1.281 , los actos coetáneos y posteriores de las partes tampoco conducen a contradecir la clara literalidad de los términos de la reserva, que el arrendador impuso como contrapartida de la aceptación del acuerdo, pues no es otra cosa viene a significar la frase: "que sin perjuicio de lo anterior...", etc. (manifestación literalmente ya transcrita) expresión que reiteradamente repite el Sr. Francisco en la entrega de las llaves efectuada el 9 de mayo de 1988. en contra de lo que afirma el recurrente en su recurso.
La devolución de la fianza era un hecho obligado, (como la absolución del fiador) ya que la una y el otro sólo responderán de las obligaciones derivadas del contrato, y rescindido aquél, entregada la posesión del inmueble, pagadas las rentas pendientes comprobada la inexistencia de daños, la fianza y el fiador han dejado de tener finalidad; así se expone en el fundamento sexto de la Sentencia recurrida.
Por todo lo expuesto procede el decaimiento de los dos motivos del recurso, y de éste en su integridad, con la preceptiva condena en costas de la parte recurrente (art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad "Papelería Domingo de Caso, S.A.", contra la Sentencia de fecha 11 de mayo de 1992, que dictó la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla , y condenar, como condenamos, a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso. Líbrese a la mencionadaAudiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Villagómez Rodil. José Almagro Nosete. Gurmensindo Burgos Pérez de Andrade. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Gurmensindo Burgos Pérez de Andrade. Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifica
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