STS 909/2008, 2 de Octubre de 2008

El Juzgado de Primera Instancia Nº 20 de los de Madrid, conoció el juicio de mayor cuantía, seguido a instancia de las entidades "Pleyes, S.A.", "Lume, S.A." y "Enrique López, S.A." como miembros de DIRECCION000 Comunidad de bienes, contra la entidad "Alcatel España, S.A.".

Por la representación procesal de la parte actora se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado: "...se dicte sentencia que contenga los siguientes pronunciamientos: 1.- Que el contrato de arrendamiento del edificio ubicado en la CALLE000 número NUM000 de Madrid y suscrito el día 30 de marzo de 1990, entre PLEYES, S.A. y ALCATEL STANDARD ELECTRICA, S.A. se encuentra desistido unilateral y anticipadamente por el arrendatario desde el 31/12/92.- 2.- Como consecuencia de ello, se condene a ALCATEL STANDARD ELECTRICA S.A. a pagar a mis representadas PLEYES S.A., LUME S.A., ENRIQUE LOPEZ S.A. y a EDIFICIO NARCISO SERRA 14 S.L., todos ellos miembros de la comunidad de Bienes de DIRECCION000 C.B., en cuyo interés también se está actuando, la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTAS OCHO MIL TRESCIENTAS SETENTA Y DOS PESETAS (464.208.372 PTS), en concepto de indemnización por dicho desistimiento unilateral y anticipado del indicado contrato, una vez deducida de dicha indemnización la suma de NUEVE MILLONES DE PESETAS (9.000.000 PTS) que es el importe de la fianza que obraba en poder de mis representadas y cuyo importe se ha aplicado al pago.- 3º.- se condene a ALCATEL STANDARD ELECTRICA S.A. al pago de los intereses legales de la indicada suma a contar desde la presentación de esta demanda, más dos puntos más a partir de la sentencia que se dicte.- 4º.- Se condene a ALCATEL STANDAR ELECTRICA S.A. a las costas del juicio, cuya expresa imposición de solicita.".

Admitida a trámite la demanda, por la representación procesal de la parte demandada, se contestó la misma, en la que terminaba suplicando al Juzgado, tras los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación: "...dictar sentencia, en su día, en la que estimando la excepción de falta de personalidad en las actoras por carecer de las cualidades necesarias para comparecer en juicio, prevista en el art. 533-2º de la Ley de E. Civil, absuelva en la instancia a mi representada, y subsidiariamente, y para el caso de decidir que no ha lugar a dicha excepción, desestime íntegramente la demanda interpuesta por "Pleyes, S.A.", "Lume, S.A." y "Enrique López, S.A.", con expresa condena en costas a dichas demandantes, por ser justicia.".

Con fecha 13 de abril de 1998, el Juzgado dictó sentencia cuyo fallo dice: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por las actoras en el procedimiento de mayor cuantía, PLEYES, SA, ENRIQUE LÓPEZ SA y LUME SA, debo absolver y absuelvo a la demandada ALCATEL STANDARD con todos los pronunciamientos favorables, con imposición de las costas a la actora y estimando parcialmente la demanda interpuesta por ALCATEL STANDARD ELECTRICA, debo declarar y declaro bien hecha la resolución decretada por Alcatel sobre el contrato de arrendamiento de fecha 30 de marzo de 1990, por incumplimiento de las demandadas, condenando a éstas a la devolución de la fianza de 9.000 pesetas, con sus intereses legales desde la fecha de la resolución, absolviendo a la demandada del resto de los pedimentos formulados sin hacer expresa condena en costas.".

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia en fecha 23 de marzo de 2001, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal acreditada de las entidades PLEYES S.A., ENRIQUE LOPEZ, S.A. y LUME, S.A. y estimando en parte el recurso de apelación vía adhesión, aunque por diferente motivación formulado por la representación procesal acreditada por la entidad ALCATEL STANDAR ELECTRICA, S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de los de Madrid, en fecha 13-4-98, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, y en consecuencia, estimando en parte la demanda formulada por las entidades PLEYES, S.A., LUME, S.A. y ENRIQUE LOPEZ, S.A. en nombre propio y como miembros integrantes de la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000, contra la entidad ALCATEL STANDARD ELECTRICA, S.A. en los autos de Mayor Cuantía 554/93, y estimando en parte la demanda formulada acumulada por la representación procesal acreditada de la entidad ALCATEL STANDAR ELECTRICA, S.A. contra PLEYES, S.A., LUME, S.A., ENRIQUE LOPEZ, S.A., GRUPO HISPANIA CORPORACION FINANCIERA, S.A., EDIFICIO SERRA, 14, S.L. en los autos Menor Cuantía 54/94. Debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de fecha 30-3-90, imputable a la entidad Alcatel Standard Eléctrica, S.A. por su abandono injustificado desde el 32-12-92.- Alcatel Standard Eléctrica, S.A. deberá satisfacer a la parte actora en el procedimiento Mayor Cuantía nº 554/93, la suma de 66.000.000 pts, frente a la cifra inicialmente pretendida por Pleyes, S.A. y otros, cifra que devengará asimismo intereses legales previstos en el art. 921 LEC, texto 1881 desde la fecha de la presente resolución, hasta su completo abono a los actores.- Se desestiman los daños y perjuicios pretendidos por Alcatel Standard Eléctrica, S.A. en el procedimiento seguido bajo menor cuantía nº 54/94, estimándose en cambio la devolución de la fianza, que se ha compensado y teniendo en cuanta en el proceso de Mayor Cuantía antes referido. Todo ello sin expresa condena de las costas causadas en ambas instancias a ninguna de las partes.".

Con fecha 1 de junio de 2001 se dicta auto de aclaración de la anterior sentencia, en el que se acuerda lo siguiente: "PRIMERO.- Rectificar únicamente el error de transcripción que contiene la sentencia dictada por esta Sala de fecha 23-3-01, dimanante del rollo de apelación 219/99, en su pág. 10 párrafo V.- donde expresa "afirmándose que PLEYES, S.A. le advirtió la existencia de defectos urbanísticos" debiendo expresar en su lugar "afirmándose que PLEYES, S.A. no le advirtió la existencia de defectos urbanísticos".- SEGUNDO.- No haber lugar a los demás extremos interesados por la representación procesal de la entidad ALCATEL, solicitando aclaración y rectificación de la sentencia dictada que figuran en el escrito de fecha 19-5-01 ".

Por la Procuradora Sra. Iribarren Cavallé, en nombre y representación de "Alcatel España, S.A.", se presentó escrito de formalización del recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Granada, con apoyo procesal en los siguientes motivos:

Por infracción procesal:

"Al amparo del motivo 2º del número 1 del art. 469 LEC, por infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, concretamente por infracción de los preceptos contenidos en el apartado 3 del art. 248 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), apartado 2 del art. 218 y art. 348 LEC (en el mismo sentido, el art. 632 LEC de 1881 )".

""Al amparo del motivo 2º del número 1 del art. 469 LEC, por infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, concretamente por infracción del art. 248.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ) y arts. 218.2 y 209, reglas 2ª y 3ª LEC (correspondientes a los núms. 2º y 3º del art. 372 LEC de 1881 )".

Recurso de casación:

"Al amparo del motivo 2º del número 1 del art. 469 LEC, por infracción del art. 348 LEC que establece que el tribunal ha de valorar los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica".

"Al amparo del nº 1 del art. 477 LEC, la infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, por infracción del art. 1554-1º del Código Civil, en relación con el art. 1556 y el art. 1124 del mismo cuerpo legal".

Al amparo del nº 1 del art. 477 LEC, la infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, por infracción del art. 1554-3º del Código Civil, en relación con los arts. 1124 y 1556 del mismo cuerpo legal".

Al amparo del n1 1 del art. 477 LEC, la infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, por infracción del art. 1553 y concordantes del Código Civil, en relación con los arts. 1124 y 1556 del mismo cuerpo legal".

Al amparo del número 1 del art. 477 LEC, la infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, por infracción de los arts. 1101 y concordantes del Código Civil ".

Al amparo del nº 1 del art. 477 LEC, la infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, por infracción del art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 24 de diciembre de 1964, aprobado por Decreto 41041/1964 ".

Al amparo del nº 1 del art. 477 LEC, la infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, por infracción del art. 56 de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ".

Por el Procurador Sr. de Zulueta Cebrián en representación de las entidades "Pleyes, S.A.", "Enrique López, S.A." y "Lume, S.A.", se formalizó igualmente el recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Madrid, con apoyo procesal en los siguientes motivos de casación:

"Al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del litigio y en concreto del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre ), aplicable, en relación con el artículo 1256 del Código Civil y, en su caso, 1255 y 1152 del mismo texto legal".

"Al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del litigio y de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo al interpretar el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1965 (Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre ), reconocida entre otras en las sentencias que cita y se acompañan".

"Al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del litigio y en concreto del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre ), aplicable, en relación con el artículo 1103 del Código Civil ".

Por Auto de esta Sala de fecha 7 de febrero de 2006, se admite a trámite el recurso en cuanto a los motivos sexto y séptimo de la recurrente "Alcatel España, S.A." y por los motivos primero y segundo de las entidades recurrentes "Pleyes, S.A.", "Enrique López, S.A." y "Lume, S.A.", presentándose con posterioridad los respectivos escritos de oposición.

No habiéndose solicitado, por todas las partes personadas, la celebración de vista pública, por la Sala se acordó señalar, para la votación y fallo del presente recurso, el día veinticinco de septiembre del año en curso, en el que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA

Como datos necesarios para el estudio del actual recurso de casación, hay que tener en cuenta lo siguiente.

Las firmas "Pleyes, S.A.", "Lume, S.A.", y "Enrique López, S.A.", en nombre propio y como miembros de " DIRECCION000, Comunidad de Bienes", propietarias pro indiviso del edificio sito en el número NUM000 de la CALLE000 de Madrid, en calidad de arrendadoras, presentaron demanda contra la entidad arrendataria de dicho inmueble "Alcatel Standard Eléctrica, S.A." (en adelante "Alcatel"), en la que se solicitaba la condena de la demandada por importe de 464.208.372 pesetas, en concepto de indemnización por desistimiento unilateral y anticipado de la demandada del contrato de arrendamiento que les vinculaba, de 30 de marzo de 1990, con eficacia desde el 1 de junio de dicho año y duración de 10 años, una vez deducida la suma de 9.000.000 de pesetas en poder de la parte arrendadora en concepto de fianza, con intereses legales y costas. Tal importe resultaba de la suma de rentas que faltaban hasta completar el plazo de duración del contrato -siete años y cinco meses-, en la aplicación propugnada del art. 56 de la LAU de 1964, y cláusula décima del contrato de arrendamiento.

Por la demandada "Alcatel" asimismo se interpuso demanda, cuyos autos se acumularon a los resultantes de la demanda anterior, contra las citadas entidades arrendadoras, más "Grupo Hispania Corporación Financiera, S.A.", y " DIRECCION000, S.L.", basada en el incumplimiento grave y reiterado de las obligaciones de la parte arrendadora, en particular al entregar el edificio con deficiencias urbanísticas que impedían la concesión de licencia de apertura, salvo realización de obras exigidas por el Ayuntamiento de Madrid, que además privaban a la arrendataria de una superficie importante del edificio. Alegaba la arrendataria que fue requerida el 14 de mayo de 1992 por el citado Ayuntamiento para la realización de tales obras, lo que motivó el envío de una carta al administrador de la arrendadora el 1 de junio de 1992 solicitando la corrección de la deficiencias, que no fue atendida, y, finalmente, el Ayuntamiento notificó a la arrendataria, el 14 de octubre de 1992, resolución de 22 de septiembre anterior acordando la denegación de licencia de apertura, consecuencia de lo cual el 28 de octubre siguiente se envió por la arrendataria nueva carta al administrador de la Comunidad de Bienes instando actuaciones para garantizar en breve plazo el pacífico uso y disfrute de la finca arrendada, y ante la pasividad mostrada, y el hecho de que aunque las obras se realizaran se produciría una disminución decisiva de la superficie del edificio arrendado, la arrendataria comunicó al administrador de la Comunidad de Bienes y a los copropietarios, mediante carta enviada por conducto notarial el 11 de noviembre de 1992, la resolución del arrendamiento con efectos de 31 de diciembre de 1992. También se destaca que la licencia fue concedida con posterioridad (12 de abril de 1993), una vez realizadas por las arrendadoras las obras requeridas. Como fundamento jurídico de la resolución contractual se alegaban por la arrendataria incumplimientos contractuales graves de las sociedades arrendadoras, como la entrega de un objeto arrendaticio defectuoso (artículo 1554.1º del Código Civil ), la falta de garantía del uso o goce pacífico del mismo (artículo 1554.3º ), y el incumplimiento de la obligación de saneamiento (artículo 1553 Código Civil ), al no abordar las obras necesarias para obtener la licencia de apertura, existiendo vicios ocultos (artículo 1484 Código Civil ), señalando la improcedencia de aplicar el artículo 56 de la LAU, al no estarse ante un caso de desistimiento, y que actuó dolosamente, ejercitando acción personal derivada de los artículos 1124 y 1556 del Código Civil, en reclamación de los daños y perjuicios producidos a la arrendataria por la resolución del contrato de arrendamiento (gastos de desalojo), estimados en 30.607.679 pesetas, reclamándose asimismo la devolución de la fianza de 9.000.000 de pesetas, previa declaración de que la resolución ha sido realizada con arreglo a Derecho, solicitando la condena solidaria de las demandadas.

El Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid dictó sentencia el 13 de abril de 1998, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por "Pleyes, S.A.", "Enrique López, S.A.", y "Lume, S.A.", con absolución de la demandada "Alcatel", y, estimando parcialmente la demanda interpuesta por ésta, declarando bien hecha la resolución decretada por "Alcatel" sobre el contrato de arrendamiento de 30 de marzo de 1990 por incumplimiento de las demandadas, condenando a éstas a la devolución de la fianza de 9.000.000 de pesetas, con sus intereses legales desde la fecha de resolución, absolviendo a las demandadas del resto de pedimentos contra ellas formulados.

Recurrida la sentencia en apelación por ambas partes, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, dictó Sentencia el 23 de marzo de 2001, por la que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de las entidades "Pleyes, S.A.", "Enrique López, S.A.", y "Lume, S.A.", y estimando en parte el recurso de apelación vía adhesión, aunque por diferente motivación, formulado por la representación procesal acreditada por la entidad "Alcatel Standard Eléctrica, S.A.", revocó la sentencia de primera instancia, y estimando en parte las demandas formuladas por arrendadora y arrendataria, acordó "que debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de fecha 30.3.90. imputable a la entidad Alcatel Standard Eléctrica S.A. por su abandono injustificado desde el 31.12.92. Alcatel Standard Eléctrica, S.A., deberá satisfacer a la parte actora en el procedimiento mayor cuantía nº 554/93, la suma de 66.000.000 ptas., frente a la cifra inicialmente pretendida por Pleyes, S.A. y otros, cifra que devengará asimismo intereses legales previstos en el artículo 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, desde la fecha de la presente resolución, hasta su completo abono a los actores. Se desestiman los daños y perjuicios pretendidos por Alcatel Standard Eléctrica, S.A. en el procedimiento seguido bajo menor cuantía nº 547/94, estimándose en cambio la devolución de la fianza, que se ha compensado y tenido en cuenta en el proceso de mayor cuantía antes referido. Todo ello sin expresa condena de las costas causadas en ambas instancias a ninguna de las partes".

El Tribunal de apelación considera que "Alcatel" conocía y era sabedora de las condiciones y estado que se encontraba el inmueble al tiempo de suscribir el contrato, no deduciendo ni desprendiéndose el supuesto dolo alegado en su contestación, y más cuando se estipula a las claras, en la cláusula séptima, que eran de cuenta de la arrendadora las obras de conservación para adaptar el inmueble al uso convenido (previsto de oficina y almacén), y se autorizaba a la propia "Alcatel" a realizar las obras necesarias para adecuar al inmueble al desarrollo de su actividad. Asimismo, se razona que no se comparte el perjuicio causado por "Pleyes y otros" a "Alcatel", apreciando grave el incumplimiento de los primeros, sino que, la resolución operada por "Alcatel", no se estima suficientemente causa justificativa para que con base en la alegación de existir graves incumplimientos se deduzca la existencia de dolo y fraude, sino que, conocedora como estaba configurado previamente el inmueble al suscribir el contrato, asumiendo las obras a realizar para el desarrollo de su actividad, y las licencias pertinentes, sobre las anteriores consideraciones ya expuestas, no se alcanza dicha conclusión, y procede acoger el recurso interpuesto y revocar la sentencia hoy revisada. Respecto de la aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se señala que establece una obligación "ex lege", que la naturaleza del derecho indemnizatorio que el aludido precepto otorga a los arrendadores es la de mera indemnización de los daños y perjuicios prevista en el artículo 1.101 del Código Civil ; ya que en definitiva, lo que incumple el arrendatario es una obligación consistente en continuar siéndolo durante el plazo que voluntariamente pactó, lo que según el artículo 1.556 del Código Civil, da lugar a la rescisión del contrato y a la indemnización de daños y perjuicios, indemnización que caso de reclamarse siguiendo literalmente lo que dispone el artículo 56 Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, permitiría una moderación al amparo del artículo 7 del Código Civil, que prescribe el abuso de derecho o el ejercicio antisocial del mismo como institución de equidad que es, y del artículo 1.103 del mismo cuerpo legal, que faculta igualmente la moderación de la cantidad a satisfacer en concepto de indemnización, y los medios interpretativos del artículo 3 del Código Civil -STS 15.6.93 y 28.2.96 -. En el presente caso, se señala por la Sala "a quo", aparecen como antecedentes fácticos para no aplicar la automática indemnización legal pretendida por los hoy apelantes, el hecho concluyente acreditado en la instancia de que, tras el abandono de "Alcatel" del inmueble, se arrendó a partir de junio del año 93 a la entidad "Teleaction S.A.", por la suma de 2.420.000.- ptas.- al mes, justamente la mitad de la estipulada con "Alcatel" en un primer momento que ascendía a 4.500.000.- ptas.- Y, que tras sucesivas revisiones se reclamó por la hoy apelante la cifra de 5.316.948.- ptas.- según la documental obrante al folio 188 sin impuestos. A lo que debe añadirse, el hecho silenciado a lo largo de la litis, tras un nuevo examen de las actuaciones, y las respectivas alegaciones de las partes allí intervinientes, de la suscripción del préstamo hipotecario concertado con el "Banco Exterior de España", que desembocó según la certificación registral obrante al folio 139 volumen V.- en el procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria nº 428/93, seguidos ante el Juzgado Hipotecario nº 32 de los de Madrid, dictándose Auto firme de fecha 13.12.94 en favor del "Banco Exterior de España", por el precio de 365.000.000.- ptas.- que resultaba inferior al crédito ejecutado, folio 164. Con base a la doctrina jurisprudencial antes citada se estima por la Audiencia que, reclamando la actora en la instancia la totalidad de las rentas pendientes por el desistimiento injustificado y unilateral, y habiéndose acogido el recurso interpuesto, la indemnización deberá comprender las rentas dejadas de percibir hasta que fue adjudicado el inmueble en subasta al "Banco Exterior de España", y no, la totalidad de las rentas por el plazo que restaba. Y, a su vez, deben desglosarse aquellas que debía satisfacer "Alcatel" desde diciembre 92 hasta junio 93, en que fue arrendado, y desde esta última fecha, hasta su adjudicación en subasta, pero por la diferencia de renta satisfecha por "Teleaction", ascendente a 2.420.000.- ptas., respecto de la que debía satisfacer "Alcatel" por importe de 5.316.948.- ptas.; Sin que el hecho de la subasta del inmueble por los actores, hoy apelantes, tuviera trascendencia alguna el desistimiento operado por "Alcatel". La sentencia concluye que "no habiendo desplegado actividad probatoria en la instancia sobre este último aspecto apuntado, que, en aplicación del principio de rogación sea determinante para conceder mayor cantidad en la presente alzada, pues se limitó a solicitar genéricamente la cantidad de 463 millones de pesetas, que conforme la doctrina apuntada, evitando posibles enriquecimientos injustos, tal y como fue planteada la petición en la instancia, no apreciamos que deba extenderse hasta cubrir los 10 años pactados. En consecuencia, y conforme a las bases señaladas, se estima más adecuada al presente caso, frente a la cifra pretendida de 463 millones, la suma de 75 millones de pesetas, que cubren los daños y perjuicios causados a los actores por el abandono injustificado efectuado por la demandada "Alcatel". Y, por último, dado que, se reconoció que, en poder de los actores se encontraba la fianza de 9.000.000.- ptas.-, procede descontar de la cifra señalada dicho importe. Resultando una cantidad por la suma de 66.000.000.- ptas., que es la cifra, definitivamente, deberá abonar la demandada "Alcatel". Así como los intereses legales que se devenguen al tipo previsto en el artículo 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881, desde la fecha de la presente resolución, hasta su completo abono. Respecto del recurso de "Alcatel", interesando la revocación del fallo desestimatorio de su pretensión en reclamación por importe de 30.607.679.- ptas., se desestima, manteniéndose el pronunciamiento de la devolución de fianza, con los efectos compensatorios antes señalados".

Recurso de casación interpuesto por la entidad "Alcatel España, S.A.".

Del recurso de casación interpuesto por "Alcatel España, S.A." (antes "Alcatel Standard Eléctrica, S.A."), han sido admitidos los motivos sexto y séptimo. Ambos motivos se amparan en el nº 1 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, denunciando la infracción del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964, aprobado por Decreto 41041/1964.

En el motivo sexto se alega que el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se ha aplicado indebidamente, pues contiene un simple facultad resolutoria atribuida por la Ley al arrendatario pero se aparta del principio general del incumplimiento de los contratos, no siendo un precepto sancionador del incumplimiento, ni siquiera una especialidad de dicho incumplimiento, y por tanto nunca debió invocarse ni aplicarse.

El motivo ha de ser desestimado.

Y así es, por cuanto no se anuda por el recurrente efecto alguno a la indebida aplicación del precepto, siendo así que, como tiene reiteradamente declarado esta Sala, el recurso de casación no se da contra los argumentos o razonamientos de la sentencia, sino contra el fallo -Sentencia de 28 de febrero de 2006, que cita las de 1 diciembre de 1993, 10 de junio de 1995 y 20 de febrero y 30 de octubre de 2002, aludiendo a muchas otras-, máxime cuando en el caso de autos la consecuencia establecida en el artículo 56 (indemnización a favor del arrendador con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedara por cumplir), no ha sido aplicada en su estricta literalidad legal, sino moderada mediante una estimación del perjuicio real causado al arrendador. Consecuentemente, el motivo se desestima.

En el motivo séptimo se alega que se ha producido una interpretación errónea del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, al partir de la base de la total indemnización por todos los meses que faltarían en el momento del desistimiento para la conclusión del contrato, moderando esta cifra para reducirla a una inferior, entendiendo la parte que únicamente debe indemnizarse por el tiempo en que el local permaneció cerrado, siendo más adecuada la cuantía correspondiente a cuatro meses de renta, teniendo en cuenta la cifra mensual del arrendamiento, que es de 4.500.000 pesetas.

Debe precisarse que la Audiencia señaló como indemnización la de los cuatro meses en que el inmueble permaneció sin arrendar más la suma correspondiente a los meses de renta transcurridas hasta la adjudicación del inmueble en subasta, pero en cuanto éstos por la diferencia de renta mensual entre el arrendamiento a la entidad "Alcatel" y el concertado con posterioridad con la mercantil "Teleaction". Se estima que tal criterio es contrario a la doctrina expresada por esta Sala, que en supuesto de aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha declarado en Sentencia de 30 de abril de 2007 lo siguiente: "que el ex-arrendatario haya de pagar las diferencias de renta porque el arrendador haya vuelto a arrendar el local en condiciones económicas que le son perjudiciales, es un criterio que carece de base legal en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964. La jurisprudencia de esta Sala, con excepción de la sentencia de 28/2/95, la única flexibilización que ha admitido es la de que en el momento de la ocupación por tercero del local cesa la obligación para el ex-arrendatario del abono de indemnización -sentencias de 15 de junio de 1993, 28 de febrero de 1996, 30 de marzo de 2000 y 23 de abril de 2001 -. Se entiende que el artículo 56 presupone la existencia del daño si el local permanece desocupado, no en otro caso, pues existiría un enriquecimiento injusto del arrendatario, que cobraría la indemnización por el daño y la renta del nuevo arrendamiento".

El motivo ha de ser estimado.

Y ello por distinta razón a la expuesta en el mismo, debiendo contraerse la indemnización debida al arrendador al tiempo en que el edificio permaneció sin alquilar, que fue cuatro meses, en los que la renta mensual era de 5.316.948 pesetas, lo que supone un importe de 21.267.792 pesetas, a los que hay que descontar los 9.000.000 de pesetas en poder de la parte arrendadora en concepto de fianza, por lo que el importe se reduce a 12.267.792 pesetas, lo cual supone la estimación parcial del recurso de casación. En cuanto a los intereses legales, conforme al artículo 576.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada la sustancial reducción del importe que deberá satisfacer "Alcatel" respecto del señalado por la Audiencia, se estima que los intereses legales procesales correspondientes a dicha suma deberán satisfacerse desde la fecha en que se dicta la presente Sentencia y hasta el completo pago.

Recurso de casación de "Pleyes, S.A.", "Enrique López, S.A." y "Lume S.A.".

Del recurso de casación interpuesto por "Pleyes, S.A.", "Enrique López, S.A." Y "Lume, S.A.", han sido admitidos los motivos primero y segundo.

El motivo primero se ampara en lo dispuesto en el artículo 477.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto de litigio y en concreto del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicable en relación con el artículo 1256 del Código Civil y, en su caso, 1255 y 1152 del mismo texto legal.

Propugna la parte recurrente la aplicación en su literalidad del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, entendiendo que se trata de un precepto imperativo, de manera que la indemnización a cargo del arrendatario ha de consistir en la cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, sin reducción o moderación alguna en función de una valoración concreta de los perjuicios sufridos, considerando irrelevante el hecho de que el local haya vuelto a ser arrendado. A mayor abundamiento, se alega la existencia de una cláusula penal en el contrato -la décima, apartado 2 - en la que se prevé que "ambas partes, de mutuo acuerdo establecen que, en caso de resolución del contrato por el incumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria, ésta vendrá obligada a indemnizar a la propiedad por una cantidad equivalente al de la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir".

El motivo en su totalidad debe ser desestimado.

Respecto de la primera de los cuestiones planteadas, es decir, la improcedencia de reducir o moderar la consecuencia indemnizatoria prevista en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es preciso traer a colación la doctrina de esta Sala recogida entre otras, en la Sentencia de 30 de octubre de 2007, en la que se expone que es cierto que la jurisprudencia de esta Sala mantuvo en determinadas ocasiones la imposibilidad de modificar cuantitativamente la indemnización resultante de la estricta y rigurosa aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 1964, y muestra de ello son algunas de las sentencias que se citan en el recurso, pero también que la doctrina más reciente de esta Sala "se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso". En primer lugar, afirma la sentencia de 3 de febrero de 2006 que «la determinación de la existencia o realidad de las circunstancias del caso cuya ponderación ulterior por el tribunal permite la moderación indemnizatoria constituye "quaestio facti", por lo que su estimación es función soberana de los juzgadores de instancia, y sólo cabe su control en casación mediante denuncia de error en la valoración probatoria con cita de la norma legal de prueba que se estime conculcada de modo trascendente para tal apreciación fáctica», e igualmente razona de la siguiente forma sobre la aplicación del citado artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 : «... la jurisprudencia, en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad (SS. entre otras, 30 noviembre 1992, 28 febrero 1995, 13 febrero 1996, 26 junio 2002, 20 junio 2003, 3 junio 2005 ), y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación (SS., entre otras, 2 julio 1984, 15 junio 1993, 25 enero y 28 febrero 1996, 17 octubre 1998, 25 marzo 1999, 23 mayo 2001, 15 julio y 11 noviembre 2002 y 15 diciembre 2004 -éstas dos últimas como "obiter dictum"-). Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato-, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva (arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964, y 7.2 CC) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos (arts. 9º, párrafo primero, LAU 1964, 7.1 CC, 11 LOPJ y actualmente también 247 LECiv/2000". Tal doctrina aparece reiterada en la sentencia de 7 de junio de 2006, que recoge de modo literal los anteriores razonamientos. En consecuencia, atendida la anterior doctrina jurisprudencial, la primera cuestión suscitada el motivo ha de ser rechazada.

En cuanto a la aplicación de la cláusula penal, ha de advertirse que no es cuestión que aparezca debatida en la apelación, pues la sentencia de segunda instancia ni siquiera se refiere a ella cuando expone la argumentación del recurso de apelación de la ahora recurrente, ni llega a tratar de la misma a lo largo de su fundamentación jurídica, sin que se haya denunciado ante esta Sala, a través del pertinente recurso extraordinario por infracción procesal, la existencia de incongruencia o de falta de motivación de la sentencia recurrida, de lo que se extrae que se está planteando una cuestión nueva, no suscitada en la apelación, siendo doctrina reiterada de esta Sala que no es posible traer al debate casacional lo que no ha sido objeto de la apelación -sentencias 9 de octubre de 2000, 5 de febrero de 2001, 15 de diciembre de 2002, 25 de febrero de 2004, 31 de mayo de 2006, 21 de mayo de 2007 y 22 de diciembre de 2007, entre otras muchas-. Por otra parte, tal y como está redactada la cláusula décima del contrato, lo previsto en la misma es para el caso de resolución por incumplimiento del arrendatario, cuando lo que se ha defendido y solicitado por la parte recurrente no es la resolución del arriendo por incumplimiento del arrendatario, sino la indemnización del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por uso de la facultad de desistimiento del arrendatario. Consecuentemente, el motivo se desestima.

El motivo segundo se ampara en "lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del litigio y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo al interpretar el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1.964, de 24 de diciembre ), reconocida, entre otras, en las sentencias de 3 de julio de 1990; 30 de noviembre de 1992; 28 de febrero de 1995, y 13 de febrero de 1996, cuyos textos se acompañan y que ponen de manifiesto el interés casacional de la sentencia recurrida".

Este motivo también debe ser desestimado.

Con independencia de que no es procedente suscitar el posible interés casacional en procedimientos seguidos no en atención a la materia sino a la cuantía objeto del mismo, como se ha recordado en numerosos Autos de esta Sala, lo cierto es que la doctrina que la parte recurrente extrae de las sentencias citadas, en el sentido de tener el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos un sentido imperativo y coactivo que hace improcedente la moderación de la indemnización, no se compadece con los más recientes y ya reiterados pronunciamientos de la Sala, entre los cuales cabe destacar la ya citada Sentencia de 30 de octubre de 2007 -en la que se citan otras-, en la que se razona que si bien es cierto que la jurisprudencia de esta Sala mantuvo en determinadas ocasiones la imposibilidad de modificar cuantitativamente la indemnización resultante de la estricta y rigurosa aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 1964, y muestra de ello son algunas de las sentencias que se citan en el recurso, también lo es que la doctrina más reciente de esta sala se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe hacerse en atención a las circunstancias de cada caso, permitiendo por tanto su moderación. Por lo tanto, la Sentencia recurrida no se opone en este punto a la jurisprudencia de la Sala, sin que exista legal infracción alguna.

En materia de costas, conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, deben hacerse los siguientes pronunciamientos:

1. Por lo que se refiere a las costas de primera instancia, no procede hacer especial imposición por las demandas interpuestas por ambas partes recurrentes.

2. En cuanto a las de apelación, tampoco procede hacer especial imposición de las mismas por los recursos interpuestos por ambas.

3. No procede imponer costas por el recurso de casación interpuesto por la entidad "Alcatel España, S.A.", al haberse estimado parcialmente, imponiéndose las costas del recurso de casación formulado por "Pleyes, S.A.", "Enrique López, S.A." y "Lume, S.A.", al haberse desestimado el mismo.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español