STS, 30 de Mayo de 1994

Admitida la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos el Procurador don Jesús Gurrea Frutos en nombre y representación de don Juan Manuel , quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de Derecho me constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se desestime totalmente la demanda, imponiendo a la actora las costas del procedimiento.

No habiéndose personado la demandada doña Lucía , fue declarada en rebeldía.

Convocadas las partes para comparecencia, se celebró en el día y hora señalados con los resultados que constan en autos. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

El Iltmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia dictó Sentencia en fecha 30 de octubre de 1989 . cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando como estimo en parte la demanda formulada por el Procurador Sr. Eugenio Areito en nombre y representación de la Compañía Mercantil "Tubos del Norte, S.

A.", debo condenar y condeno a don Juan Manuel y doña Lucía a que tan pronto sea firme esta resolución abonen conjunta y solidariamente a la citada entidad la suma de 3.000.000 de pesetas, cantidad esta que devengará desde la fecha de esta resolución hasta que sea totalmente ejecutada el interés legal incrementado en dos puntos, de conformidad con lo establecido en el art. 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . No procede efectuar imposición alguna de las costas causadas en el presente procedimiento, debiendo abonar cada parte las ocasionadas a su instancia y las comunes por mitad."

Apelada la sentencia de Primera Instancia, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de San Sebastián, dictó Sentencia en fecha 8 de mayo de 1990 , cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: "Que estimando el recurso de apelación deducido por el Procurador Sr. don Jesús Gurrea Frutos en representación de don Juan Manuel contra la Sentencia dictada el 30 de octubre de 1989 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de San Sebastián debemos revocar y revocamos dicha resolución absolviendo a los demandados de las peticiones causadas contra ellos. Cada parle abonará las costas causadas a su instancia en la de primer grado y en esta alzada."

El Procurador de los Tribunales don José Manuel Dorremochea Aramburu en representación de Compañía Mercantil "Tubos del Norte, S. A.", interpuso recurso de casación con apoyo en tres motivos, habiendo numerado los dos últimos con el mismo ordinal segundo: Primero. Fundamentado y comprendido en el núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por haber incurrido el fallo en error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. Segundo. Fundamentado y comprendido en el num. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por haber incurrido el fallo en infracción por inaplicación de los arts. 1.542, 1.543, 1.546 y 1.554 del Código Civil. Segundo . Fundamentado y comprendido en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por haber incurrido el fallo en infracción por inaplicación de los arts. 1.556, 1.568 y 7 del Código Civil , así como del art. 9.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista, el día 12 de mayo de 1994.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales

Fundamentos de Derecho

Sin perjuicio de las ampliaciones lácticas que más adelante será necesario hacer, los imprescindibles presupuestos previos de que, de momento, y para una primera toma de contacto con la cuestión litigiosa planteada, ha de partirse, son los siguientes: 1º) Don Juan Manuel , que es propietario deun edificio o pabellón industrial, de 655 metros cuadrados, sito en el barrio Chiqui-Erdi de la localidad de Usúrbil (Guipúzcoa). que venia siendo dedicado al desarrollo en el mismo de una sola y única actividad industrial, en 1987 lo dividió en varios locales independientes para el desarrollo en cada uno de ellos de actividades industriales distintas. 2.°) Mediante contrato de arrendamiento de lecha I de enero de 1988, el propietario don Juan Manuel arrendó a la entidad mercantil "Tubos del Norte, S. A.", uno de dichos locales, de 106 metros cuadrados de extensión, que la entidad arrendataria dedicó al ejercicio de su propia actividad industrial, que es el comercio del metal. 3º) El 10 de febrero de 1989, el arrendador Sr. Juan Manuel comunicó al representante letal de la entidad arrendataria que el Ayuntamiento de Usúrbil, en el expediente administrativo que venía instruyendo (del que más adelante se hablará) había acordado proceder al derribo de las paredes divisorias del pabellón y a cerrar los accesos a los locales independientes que se habían creado mediante la división del ya dicho pabellón originario. 4.º) A petición de la arrendataria, el Ayuntamiento de Usúrbil en el ya dicho expediente administrativo, que venía instruyendo contra don Juan Manuel "por no ajustar las obras al Proyecto de Parcelación aprobado en su día", concedió a la expresada arrendataria el plazo de un mes para el desalojo del referido local, en los términos que más adelante se dirán.

Con base en los referidos antecedentes previos (que como ya se tiene dicho, luego serán objeto de la ampliación necesaria), la entidad "Tubos del Norte, S. A", promovió contra don Juan Manuel y su esposa doña Lucía el proceso de que este recurso dimana, en el que, alegando, sustancialmente, que se había visto obligada a cesar en la actividad que desarrollaba en el local arrendado, como consecuencia del expediente administrado que el Ayuntamiento de Usúrbil venía tramitando sobre demolición de las obras de división del pabellón originario, por ilegalidad en la realización de las mismas de la existencia de cuyo expediente no le había dado conocimiento el arrendador al celebrar el ya dicho contrato de arrendamiento, postuló se condene a los demandados al pago de los daños y perjuicios que se acrediten haberle sido ocasionados. La sentencia de primera instancia, diciendo estimar en parte la demanda, condenó a los demandados don Juan Manuel y doña Lucía a que abonen conjunta y solidariamente a la entidad demandante, como indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de 3.000.000 de pesetas, más los intereses prevenidos en el art. 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin hacer expresa imposición de costas. La referida sentencia, en cuanto a la mencionada cantidad en que debía ser indemnizada, fue consentida por la entidad demandante, que solamente la apeló (mediante la adhesión que ahora se dirá) en lo referente al pronunciamiento relativo a la no expresa imposición de costas a los demandados. En el correspondiente recurso de apelación, interpuesto por dichos demandados (a cuyo recurso se adhirió la adora, aunque sólo para impugnar el pronunciamiento de no imposición de costas, como acaba de decirse), recayó sentencia de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de San Sebastián, por la que, revocando la de primera instancia, desestima totalmente la demanda y absuelve de la misma a los demandados. Contra la referida sentencia de la Audiencia, la entidad actora "Tubos del Norte, S. A.", ha interpuesto el presente recurso de casación a través de tres motivos, si bien los dos últimos, tal vez por error mecanografío), los numera con el mismo ordinal (segundo), por lo que, para distinguirlos, al último de ellos (que, obviamente, es el tercero) le llamaremos segundo bis.

Aunque con extremado laconismo, lo que exigirá ahora una mayor precisión clarificadora de los mismos, los hechos que la sentencia recurrida declara probados (que aquí expondremos por el más esclarecedor orden cronológico de ocurrencia de los mismos, que dicha sentencia tampoco lo hace), son los siguientes: 1.º) A haber don Juan Manuel dividido el pabellón industrial único en varios locales industriales independientes (como ya se ha dicho en el apartado 1º del fundamento jurídico primero de esta resolución), el Ayuntamiento de Usurbil, en 3 de noviembre de 1987, le instruyó un expediente administrativo "por no ajustar las obras al Proyecto de Parcelación aprobado en su día", en el que, con lecha 17 del mismo mes y año, ordenó al Sr. Juan Manuel que realizara las necesarias obras de demolición de los muros interiores para reponer el pabellón a su primitiva configuración originaria. 2.º) No obstante ello y prescindiendo de la referida orden administrativa, el Sr. Juan Manuel , en 1 de enero de 1988 arrendó a la entidad " Tubos del Norte, S. A.", uno de los locales en que había dividido el pabellón unitario (como también se ha dicho ya en el apartado 2.º del fundamento jurídico primero), sin que conste acreditado que hiciera saber a la entidad arrendataria la existencia del referido expediente administrativo. 3.°) Como igualmente se ha dicho (apartado 3.º del citado fundamento jurídico), el 10 de febrero de 1989 el arrendador comunica a la entidad arrendataria (según dice textualmente la sentencia recurrida) "que existe un expediente administrativo de demolición de las paredes que separan el local en cinco pabellones, porque el Ayuntamiento de Usurbil tenía acordada la unidad del pabellón". 4.º) Ante ello, la representación de la entidad arrendataria visita al Alcalde y el Ayuntamiento adopta el siguiente acuerdo: Conceder a "Tubos del Norte" un plazo de un mes a contar desde el día 21 de febrero de 1989 para el desalojo de la actividad que viene desarrollando en la parcela núm. 6 de Tsiki-erdi, indicándole que a partir de esa fecha se continuará con el Expediente de demolición en lo que afecta a sus divisiones... 5.º) "Pero a partir de aquí (dice textualmente la sentencia recurrida) se cierne sobre el pleito la más impenetrable nebulosa que alcanza a la sentencia (suponemos se refiere a la de primera instancia) ya que en su fundamento jurídico primero sienta que al finalizar dichaprórroga el gerente de "Tubos" ya había dado lodos los pasos precisos para cesar la actividad industrial "aún cuando con posterioridad al plazo de prorroga mencionado y en concreto en fecha 25 de abril de 1989, se acordó por el Ayuntamiento de Usúrbil ante la petición formulada por don Juan Manuel suspender el derribo hasta finales de 1991...". De manera que lo que no sabemos concretamente es en qué lecha exactamente cesó en su actividad la industria" (el subrayado lo hace la sentencia recurrida). 6.º) "Para completar el cuadro fáctico (dice literalmente la referida sentencia) en relación con la causa del contrato: el establecimiento de industria, la prueba nos ofrece que "Tubos del Norte" no tramitó ninguna autorización para el desarrollo de su actividad". 7.º) Después del expresado relato fáctico la sentencia recurrida termina su motivación en los siguientes términos: "En este plano estamos en condiciones de establecer conclusiones: 1.º Suscrito el contrato de arrendamiento el 1 de enero de 1992. 2.º El contrato no ha sido denunciado por ninguna de las partes, y 3.° Ambas partes han empatado (sic) en incumplimientos administrativos siendo relevante la digamos mansedumbre municipal mostrada con su productividad a aplazar sus decisiones. Es sintomático que el actor no pidiese la resolución del contrato ya que se sitúa en trance de desvanecimiento del mismo debido a sus propios actos siendo predicable la negligencia del art. 1.101 del Código Civil en ambas partes y la liberación de ambos contratantes ya que las prestaciones mutuas han devenido imposibles (art. 1.184 del Código Civil ) sin que el arrendador deba indemnizar al arrendatario ya que el goce pacífico de su derecho fue abandonado por su propia voluntad, por lo que el recurso se estima y la sentencia se revoca" (Fundamento jurídico primero y único -aparte del segundo que lo dedica al tema de las cosías-de la sentencia recurrida).

Por el motivo primero, con sede procesal en el ordinal 4.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente) se denuncia "error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos sin resultar contradichos por otros elementos probatorios". Los errores de la expresada índole que se denuncia en el alegato del motivo son los de que la sentencia recurrida declara: que no se ha probado la fecha en que la entidad arrendataria, aquí recurrente, cesó en su actividad en el local arrendado; que dicho cese lo hizo la arrendataria por su propia voluntad y que el mismo fue también determinado por no haber solicitado licencia para el desarrollo de su expresada actividad industrial, cuyas declaraciones hechas por la sentencia recurrida no concuerdan, dice la recurrente, con el resultado probatorio que ofrecen el expediente administrativo tramitado por el Ayuntamiento de Usúrbil sobre demolición de las paredes divisorias del pabellón industrial único y el expediente de regulación de empleo con respecto a los trabajadores de la empresa ubicada en el local litigioso, según las certificaciones particulares (de los referidos expedientes) obrantes en autos, que son las que invoca la recurrente para evidenciar dichos errores probatorios. 1º expresado motivo ha de ser estimado, pues la sentencia recurrida no ha tenido en cuenta que, según los referidos documentos obrantes en autos, aparece plenamente probado que la causa única que determinó el cese de la actividad industrial en el local arrendado fue no la propia voluntad de la entidad arrendataria del mismo, sino la orden municipal de desalojo del expresado local, por haber acordado la demolición de las paredes divisorias del pabellón unitario, en el expediente administrativo que venia instruyendo desde el 3 de noviembre de 1987, así como que la fecha del cese en dicha actividad fue cuando más tarde, el 1 de abril de 1989, y que en ello no tuvo intervención alguna el hecho de que la arrendataria no hubiera obtenido licencia para el desarrollo de su actividad. Así lo evidencia sin género alguno de duda: a) El acuerdo por que el Ayuntamiento de Usúrbil prorrogó un mes concretamente hasta el 21 de marzo de 1989, el plazo para que la entidad "Tubos del Norte. S. A.", desalojara el referido local (cuyo acuerdo municipal ha sido transcrito literalmente en el apartado 4.-del fundamento jurídico tercero de esta resolución); b) El certificado expedido por la Delegación Territorial de Trabajo de Guipúzcoa (que la sentencia recurrida ha ignorado en absoluto) expresa textualmente lo siguiente: "Que efectivamente la empresa "Tubos del Norte, S. A.", de Hernani ha tramitado en esta Delegación Territorial en el mes de abril de 1989 bajo el núm. 112/1989. un expediente de regulación de empleo por el que se le autorizó la rescisión de los contratos laborales de los dos trabajadores de su plantilla, con efectos desde el I de abril de 198l, ante la imposibilidad económica y material de poder continuar la actividad como consecuencia de la obligación impuesta por el Ayuntamiento de Usúrbil de abandonar el local arrendado por la empresa como centro de producción ante las irregularidades urbanísticas cometidas por los propietarios del pabellón (folio 78 de los autos). A lo anteriormente expuesto, que ha de determinar necesariamente la estimación del motivo, como ya se tiene dicho, ha de agregarse que el hecho de que a petición del propietario Sr. Juan Manuel , el Ayuntamiento de Usúrbil, en una actitud vacilante y extraña (que la sentencia recurrida, con evidente eufemismo, califica de "mansedumbre municipal", acordada después, concretamente el 25 de abril de 1989 . suspender la demolición del local litigioso hasta el 31 de diciembre de 1991. carece de trascendencia al objeto de este proceso, dentro de los términos en que el mismo aparece planteado, pues cuando dicho extemporáneo acuerdo municipal fue adoptado, sin conocimiento previo alguno de la entidad "Tubos del Norte. S. A.", ésta ya había cesado (a partir del 1 de abril de 1989) totalmente en su actividad industrial, a virtud del expediente de regulación de empleo, anteriormente referido, que se vio forzada a promover ante el anterior acuerdo del Ayuntamiento de Usúrbil (al que también nos hemos referido ya), por el que le prorrogaba solamente por un mes en el plazo (que finalizaba el día 21 de marzo de 1989) para proceder al desalojo del local para su subsiguientederribo".

A través de los dos motivos siguientes (numerados ambos, como ya se dijo, con el ordinal segundo y que, para distinguirlos, al último de ellos le denominaremos 2." bis), con residencia procesal, los dos, en el núm. 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente), y denunciando "infracción por inaplicación de los arts. 1.542, 1.543. 1.546 y 1.554 del Código Civil" (en el segundo ) e "infracción por inaplicación de los arts. 1.556, 1.568 y 7 del Código Civil , así como del art. 9.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos" (en el siguiente, que hemos llamado 2 .º bis), la entidad recurrente viene a sostener, en esencia, que el arrendador Sr. Juan Manuel incumplió su obligación de entregar el local en condiciones idóneas para servir al desarrollo de la entidad industrial para la que le fue arrendado, así como tampoco la de mantener a la arrendataria, ahora recurrente, en el goce pacífico del local arrendado. Los dos expresados motivos, cuyo estudio conjunto viene determinado por la unicidad de su objeto impugnatorio, han de ser estimados, ya que siendo obligación fundamental y prístina de todo arrendador la de 510 entregar la cosa objeto del arrendamiento (núm. 1.º del art. 1.554 del Código Civil ), que presupone que dicha entrega lo sea con posibilidad de cumplimiento del destino pactado, va que entregar, en el aspecto jurídico, en materia de arrendamiento, es efectuar desplazamiento de posesión, en relación de tal índole, con posibilidad de dedicación por el arrendatario a lo que se hubiese convenido, como base fundamentadora y motivo esencial del contrato en cuanto al destino de dar al local arrendado (Sentencia de esta Sala de 21 de noviembre de 1988 ), la referida obligación primera y fundamental fue incumplida por el arrendador Sr. Juan Manuel , quien conocía que él Ayuntamiento de Usúrbil, en 3 de noviembre de 1987, había instruido un expediente administrativo por infracción urbanística, al dividir el pabellón industrial único en varios locales independientes y que en 17 del mismo mes y año el referido Ayuntamiento le había ordenado que realizara las necesarias obras de demolición de los muros interiores para reponer el pabellón a su primitiva configuración originaria (como ya se ha dicho al estimar el motivo primero), no obstante lo cual, en 1 de enero de 1988. arrendó uno de dichos locales a la entidad "Tubos del Norte, S. A.", a la que no dio a conocer la existencia de dicho expediente administrativo, ni de la orden de demolición de los muros interiores, por lo que la entidad arrendataria comenzó a desarrollar su actividad industrial en dicho local hasta que, al tener conocimiento (en 10 de febrero de 1989), por comunicación del propio arrendador, de la existencia de la repetida orden de demolición, que el Ayuntamiento prorrogó por un mes (hasta el 21 de marzo de 1989), se vio forzada a cesar en dicha actividad industrial en el local arrendado, a partir de 1 de abril de 1989. Lo que llevó a efecto mediante el expediente de regulación de empleo al que ya nos hemos referido en el fundamento jurídico anterior de esta resolución, sin que, por un lado, en la resolución recaída en el referido expediente administrativo instruido por el Ayuntamiento de Usúrbil tuviera influencia alguna la no obtención previa por la arrendataria de la licencia necesaria para el desarrollo de su actividad industrial, pues dicho expediente y la subsiguiente orden de demolición recaída en el mismo, tuvieron por única y exclusiva causa la infracción de las normas urbanísticas en que había incurrido el arrendador al dividir el pabellón unitario en varios locales industriales independientes, y sin que tampoco, por otro lado, pueda ser tenida en cuenta la extraña resolución del Ayuntamiento de Usúrbil de aplazar la demolición hasta el 31 de diciembre de 1991, pues cuando dicha resolución fue adoptada (en 25 de abril de 1989), la entidad arrendataria ya había tenido que cesar en su actividad industrial, en 1 de abril de 1989, mediante el ya dicho expediente laboral de regulación de empleo, ante el plazo de un mes que el Ayuntamiento de Usúrbil le había dado para proceder a la demolición de las paredes interiores, cuyo plazo, como ya se ha dicho, finalizaba el 21 de marzo de 1989. El incumplimiento que, dadas las antes referidas circunstancias, ha de ser calificado de doloso, por parte del arrendador, de su referida obligación primera y fundamental de entregar el local arrendado en condiciones de idoneidad legal para servir al objeto pactado, ha de comportar la resolución del contrato de arrendamiento, cuya petición se supone implícita en la demanda, dada la imposibilidad de cumplimiento del mismo por el arrendador, y la obligación de este de indemnizar a la arrendataria de los daños y perjuicios sufridos, conforme a lo establecido en los arts. 1.556 y 1.568 del Código Civil , cuyos preceptos, así como el 1.554.1 .º del mismo Cuerpo legal, debió aplicar la sentencia recurrida para resolver adecuadamente el presente supuesto litigioso, aplicación que no ha hecho, por lo que los dos referidos motivos, como antes se ha dicho, han de ser estimados.

El acogimiento de los tres motivos aducidos, con las consiguientes estimación del recurso y casación y anulación de la sentencia recurrida, obliga a esta Sala a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate (núm 1.º del art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), lo que ha de hacerse "el sentido de confirmar el fallo de la sentencia de primera instancia, la cual, con criterio ponderado y objetivo, ha fijado en 3.000.000 de pesetas los daños y perjuicios sufridos por la entidad arrendataria, aquí recurrente; no procede hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias, ni de las del presente recurso de casación, y sin que haya lugar a acordar la devolución del depósito, al no haber a lo constituido el mismo, por no ser las sentencias de la instancia conformes de toda conformidad .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,FALLAMOS:

Que con estimación del presente recurso, interpuesto por el Procurador don José Manuel de Dorremochea Aramburu en nombre y representación de la entidad mercantil "Tubos del Norte, S. A.", ha lugar a la total casación y anulación de la Sentencia recurrida, de fecha 8 de mayo de 199l , dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de San Sebastián y, en sustitución de lo en ella resuelto, esta Sala acuerda que debemos confirmar y confirmamos el "fallo" de la Sentencia de fecha 30 de octubre de l989, dictada por el Juzgado de Primera Instancia mí ni. 2 de San Sebastián en el proceso a que este recurso se refiere (autos núm. 238/81)); sin expresa imposición de costas de ninguna de las instancias, ni de las del presente recurso de casación; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Alfonso Villagómez Rodil.-Francisco Morales Morales.- Pedro González Poveda.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Bazaco Barca Rubricado.