STS 99/1980, 10 de Marzo de 1980

Comprendido en el número séptimo del artículo 1.792 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Error de hecho en la apreciación de las pruebas que resulta de documentos auténticos que seguidamente se citarán y demuestran la equivocación evidente del Juzgador. La sentencia recurrida, no aprecia con la expresión y detalle correspondiente los hechos determinantes del contrato privado de compraventa de 8 de enero de 1965, acompañado por la parte actora a su escrito de demanda, suscrito entre la actora y mi representada, así como del fallo contenido en la sentencia dictada por el Juzgado número trece de Madrid, con fecha 16 de agosto de 1972 , anulando radicalmente el título de adquisición de la actora, y certificaciones del Registro de la Propiedad complementarias de los anteriores en los extremos que seguidamente se indicarán y que demuestran dicho sea en términos de defensa la equivocación de la Sala Segunda de lo Civil de la Territorial de Valencia al afirmar como así hace en su considerando tercero, "...la permanencia y licencia de la situación de hecho jurídica de carácter material y tabular en cuanto a la relación jurídica que tenía la actora con las fincas objeto de los contratos de 4 de febrero de 1975 y 8 de enero del mismo año». En cuanto al primer documento auténtico -contrato de compraventa de 8 de enero de 1965-, debe considerarse como tal al no haber sido objeto de impugnación, por las partes y reconocida plenamente su autenticidad, tanto en el período de alegaciones como en el de práctica de prueba. Según dicho documento, la actora doña Lina , que actúa de vendedora en el mismo, se atribuye la propiedad de la finca a que se refiere, según se desprende del apartado primero. Otro hecho que demuestra el error de la Sala, en el que resulta del contenido del fallo de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número trece de Madrid en juicio ordinario de mayor cuantía seguido por doña Sara contra la actora doña Lina , don Rosendo y mi representada "Bautursa» que resulta de documentos auténticos obrantes en los autos, como lo son el testimonio librado por el secretario de dicho Juzgado, aportado por la demandante como documento único de la réplica, y el testimonio literal de la expresada sentencia aportado a instancia de esta parte en período de prueba, documento público no impugnado, admitido por las partes y cuyo extremo es concretamente el fallo, que tiene carácter de firme, del tenor literal siguiente: La declaración de nulidad radical a que se refiere el subapartado a) del fallo transcrito en los extremos precisos a efectos de este motivo, se refiere a la escritura de compraventa de 20 de mayo de 1960, producida entre don Rosendo y su hija adoptiva doña Lina , por la que esta última adquirió la finca que en dicha escritura se describe bajo el apartado f), que se encontraba inscrita en el Registro de la Propiedad de Alicante, y de la que formaba parte la que fue objeto de la venta en el documento de 8 de enero de 1965, circunstancias que resultan de la referida escritura acompañada a la contestación a la demanda de "Bautursa» en fotocopia no impugnada y admitida por las otras partes y adverada en período de prueba al haberse traído a los autos testimonio y copia literal certificada de aquella con citación contraria. Con ello se acredita que la finca a que se refiere el documento de 8 de enero de 1965, fue adquirida por la demandante en virtud de la escritura de compraventa de 20 de mayo de 1960, y comprendía dos partes, la vendida a "Bautursa» en escritura de 4 de febrero de 1965 que también se declara nula por el fallo que se deja transcrito en su apartado b), y la otra parte que era la Isla o Isleta que fue objeto del contrato de compraventa de autos de 8 de enero de 1965, extremo que resulta acreditado por las certificaciones regístrales acompañadas por la demandante. Y la acompañada por esta parte, a su escrito de contestación adverada en período de prueba, y el testimonio de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número uno de Alicante, presentado por la actora con el número tres de documentos de su escrito de demanda, dictada con fecha 18 de febrero de 1965, en cuyo fallo y extremo segundo se ordena la rectificación de las anteriores inscripciones para adecuar la resultancia registral. Es claro y patente, así lo demuestran por su propia fuerza los documentos auténticos que se invocan y párrafos transcritos, que el título de adquisición de la actora, compraventa de 20 de mayo de 1960, por el que aquella adquiere la finca que vende a "Bautursa» en el documento privado de 8 de enero de 1965, es declarado nulo radicalmente, por simulación de su precio, nulidad que además produce la no menos radical de la escritura de compraventa de la otra parte de dicha finca de 4 de febrero de 1965, entre la actora y "Bautursa», ante el Notario de San Lorenzo del Escorial don Enrique Sánchez Oliva, cuya fotocopia adverada en período de prueba se acompañó a la contestación.Segundo. Comprendido en el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Error de derecho en la apreciación de las pruebas por la Sala sentenciadora que infringe por violación los dispuestos en los artículos 1.218. 1.225, 1.251, párrafo uno, párrafo segundo, y 1.252 del Código Civil a no observarse las disposiciones de estos preceptos en la apreciación de los hechos contenidos en el documento privado de compraventa de 8 de enero de 1965, fallo de la sentencia de 16 de agostó de 1972 del Juzgado número trece de Madrid . De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.225 del Código Civil , el documento privado reconoce legalmente tendrá el mismo valor que la escritura pública entre los que lo hubiesen suscrito y sus causahabientes, y hacen prueba del hecho que motiva su otorgamiento, de la fecha de éste y especialmente contra los propios contratantes de las declaraciones que los hubiesen hecho. En el documento privado de compraventa de la finca de autos de 8 de enero de 1965, la vendedora actúa como propietaria de la Isla que vende y así se manifiesta en los extremos de aquel documento que se dejan transcritos en el motivo anterior, circunstancia fáctica que la Sala sentenciadora no ha contestado, pese a su transcendencia. Y de igual fecha y por lo que respecta a la sentencia de 16 de agosto de 1972 que anula radicalmente el título de adquisición de la demandante, y con ello el derecho de propiedad que podía ostentar sobre la finca vendida, por cuanto siendo su fallo firme en derecho, habiendo intervenido como partes mi representada y la actora en el proceso donde se produjo, es indudable que las declaraciones allí contenidas que extinguen aquel derecho de propiedad o declaran que nunca llegó a tenerlo, ha debido aceptarse por la Sala como cosa juzgada, como verdadera y definitiva al no haber existido juicio de revisión -párrafo segundo del artículo 1.251-, y que tales hechos constituyen presunción de cosa juzgada en este proceso al existir perfecta identidad entre las cosas, las causas y personas de los litigantes, y con ello en suma que la demandante o nunca ha sido propietaria de la finca vendida en el contrato de 8 de enero de 1965, o que dejó de serlo a la firmeza de la sentencia antes citada.

Comprendido en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción por violación al no aplicarse al presente caso lo dispuesto en el párrafo primero y segundo del artículo 1.281 y 1.282 del Código Civil sobre interpretación de los contratos y la doctrina legal concedida en la sentencia de 4 de marzo de 1961, 16 de diciembre de 1942 y 28 de octubre de 1935 , por la que puede combatirse la interpretación dada por el Tribunal "a quo» a un contrato cuando incurre en error evidente. La Sala de la Territorial de Valencia, al interpretar las declaraciones de voluntad de las partes en el contrato privado de compraventa de 8 de enero de 1965, no ha considerado que lo que las partes pretenden transmitir mediante aquél, no es la mera posesión o uso de al finca a que se refiere, sino de su propiedad y posesión susceptible de inscripción en el Registro con carácter definitivo y válido, como lo viene a demostrar el que en dicho documento, en su párrafo primero la vendedora se atribuya la propiedad de la finca, que en su párrafo segundo, se condiciona incluso la propia venta a que se declare por los Tribunales la propiedad de aquélla a favor de la vendedora, que aunque la razón de aquella fuere en dichos momentos las acciones ejercitadas por el Estado, evidencian de manera incuestionable que es la propiedad lo esencial y la razón que determina a "Bautursa» a la compra de la Isla, de forma que no sólo a juicio de esta parte son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes el sentido literal de sus cláusulas, sino que además, la intención, tanto de la vendedora como de la compradora, es que la compraventa tenga lugar si la vendedora es propietaria del inmueble, y al ser esto así y no haberlo observado la Sala sentenciadora, infringe lo dispuesto en el artículo 1.281 del Código Civil . Y también lo dispuesto en el artículo 1.282, en relación con el anterior, porque además se establece en la cláusula octava la obligatoriedad de la escritura pública de compraventa, que no puede tener más finalidad que la de transmisión del dominio y subsiguiente inscripción en el Registro, en la cláusula tercera y formando parte de la contraprestación a "realizar por "Bautursa» se conviene la obligación de entregar a la vendedora completamente terminado y libre de toda carga y gravamen un departamento de los que se construyan por "Bautursa» en otras o en la misma finca objeto de este contrato, que mal podría transmitírsele si en virtud del documento de 8 de enero de 1965, la vendedora no viniera obligada a transmitir a "Bautursa», previamente la propiedad de la Isla o terreno donde aquél había de constituirse. Como acto posterior a dicho contrato, concurre la escritura de compraventa de la otra parte de dicha finca, acompañada a nuestro escrito de contestación bajo el número uno, de 4 de febrero de 1975, donde por aquella se afirma la propiedad del inmueble y se vende libre de cargas y gravámenes a "Bautursa». Viniendo a confirmar que la propiedad del objeto que se pretende vender en el documento de autos es esencial para las partes, la cláusula quinta por la que dispone que el contrato quedará rescindido en el caso de que los Tribunales dicten sentencia en la que no se reconozca la propiedad de la señora Sara sobre la finca descrita en el antecedente primero de este contrato o expropiación de la finca. Sea cual fuera pues el criterio que se mantenga sobre si el contrato de compraventa tal como lo regula el Código Civil, lleva o no la obligación de transmitir la propiedad, de lo que no cabe la menor duda con arreglo a cuanto se deja razonado es que las partes que suscribieron el contrato de compraventa a que se refiere el pleito, incorporaron al mismo la esencial obligación de transmitir el dominio, o mepor dicho, que lo* que vendía la actora a "Bautarsa» no era simplemente una cosa, sino una cosa de la que era propietaria, o lo que es lo mismo, la propiedad de esa cosa que lleva aparejada por supuestos la obligación de la entrega material de ésta, configurando todo ello como presupuesto base de dicho convenio por su voluntad e intenciónexpresada en el documento.

Al amparo del número uno del artículo 1.792 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción por aplicación indebida al caso de autos de la prueba de presunciones que autoriza el artículo 1.253 del Código Civil al no existir el enlace preciso y lógico entre el hecho demostrado y el que se trata de deducir en las reglas del criterio humano. La sentencia recurrida llega a la conclusión en virtud de una serie de circunstancias que son el presupuesto fáctico de la permanencia y vigencia de la situación de hecho jurídica de carácter procesal y tabular en cuanto a la relación jurídica que tenía la actora con las fincas objeto de los contratos de 4 de febrero de 1975 y 8 de enero del mismo año. Aunque la Sala no afirme terminantemente y de manera clara, que la demandante sigue siendo propietaria de la finca vendida, ni sepamos qué alcance jurídico pueda tener esa permanencia y vigencia de la situación de hecho jurídica de carácter material y tabular, en cuanto a la relación jurídica con las fincas, es evidente o que dicha frase no significa más que la actora sigue teniendo una inscripción en el Registro sin el derecho de propiedad y la mera tenencia del objeto, o se pretende con ello sostener una relación con aquellas de otro alcance, pero sea cual fuera la interpretación que puede dársele a esta apreciación de la Sala, ni altera los derechos de mi parte a la nulidad o ineficacia del convenio, como se verá en los motivos siguientes, ni tampoco puede llegarse a esta conclusión, sea cual fuere su significado, partiendo de las premisas fácticas que tiene eh cuenta la Sala por la falta del enlace preciso y directo según la cual las reglas del criterio humano como a continuación se expondrá y por ser contraria tal conclusión a otros hechos patentes e inocuos que demuestran lo contrario. Para llegar la Sala a esta conclusión en la que apoya la revocación del fallo de primera instancia y validez del contrato de autos, se parte de las siguientes premisas fácticas: Primera, que la sentencia de 16 de agosto de 1972 , no tuvo transcendencia sobre el señorío que sobre las fincas ostentaba la actora, señorío además reconocido por la sentencia de 3 de junio de 1966 de aquella audiencia. Segundo, que en virtud de un contrato de transacción celebrado por los componentes de la familia Carlos Jesús , quedó de una parte sin ejecutar el fallo a que se refiere la sentencia de 16 de agosto de 1972 , que tampoco se impugnó, por lo que dicha sentencia no tuvo transcendencia material ni registral. Tercero, que "Bautursa» se aquietó con aquella sentencia y sigue gozando de la situación nominal y posesoria, construyendo un gran edificio para apartamentos sin verse molestado por nadie. De estas premisas parte la Sala para llegar a conclusiones que según se dice en el considerando tercero, se concretan en que las relaciones inciertas y problemáticas se trocaron "en una situación extrajudicial cierta al configurar los interesados en el patrimonio de la familia Carlos Jesús , sus relaciones contractuales en la forma que estimaron por conveniente». A juicio de esta parte, además que tales conclusiones parece darse a entender aunque no se proclama de forma clara la actora después de aquella sentencia sea propietaria de la finca de autos, y por ende insconsistente para ordenar el cumplimiento del contrato, no resultan de una deducción producida por un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano, tanto si se analizan por separado, como si lo son conjuntamente. La sentencia de 3 de junio de 1976 por la que se declaró el dominio de la actora sobre la finca de autos, documento número cuatro de la demanda, se produce en un litigio frente al Estado, cuando la demandante a efectos de terceros aparecía como adquirente y, titular registral del predio y gozaba de la protección del artículo 38 de la Ley Hipotecaria , que contiene una presunción "juris tantum», que se operó en virtud de la sentencia de 16 de agosto de 1972 , que es posterior a aquella que declare la nulidad y simulación de la adquisición de la demandante de forma radical y ordena la cancelación de la instancia, situaciones perfectamente compatibles, por lo que la sentencia de 3 de junio de 1976 , no implica ni de ella puede seguirse después de la de 16 de agosto de 1972, que la actora ostente ningún tipo de señorío o de propiedad semejante o el mismo que se le pudo reconocer en la ocasión de la primera. Por lo que respecta a la transacción y renuncias de ejecución de sentencia, es la propia Sala- la que afirma que "se desconocen los términos exactos en que se produjo el convenio transaccional», y es que, de es supuesto negocio, en los autos no hay más antecedente que el documento acompañado a esta parte a su contestación, en el que comparece don Luis María ante el Notario don Alberto Bailarín. Y dicha comparecencia la realiza en virtud de un poder especial en la que se menciona la transacción convenida entre don Rosendo , su hija adoptiva doña Lina y doña Sara , y para cumplimentarla le facultan para dicha renuncia. La propia Sala reconoce que "Bautursa» "a pesar de no ser parte en el contrato de transacción», hecho que es rigurosamente exacto por lo que de conformidad de lo dispuesto en el artículo 1.257 del Código Civil , aquel en nada puede afectarlos, pero en todo caso es imposible saber qué efectos puede haber producido, porque la actora no lo ha presentado en el proceso, pese a haber tenido múltiples ocasiones de ello, no obstante ser esencial para la misma si de esa transacción de la que sólo se conoce el nombre y la renuncia a la ejecución del fallo, podía haber vuelto a adquirir la propiedad de la finca. Que esa transacción no altera las declaraciones contenidas en el fallo, especialmente las que declaran la nulidad del título adquisitivo de la demandante, resulta del propio documento de renuncia donde se exige que dicho fallo ha de adquirir el carácter de firme. Con lo que se convierte en definitiva la declaración de nulidad radical y por ende la extinción de la propiedad a favor de la demandante, sin que la renuncia a su ejecución lo altere en lo más mínimo, por las siguientes razones: Porque la parte declarativa de dicho fallo, al quedar firme, no precisa de ejecución ninguna y produce el efecto de cosa juzgada a cuya veracidad hay que atenerse y con ello, dejar las cosas como estaban antes de la escritura de 20 de mayo de 1960. Por la ejecución de dicho fallo, suponiendo que esa renuncia tengavalidez, sólo puede referirse a la cancelación de las inscripciones en el Registro, circunstancia que aunque no se produzca por sí sola, no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, artículo 33 de la Ley Hipotecaria , ni como tiene declarado esta Sala en sentencias de 13 de mayo de 1970, 13 de mayo de 1973, 11 de diciembre de 1975 y otras , no es bastante para integrar el título en sí, ya que en presencia de un acto con nulidad absoluta, lo cierto es que lo que no existe no puede producir efecto alguno, ni registral, ni extrarregistral. Luego es obvio que no sólo es ilógico, sino contrario a derecho, deducir como hace la Sala que porque se renuncia a la ejecución de dicho fallo, siendo así que el mismo queda firme y definitivas las declaraciones de nulidad de los títulos de adquisición, la situación registral no ha sufrido variación, cuando lo que verdaderamente ocurre es que esa inscripción, aunque permanezca en el Registro aunque las parte no pidan su cancelación, ya no protege ningún derecho de propiedad y ni tan siquiera produciría efectos contra terceros tan pronto éstos tuvieran conocimiento de la firmeza y contenido del fallo tantas veces repetido. Por otra parte, no es posible conocer qué efectos produce esa transacción especialmente por lo que respecta a este proceso, ni la propia Sala lo dice, pues se limita a proclamar que las situaciones inciertas y problemáticas "se trocaron en una situación extrajudicial cierta al configurar los intereses en el patrimonio de la familia Rosendo Sara Lina , sus relaciones contractuales en la forma que estimaron por conveniente». Pero esto es, dicho sea con los debidos respetos, como no decir nada, ya que mi representada en el contrato de autos no lo formalizó con la familia Rosendo Sara Lina , sino con la demandante, y tampoco se sabe qué nueva situación extrajudicial cierta pueda ser esa a la que se refiere la Sala y en qué fue influir o afectar a lo que es objeto de este proceso. Es más, si se tienen presentes los artículos 1.809 y siguientes, que regulan la transacción, que hace falta la libre disposición de los bienes y que en este caso por virtud de la nulidad decretada la finca de autos necesariamente vuelve en usufructo con facultad de disponer al padre adoptivo de la actora, resulta que el referido negocio de transacción tiene que se forzosamente vicioso e ilegal por las misma razones que motivaron el fallo de la sentencia de 16 de agosto de 1972. La actora no puede adquirir por herencia esta finca, pues es hija adoptiva y no legítima de don Rosendo , y a título oneroso tendría que serlo cumpliendo los requisitos que impuso la testadora, de notificación y depósito del valor de la misma, obligaciones que tienen el límite de las sustituciones fideicomisarias y por ende no eran don Rosendo y su sobrina doña Sara los únicos interesados en la cuestión, sino que los sucesores legítimos de esta última, también lo son o serán en el futuro, de donde resulta que salvo que la actora hubiese vuelto a adquirir esta finca previo cumplimiento de aquellas condiciones, no existe la más mínima posibilidad de que haya vuelto a adquirir la propiedad del inmueble para poder cumplir el contrato de compraventa de autos, pues ni se ha alegado que se produjera dicha adquisición, ni se ha presentado documento que lo justifique, ni tampoco esa transacción que el propio Tribunal "a quo» admite no conocer su contenido. Si a ello se añade que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.310 del Código Civil , por lo que sólo son confirmables los contratos que regulan los requisitos expresados en el artículo 1.261 y la nulidad de la escritura de 20 de mayo de 1960 es por la falta del precio, o sea, del número tercero de dicho artículo, es obvio que dicha transacción contenga los pactos que fueren, no puede convalidar aquella escritura y menos aún si hay una declaración firme en derecho que así lo declare, de donde resulta contrario a la lógica, al criterio humano y al derecho, sacar la conclusión de que la actora ostente el señorío o propiedad de aquella finca o de otra situación análoga como la de "hecho jurídica de carácter material y tabular en cuanto a la relación jurídica que la actora tenía con las fincas»; que no tiene ningún valor jurídico, y en realidad no es más que una situación de mara detentación por tolerancia, artículo 444 del Código Civil , en cuanto a la posesión que se pretende respaldar con una inscripción vacía y carente de derecho que proteger. La renuncia que se atribuye a "Bautursa» que no fue más que el desestimiento del recurso de apelación que tenía interpuesto contra aquella sentencia, ni permite las conclusiones a que trata de llegar la Sala, ni que haya existido ninguna relación de carácter vinculante, ni menos aún altera la cuestión planteada en el proceso o refuerce esa anómala situación en que la actora se encuentra respecto de la finca de autos. En primer término, la Sala no advierte que en aquel proceso "Bautursa» sólo defendía la propiedad de su adquisición por su condición de tercero hipotecario con la usucapción además producida a su favor y que aquel contrato de compraventa se habrá consumado habiéndose pagado el precio, posesionado de la finca y tener construida sobre ella una torre de apartamentos cuya realidad la propia Sala reconoce, con una inversión superior a los ocho millones de pesetas, que es una situación bien distinta a la que se plantea en el pleito donde el 8 de enero 1965, está meramente perfeccionado porque la actora no nos puede transmitir una propiedad justa, cierta y verdadera de esa finca, que era a lo que venía obligada y sólo una apreciación de dominio y una posesión de mera tenencia y viciosa que "Bautursa» no está obligada a recibir. La diferencia de supuestos es obvia, pues en el primero, aparte de la obligación moral que aquella renuncia pudiera representar, tenía los derechos a que se refiere el artículo 1.303 del Código Civil de la previa restitución de su precio e inversiones, y le pareció que éste era suficiente para no correr el riesgo de una confirmación de aquel fallo, admitiendo la situación creada con la apariencia de la inscripción en el Registro de la Propiedad, pero al desistir de su recurso sólo era en función de la finca que a aquél ese refería, pero en ningún modo guardaba relación con el contrato de autos, sin consumar como ya se deja dicho, sin contar que corresponde exclusivamente a la esfuera de su autonomía, el aceptar una situación irregular para evitar mayores perjuicios en un caso, y no aceptar esa solución en otro caso, en el que no se han materializado las pretensiones de las partes y se han alteradoprofundamente las condiciones de dicho contrato. El tiempo transcurrido hasta que la demandante se decide a promover esta litis, es un dato sumamente elocuente que pasa a ser más significativo si coincide con las excavaciones arqueológicas que por aquél tiempo se inician en la finca del pleito. No puede pues presumirse, ni obligarse a esta parte a que tenga que sujetarse por lo que respecta al contrato de autos, a la misma forma de actuar que observó en la finca incursa en el fallo de 16 de agosto de 1972, son supuestos distintos, no existe vínculo alguno que a ello obligue, ni menos la transacción en la que nos hemos sido parte, como la propia Sala reconoce.

Al amparo del número uno del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción por el concepto de violación del principio jurídico ""nemo dat quod non haber" y doctrina de esta Sala que proclaman su vigencia entre cuyos fallos invocamos las sentencias de 7 de enero de 1970 y 24 de noviembre de 1897 , por su no aplicación al caso». Se afirma en la sentencia recurrida, que el fundamento de la posesión y reconvención de esta parte se apoya en la aplicación del expresado principio, lo que se considera como demasiado simplista y elementar para hacer derivar de aquél sin más la ineficacia del contrato de autos. Basta la simple lectura de lo alegado en los fundamentos jurídicos de la contestación y reconvención de esta parte número II, III y IV, para percatarse de que ni es ésta sola la fundamentación jurídica que apoya la actitud de esta parte, ni tampoco es tan simplista porque el primero de dichos fundamentos se alegó la nulidad por falta de objeto en el contrato, y en el último con invocación del artículo 1.124 del Código Civil , se invocó la ineficacia e incluso resolución por incumplimiento, pues si el contrato carece de objeto, su nulidad insubsanable es evidente, y si el vendedor no puede realizar la prestación a que le obliga la compraventa en los términos convenidos, no puede exigir el cumplimiento. Cierto en que se invocó el principio a que se refiere este motivo y por ello se hace nuevamente aquí, porque su alicación es incompatible con el fallo de la sentencia debido a que, si la actora no tiene la propiedad de la finca que se obligó a transmitir según dicho principio, es indiscutiblemente imposible que pueda transmitirlo a la compradora y con ello, que pueda cumplir lo que le compete, ni mantener la validez del contrato de compraventa. En el caso de este proceso, está demostrado que por una sentencia firme en derecho, que la vendedora ha sido privada de su título de adquisición y de derecho de propiedad que amparaba entre otros facultades la posesión de la finca vendida, y si ello es así y no se ha demostrado que la haya podido readquirir nuevamente, dando por aceptable la posibilidad de la doctrina de la venta de cosa ajena, es obvio que no puede entregarlo. Y por tanto aún en dicho caso, tiene que operar el principio a que se refiere este motivo, ya que la actora no tiene la propiedad de la cosa. A la misma conclusión se llega por aplicación del principio de derecho "Resoluto iure concedents resolvitur ius concensum» cuya vigencia proclama entre otras, la sentencia de 2 de junio de 1971 .

Al amparo del número uno del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción por el concepto de violación de la Ley producida en lo dispuesto en los artículos 1.271, párrafo segundo, 1.271, párrafo primero, y 1.272 del Código Civil, en relación con el artículo 1.445 del mismo cuerpo legal , por su inaplicación al caso de autos. Dispone el artículo 1.261, citado, que no hay contrato si no concurre entre otros el objeto cierto que sea materia de aquél, pudiéndolo ser todas las cosas -artículo 1.272-, y cuyo objeto en la compraventa y tal y como se determina en el artículo 1.445, es una cosa determinada por la que hay que pagar un precio cierto. Sostiene esta parte la infracción de dichos preceptos que a nuestro juicio no se han aplicado al caso, pues la falta del objeto determina de acuerdo con éstos la nulidad e inexistencia del contrato de compraventa. De prosperar los motivos que preceden al presente, quedará patentemente demostrado que la vendedora ni es propietaria, ni poseedora, a título de dueño con aptitud para la prescripción salvo la extraordinaria de la finca vendida, y en tales circunstancias, la falta de tal requisito esencial que impide incluso la convalidación conforme a lo dispuesto en el artículo 1.310 del Código Civil , el contrato de autos es nulo e inexistente y del mismo no se puede derivar efecto jurídico alguno y, por tanto, imponer a esta parte su cumplimiento. La Sala sentenciadora reduce los efectos de la compraventa por lo que al vendedor se refiere, a la mera entrega de la cosa, con independencia de la propiedad de aquella que en este caso y según la resultancia de los autos está adscrita a otras personas, y sin considerar que la mera posesión que pudiera entregarse, ni siquiera puede ser apta para la usucapción salvo la extraordinaria, y es indudable que la cosa considerada en su materialidad meramente no es el objeto del contrato de compraventa de autos que se refiere ciertamente a la cosa, pero fundamentalmente a la propiedad que la vendedora ostentaba sobre aquella que era la que podía permitir a la compradora desarrollar correctamente su aprovechamiento en la construcción y venta de apartamentos, objetivos que resultarían frustrados, pero este objeto en los términos que constan en el contrato y en los que debe considerarse según se verá en los motivos siguientes, no concurre en el caso de autos. Evidentemente, la sentencia que anuló el título de adquisición y propiedad de la demandante, quedó firme y en cuanto a sus efectos declarativos éstos son inevitables, ni a los mismos puede renunciarse, ni impedirlos renunciando a la ejecución del fallo por su propia condición de declarativos de la extinción de un derecho, tanto más cuanto que se trata' de una nulidad por simulación de carácter radical que conduce a la inexistencia, o sea, que la vendedora nunca fue propietaria de dicha finca. La falta pues de ese objeto, tiene que determinar la nulidad del contrato y la aplicación al caso de los preceptos que se citan y de lo dispuesto en el artículo1.303 y 1.300 del Código Civil , igualmente infringidos por violación al no haberse aplicado.

Al amparo del número uno del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción por el concepto de violación de lo dispuesto en el artículo 1.261, apartado primero, y 1.266 del Código Civil , por su no aplicación al caso de autos

Se dispone en estos preceptos que tampoco hay contrato cuando no exista consentimiento de los contratantes, y que para éste se invalide por el error, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. Que la recurrente de haber conocido que la finca de la actora se hallaba supeditada a las limitaciones y vicios que determinaron el fallo de 16 de agosto de 1972, no hubiese adquirido dicho predio o su adquisición se hubiese llevado a efecto previo cumplimiento riguroso de aquellas limitaciones. Este desconocimiento implica error que afecta tanto a la sustancia como muy especialmente hubiesen dado motivo a celebrarla, como lo son la propiedad sobre esta finca que la demandante se atribuyó en el contrato de autos. Se está en el caso de aclarar, que cuando otorgó la escritura de 4 de febrero de 1965, que fue anulada por el fallo de 16 de agosto de 1972, la inscripción de dominio que la vendedora tenía a su favor en el Registro en aquel momento vigente, afirmaba que habían quedado cumplidas las limitaciones o reservas que las inscripciones anteriores establecían, razón por la que se llevó a efecto dicha compraventa, entendiendo que todo ello era correcto y de aquí que se excepcionará en aquel proceso la condición de tercero hipotecario que pese a todo no fue acogida. Y si aquella escritura de compraventa fue declarada nula por apoyarse en un título inexistente, concurriendo aquellas circunstancias, tanto más lo debe ser el contrato de compraventa de autos, en el que no concurren aquellas circunstancias y además no se ha consumado.

Al amparo de lo dispuesto en la causa primera del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción de ley por interpretación errónea de lo dispuesto en los artículos 1.445, 1.450, 1.61 y 1.462 del Código Civil . Se dispone en estos preceptos que el contrato de compraventa es aquél por el que uno de los contratantes se obliga a entregar la cosa determinada y el otro a pagar por ello un precio cierto, y que una vez perfeccionado -artículo 1.450-, será obligatoria para comprador y vendedor y en el precio aunque ni el uno ni el otro se hayan entregado, con la obligación para el vendedor, artículos 1.461 y 1.462, de que está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta, que se entenderá entregada cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Estima esta parte que dichos preceptos se interpretan erróneamente por la Sala, ya que se les da un alcance distinto al que por su correcta interpretación corresponde. El Tribunal "a quo» tras distinguir los efectos de la compraventa en el Derecho francés del derecho patrio, entiende que en éste se sigue el sistema romano donde la compraventa sólo produce la obligación de entregar o proporcionar una cosa al comprador, excluye por consiguiente la obligación si no de transmitir sí de proporcionar a dicho comprador el dominio de la cosa o la posibilidad de obtenerla, afirmando por último que si no es posible de entregar la cosa, por ello la compraventa no resulta ineficaz e inválida, si no que aquella obligación sustancial de entregar la cosa, pueda ser trocada por una prestación de equivalente económica. La imposibilidad de que el vendedor no pueda entregar la cosa cierto que puede transformar dicha obligación en otra que sería anormal y distinta al cumplimiento del contrato que es lo que se condena a esta parte, y tal efecto lo único que demostraría e s que el contrato de compraventa existe, pero que ha producido los efectos propios de su incumplimiento determinante de su resolución y por último ineficacia, de donde resulta obvio que no puede surgir el fundamento del fallo donde a la parte recurrente se le condena a pagar el precio por una cosa de la que no se le puede transmitir ni la propiedad ni una posesión apta para la usucapción ordinaria. En este caso, la obligación de saneamiento de la cosa objeto de la venta en el supuesto de evicción que se desarrolla en los artículos 1.475 y siguientes del Código Civil , no podría tener lugar porque con anterioridad al cumplimiento del, contrato de compraventa ya que se ha producido la sentencia firme que en virtud de un derecho anterior a dicha compra por la que se priva a la vendedora de la totalidad del dominio y de la cosa vendida, luego sólo interpretando erróneamente estos preceptos, en este caso, se puede llegar a la conclusión que obtiene la sentencia en el fallo, de que las partes vienen obligadas, o mejor dicho, mi parte viene obligada a otorgar la escritura pública, pagar el precio y demás prestaciones del contrato de autos. Por último, la obligación de entregar la cosa vendida poniéndola en poder y posesión del comprador a que se refiere el artículo 1.462 del Código Civil , en su párrafo primero, en relación con lo dispuesto en el artículo 1.160 del mismo cuerpo legal, es evidente que en virtud del contrato de compraventa al menos al tiempo de su consumación, el vendedor tiene que tener la libre disposición de la cosa, tiene que transmitir el dominio de la misma al comprador con mayor motivo si en el contrato era ello obligación principal, y al no considerarlo así la Sala, es indudable que confiere a dichos preceptos unos efectos distintos a los que les corresponde en adecuada interpretación, incurriendo por último en la infracción que se acusa en este motivo.

Al amparo de lo dispuesto en la causa primera del artículo 1.962 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción de ley y doctrina legal por el concepto de violación al no aplicarse al caso de lo dispuestoen el artículo 1.28 del Código Civil y doctrina sobre la obligación del vendedor de transmitir y procurar al comprador el dominio de la cosa vendida proclamada por la Jurisprudencia. En virtud de la doctrina a que se refieren los anteriores sentencias y dando una correcta interpretación a lo dispuesto en los artículo 1.445, 1.461, 1.472 y 348 del Código Civil , se ha vendido considerando que la obligación de entrega de la cosa implica a la vez la obligación de transferir el dominio y posesión del objeto, incorporando de esta suerte el sistema legislativo de nuestro Código, a la tendencia seguida en el derecho moderno en el que, el objeto de la venta es la transmisión de la propiedad la que los pueblos de común acuerdo le asignan como fin a diferencia de tiempos anteriores en que la venta sólo tenía por objeto la transmisión de una cosa. La esencialidad de la transmisión del dominio en el caso concreto de autos, es tanto más manifiesta si se interpreta aquél correctamente y se advierte que ésta era la voluntad de las partes, e incluso lo exige la propia finalidad de dicha compraventa que tiene que actuar como presupuesto básico de aquélla por el destino de la Isla comprometida que era la construcción de apartamentos para su venta a terceros, con la existencia de ofrecer un título pro» piedad correcto e intocable a esos adquirientes. Con la violación de esta doctrina y por el mismo concepto, se infringe lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil , por el que los contratos si bien se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan a su cumplimento, de acuerdo con lo pactado, obligan también a las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Es indudable por los términos del contrato de autos, que la vendedora tiene la obligación de proporcionar y transmitir el dominio de la finca vendida, pero el dominio claro, indiscutible, susceptible de ser inscrito en el Registro de la Propiedad para hallarse protegido frente a terceros, y no la mera entrega de una cosa con una situación que aún admitiendo a efectos polémicos la que pretende asignarle la Sala en la Sentencia recurrida, no es aquella, la que por Ley corresponde ni menos aún, la que se pactó.

Al amparo de lo dispuesto en la causa primera del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción de ley y doctrina legal por el concepto de violación de lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1.124 del Código Civil y doctrina de esta Sala sentada en interpretación del mismo sobre la excepción de contrato no cumplido proclamada por la Jurisprudencia. Se infringe por la sentencia este precepto en su párrafo primero, al disponer que la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita para el caso de que uno de los obligados no cumpliera lo que le incumbe, facultando en su párrafo segundo, al perjudicado a escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución, precepto que interpretado por esta Sala viene a determinar la excepción de contrato no cumplido la que aquél que no cumple cuanto le incumbe, no puede exigir su cumplimiento. Y éste es el caso de autos, en el supuesto de que no se considere nulo el contrato de compraventa, pues la vendedora no puede cumplir la obligación de entregar a la contraparte a cambio del precio y demás prestaciones la propiedad y posesión legítima de la finca vendida, ya que la propiedad que dijo ostentar cuando se formalizó la compraventa, o nunca la tuvo o dejó de tenerla a raíz del fallo de 16 de agosto de 1972, y como con posterioridad no ha vuelto a adquirirla, es obvio que no puede transmitírsela a la compradora, y por lo que respecta a la posesión de dicha cosa, lo único que puede ofrecer es una mera tenencia o relación material con aquella, sin la protección del dominio, y amparada en una inscripción para cuya cancelación bastaría con presentar el testimonio de dicha sentencia en el Registro y que no podría producir efectos contra terceros ya que no puede operar el artículo 38 de la Ley Hipotecaria . Que en el supuesto de que el contrato de autos no se anulara o se declare ineficaz, tampoco puede producir efectos obligatorios en virtud del precepto y doctrina invocados en este motivo, al ser imposible para la vendedora cumplir con las obligaciones que por este convenio le incumben y que, por supuesto, ni tan siquiera ofrece realizar de una forma clara y legítima como lo hubiere sido la previa demostración de la legítima propiedad de la finca que motiva la litis.

RESULTANDO que admitido el recurso y evacuado por las partes el trámite de instrucción, fueron declarados conclusos los autos, ordenándose por la Sala fueran traídos a la vista con las debidas citaciones.

Visto siendo Ponente el Magistrado don José Beltrán de Heredia y Castaño.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que los dos primeros motivos del recurso combaten la apreciación que da la prueba efectuó el Tribunal "a quo», por la doble vertiente que permite el número siete del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento , ninguno de los cuales es susceptible de estimación, pues en un caso, el pretendido error de hecho se trata de justificar con el contrato de 8 de enero de 1965, constante en documento privado, por el que la hoy recurrida vendió a la empresa que figura como recurrente el inmueble, en sus dos partes, que fue objeto del debate litigioso y con el fallo de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número trece de los de Madrid de 16 de agosto de 1972 , que anuló el título adquisitivo de la vendedora respecto de la misma finca, carentes ambos, de acuerdo con la constante y uniforme doctrina jurisprudencial de este Tribunal Supremo, de aptitud a los fines alegados en este trámite de casación,habida cuenta su intrínseca naturaleza, pero también porque no dicen por si solos y sin ulterior razonamiento, lo contrario de lo declarado por la sentencia que se recurre, que específicamente los examina, pondera y sobre todo interpreta, en la debida conjunción con las demás pruebas practicadas; y porque en el otro, el alegado error de derecho, carece de fundamento ya que, justo ateniéndose al texto de los preceptos que se dicen infringidos, el Juzgador de instancia se limitó a dar al contrato de venta entre las partes litigantes, el valor exacto que el mismo contiene, como igualmente se lo dio a la invocada resolución judicial recaída en asunto al que era ajeno quien ahora la alega, pero naturalmente puesta en relación con la transacción efectuada por quienes allí litigaron, sin intervención alguna de la actual recurrente, que no obstante se aquietó con lo acordado por aquéllos; es decir, que el Juzgador no hizo sino interpretar, como antes se dijo, el contenido de los documentos de referencia, cuyo resultado, asimismo según la conocida por lo reiterada doctrina jurisprudencial, debe prevalecer sobre la particular e interesada del recurrente, a menos que lograse probar que aquélla era ilógica, absurda o contradictoria, cosa que se intenta hacer en el motivo tercero, formulado por la vía del ordinal primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento , pero sin resultado positivo alguno, por lo que igualmente debe ser desestimado.

CONSIDERANDO que en el motivo cuarto, formulado por el cauce del número uno del artículo 1.692 de la Ley adjetiva, se alega aplicación indebida del 1.253 del Código Civil , que debe correr la misma suerte adversa que los anteriores, ya que la sentencia recurrida no aplicó, ni debida, ni mucho menos indebidamente la prueba de presunciones a que el precepto invocado como infringido se refiere, en relación con la antes citada resolución que quedó firme, del Juzgado de Primera Instancia número trece de los de Madrid de 16 de agosto de 1972, porque el Tribunal "a quo» no basa su decisión en deducciones o conjeturas, sino como ya se ha dicho, en "la existencia de un contrato de transacción celebrado entre los componentes de la familia Carlos Jesús que intervinieron en el proceso declarativo seguido ante dicho Juzgado que quedó sin ejecutar y nunca se impugnó, por lo que no puede decirse que aquella sentencia tuviera trascendencia en los derechos tanto dominicales de carácter material o registral, como en la situación posesoria que ostentaban la actora y la sociedad demandada, porque una de las consecuencias de aquél (contrato de transacción) fue la renuncia por parte de la hoy actora a su derecho a impugnarla... y hasta tal punto esto es así que la sociedad demandada (actual recurrente) se aquietó con aquella sentencia... y siguió y sigue gozando de la situación dominical y posesoria, construyendo un gran edificio para apartamentos, sin verse molestada por nadie como aparece de la prueba», declaraciones estrictamente fácticas que sólo hubiera sido posible desvirtuar a través del cauce del número siete del artículo 1.792 de la Ley de Enjuiciamiento , y no por el interesado, que antes se refirió. #- CONSIDERANDO que como consecuencia de cuanto queda expuesto, es asimismo obligada la desestimación de los restantes motivos que se formularon, todos ellos, por la vía del número uno del artículo 1.692 de la Ley de Trámites , pues la existencia del acuerdo transaccional entre los litigantes del pleito que terminó con la Sentencia de 16 de agosto de 1972 , impide afirmar que se violó el principio de Derecho "nemo dat quod non habet» (como se hace en el motivo quinto) o que el contrato de venta de 1965 carecía de objeto cierto, violándose con ello los artículos 1.261, segundo, 1.271, párrafo primero, y 1.272, en relación con el 1.445, todos del Código Civil (según se afirma en el motivo sexto); del mismo modo que el conocimiento del litigio mencionado y subsiguiente aquietamiento de la entidad actualmente recurrente, con la transacción tantas veces referida, quita toda consistencia al alegato de error en el consentimiento, con violación de los artículo 1.261, primero, y 1.266, también del Código , que se denuncia en el motivo séptimo aparte de que constituye una cuestión nueva que no se planteó en el momento procesal oportuno y que tiene vedado su acceso a la casación, según el número cinco del artículo 1.629 de la Ley de Enjuiciamiento ; siendo también improcedente la denuncia de inaplicación del 1.258 de nuestro primer Código sustantivo, en relación con la obligación de entregar la cosa vendida, cuando consta como hecho probado - que anteriormente se relatóque la recurrente no sólo recibió la cosa que se vendió sino que la ha venido poseyendo y ocupando desde entonces en concepto de dueño, habiendo incluso construido en el objeto que dice no recibió, un gran edificio para apartamentos; todo lo cual priva por completo de razón, finalmente, al alegato del motivo décimo donde lo que se denuncia es violación del párrafo primero del artículo 1.124 del Código Civil , relativo a la excepción de "contrato no cumplido», siendo así que quien lo sostiene es justo la única de las partes contratantes que no cumplió con su obligación contractual.

CONSIDERANDO que la desestimación particularizada de los diez motivos formulados, en la forma que se acaba de exponer, supone la del recurso en su totalidad, con la preceptiva imposición de costas que determina el artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin pronunciamiento en cuanto al depósito, que no fue constituido al no ser conformes de toda conformidad las dos sentencias de instancia.

Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por "Bahía, Urbanizaciones Turísticas, S. A.», contra la sentencia que en 6 de febrero de 1978 dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia ; se condena a dicha parterecurrente al pago de las costas; y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.

Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Beltrán de Heredia y Castaño.-Manuel González Alegre.- Jaime Castro.-Carlos de la Vega.-Antonio Fernández.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el excelentísimo señor don José Beltrán de Heredia y Castaño, Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la Sala de lo Civil de este Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.

Madrid, a 10 de marzo de 1980.-José Sarabia.-Rubricado.