STS 280/1979, 9 de Julio de 1979

Núm. 280.-Sentencia de 9 de julio de 1979

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: El demandado.

FALLO

Declarando no haber lugar al recurso contra sentencia de la Audiencia de Madrid de 5 de

mayo de 1977.

DOCTRINA: Arrendamiento de Sala de Fiestas con muebles, enseres y efectos. Es arrendamiento

de industria sustraído a la prórroga legal. La expresión de vigencia del contrato "por tiempo

indefinido», pero definible, es distinto de "a perpetuidad».

La interpretación que haga el Juzgador debe prevalecer sobre la particular e interesada de las

partes, a menos que se pruebe que es ilógica, absurda, contradictoria o contravenga algún precepto

de Ley, nada de lo cual sucede en este caso, pues el tenor literal del contrato es claro y

terminante, ya que su objeto, según la Exposición primera, es "una Sala de Fiestas», lo que reitera

después expresamente en varias "estipulaciones», y en una de ellas habla de "industria»,

constando en autos el inventario de los muebles, enseres y efectos que se reciben "con motivo del

arrendamiento de la sala de fiestas», claridad y precisión que no permiten pensar que la intención

de las partes hubiese sido otra, por lo que es indudable que se aplicó debidamente el párrafo primero del artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por tratarse de un contrato locativo no

regulado por los preceptos de aquélla.

La aplicación de la prórroga obligatoria que la legislación especial concede sólo es posible cuando

el objeto arrendado es una vivienda o un local de negocio, no cuando se trata de una industria o un

negocio, y porque es de esencia al contrato de arrendamiento la fijación de un "tiempo

determinado», según establece el artículo 1.543, del Código Civil , por lo que la frase que aparece en

la cláusula aclaratoria del contrato de que su vigencia es por tiempo indefinido, carece en sí mismade valor, si con ello se quiere significar que no tiene tiempo determinado, al modo proclamado por

la constante y uniforme doctrina jurisprudencial, al precisar que aunque no se hubiera fijado plazo o

se diga que es indefinido el contrato será válido, entendiéndose hecho por años, meses o días,

según el señalamiento de la renta, entrando, en su caso, en función la normativa de los artículos 1.577 y 1.581 del Código , pues lo "indefinido» o no definido, pero definible, es distinto de lo "a

perpetuidad» o no definible, ni determinable, que es lo que prohibe la ley.

En la villa de Madrid, a 9 de julio de 1979; los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Madrid, y en grado de apelación de la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia

Territorial de dicha capital, por don Jose Manuel y doña Victoria , mayores de edad, casados, farmacéutico y sus labores, respectivamente, y vecinos de Madrid, contra don Luis Andrés , mayor de edad, industrial y vecino de Madrid, sobre desahucio de local de negocio; autos pendientes ante esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en virtud de recurso de casación por infracción, interpuesto por don Luis Andrés

, representado por el Procurador don José Luis Ortiz Cañavate, y defendido por el Letrado don Fernando Agulló Díaz-Varela, habiendo comparecido don Jose Manuel y doña Victoria , representados por el Procurador don Juan Antonio García San Miguel, y defendido por el Letrado don Juan Segura Galán.

RESULTANDO

RESULTANDO que el Procurador don Juan Antonio García San Miguel, en representación de don Jose Manuel y doña Victoria , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Madrid número 2 demanda de juicio de desahucio contra don Luis Andrés , sobre desahucio de local de negocio, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. Sus poderdantes son plenos propietarios por partes indivisas de la Sala de Fiestas Salamanca, haciendo quedado extinguido el derecho de usufructo vitalicio que correspondía a don Ignacio y a doña Olga , con la nuda propiedad que hasta entonces ostentaban los demandantes. El día 9 de abril de 1965, don Ignacio y doña Olga , entonces usufructuarios de la Sala de Fiestas Salamanca.-Segundo. En dicho contrato se interesan unas cláusulas, bajo los apartados a), b), c), d) y e), que aparecen en el documento aportado a la demanda.-Tercero. El período de vigencia del referido contrato ha terminado, como se desprende de la cláusula segunda y de la condición aclaratoria que la modifica.-Cuarto. Habiendo, pues, transcurrido con exceso el plazo de vigencia del contrato sin que el actual ocupante haya restituido la industria arrendada a sus mandantes, y habiendo resultado ineficaz la notificación hecha por medio de Notario el 1 de abril de 1975, en la cual se le comunicaba la intención de dicha parte de dar por terminado el contrato, el requerimiento realizado en forma notarialmente el 8 de abril de 1975. Y, finalmente, ineficaz igualmente el intento de conciliación por incomparecencia del demandado. Seguidamente alegó los fundamentos de Derecho que estimó oportunos, y termina suplicando al Juzgado que habiendo por presentado este escrito y demás documentos con sus copias, se sirva tenerlo por parte en nombre de don José y doña Victoria , y por deducida en su representación demanda de desahucio contra don Luis Andrés , por expiración del plazo por el que se convino el arrendamiento de la industria a que se refieren los "hechos» de este escrito, admitir la demanda, convocar a las partes a juicio verbal y en su día dictar sentencia, estimatorio de la pretensión, declarando que ha tenido lugar la resolución del contrato arrendaticio que ligaba a las partes, condenando al demandado a desalojar el bien arrendado y apercibimiento de lanzamiento; todo ello con expresa imposición de costas.

RESULTANDO que admitida la demanda, y tras los trámites legales, el demandado se opuso, por lo que se le dio traslado para contestar la demanda en seis días y compareció en los autos en su representación el Procurador don José Luis Ortiz Cañavate, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis: Primero.. Admite el correlativo, pero con dos puntualizaciones: a) Que los documentos invocados en él no acreditan que los demandantes sean copropietarios de un negocio industria o empresa, ya que sólo prueban que los condueños de un inmueble, y que con la denominación de "Sala de Fiestas Salamanca», no se designa una industria o negocio, sino una parte integrante de la finca a que se refieren los documentos acompañados.-Segundo. Que no está conforme con los hechos dos, tres y cuatro de la demanda.-Tercero. Los causantes de los actores no dieron en arrendamiento a su representado una entidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada, sino un local de negocio y unos bienes muebles desarticulados.- Cuarto. En el supuesto que sólo admite a efectos dialécticos de que llegara a calificarse de arrendamiento de industria el arrendamiento discutido, niega el correlativo de la demanda en cuanto sostiene que el período de vigencia del referido contrato ha terminado. Seguidamente alegó los fundamentos de Derecho que estimó oportunos y termina suplicando al Juzgado, que habiendo porpresentado este escrito y documentos que se acompañan con sus respectivas copias, se sirva tener por contestada la demanda, recibir el juicio a prueba, dar en lo demás a los autos el curso legal y en su día dictar sentencia desestimando la demanda y absolviendo de ella a su representado, con expresa imposición de costas a la parte actora.

RESULTANDO que sometidas a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figuran en las respectivas piezas.

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se acordó traer los autos a la vista para sentencia con citación de las partes, señalándose para la misma el día 21 de noviembre de 1975, en cuya fecha tuvo lugar.

RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Madrid número 2, dictó sentencia con fecha 25 de noviembre de 1975 , por la que estimó la demanda promovida por don Antonio y doña Victoria contra don Luis Andrés , y declaró que ha lugar al desahucio de este último del negocio de Sala de Fiestas, propiedad de los primeros, que lleva en arrendamiento, por expiración del término pactado, y en consecuencia Condenó al expresado demandado a que desaloje el referido negocio, establecido en la finca número NUM000 de la CALLE000 , de esta capital, bajo apercibimiento de lanzamiento. Sin expresa imposición de costas.

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de don Luis Andrés , y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid dictó sentencia con fecha 5 de mayo de 1977 , con la siguiente parte dispositiva: Que desestimando totalmente como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación del demandado don Luis Andrés contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Madrid, con fecha 25 de noviembre de 1975 , recaída en los autos de juicio de desahucio promovidos por doña Victoria y don Jose Manuel contra el mencionado demandado, sobre desahucio de finca urbana por expiración del término del contrato, debemos confirmar y confirmamos la expresada sentencia apelada en todos sus pronunciamientos, sin expresa imposición en cuanto a las costas causadas en esta Segunda Instancia.

RESULTANDO que en 2 de julio de 1977 el Procurador don José Luis Ortiz Cañavate y Puig-Mauri, en representación de don Luis Andrés , interpuso recurso de casación por quebrantamiento de forma contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de la Audiencia Territorial de Madrid, y la Sala, por sentencia, de 13 de marzo de 1978 , declaró no haber lugar al mismo, emplazando al recurrente para que formalice el recurso de casación por infracción de ley en el término de veinte días, lo que verificó mediante escrito de 27 de abril de 1978.

RESULTANDO que comunicados los autos al Ministerio Fiscal, éste se opuso a la admisión de los motivos segundo y quinto, y la Sala, mediante auto de 30 de noviembre de 1978 , acordó admitir el recurso por los motivos que formuló en su día la representación del recurrente, y en dicho recurso se alegan los siguientes motivos de casación:

Primer motivo. Al amparo del número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error de Derecho en la apreciación de las pruebas, error en que incurre el Juzgador de Instancia por infringir por violación el artículo 1.232, párrafo primero, del Código Civil , a cuyo tenor la confesión hace prueba contra su autor. En este motivo pretendo demostrar que los arrendadores, don Ignacio y doña Olga , que actuaron a título de usufructuarios en la celebración del contrato de arrendamiento de 9 de abril de 1965, no eran titulares de la industria de espectáculos explotada en el local alquilado y que, por consiguiente, no pudieron ceder su uso en concepto de arrendadores a mi cliente. La sentencia recurrida ya reconoce sobre este particular que "el negocio, como tal, fue creado por tercera persona -precisamente el marido de la demandante, doña Victoria , y transmitido sucesivamente su titularidad hasta el hoy demandado a diversos explotadores, a título de subarrendamiento, "y en el propio texto de la sentencia combatida se afirma» que la sala de fiestas ya venía siendo explotada por otros arrendatarios o subarrendatarios anteriores. Sin embargo, estas afirmaciones requieren que sean completadas con la correcta apreciación de la prueba de confesión judicial prestada por el demandado. De ella resulta que don Jose Carlos -creó y fundó la industria siendo a la sazón arrendatario del local. Por consiguiente, si la industria no fue creada por los arrendadores del local, padre de la hoy recurrida, sino que fue creada y fundada por el arrendatario del mismo local, yerno de aquellos locadores, quien transmitió su explotación a título de subarriendo a diversas personas, hasta llegar a mi representado, pero sin haberse transmitido el negocio a dichos arrendadores, es a todas luces evidente que éstos no pudieron ceder su uso o goce al último arrendatario del local, mi representado, y, por tanto, que el objeto del arrendamiento no pudo ser una industria o negocio.Segundo motivo. Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por aplicación indebida del artículo 609 del Código Civil . Aunque la sentencia impugnada no mencione expresamente el precepto sustantivo indicado, realmente se inspira en el mismo, ya que si, por un lado, admite que la industria no pertenecía antes a los arrendadores, y, por otra parte, afirma que lo alquilado por éstos en 1965 fue un negocio, viene a aplicar indebidamente los principios más elementales que gobiernan la adquisición de los derechos y, concretamente, el artículo citado del Código Civil, puesto que viene a reconocer que los arrendadores llegaron a adquirir la titularidad de la industria sin que concurriere, al efecto, un medio para ello, indispensable, según nuestro Derecho para que se produzca tal adquisición. Si la industria había sido creada por tercera persona, si de la industria era titular un tercero, el antiguo arrendatario señor Jose Carlos , ¿en virtud de qué título pasó de este tercero a formar parte del derecho de usufructo que ostentaban los arrendadores sobre la finca, pero exclusivamente sobre la finca? Admitir que la industria de espectáculos de la que era titular un tercero pasó automáticamente a acrecer el usufructo inmobiliario de los mismos, equivale a admitir la realización de un milagro jurídico a favor de los suegros de los arrendatarios de los locales de negocio, ya que no existe norma alguna en nuestro Derecho en virtud de la cual la industria creada por el arrendatario revierta automáticamente al arrendador al extinguirse el arriendo.

Motivo tercero. Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por aplicación indebida del artículo primero, párrafo número uno, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y por violación de la doctrina legal que a continuación se relaciona, según la cual para la existencia desarrendamientos de industria o negocio es requisito indispensable la preexistencia de la industria o negocio en el patrimonio del arrendador. Este requisito se infiere paladinamente del inciso segundo del referido párrafo uno del artículo 3.° de la Ley citada. Y como del propio texto de la resolución recurrida y de la apelada, y de los dos motivos anteriores, que los complementan, aparece que los arrendadores no eran titulares de la industria de bailes o fiestas establecida en el local arrendado, se deduce que no pudieron hacer entrega de ella a mi cliente cuando le alquilaron el local, y, por ende, que el arrendamiento concertado no puede ser calificado de arrendamiento de industria o negocio. Conforme a la jurisprudencia constante de la Sala, la preexistencia de la industria o negocio en el patrimonio del arrendador es un requisito ineludible para la existencia de un arrendamiento de empresa. Así lo vino estableciendo desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre otras muchas, en las sentencias de 21 de abril de 1949, 4 y 30 de junio de 1951, 21 de noviembre y 23 de diciembre de 1952, 27 de junio de 1953, 11 de mayo y 23 de diciembre de 1954, 22 de noviembre de 1955, 22 de octubre y 6 de diciembre de 1956, 17 de enero de 1957, 8 de enero, siete de julio y 12 de diciembre de 1960 y 8 de abril de 1965 , aduciendo como evidente fundamento de su tesis que nadie puede dar ni, por consiguiente, arrendar lo que no tiene. La misma doctrina ha sido reiterada sin solución de continuidad hasta los tiempos más recientes. Sentencias de 5 de mayo de 1971 y 30 de abril de 1974 . Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por aplicación indebida del párrafo primero del artículo 1.281 del Código Civil . En contra de lo estimado por los Juzgadores de Instancia, el hecho de que en el contrato discutido se emplee repetidamente la palabra "negocio» para designar el objeto del mismo, no tiene carácter decisivo para su calificación, porque es doctrina uniforme de la Jurisprudencia que la naturaleza de cualquier contrato no depende de la denominación que los contratantes hubieran estimado oportuno atribuirle, sino que -está exclusivamente subordinada al verdadero contenido del contrato ( sentencias de 21 de noviembre de 1952, 20 de enero de 1953, 8 de febrero y 5 de abril de 1954, 7 de julio de 1960 y 15 de marzo de 1976 . Y como más reciente, la sentencia de 17 de enero de 1976 y la sentencia de 30 de abril de 1974 , dice prevalecer la realidad sobre la falsa apariencia creada por los términos de la declaración contractual y calificarse el arriendo como de local de negocio. Incomprensiblemente, la sentencia del Juzgado pretende reforzar su exégesis literal del contrato con el texto del propio título registral de los actores y de la escritura de donación con reserva de usufructo hecha a los mismos por sus padres, en cuanto expresan que la parte inferior del inmueble de CALLE000 , número NUM000 , está destinado a, sala de fiestas y bailes. No es fácil captar la significación de este argumento, porque la aludida mención en los títulos de los recurridos no prueba absolutamente nada sobre la titularidad de la industria: en primer lugar, porque el hecho de que una parte del edificio tenga aquel destino no muestra que el propietario del inmueble sea, a su vez, propietario del negocio explotado en la sala que forma parte integrante de la finca. Y en segundo término, porque tales títulos no sólo no demuestran ese dato, sino que son totalmente inhábiles para probarlo, ya que los mismos se refieren a la propiedad del inmueble y al usufructo del mismo, y la industria, cualquiera que sea la teoría que se acepte sobre su naturaleza, es siempre un bien inmaterial que no forma parte integrante de la finca.

Motivo quinto. Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del párrafo segundo del artículo 1.281 y de los artículos 1.282 y 1.283 del Código Civil . Siendo inaplicable, el uno, debió aplicarse en su lugar por los Juzgadores de Instancia el párrafo segundo del mismo, puesto en relación, con el siguiente artículo 1.282, ya que los actos anteriores de los contratantes y los actos coetáneos de los mismos evidencian que, en contra del texto literal del contrato, mi cliente no pudorecibir de los arrendadores, además del local, la industria o negocio que se dice establecido en él, toda vez que la tan repetida industria o negocio no preexistía en el patrimonio de los locadores. En el mismo sentido, debió haberse aplicado el artículo 1.283 de nuestro primer cuerpo jurídico sustantivo.

Motivo sexto. Al amparo del número primero del artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del artículo primero, párrafo uno, y del articuló 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . La procedencia de este motivo brota de la esperada estimación de los anteriores, si el arrendamiento litigioso no merece ser calificado de arrendamiento de industria, sino da arrendamiento de local de negocio, los preceptos que debieron ser aplicados, y que no lo fueron, son el artículo primero, párrafo uno, que describe los arrendamientos de locales de negocio y, en consecuencia, el artículo 57, como el anterior, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que establece la llamada prórroga obligatoria del plazo contractual por ministerio de la Ley»

Motivo séptimo. Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del artículo 1.291, párrafo primero, en cuanto a la interpretación del primer inciso de la "cláusula aclaratoria», y por violación del párrafo segundo del mismo artículo 1.281, en cuanto a la interpretación del conjunto de la referida cláusula, en relación con los artículos 1.284 y 1.285 del repetido Cuerpo legal . En el supuesto de que llegue a mantenerse la calificación del contrato como de arrendamiento de empresa, impugna la interpretación dada por ambos juzgadores "a quo» a la cláusula dos y a la cláusula aclaratoria del contrato controvertido. El texto inicial de la condición aclaratoria, según el cual "el término de vigencia del presente contrato es por tiempo indefinido», no es una "expresión poco afortunada», sino la expresión de un principio fundamental para las partes, la expresión categórica y fundamental de las contratantes de que la duración del contrato sería indefinido, no sujeta, por lo tanto, ni al plazo inicial de diez años ni a las prórrogas quinquenales, dependientes, según la derogada cláusula dos, del "previo acuerdo de las partes». La supresión de la condición aclaratoria de este inciso" previo acuerdo de las partes», requerido en la derogada cláusula dos a las prórrogas quinquenales, es sobremanera significativo, pues con ello quiere expresarse que estas prórrogas entrarán en vigor sin necesidad de que medie pacto de ambos contratantes, esto es, aun cuando falte de consentimiento de una de ellas, surtirá efecto la prórroga. Esta interpretación es la única racional y aceptable, ya que de esta manera se conjuga el funcionamiento de las prórrogas con el principio fundamental querido por las partes de la duración indefinida del contrato, principio cardinal que quedaría en letra muerta si para la prórroga se necesitase el mutuo acuerdo de los contratantes. Tal interpretación concuerda con lo estipulado por las partes en cuanto a la revisión de la renta. Cuando en la cláusula dos se pactó que la revisión de la renta se incrementaría en la cuantía que pudiera convenirse es porque antes se había pactado en la misma cláusula que las prórrogas quinquenales se estipularían previo acuerdo de las partes; en cambio, la supresión en la condición adicional de este previo acuerdo, obligó a los contratantes a prever que la cuantía de la revisión quinquenal de la renta no sería la qua conviniesen las partes, sino que se ajustaría a un dato independiente de la voluntad de ellas, como es el índice medio del coste de la vida de esta capital que fijase el Instituto Nacional de Estadística. Esta interpretación es la única conforme con la común intención de los contratantes, reflejada en la condición aclaratoria, de que el contrato fuera prorrogable quinquenalmente a voluntad del arrendatario. De este modo venía a alcanzarse por vía convencional lo que para el arrendamiento de locales de negocio se halla establecido por la vía legal, o sea, la prórroga indefinida de la relación arrendaticia a voluntad del locatario. En conclusión, al prescindir de los términos literales del inciso primero de la" condición aclaratoria, conforme el cual "el término de vigencia del presente contrato es por tiempo indefinido», se viola lo prevenido en el párrafo primero del repetido artículo 1.281, inciso que constituye el principio, fundamental establecido con carácter prioritario por los contratantes en orden a la duración de la relación arrendaticia. Pero también la interpretación de los Juzgadores "a quo» está en contradicción con el propio artículo 1.281, en su párrafo segundo, en cuanto, a lo pactado en el conjunto de esa condición aclaratoria, puesto que aquel precepto manda estar a la intención evidente de los contratantes; también está en oposición con el artículo 1.284 del Código , precepto olvidado por los Juzgadores al prescindir totalmente del contenido de dicha condición aclaratoria y al atenerse tan sólo a la cláusula dos, sin acordarse que ésta fue modificada y redactada de nuevo por la aclaratoria. Y también está en pugna con el siguiente artículo

1.285.

Motivo octavo. Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por interpretación errónea del artículo 1.543 del Código Civil . Por lo que se refiere a lo pactado en el inciso primero de la condición aclaratoria, según la cual "el término de vigencia del presente contrato es por tiempo indefinido», hay que tener en cuenta que, en contra de lo estimado en las sentencias de Instancia, este pacto es perfectamente válido. Aunque el citado precepto civil habla de "tiempo determinado», esto sólo significa la exclusión del arrendamiento perpetuo. Mas sería excesivo afirmar que no es- válido el arrendamiento por tiempo indefinido, porque el tiempo indefinido no implica necesariamente perpetuidad y porque, además, el propio Código admite el supuesto de que no se pacte tiempo determinado, como lo demuestran los artículos 1.577 y 1581. Por otra parte, está admitida la validez de aquellos arrendamientosen que el tiempo es realmente indefinido por depender del cumplimiento de una condición, o por quedar al prudente arbitrio del arrendador o del arrendatario. El Tribunal Supremo patrocina este criterio, en las sentencias de 11 de febrero de 1908, de 14 de febrero de 1953, de 3 de diciembre de 1.54 y de 16 de noviembre de 1957 ; el mismo criterio distintivo de la perpetuidad y nulidad y de la indeterminación o indefinición temporal -válida- de los contratos locativos, la sentencia de 16 de diciembre de 1963 , a propósito del subarriendo.

Motivo noveno. Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por aplicación indebida del artículo 1.569, número uno del Código Civil . Como resulta del motivo anterior, el período de vigencia del arrendamiento de 9 de abril de 1965 no ha terminado, porque, conforme a la tan repetida cláusula adicional, al terminar los diez primeros años entró en vigor la prórroga quinquenal, aun en contra de la voluntad de los arrendadores. En consecuencia, al hacer entrar en juego los Juzgadores de Instancia el artículo 1.569, número primero, del Código Civil , lo aplicaron indebidamente.

RESULTANDO que instruidas las partes se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

Visto siendo Ponente el Magistrado don José Beltrán de Heredia y Castaño.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que las dos cuestiones debatidas en el pleito precedente, que son las únicas que igualmente se plantean en casación, son las referentes a la calificación del contrato de arrendamiento origen de todo lo actuado y a la expiración del término por el que se concertó; el contrato de referencia, es el 9 de abril de 1965, constante en documento privado, por el que los padres de los recurridos, que eran usufructuarios vitalicios del inmueble sito en el número NUM000 de la CALLE000 , de Madrid -del que habían donado a sus hijos la nuda propiedad con escritura pública de 1963-, cedieron en arrendamiento al actual recurrente la Sala de Fiestas "Salamanca», existente en los bajos del mismo, por tiempo de diez años, prorrogable por períodos de cinco anualidades, y precio al año de 420.000 pesetas, revisable en cada prórroga; con base en lo cual, los actuales recurridos, que habían consolidado el pleno dominio a la muerte de sus padres, comunicaron notarialmente al arrendatario, en abril de 1975, su voluntad de no: prorrogar, instando después la resolución contractual por extinción del tiempo establecido, con demanda que fue estimada en ambas instancias, por entender que lo arrendado era una industria o negocio, sustraído a la prórroga legal de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al que era de aplicar la causa extintiva primera del artículo 1.569 del Código Civil .

CONSIDERANDO que esta calificación del contrato que hace la sentencia recurrida -contexte, según se ha dicho, con la efectuada por la de primer grado- es impugnada en los cinco primeros motivos del recurso, con distintos procedimientos, ninguno de los cuales logra el fin pretendido, por lo que es obligada su desestimación; en efecto, el motivo primero utiliza la vía del número siete del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para denunciar error de Derecho en la apreciación de la prueba, con violación del

1.232, párrafo primero, del Código , siendo así que el Juzgador valoró en su conjunto la prueba practicada, que, según la constante Jurisprudencia, no puede desarticularse con uno solo de sus elementos, por importante que sea como la confesión, pero además el precepto que se estima violado se limita a decir que la confesión "hace prueba contra su autor», que aquí se pone en relación con lo relativo a la instalación de la sala de fiestas arrendada, lo que, como luego se verá, es intrascendente a los pretendidos efectos de la calificación del contrato; los motivos cuarto y quinto, por el cauce del número uno del artículo 1.692 de la Ley de trámites , combaten la interpretación llevada a cabo por el Tribunal "a quo», alegando, respectivamente, aplicación indebida del párrafo primero del artículo 1.281 del Código y violación de su párrafo segundo, olvidando la conocida por lo reiterada doctrina jurisprudencial en el sentido de que la interpretación que haga el Juzgador debe prevalecer sobre la particular e interesada de las partes, a menos que se pruebe que es ilógica, absurda, contradictoria o contravenga algún precepto de ley, nada de lo cual sucede en este caso, pues el tenor literal del contrato es claro y terminante, aunque su objeto, según la Exposición primera, es "una sala de fiestas», lo que reitera después expresamente en las Estipulaciones primera, séptima, novena, 12, 14, 15, 16, 17 (que habla de "industria»), 19, 22, 23 y 24, constando en autos él inventario de los muebles, enseres y efectos que se reciben "con motivo del arrendamiento de la "Sala de Fiestas Salamanca», claridad y precisión que no permiten pensar que la intención de las partes hubiese sido otra; como consecuencia de lo anterior, es indudable que se aplicó debidamente el párrafo primero del artículo primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en contra de lo que se sostiene en el Motivo tercero (que también se ampara en el numeral uno del 1.692 de la Ley Procesal ), por tratarse de un contrato locativo no regulado por los preceptos de aquélla; y, finalmente, también se deduce de lo expuesto la falta de fundamento del Motivo segundo -asimismo formulado por la vía- del número uno del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento -, pues denuncia aplicación indebida de un precepto como es el 609 del Código , queno fue aplicado, según reconoce el propio recurrente, aunque añada que "se inspiró en el mismo el Juzgador», lo que se basa en una mera suposición que hace improcedente el alegato, todo ello, además, para sostener que los en su día arrendadores no podían arrendar una sala de fiestas que ellos no instalaron, pues la instalación la hizo un tercero -yerno de los mismos-, cuando lo cierto es que fuera quien fuese el instalador, lo fue con la anuencia de aquéllos, que eran sus -titulares, y que es lo único que arrendaron al hoy recurrente.

CONSIDERANDO que a la segunda de las cuestiones al principio enunciadas, es decir, la relativa a la expiración del término del contrato discutido, se dedican los cuatro restantes motivos del recurso, formulados todos ellos por el cauce procesal del número uno del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento , que deben correr igual suerte adversa que los precedentemente examinados: en primer lugar, porque el señalado con el ordinal sexto, que denuncia violación del artículo primero, apartado uno, en relación con el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , está haciendo supuesto de la cuestión y en contra del resultado probatorio e interpretativo, antes expuesto, pretende la aplicación de la prórroga obligatoria que la legislación especial concede, pero sólo cuando el objeto arrendado es una vivienda o un local de negocio, no cuando se trata, de una industria" o un negocio; y en segundo término, porque es de esencia al contrato de arrendamiento la fijación de un "tiempo determinado», según establece el artículo 1.543 del Código Civil -que en el Motivo octavo se dice que fue interpretado erróneamente-, por lo que la frase que aparece en la Cláusula aclaratoria del contrato, de que su vigencia es por tiempo indefinido, carece en sí misma de todo valor, si con ello se quiere significar que no tiene tiempo determinado, al modo proclamado por la constante y uniforme doctrina jurisprudencial recogida, entre otras, en las sentencias de 15 de octubre de 1924, 22 de enero de 1958, 29 de abril de 1959, 20 de febrero de 1960 y 19 de enero de 1965, lo que no se contradice con lo afirmada en las de 14 de febrero de 1953, 3 de diciembre de 1954, 16 de noviembre de 1957 y 16 de diciembre de 1963 , que se citan en el recurso, puesto que vienen a confirmarlo, al precisar que aunque no se hubiera fijado plazo o se diga que es indefinido, el contrato será válido, entendiéndose hecho por años, meses o días, según el señalamiento de la renta, entrando, en su caso, en función la normativa de los artículos 1.577 y 1.581 del Código , pues lo "indefinido» o no definido, pero definible, es distinto de lo "a perpetuidad» o no definible ni determinable, que es lo que prohibe la ley; pero, además, porque en el presente supuesto, para conocer el verdadero alcance de dicha Cláusula aclaratoria, es preciso ponerla en relación con la segunda, que aclara, pero no deroga, en el sentido de que, según los propios términos literales conjuntos, el contrato tiene un tiempo obligatorio para los contratantes de diez años, y caso de prorrogarse, de lo que es susceptible, pues aquél no tiene carácter preclusivo (que es lo que quiere decirse al afirmar que es "por tiempo indefinido»), lo será por períodos de cinco años, pero siempre "previo acuerdo de las partes», a la manera declarada por la sentencia recurrida, que, por tanto, no puede sostenerse que haya violado el párrafo primero del, artículo 1.281 del Código , como se denuncia en el Motivo séptimo; y al haber transcurrido los diez años, sin mediar acuerdo para la prórroga, es evidente que concurren los requisitos del número primero del artículo 1.569 del Código Civil , que autoriza al arrendador para desahuciar al arrendatario, precepto del que se hizo por el Juzgador la debida aplicación, contrariamente a lo alegado en el Motivo noveno y último del recurso. CONSIDERANDO que la desestimación de los nueve Motivos que se formularon, en la forma que se acaba de exponer, supone la del recurso en su totalidad, con los consiguientes pronunciamientos del artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento , en cuanto a las costas y la pérdida del depósito constituido..

FALLAMOS

Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Luis Andrés , contra la sentencia que en 5 de mayo de 1977 dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid , se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas y a la pérdida del depósito constituido, al que se le dará el destino prevenido en la Ley; y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.

Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado», e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Beltrán de Heredia y Castaño.-Antonio Cantos.-Manuel González Alegre.-Antonio Fernández.-Antonio Sánchez.-Rubricados.

Publicación.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el excelentísimo señor don José Beltrán de Heredia y Castaño, Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la Sala de lo Civil de este Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.

Madrid, a 7 de julio de 1979.-José María Fernández.-Rubricado.