STS 1344/2006, 14 de Diciembre de 2006
| Ponente | IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA |
| ECLI | ES:TS:2006:7571 |
| Número de Recurso | 926/2000 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 1344/2006 |
| Fecha de Resolución | 14 de Diciembre de 2006 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a catorce de Diciembre de dos mil seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto por don Fidel y doña Victoria, representados por el Procurador de los Tribunales don Santos de Gandarillas Carmona, contra la sentencia dictada en grado de apelación con fecha 3 de enero de 2000 por la Audiencia Provincial de Alicante (Sección Quinta), dimanante del juicio de cognición número 333/95 seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Denia. Es parte recurrida en el presente recurso doña María Rosa, representada por la Procuradora doña Olga Romojaro Casado.
El Juzgado de Primera Instancia Número 2 de los de Denia conoció el juicio de cognición número 95/373 seguido a instancia de doña María Rosa .
Por doña María Rosa se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado: "...se dicte sentencia por la que se declare haber lugar al retracto de las fincas a que se refiere el hecho séptimo de esta demanda, se condene a dichos demandados a otorgar la escritura haciendo efectivo dicho retracto a favor de la actora, con expresa imposición de costas".
Admitida a trámite la demanda, por la representación procesal de doña Victoria se contestó la misma, suplicando al Juzgado, tras los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación: "...dictar en su día sentencia por la que por las razones de forma o fondo planteadas en el escrito sea desestimada la demanda en todas sus partes con expresa imposición de costas a la actora".
Del mismo modo, por la representación procesal de don Fidel se contestó a la demanda, suplicando, tras exponer los hechos y fundamentos que estimó de aplicación: "dictándose sentencia en su día por la que se desestime la demanda en todas sus partes con expresa condena en costas a la actora, por las razones de forma y fondo alegadas en el cuerpo de este escrito".
Con fecha 28 de junio de 1999 el Juzgado dictó sentencia cuyo fallo dice: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Dña. María Rosa contra D. Fidel y doña Victoria declaro no haber lugar al retracto ejercitado absolviendo a los citados demandados de cuantos pedimentos se contienen en la misma, haciendo expresa imposición a la parte actora de las costas causadas".
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Audiencia Provincial de Alicante (Sección Quinta) dictó sentencia en fecha 3 de enero de 2000 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Con estimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Denia de fecha 28 de junio de 1999 en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la misma, declarando el derecho de la actora Dª. María Rosa al derecho de rectracto ejercitado de las fincas designadas en el fundamento jurídico séptimo de la demanda instada en fecha 15 de noviembre de 1995 y propiedad de los demandados D. Fidel y Dª. Victoria, condenando a estos últimos a que otorguen escritura reconociendo el mencionado derecho de retracto sobre las fincas mencionadas, todo ello con condena a los demandados al pago de las costas de la primera instancia y sin hacer declaración expresa en relación con las causadas en esta alzada".
Por el Procurador don Santos de Gandarilla Carmona, en nombre y representación de don Fidel y doña Victoria, se presentó escrito de formalización del recurso de casación ante este Tribunal Supremo con apoyo procesal en el siguiente motivo:
Unico.- Al amparo del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, infracción, por interpretación errónea, del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 y, por inaplicación, del artículo 7.1 del Código Civil, así como la doctrina de esta Sala interpretadora de ambos preceptos.
Por Auto de esta Sala de fecha 4 de junio de 2003 se admitió a trámite el recurso, y, evacuando el traslado conferido, por la representación procesal de doña María Rosa se presentó escrito de impugnación del mismo.
Por la Sala se acordó señalar para la votación y fallo del presente recurso el día siete de diciembre del año en curso, en el que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA Magistrado de Sala
Previamente a examinar el único motivo del presente recurso de casación se ha de resolver acerca de la incidencia que en su decisión presenta el contenido de la sentencia pronunciada por la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal de Justicia de la Comunidad Valenciana de fecha 30 de noviembre de 2001, que estima el recurso contencioso-administrativo interpuesto en su día por quienes son también aquí recurrentes contra el acuerdo del Concejal Delegado de Gobernación y Seguridad Ciudadana del Ayuntamiento de Denia, de fecha 29 de diciembre de 1995, en el que se concedía a María Rosa -demandante en el juicio de cognición del que trae causa este recurso de casación-, por efecto del silencio administrativo, la continuación en el ejercicio de la actividad solicitada como sucesora de la actividad de "taller de automóviles y garaje" desempeñada por su marido hasta su fallecimiento, anulando y dejando sin efecto el acuerdo impugnado.
La parte recurrente, que aportó al presente rollo de casación la señalada sentencia, razona acerca de la relevancia de su contenido respecto del curso y decisión del recurso de casación y, por ende, del proceso mismo, señalando que, por virtud de la eficacia de la citada resolución, el arrendamiento suscrito en su día por el esposo ya fallecido de la actora, en el cual se subrogó ésta a la muerte de aquél pasando a ocupar la posición de arrendataria, devino plenamente ineficaz en tanto que su objeto, que era, a tenor de lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato, el de destinar los locales a "taller mecánico de reparación de automóviles, garaje y lavacoches", se tornó jurídicamente imposible al quedar proscrito el desempeño de tal actividad en el inmueble arrendado por virtud de las disposiciones de la Ley 3/1989, de 2 de mayo, de Actividades Calificadas de la Comunidad Valenciana. Concluye la parte recurrente que la actora, vista tal situación, carece de cualquier interés legítimo para recabar la tutela judicial pretendida en la demanda y de todo título jurídico para ejercitar la pretensión deducida en el proceso.
Ninguna relevancia ha de darse, empero, a la resolución judicial aportada al presente rollo de casación, y ninguna virtualidad cabe atribuir, por tanto, a las alegaciones de la parte recurrida de cara a resolver el recurso de casación y, en suma, el litigio habido entre las partes. Con independencia de que no sea posible la terminación del proceso por carencia sobrevenida de objeto, en la forma prevista en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, pues ésta no resulta aplicable al presente recurso de casación por virtud de lo dispuesto en sus Disposiciones Transitorias Primera y Cuarta, tal y como esta Sala ya tuvo oportunidad de declarar en la Providencia de 12 de febrero de 2002, confirmada después por el Auto de fecha 4 de abril de 2002, el hecho de que el local arrendado carezca de la preceptiva licencia municipal para desarrollar la actividad a que, según el contrato de arrendamiento celebrado en su día por el difunto esposo de la actora, estaba destinado, no convierte por sí mismo a éste en ineficaz por imposibilidad de su objeto, pues dicha ineficacia ha de ser, bien consecuencia de la pérdida de vigencia del contrato por virtud del acuerdo de las partes que le pone término, bien ineludiblemente declarada por una resolución judicial, a lo que, desde luego, no aprovecha el presente proceso, pues no es ese su objeto. Siendo así, no puede sino reconocerse el interés legítimo de la demandante para impetrar la tutela judicial de un derecho del que, en su condición de arrendataria, era titular al tiempo de celebrarse la compraventa, estado de cosas que permanece inalterado a lo largo del proceso.
Hecha la anterior precisión, se está en condiciones de examinar el único motivo del presente recurso en el que, al amparo del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción, por interpretación errónea, del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, y, por inaplicación, del artículo 7.1 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial intrepretadora de ambos preceptos.
El motivo debe ser desestimado.
La tesis que los recurrentes pretenden hacer valer parte de afirmar que, en contra de lo declarado en la sentencia recurrida, la actora tuvo pleno conocimiento de la venta del inmueble arrendado por virtud del requerimiento que le dirigieron los compradores, ahora recurrentes, y pudo tener también pleno y cabal conocimiento de las condiciones de la compraventa, dada su constancia tabular, de haber actuado diligentemente. Consideran, por tanto, que el ejercicio del derecho de rectracto fue extemporáneo, una vez transcurrido el plazo de caducidad de sesenta días a que se refiere el artículo 48.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y en todo caso contrario a la buena fe, al ejercitarse con retraso desleal.
La cuestión a que se contrae el recurso, por tanto, consiste en determinar en qué momento se debe situar el "dies a quo" del cómputo del plazo de caducidad a que está sujeto el ejercicio del derecho de retracto derivado de un contrato de arrendamientos urbanos, regulado en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, norma aplicable al caso.
Conviene, a este respecto, recoger los datos fácticos relevantes para resolver la cuestión objeto del recurso, según se expresan el la sentencia recurrida y resultan del examen de las actuaciones, y que son inamovibles en esta sede.
La demandante es arrendataria del local de negocio sito en el número 46 de la calle Diana de la localidad de Denia, tras haberse subrogado en la relación arrendaticia por la muerte de su esposo.
Con fecha 3 de marzo de 1990 los demandados, ahora recurrentes, adquirieron por compra a Inés, propietaria y arrendadora, el bien arrendado objeto del retracto, otorgándose posteriormente, el 8 de noviembre de 1993, escritura pública de compraventa, que accedió al Registro de la Propiedad con fecha 24 de febrero de 1994.
Con fecha 14 de febrero de 1994 el recurrente Fidel, en su propio nombre y en el de Victoria, también recurrente, dirigió a la actora un requerimiento notarial al objeto de que les tuviera por coarrendadores del local arrendado por virtud de la adquisición efectuada.
Dicho requerimiento fue contestado, también por conducto notarial, el siguiente día 17 de febrero en los siguientes términos: "Primero.- Que no consta que el requirente y su hermana sean copropietarios del local que tengo arrendado, en el supuesto de que lo fueran le notifico que me informe de las condiciones de la adquisición para, en su caso, hacer uso de los derechos que tengo reconocidos por la vigente ley de arrendamientos urbanos. Segundo.- Que no he recibido instrucciones de persona alguna respecto a lo que usted me comunica en el requerimiento, por lo tanto y dado que usted no me ha acreditado su condición de propietario del local por mí arrendado, no puedo en consecuencia proceder a ingresar el importe del arrendamiento en la cuenta que usted me indica".
Con fecha 21 de junio de 1995 se presentó demanda de juicio de cognición, que dio lugar al procedimiento número 233/95, cuyo objeto era la comunicación a la actora de las condiciones de la venta del local arrendado. A dicho juicio de cognición se acumuló el número 373/95, promovido también por María Rosa, en solicitud de que se declarase haber lugar al retracto de la finca en cuestión y se condenase a los demandados a otorgar la correspondiente escritura de compraventa.
El Juez de Primera instancia desestimó la demanda, y su sentencia fue revocada por la Audiencia Provincial, que estimó el recurso de apelación interpuesto por la actora, considerando, en síntesis, que había ejercitado el derecho de retracto dentro del plazo previsto en el artículo 48.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, computado desde que tuvo pleno y cabal conocimiento de las condiciones de la venta.
A la vista de las circunstancias que han quedado expuestas, de lo dispuesto en el artículo 48.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, y de la doctrina jurisprudencial sentada en su interpretación y aplicación, no cabe sino desestimar, como ya se ha dicho, el único motivo del presente recurso de casación. En efecto, el apartado segundo del artículo 48 de la citada Ley especial dispone que el derecho de retracto caducará a los sesenta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer en todo caso el adquirente al inquilino o arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
El rigor del mandato contenido en el precepto legal ha sido, no obstante, modulado por la jurisprudencia de esta Sala, con arreglo a la cual deviene innecesaria la práctica de la notificación en forma cuando aparece probado que el arrendatario ya ha tenido pleno y exacto conocimiento de la venta o transmisión, a partir de cuyo momento ha de contarse el plazo de caducidad de sesenta días para el ejercicio de la acción de retracto -Sentencias de 30 de noviembre de 1996, 6 de marzo de 2000, y 14 de noviembre de 2002, y las que éstas citan, y 13 de marzo de 2004, entre otras muchas-.
En el presente caso resulta incuestionable que los adquirentes no cumplieron con la carga de comunicar a la arrendataria las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión. En el requerimiento que le dirigieron los compradores de la finca no se indican cuáles fueron éstas, y nada dijeron ante la intimación de la arrendataria para que le comunicasen tales circunstancias a fin de ejercitar los derechos que le concedía la legislación arrendaticia. Por otra parte, la sentencia recurrida no considera acreditado que la actora hubiera tenido conocimiento cabal y completo de las condiciones de la venta, y esta conclusión, asentada en la resultancia probatoria obtenida tras valorar la prueba aportada al proceso, debe ser mantenida al no haberse desvirtuado oportuna y adecuadamente la base fáctica sobre la que se sustenta. Y, en fin, ninguna relevancia presenta en la determinación del "dies a quo" del cómputo del plazo para el ejercicio del retracto la constancia tabular de la transmisión de la finca arrendada, pues, además de que la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad tuvo lugar después de haber dirigido los adquirentes el requerimiento notarial a la arrendataria demandante comunicándole su condición de propietarios, es reiterada la doctrina jurisprudencial que declara que la publicidad registral no desplaza el deber legal impuesto por el artículo 48.2 de la ley locativa, ni tiene virtualidad de cara a considerar acreditado el conocimiento completo y exacto de las condiciones de la venta, advirtiendo acerca de la claridad y rotundidad del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos frente a la redacción de su homólogo en la legislación anterior -el artículo 64 -, siempre en garantía de los arrendatarios y para favorecer el fin social del acceso a la propiedad a cuya consecución estaba orientada tanto la Ley de 1956 como el Texto Refundido de 1964, eliminando la ficción del Registro y su consiguiente presunción de conocimiento -Sentencias de 22 de junio de 1962, 6 de febrero de 1965 y 19 de diciembre de 1968, entre otras-.
Lo expuesto, en definitiva deja sin fundamento la alegación del retraso desleal en el ejercicio del derecho por la arrendataria.
En materia de costas procesales y en esta clase de recursos se seguirá la teoría del vencimiento a tenor de lo dispuesto en el artículo 1715-3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; por lo que en el presente caso las mismas se impondrán a la parte recurrente.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Que debemos acordar lo siguiente:
-
- No haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Fidel y doña Victoria frente a la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Alicante, de fecha 3 de enero de 2000.
-
- Imponer las costas procesales de este recurso a dicha parte recurrente.
Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Juan Antonio Xiol Ríos.- José Antonio Seijas Quintana.- Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.- Firmado.- Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Ignacio Sierra Gil de la Cuesta, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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