SAP Guipúzcoa 673/2022, 30 de Septiembre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 673/2022 |
| Fecha | 30 Septiembre 2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA. SECCIÓN SEGUNDA - UPAD
ZULUP - GIPUZKOAKO PROBINTZIA AUZITEGIKO BIGARREN ATALA
SAN MARTIN, 41-1ª planta - C.P./PK: 20007
TEL. : 943-000712 Fax / Faxa : 943-000701
Correo electrónico/ Helbide elektronikoa: audiencia.s2.gipuzkoa@justizia.eus / probauzitegia.2a.gipuzkoa@justizia.eus
NIG PV / IZO EAE: 20.05.2-19/003596
NIG CGPJ / IZO BJKN :20069.42.1-2019/0003596
Recurso apelación procedimiento ordinario LEC 2000 / Prozedura arrunteko apelazio-errekurtsoa; 2000ko PZL 21012/2021 - B
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : Juzgado de Primera Instancia nº 7 de San Sebastián - UPAD Civil / Arlo Zibileko ZULUP - Donostiako Lehen Auzialdiko 7 zenbakiko Epaitegia
Autos de Procedimiento ordinario 296/2019 (e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: CAPITAL NORTE S.L.
Procurador/a/ Prokuradorea:GERMAN BENGOETXEA LANDA
Abogado/a / Abokatua: MIGUEL SALCEDO ARRONDO
Recurrido/a / Errekurritua: BUILDINGCENTER S.A.
Procurador/a / Prokuradorea: ANTONIO BLASCO ALABADI
Abogado/a/ Abokatua: GONZALO DE LAS HERAS ZUÑIGA
S E N T E N C I A N.º 673/2022
ILMOS./ILMAS. SRES./SRAS.
D./D.ª ANE MAITE LOYOLA IRIONDO
D./D.ª FELIPE PEÑALBA OTADUY
D./D.ª ANE GARAY OLABARRIA
En Donostia / San Sebastián, a treinta de septiembre de dos mil veintidós
La Audiencia Provincial de Gipuzkoa. Sección Segunda - UPAD, constituida por los/as Ilmos/Ilmas. Sres./Sras. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento ordinario 296/2019 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de San Sebastián - UPAD Civil, a instancia de CAPITAL NORTE S.L., apelante - demandante, representada por el procurador D. GERMAN BENGOETXEA
LANDA y defendida por el letrado D. MIGUEL SALCEDO ARRONDO, contra BUILDINGCENTER S.A., apelada - demandada, representada por el procurador D. ANTONIO BLASCO ALABADI y defendida por el letrado D. GONZALO DE LAS HERAS ZUÑIGA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 11/05/2021.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
El 11 de mayo de 2021 el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de San Sebastián dictó Sentencia, que contiene el siguiente Fallo:
DESESTIMAR la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Bengoetxea Landa en nombre y representación de CAPITAL NORTE, S.L. contra BUILDINGCENTER, S.A. UNIPERSONAL por lo que debo ABSOLVER a la misma de las pretensiones que contra ella se ejercitaban, con condena en costas a la parte demandante.
Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso Recurso de apelación contra ella que fue admitido, y elevados los autos a esta Audiencia se señaló día para Votación y Fallo el 27 de septiembre de 2022.
En la tramitación de este recurso se han cumplido todas las formalidades prescritas por la Ley.
Ha sido el Ponente en esta instancia la Iltma Sra. Magistrada Dª. ANE GARAY OLABARRIA.
La apelante, CAPITAL NORTE, S.L. interpuso, el 14 de marzo de 2019, demanda en la que ejercitó una acción de retracto fundada en el contrato de arrendamiento celebrado por la demandante como arrendataria con SEMA PLANING, S.L. como arrendadora, en fecha 20 de diciembre de 2010 sobre el inmueble sito en Donostia, calle Arturo Campión nº 46, esc 1, bajo b.
El citado inmueble, propiedad, en su día, de SEMA PLANING estaba gravado con hipoteca a favor de CAIXABANK, S.A., quien interpuso demanda de ejecución hipotecaria que derivó en el procedimiento 638/2014 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de esta ciudad.
Por Decreto de fecha 12 de abril de 2016 se aprobó el remate a favor de CAIXABANK, S.A. por la suma de 221.424 €, con facultad de cederlo a un tercero.
CAIXABANK, S.A. cedió el remate el 16 de junio de 2016 a BUILDINGCENTER, SAU.
La sentencia recurrida, desestima la demanda por caducidad de la acción ejercitada al haberse presentado la reclamación en el año 2019 siendo que el remate, la adjudicación y la cesión se realizaron en el año 2016.
La apelante alega que en todo momento, y de forma reiterada, ha comunicado su voluntad de ejercer el retracto sin obtener respuesta alguna de la entidad bancaria; que nunca ha obtenido respuesta por parte del banco o sus entidades inmobiliarias a las que cedió el remate; que comunicó al juzgado mediante escrito de 22 de abril de 2016 su voluntad de ejercer el retracto sobre el inmueble quedando a la espera de que les comunicarán el importe exacto a abonar para hacer efectivo el retracto; que mediante escrito de 20 de octubre de 2016 solicitó, con suspensión del lanzamiento, se les convocase a la vista prevista en el artículo 675.3 LEC; que mediante auto de 28 de noviembre de 2017 se acordó no haber lugar al lanzamiento; que intentó reiteradamente que se le permitiera ejercitar el derecho de retracto y que al no ser conocido el importe a consignar, no ha podido consignar el mismo consignación que realizará de inmediato en cuanto se les informe sobre el importe del precio y gastos legítimos a incluir en el mismo; que es de aplicación el artículo 25.3 de la Ley 29/1994, 1518 Cc y sentencia del TS de 14 de noviembre de 2002 y que de ello se pone de manifiesto que el nacimiento de la acción de retracto surge a partir de la consumación del contrato transmisivo del dominio, no de su perfección y en consecuencia no se está ante un supuesto de ejercicio o no de la acción de retracto dentro del plazo legal, sino ante un supuesto de ejercicio de una acción todavía no nacida, y por tanto de inexistencia de la misma, al
no conocer el recurrente por la voluntad obstativa de la entidad bancaria adjudicatario a todas las condiciones que hagan posible el ejercicio del retracto cuya voluntad se comunicó.
Refiere, sobre el fondo, que procede el derecho a retraer en los casos de ventas forzosas, públicas o privadas y que en todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma y que en su caso no esta ha sido imposible ante el silencio absoluto de la demandada a pesar de los diversos requerimientos.
Solicita que se revoque la sentencia recurrida y se acuerde conforme al suplico de su demanda con imposición de costas a la parte demandada apelada.
BUILDINGCENTER, S.A. se opuso al recurso interpuesto. Motiva que el recurso de apelación consiste, básicamente, en una reiteración literal de lo manifestado en la demanda; que la estimación de la caducidad es correcta y que la demanda pudo haber sido igualmente desestimada por otros muchos motivos como: falta de la preceptiva consignación del precio dentro de plazo que sigue sin consignarse, dudas que genera el contrato de arrendamiento suscrito supuestamente en el año 2010 entre padre e hijo en representación de las sociedades arrendadora y arrendataria, que el Tribunal Supremo, en dos resoluciones posteriores a la audiencia previa ha establecido que la adjudicación judicial de un inmueble arrendado conlleva la extinción ipso iure del arrendamiento si este último no constaba inscrito, criterio jurisprudencial que determinaría igualmente la inviabilidad de la acción ejercitada (refiere a las sentencias del Tribunal Supremo número 577/2020, de 4 de noviembre de 2020 y número 109/2021, de 1 de marzo de 2021); que la apelante tuvo conocimiento directo, constante y pleno de todo lo acontecido en la ejecución hipotecaria y por consiguiente en perfecta disposición de ejercitar el derecho de retracto; que no se ha consignado importe alguno y que a pesar de que manifiesta que está dispuesta a consignar el precio del retracto, no desarrolla ninguna actividad desde, al menos, el año 2013 y no deposita cuentas desde 2014, y lo que reflejan estas últimas es una situación financiera absolutamente calamitosa según las cuentas aportadas y la extensa relación de embargos y procedimientos judiciales y que los representantes y la apelante figuran entre los mayores morosos de la Hacienda Foral de Navarra; que si la apelante hubiera querido adquirir la finca podía haber consignado después de la subasta el importe por el que se aprobó el remate y se decretó la adjudicación del inmueble. Solicita la desestimación del recurso, con imposición de costas a la apelante.
El fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida recoge:
"SEGUNDO. - En primer lugar debemos analizar las excepciones planteadas antes de entrar en el fondo y la primera de ellas es la de caducidad.
La LAU 29/1994, de 24 noviembre, en su redacción vigente tras reforma por L 4/2013, contempla tanto el derecho de tanteo como el de retracto regulándolo en su art. 25 como el derecho de adquisición preferente que, en caso de venta de la vivienda arrendada, como enajenación onerosa a un tercero, tendrá el arrendatario sobre la misma.
El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma. El derecho de retracto caducará a los 30 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. El cómputo del plazo de caducidad para el ejercicio de la...
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