SAP Valencia 112/2014, 8 de Abril de 2014
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Valencia, seccion 6 (civil) |
| Fecha | 08 Abril 2014 |
| Número de resolución | 112/2014 |
Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 103/2014 SENTENCIA 8 de abril de 2014
PODER JUDICIAL
Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 103/2014
SENTENCIA nº 112
Presidente
Don Vicente Ortega Llorca
Magistradas
Doña María Mestre Ramos
Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez
En la ciudad de Valencia, a 8 de abril de 2014.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por el señor y las señoras del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha trece de enero de dos mil catorce, recaída en el juicio ordinario nº 1525/2012, del Juzgado de Primera Instancia nº 22 de los de Valencia, sobre nulidad de contrato de arrendamiento de vivienda.
Han sido partes en el recurso, como apelante la demandada doña Rosario, representada por el procurador don Sergio Ortiz Segarra y defendida por el abogado don José María López Magaña, y como apelados los demandantes doña Marí Jose, doña Amalia, don Maximino y doña Carolina, representados por la procuradora doña Remedios López Quintana y defendidos por el abogado don Francisco Amorós Herrero.
Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.
La parte dispositiva de la sentencia apelado dice:
Que estimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Dª. Remedios López Quintana en nombre de Dª. Marí Jose, Dª. Amalia, D. Maximino y Dª. Carolina, contra Dª. Rosario representada por el Procurador D. Sergio Ortiz Segarra, declaro nulo el contrato de arrendamiento de fecha 15 de Mayo de 1994, suscrito entre Dª. Gloria y Dª. Rosario, sin hacer condena en costas.
La defensa de la demandada interpuso recurso de apelación, en solicitud de sentencia que revoque la dictada en instancia acordando de conformidad con las alegaciones vertidas en el presente recurso.
La defensa de los demandantes presentó escrito de oposición al recurso, solicitando sentencia que confirme la dictada por el Juzgado, con imposición de las costas a la parte recurrente.
Recibidos los autos por este Tribunal, la parte recurrente aportó copia de:
La SAP de Valencia, sección 6ª, nº 54/2014, de 18 de febrero, recaída en el recurso de apelación nº 16/2014, interpuesto contra la sentencia de 25 de octubre de 2013, recaída en juicio verbal nº 1898/2012 del Juzgado de Primera Instancia nº 16 de los de Valencia, por demanda de Dª Marí Jose, Dª Amalia, D. Maximino y Dª Carolina, contra Dª. Celia y D. Anton, sobre desahucio por precario de la vivienda sita en DIRECCION000 nº NUM000, puerta nº NUM001 NUM002 . Desestimó la demanda y la apelación.
La SAP de Valencia, sección 11ª, nº 68/2014, de 26 de febrero, recaída en el recurso de apelación nº 458/2013, interpuesto contra la sentencia de 30 de mayo de 2013, recaída en juicio verbal nº 1507/2012 del Juzgado de Primera Instancia nº 25 de los de Valencia, por demanda de Dª Marí Jose, Dª Amalia, D. Maximino y Dª Carolina, contra Dª Raimunda y D. Hermenegildo, sobre desahucio por precario de la vivienda sita en DIRECCION000 nº NUM000, piso NUM001, de Valencia. Desestimó la demanda y la apelación.
Ambas sentencias son admitidas como prueba documental de la notable conflictividad existente en relación con los títulos de ocupación de diferentes viviendas de ese edificio.
Se señaló para la deliberación y votación el día 7 de abril de 2014, en el que tuvo lugar.
Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.
La sentencia recurrida estimó la demanda razonando:
PRIMERO.- La parte actora ejercita una pretensión tendente a que se declare nulo, por nulidad absoluta, un contrato de arrendamiento de vivienda y los motivos que alega son dos:
Haber sido celebrado sin consentimiento expreso de todos los condóminos. D. Olegario nunca lo autorizó. Invoca el artículo 397 CC .
Nulidad por abuso de derecho: las cláusulas pactadas son claramente desproporcionadas a favor de una de las partes - La arrendataria - y perjudican los intereses del condominio: Falsedad de la causa y aplicación del artículo 1276 CC .
La parte demandada se ha opuesto a tal nulidad, al entender que el padre y esposo de los hoy actores,
D. Olegario (ya fallecido), intervino en dicho contrato de arrendamiento y lo conocía perfectamente y que Dª. Gloria podía firmar ese contrato al ser parte en el condominio y actuar en representación de los demás. Que la madre de la demandada tiene actualmente el 61#856% del inmueble. Que es un acto de administración que podía realizar Dª. Raimunda . Rechaza que haya existido abuso de derecho y nulidad de la causa, y por último, alega la caducidad de la acción.
/.../
SEGUNDO.- En cuanto al primer motivo, de la prueba practicada se deduce que en el año 1994, en que se celebró el contrato de arrendamiento que nos ocupa, el edificio en que se ubica el piso arrendado era propiedad, en parte de D. Olegario y Dª. Raimunda, y de su madre Dª. Gloria por herencia de su padre y esposo, y en otra parte de D. Carlos Daniel cuya parte pasaría con posterioridad a Dª. Raimunda .
La realidad es que, muerto D. Abelardo, como no se partió, y Dª. Raimunda su esposa era la arrendataria, esta administraba todo el patrimonio con ayuda de su fallecido hijo Olegario, que era Abogado. Así, firmaba todos los contratos que curiosamente todos están extendidos en papel timbrado, menos este que nos ocupa, lo cual ya es revelador de que no intervino en él D. Olegario ; y que aunque sabía que su sobrina ocupaba ese piso, no conocía si existía contrato ni los términos del mismo, pues a la vista de su contenido tan perjudicial para sus herederos, no creemos que lo hubiera firmado, ni aprobado, ni autorizado, y ha sido ahora recientemente con ocasión de los procesos judiciales existentes entre las partes cuando se ha conocido (ver el correo de D. Maximino a su abogado). Las manifestaciones de los testigos Sr. Ildefonso, esposo de la demandada, y de la madre de esta, deben tomarse con la debida cautela, al ser evidentemente interesados en el asunto. El contrato lo tenían bien guardado, Dª. Raimunda (de sus declaraciones en juicio se deduce que fue la que ideó, gestionó el contrato y convenció a su madre para que lo firmara) y su hija, ya que no convenía que se conociera por los términos en que estaba redactado. D. Olegario y su familia, mientras las relaciones fueron buenas toleraron esta ocupación, que se creía, contaba simplemente con la autorización de Dª. Gloria (madre), a la que todos respetaban, o si conocieron la existencia de un contrato nunca tuvieron conocimiento de sus términos hasta fechas recientes, fallecido desde luego D. Olegario, que nunca habría autorizado dicho contrato, e incluso Dª. Gloria probablemente tampoco conocía realmente los detalles del mismo. No consta que Dª. Gloria actuara como representante de su hijo y de su cuñado Carlos Daniel, que también era propietario de parte del edificio.
Dª. Elisenda no estaba autorizada para firmar este contrato, a la vista de su contenido, sin el consentimiento expreso de los demás propietarios, pues la alteración que se introducía en la cosa común era importante, y no sólo es que resultaran ventajosos, es que era muy perjudicial para los otros condóminos. Ya por esto, en aplicación del artículo 397 CC, el contrato sería nulo por falta de consentimiento ( arts. 1261 y 1262 CC ). Y no cabe hablar de caducidad, ya que el plazo se contaría desde que se conoció, y los cuatro años no han transcurrido, ya que el contrato se ha conocido recientemente (año 2010 o 2011) por los herederos de
D. Olegario, que lo recibieron con la lógica indignación.
TERCERO.- Por lo que se refiere al segundo motivo también debe acogerse, ya que evidentemente los términos del contrato representan un verdadero abuso de derecho, que está proscrito en nuestro Código Civil ( art. 7-2 CC ), pues en primero lugar el plazo es desmesurado, nada menos que 70 años; el precio irrisorio, en relación con las características del contrato; y sin actualizar la renta durante veinte años, y por último renuncia al consentimiento para realizar cualquier clase de obras. Ya se sabía que el perjuicio para los que adquirieron el piso con posterioridad, que no fuera la interesada o personas a ella afines, iba a ser considerable, y la merma de ingresos en todo este tiempo también, pero es que además no consta que se pagara renta alguna, no se ha presentado ni un sólo recibo, ni ingreso en Banco, y el señor Ildefonso dijo que no sabía nada de esto y que todo lo llevaba su esposa, cosa un tanto extraña, con lo que se deduce que lo ocupaba por mera liberalidad de su abuela y con el consentimiento de su madre, y mientras las cosas fueron bien de su tío Olegario y la familia de éste, pero realmente no era un arrendamiento, ya que no había precio, con lo que cabría decir que es aplicable el artículo 1276 CC, por cuanto se invoca una causa falsa, y por tanto el contrato es nulo. Al ser un contrato de larga duración tenía trascendencia real, inscribible en el Registro ( art. 2 LH ).
Frente a tal modo de razonar, la parte recurrente alega, en síntesis:
Error en la valoración de la prueba.
Error en el Antecedente de Hecho 6º, donde se dice que los hoy demandantes como sucesores procesales de D. Olegario, son inquilinos desde 1964. Es importante que el objeto del debate se centra en el conocimiento o no del contrato de arrendamiento celebrado por Doña Gloria con su nieta, Doña Rosario . La confusión que trae dicha redacción se basa en que, los hoy demandantes fueron requeridos en la Audiencia Previa, para que aportaran un supuesto contrato de...
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