STS 263/2013, 19 de Abril de 2013

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de la mercantil Fbex Promo Inmobiliaria, SA contra la entidad Afirma Grupo Inmobiliaria SA.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se "... dicte Sentencia en su día en la: A) Que se declare la resolución del contrato suscrito en fecha 16 de septiembre de 2008, con efectos a 28 de diciembre de 2008.- B) Que se condene a la entidad Afirma Grupo Inmobiliaria SA a restituir las cantidades percibidas a cuenta del precio en el momento del contrato más el pago del interés legal del dinero desde la fecha de la resolución.- C) Que se condene a la entidad Afirma Grupo Inmobiliario SA al pago de cuantos costas, comisiones bancarias, honorarios, tasas e impuestos sean directamente repercutibles de la cancelación registral de la compraventa cuya resolución se solicita así como de las cargas y gravamenes posteriores consecuencia de la adquisición de mi mandante, todo ello determinable dinerariamente en el momento de la ejecución de la sentencia.- D) Que se condene a la demandada al pago de las costas procesales de conformidad con lo previsto en el art. 394 de lavigente LEC ."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de Afirma Grupo Inmobiliario S.A. contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, se dicte "... Sentencia por la que: a) Se desestime íntegramente la demanda declarando no ajustada a derecho la Resolución del contrato interesada de contrario, absolviéndola del resto de pedimentos, incluida la improcedente petición de daños y perjuicios solicitada de adverso.- b) Imponga a la actora el pago de todas las costas causadas por su temeridad y mala fe.- c) Subsidiariamente, para el hipotético e improbable caso de una estimación de la demanda y la consecuente resolución del Contrato, la parte actora vendrá obligada a liberar de todo tipo de cartas; gravámenes; pagos, arbítrios y embargos la finca cuya propiedad debería devolver a mi principal y ello de forma coetánea a la devolución por mi mandante de las cantidades entregadasa cuenta del precio." ; al tiempo que formulaba reconvención, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado "... se dicte Sentencia por la que se acuerde estimar en todo la presente demanda Reconvencional, condenando a la mercantil Fbex Promo Inmobiliaria, SL, a los siguientes pedimentos: 1. A pagar a mi principal la cantidad de Un Millón Doscientos Treinta y Siete Mil Doscientos Noventa y Dos Euros con Treinta y Un Céntimos de Euros (1.237.292,31 euros €) en concepto de pago del resto del precio pendiente.- 2. A pagar a mi mandante el interés legal del dinero sobre el resto del precio pendiente y que como principal se reclama, desde el impago y hasta que se produzca su efectivo pago.- 3. A pagar las costas procesales de la reconvención."

3. - Dado traslado de la reconvención a la parte actora, por la representación de la misma se contestó, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó aplicables, y terminó suplicando al Juzgado que " ... dicte Sentencia por la que, desestimando íntegramente la demanda reconvencional se absuelva a mi representada de todos y cada uno de los pedimentos formulados en su contra, con expresa imposición de costas a la actora..."

4. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas y declaradas pertinentes fueron practicadas en el juicio, quedando los autos conclusos para sentencia.

5. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 16 de febrero de 2010, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que, estimando en parte la demanda interpuesta en nombre de Fbex Promo Inmobiliaria S.L. contra Afirma Grupo Inmobiliario S.A., declaro la resolución del contrato suscrito entre las partes en fecha 30 de marzo de 2007, con efectos de 28 de diciembre de 2008; condeno a Afirma Grupo Inmobiliario S.A. a restituir las cantidades percibidas a cuenta del precio en el momento del contrato más al pago del interés legal del dinero desde la fecha de la resolución, simultáneamente a la restitución de la finca sin más cargas que las existentes en la fecha del contrato, con arreglo a lo establecido en el fundamento jurídico cuarto de la presente resolución; y condeno a Afirma Grupo Inmobiliario S,.A. al pago de las comisiones bancarias, honorarios, tasas e impuestos que sean repercutibles de la cancelación registral de la compraventa cuya resolución se acuerda, a determinar en ejecución de sentencia; sin imposición de costas.- Que, desestimando la demanda reconvencional formulada en nombre de Afirma Grupo Inmobiliario SA contra Fbex Promo Inmobiliaria S.L. absuelvo a la indicada demandada reconvencional de los pedimentos formulados en el suplico de la reconvención; con imposición a la parte reconviniente de las costas de la reconvención."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la demandada, y sustanciada la alzada, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia con fecha 24 de septiembre de 2010 , cuyo Fallo es como sigue: "Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de Afirma Grupo Inmobiliaria S.A. contra la Sentencia de fecha 16 de febrero de 2010 dictada en los autos número 492/09 por la Juzgado de Primera Instancia número 6 de Valencia, resolución que confirmamos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada."

La Procuradora doña Mercedes Montoya Exojo, en nombre y representación de Quabit Inmobiliaria S.A. (anteriormente denominada Afirma Grupo Inmobiliario S.A.) formalizó recurso extraordinario por infracción procesal y de casación, fundado el primero en los siguientes motivos: 1) Por infracción de los artículos 216 y 217, en relación con los artículos 319 y 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; 2) Por infracción de los artículos 216 y 217, en relación con el artículo 316 de la misma Ley ; 3) Por infracción de los artículos 216 y 217, en relación con el artículo 376 de la misma Ley ; y 4) Por infracción del artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por su parte, el recurso de casación aparece fundado en los siguientes motivos: 1) Por infracción de los artículos 1281 , 1282 , 1284 y 1285 del Código Civil ; 2) Por infracción del artículo 1100 del Código Civil ; y 3) Por infracción del artículo 7.2 del Código Civil ; y 4) Por infracción de los artículos 1101 y 1106 del Código Civil .

Por esta Sala se dictó auto de fecha 6 de septiembre de 2011 por el que se acordó la admisión de dichos recursos, así como que se diera traslado de los mismos a la parte recurrida, Fbex Promo Inmobiliaria S.L., que formuló escrito de impugnación bajo representación del Procurador don José Andrés Cayuela Castillejo.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 3 de abril de 2013.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

La sentencia recurrida formula en su primer fundamento de derecho un resumen de los hechos que han dado lugar al litigio y al efecto hace constar que Fbex Promo Inmobiliaria S.L formuló demanda de juicio ordinario contra la mercantil Afirma Grupo Inmobiliario S.A. (hoy Quabit Inmobiliaria S.A.) instando la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes el día 30 de marzo de 2007, modificado por el de 28 de diciembre de 2007 y el de 16 de septiembre de 2008, por el cual la demandada vendía a la actora la finca registral número 14.631, resultante del Proyecto de Reparcelación Forzosa del Sector PB- 2 de Canet de Berenguer, identificada como la parcela tres de la manzana M2. La demandante apoya su pretensión en que la demandada ha incumplido su obligación de entregar la finca libre de cargas y gravámenes dado que el día 5 de febrero de 2008, la demandante tuvo conocimiento de que la finca objeto de compraventa se encontraba gravada con una hipoteca a favor de la entidad bancaria Caja Rural del Mediterráneo "Ruralcaja S. Coop de Crédito". Como consecuencia de ello las partes firmaron el contrato de 16 de septiembre 2008, en cuya cláusula 4ª, pactaron que si el día 28 de diciembre siguiente la vendedora no había notificado y acreditado a la compradora la cancelación y levantamiento de la reseñada carga que gravaba la finca, las partes convenían expresamente que la compraventa formalizada por ambas sobre la finca 14.631 del Registro de la Propiedad de Sagunto Dos, quedaba resuelta.

La demandada, al día siguiente de la finalización del plazo estipulado, o sea el día 29 de diciembre de 2008, remitió comunicación a la demandante informándole de las gestiones realizadas para el levantamiento de la carga, entre ellas que el día 29 de diciembre de 2008, CAM comparecía en la notaría autorizando la liberación de la responsabilidad hipotecaria. El día 8 de enero la demandada remitió nuevo burofax convocando a la demandante a la Notaría para proceder al pago del resto del precio. La demandante rechazó tal convocatoria, dando por resuelto el contrato porque el día 28 de diciembre la demandada no había cancelado registralmente la hipoteca, puesto que, según el certificado del Registro de la Propiedad, el asiento de cancelación es de 31 de diciembre de 2008.

La demandada se opuso a la resolución del contrato invocando que había cumplido con todas las obligaciones derivadas del mismo y formuló reconvención instando el cumplimiento del contrato de compraventa.

La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda y declaró la resolución del contrato de fecha 30 de marzo de 2007 con efectos de 28 de diciembre de 2008, condenando a Afirma Grupo Inmobiliario S.A. a restituir las cantidades percibidas a cuenta del precio en el momento del contrato más intereses, simultáneamente a la restitución de la finca sin más cargas que las existentes en la fecha del contrato, y condenó también a la demandada al pago de las comisiones bancarias, honorarios, tasas e impuestos que sean repercutibles de la cancelación registral de la compraventa, a determinar en ejecución de sentencia; sin imposición de costas. Desestimó la demanda reconvencional con imposición de costas causadas por la misma a la demandada reconviniente.

Dicha demandada, Afirma Grupo Inmobiliario S.A., recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 7ª) dictó sentencia de fecha 24 de septiembre de 2010 por la que desestimó el recurso y condenó a la parte apelante al pago de las costas causadas por el mismo.

Contra dicha sentencia ha recurrido por infracción procesal y en casación dicha parte.

Antes de entrar en la consideración de los motivos de ambos recursos es preciso acudir a la literalidad de las cláusulas del convenio de fecha 16 de septiembre de 2008 cuya aplicación ha dado lugar al litigio, que son las siguientes:

PRIMERO: "Afirma Grupo Inmobiliario S.A. se compromete a realizar antes del 28 de diciembre de 2008 todas las actuaciones necesarias para el levantamiento y cancelación de la HIPOTECA del Registro de la Propiedad en el que se halla inscrita, descrita en la Manifestación IV y que actualmente está gravando la finca objeto de compraventa.

Asímismo, Afirma grupo Inmobiliario S.A. podrá, si lo considerara conveniente, inicial la vía administrativa para que el Ayuntamiento proceda a modificar el documento administrativo del Proyecto de Reparcelación facilitando de este modo el levantamiento y cancelación de la carga en el Registro de la Propiedad".-

CUARTO: En el supuesto que llegado el día 28 de diciembre de 2008, la parte vendedora no hubiera notificado y acreditado a la compradora la cancelación y levantamiento de la reseñada carga que grava la finca del Registro de la Propiedad en el que se haya (sic) inscrita, las partes convienen expresamente que la compraventa formalizada por ambas partes sobre la finca 14.631 del Registro de la Propiedad de Sagunto-Dos, identificada como la Parcela TRES, de la Manzana M2, del Sector PB-2 de Cant de Berenguer, quedará resuelta, para lo que la parte vendedora se obliga a suscribir cuantos documentos públicos o privados fueran necesarios a requerimiento de la compradora."

Recurso extraordinario por infracción procesal

El primero de los motivos del recurso denuncia la infracción de los artículos 216 y 217, en relación con los artículos 319 y 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todo ello al amparo del motivo 2º del artículo 469.1 de la citada Ley .

La invocación como infringidos de los artículos 216 -principio de justicia rogada- y 217 -carga de la prueba- no va seguida de un posterior desarrollo que ponga de manifiesto en qué consiste la infracción que se denuncia. No aparece justificación alguna de que la sentencia impugnada haya resuelto teniendo en cuenta hechos, pruebas o pretensiones distintas de las que constan en el proceso ni que se haya visto precisada de aplicar los principios sobre la carga de la prueba que, como se ha repetido, entran en juego únicamente en el caso de que algún hecho determinante para la resolución del proceso no haya sido debidamente acreditado, supuesto en el que el tribunal ha de derivar los efectos negativos de ello a la parte a la que corresponda según lo dispuesto en el citado artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Lo que en realidad hace el motivo es una referencia a determinados documentos para, con amparo en los artículos 319 y 326 - que no son normas procesales reguladoras de la sentencia y, por tanto, no cabe su invocación por vía del nº 2 del artículo 469.1 LEC - mostrar su disconformidad con el alcance probatorio que la sentencia ha dado a dichos documentos, incurriendo reiteradamente en aspectos materiales o sustantivos de los mismos propios del recurso de casación (así, la determinación del carácter esencial o no del plazo establecido). Al respecto, cabe citar la sentencia de esta Sala núm. 417/2011, de 21 junio ), en cuanto afirma que no se puede «confundir la valoración de la prueba documental con la interpretación del contenido documental, siendo el primer aspecto procesal y el segundo sustantivo, y por lo tanto este último propio del recurso de casación» . En igual sentido cabe la cita de la sentencia núm. 377/2010, de 14 junio .

En consecuencia, el motivo se desestima.

Lo mismo cabe afirmar respecto del motivo segundo que, con igual amparo procesal, denuncia nuevamente la infracción de los artículos 216 y 217, ahora en relación con el artículo 316 sobre valoración del interrogatorio de las partes.

El motivo ha de ser desestimado porque incurre en iguales defectos que el anterior y, en cuanto a la valoración errónea del interrogatorio de parte, se refiere a la propia declaración de su legal representante que manifestó ignorar "cuál fue el espíritu que acogió la redacción de esa cláusula"; expresión que, con independencia de su indefinición, únicamente podría constituir prueba de valoración reglada en cuanto perjudicara a la propia parte que hace la declaración, según dispone el artículo 316.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Igual solución merece el siguiente motivo tercero que pone en relación los artículos 216 y 217 con el 376, sobre la valoración de la prueba de testigos, cuando ninguna trascendencia ha de tener su resultado si se tiene en cuenta que la sentencia resuelve según el contenido literal de una cláusula contractual libremente convenida por las partes.

El cuarto motivo del recurso, también amparado en el artículo 469.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , afirma que ha sido infringido el artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto la sentencia impugnada ha mantenido el pronunciamiento de la de primera instancia según el cual condenaba a Afirma Grupo Inmobiliario S.A. "al pago de las comisiones bancarias, honorarios, tasas e impuestos que sean repercutibles de la cancelación registral de la compraventa cuya resolución se acuerda, a determinar en ejecución de Sentencia".

El motivo se desestima ya que el artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (sentencias con reserva de liquidación) se refiere a los supuestos de reclamación en juicio del pago de una cantidad de dinero determinada o de frutos, rentas, utilidades o productos de cualquier clase y no a casos como el presente en que lo que se solicita es el pago en fase de ejecución de gastos que necesariamente se han de producir como consecuencia de lo acordado en la sentencia, cuya determinación resulta imposible hasta el momento en que se produzcan, supuesto equiparable al de la indemnización de daños y perjuicios a que se refieren los artículos 712 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Recurso de casación

En el primer motivo se sostiene que se ha infringido lo dispuesto por los artículos 1281 , 1282 , 1284 y 1285 del Código Civil , sobre la interpretación de los contratos.

La construcción del motivo arranca de una supuesta discordancia entre los pactos primero y cuarto del convenio de fecha 16 de septiembre de 2008, en el sentido de que el primero habría establecido una simple obligación de medios a cargo de la recurrente y demandada, Afirma Grupo Inmobiliario S.A., mientras que el cuarto anudaba el efecto de la resolución del contrato si no se conseguía el resultado en el plazo previsto. Pero, con independencia de que la interpretación llevada a cabo en la instancia resulta razonable y, en consecuencia, no ha de ser revisada en casación, tal discordancia no existe y la sentencia de la Audiencia aplica el pacto cuarto en su sentido literal, que en absoluto contradice el sentido de los demás pactos, reflejando lo que aparece como clara voluntad de las partes.

La sentencia de esta Sala núm. 645/2012, de 12 noviembre , pone de manifiesto que la interpretación literal es el primero de los parámetros a los que hay que acudir para conocer el alcance de los contratos; y la núm. 483/2012, de 13 julio, con cita de núm. 826/2010, de 17 diciembre, afirma que «puede afirmarse que las demás disposiciones sobre interpretación son criterios subsidiarios, porque prevalece la literal cuando resulte suficientemente para averiguar la voluntad de las partes contratantes y de no ser así, entra en juego el llamado canon de la totalidad, es decir, el conjunto de reglas complementario y subordinado, de manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre cuál fue la intención de las partes, no entran en juego los medios de interpretación contenidos en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con un carácter subsidiario respecto de la regla del Art. 1281.1 CC ».

En el presente caso aparece clara la intención de las partes de dar por resuelta la relación contractual si en determinada fecha -no cumplida- la demandada "no hubiera notificado y acreditado a la compradora la cancelación y levantamiento de la reseñada carga...", expresión que no suscita dudas en cuanto a su contenido y alcance.

El motivo segundo denuncia la infracción del artículo 1100 del Código Civil , relativo a la excepción "non adimpleti contractus", por cuanto establece que "en las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe".

Como ha declarado esta Sala en reciente sentencia núm. 78/2013, de 26 febrero «dicha excepción, como se ha señalado con anterioridad, en el marco del carácter sinalagmático de la relación obligatoria y del principio de reciprocidad de las obligaciones, se ha consolidado, de manera general, como un derecho o facultad dispuesto para poder rechazar el cumplimiento de una obligación que no se ajuste a una exacta ejecución de la prestación debida con la consiguiente insatisfacción del acreedor, proyectándose sus efectos a paralizar o enervar la pretensión dirigida a obtener el cumplimiento de la prestación. Se trata, pues, de un medio de defensa que supone una negativa provisional al pago que suspende, o paraliza a su vez, la ejecución de la prestación a su cargo mientras la otra parte no cumpla con exactitud ( SSTS de 17 de febrero de 2003 , 21 de marzo de 2001 , y 12 de julio de 1991 ). En esta línea, la doctrina jurisprudencial también ha precisado que la excepción requiere que se trate del incumplimiento de una obligación básica, no bastando el cumplimiento defectuoso de la prestación, ni el mero incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias ( SSTS de 26 de junio de 2002 , 20 de junio de 2002 , 28 de abril de 1999 , 22 de octubre de 1997 , y 3 de diciembre de 1992 ).

En este caso nos encontramos ante una cláusula contractual por la que las partes han previsto específicamente una causa de resolución por determinado incumplimiento, la cual resulta aplicable con independencia de cualesquiera otras incidencias que hubieran existido en cuanto al cumplimiento de otras obligaciones.

En consecuencia el motivo ha de ser desestimado.

También ha de ser rechazado el último de los motivos -tercero- que denuncia la infracción del artículo 7.2 del Código Civil , relativo a la prohibición del abuso del derecho y su ejercicio antisocial.

La Audiencia ya rechaza el argumento en que se apoya la parte recurrente y razona en el sentido de que si la carga y su constancia registral, aunque fuera errónea, no causaba perjuicio, no se entiende por qué se anudó a su falta de cancelación en el plazo establecido una consecuencia tan grave como la resolución contractual.

Como ha reiterado esta Sala, por todas se cita la sentencia núm. 422/2011, de 7 junio , la doctrina del abuso del derecho, que tiene carácter excepcional según la jurisprudencia, no es aplicable en supuestos en los que la actuación controvertida está cubierta por un precepto legal conforme al apotegma jurídico "qui iure suo utitur neminem laedit" (quien ejercita su derecho no daña a nadie), recogido en el Derecho Romano (Leyes 55 y 155, párrafo 1.º, del Título XVII, Libro L, del Digesto) y por las Partidas (regla 14, Título XXXIV, Partida VII), y en este caso la actuación de la demandante está amparada en lo pactado y en la norma del artículo 1255 del Código Civil que consagra el principio de libertad contractual.

Costas

Desestimados ambos recursos, procede imponer a la parte recurrente el pago de las costas causadas por los mismos ( artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.