STS 984/2011, 27 de Diciembre de 2011

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de don Carlos contra don Javier , doña Josefina , don Melchor , doña Bibiana , doña Constanza y don Gines , don Eutimio y S.A.T. Sanz Tortosa.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se "... dicte en su día Sentencia por la que: 1º.- Se declare perfeccionado el contrato de compraventa otorgado entre las partes, de fecha 2 de abril de 2002; 2ª.- Se condene a los demandados al otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa de las fincas registrales nº NUM000 , NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de Cocentaina a favor de D. Carlos -o persona que designe-, con entrega simultánea por éste del resto del precio aplazado de 528.890,89 €, todo ello en el plazo de 30 días siguientes a la firmeza de la Sentencia, bajo apercibimiento de hacerse de oficio; 3º.- Que en el supuesto de haber sido objeto de transmisión o gravamen por cualquier título las fincas objeto del contrato, con posterioridad a la fecha de 2 de abril de 2002, se declare la nulidad de tales transmisiones o gravámenes, ordenándolo en su caso mediante los oportunos mandamientos; 4º.- Que se condene a los demandados a estar y pasar por las precedentes declaraciones; 5º.- Que se condene en costas a los demandados."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de don Melchor y doña Bibiana contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "...dicte Sentencia desestimando íntegramente la demanda interpuesta contra mis representados y declarando por resuelto el contrato de 2 de abril de 2002 que está en la base del mismo y ello conforme a los fundamentos de derecho expresados en el cuerpo del presente escrito, condenando al actor a las costas causadas en este procedimiento."

   La representación procesal de don Gines , don Javier y doña Josefina contestó asimismo la demanda, y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado "... dicte Sentencia desestimando íntegramente la demanda interpuesta contra mis representados y ello conforme a los fundamentos de derecho expresados en el cuerpo del presente escrito, condenando al actor a las costas causadas en este procedimiento."

   La representación procesal de doña Constanza contestó la demanda oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que "... en su día, se dicte sentencia por la que se desestimen íntegramente las pretensiones contenidas en la demanda promovida en su contra por don Carlos , todo ello con expresa imposición de costas a la demandante...."

   La representación procesal de don Eutimio contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado "... dicte en su día sentencia desestimatoria de la demanda, con expresa imposición de costas al demandante."

   Por providencia de fecha 3 de marzo de 2004 se acordó declarar inicialmente en rebeldía a la demandada S.A.T. Sanz Tortosa.

3. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas y declaradas pertinentes fueron practicadas en el juicio, quedando los autos conclusos para sentencia.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 30 de septiembre de 2006 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Estimo la demanda de juicio ordinario deducida por el Procurador Sr. Blasco Plá, en nombre y representación de D. Carlos , contra D. Javier , Dña Josefina , D. Melchor , Dña Bibiana , Dña Constanza , D. Gines , S.A.T Sanz Tortosa y D. Eutimio y Condeno a D. Javier , Dña Josefina , D. Melchor , Dña Bibiana , Dña Constanza , D. Gines al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa de las fincas registrales nº NUM000 , NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de Cocentaina a favor, única y exclusivamente, de D. Carlos con entrega simultánea por éste del resto del precio aplazado de 528.890'890 euros, al considerar perfecto el contrato de compraventa de fecha 2 de abril de 2002.- Declaro nulo el contrato de compraventa firmado entre D. Javier , Dña Josefina , D. Melchor , Dña Bibiana , Dña Constanza , D. Gines con la mercantil S.A.T. Sanz Tortosa.- Declaro nulo el contrato de compraventa firmado entre D. Javier , Dña Josefina , D. Melchor , Dña Bibiana , Dña Constanza , D. Gines con D. Eutimio .- Condeno en las costas ocasionadas en el presente procedimiento a las partes demandadas por igual."

Contra dicha sentencia interpusieron recursos de apelación los demandados, y sustanciada la alzada, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Alicante, dictó sentencia con fecha 20 de febrero de 2008 , cuyo Fallo es como sigue: "Estimar los recursos de apelación interpuestos por los Procuradores Señores Alberola Pérez, Saura Saura, Saura Ruíz, en representación de Don Melchor , y Bibiana , Eutimio , S.A.T. Sanz Tortosa, Constanza , Don Gines , Don Javier , y Josefina contra la sentencia dictada por el Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de la ciudad de Alcoy en fecha 30-9-06 y en los autos de los que dimana el presente rollo, y en su consecuencia revocar como revocamos la mencionada resolución y en su lugar dictar otra por la que Desestimando como Desestimamos la demanda planteada por el Procurador Don José Blasco Pla en representación de Don Carlos contra Don Javier y Doña Josefina , Don Melchor y Doña Bibiana , Doña Constanza , Don Gines , S.A.T. Sanz Tortosa y Don Eutimio , Debemos Absolver y Absolvemos a los referidos demandados de la totalidad de los pedimentos contenidos en la demanda, con imposición de costas a la parte actora. No se realiza pronunciamiento en relación a las costas de esta alzada."

La Procuradora doña Francisca Benimeli Antón, en nombre y representación de don Carlos interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y de casación, fundado el primero en los siguientes motivos, todos ellos amparados en lo dispuesto en el artículo 469.1. 2 º y 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil : 1) Infracción de los artículos 209, regla 3ª, y 218.2 de la citada Ley de Enjuiciamiento Civil ; 2) Infracción del artículo 217.3 y 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el artículo 1112 del Código Civil ; 3) Infracción del artículo 24 de la Constitución Española por error patente y notorio en la valoración de la prueba; 4) Igualmente por infracción del artículo 24 de la Constitución Española por error patente y notorio en la valoración de la prueba; 5) También por infracción del artículo 24 de la Constitución Española por interpretación ilógica e irrazonable de las pruebas de confesión de las partes en relación con la testifical; 6) Igualmente por infracción del artículo 24 de la Constitución Española por interpretación ilógica e irrazonable de la prueba de confesión de las partes; y 7) Por vulneración de la misma norma por interpretación ilógica e irrazonable de la prueba testifical.

El recurso de casación se funda en los siguientes motivos: 1) Infracción de los artículos 1124 y 1504 del Código Civil ; 2) Infracción de los artículos 1156 y 1282, ambos del Código Civil ; 3) Vulneración de los artículos 1158 , 1162 y 1170 del Código Civil ; 4) Infracción del artículo 1112 del Código Civil ; y 5) Infracción de los artículos 33 , 34 y 38 de la Ley Hipotecaria , en relación con los artículos 7.1 , 609 , 1095 , 1473.3 y 1950 del Código Civil .

Por esta Sala se dictó auto de fecha 3 de noviembre de 2009 por el que se acordó la admisión de los referidos recursos, así como que se diera traslado de los mismos a los recurridos, habiéndose opuesto a su estimación los demandados don Gines , don Javier y doña Josefina , representados por el Procurador don Jesús Mateo Herranz; don Melchor y doña Bibiana , representados por la Procuradora doña María Jesús Mateo Herranz; doña Constanza , representada por la Procuradora doña Blanca Grande Pesquero; la entidad Sanz Tortosa S.A.T. 234-CV, representada por el Procurador don Julián Sanz Aragón; y don Eutimio , representado por el Procurador don Luis Roncero Contreras.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 14 de diciembre de 2011.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

El actor don Carlos interpuso demanda de juicio ordinario contra don Javier y otros, habiéndose producido la intervención posterior en el proceso junto a estos últimos de la entidad Sanz Tortosa S.A.T. 234- CV y don Eutimio , interesando sentencia por la cual se declare perfeccionado el contrato de compraventa sobre determinadas fincas celebrado entre el actor y los demandados mediante documento privado de fecha 2 de abril de 2002 y la condena de estos a otorgar escritura pública con entrega simultánea por el comprador del resto del precio pactado, así como la nulidad de las transmisiones efectuadas con posterioridad a dicha venta a terceros.

El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcoy dictó sentencia de fecha 30 de septiembre de 2006 estimando la demanda y condenando a los vendedores a otorgar escritura pública de venta a favor del demandante respecto de las fincas registrales nº NUM000 , NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de Concentaina, con entrega simultánea por el comprador del resto de precio pendiente por la cantidad de 528.890,89 euros, al considerar perfeccionado el contrato de compraventa de fecha 2 de abril de 2002. Igualmente declaró nulas las ventas posteriores efectuadas a favor de los demandados Sanz Tortosa S.A.T. 234-CV y don Eutimio , con imposición de costas a todos los demandados.

Estos recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Alicante (Sección 6ª) dictó nueva sentencia de fecha 20 de febrero de 2008 que estimó los referidos recursos y desestimó la demanda, con absolución de los demandados respecto de los pedimentos contenidos en la demanda e imposición al actor de las costas de primera instancia, sin especial pronunciamiento sobre las de la alzada.

Contra dicha sentencia recurre por infracción procesal y en casación el actor don Carlos .

La sentencia dictada por la Audiencia Provincial -hoy recurrida- pone de manifiesto cómo en el recurso no se discute por los apelantes que el citado contrato hubiera quedado perfeccionado, sino que, por el contrario, lo que se sostiene es que el mismo quedó resuelto por los vendedores -y comunicada la resolución al comprador- en virtud de la cláusula del contrato según la cual «llegado el 31 de Julio de presente año (2002), la parte vendedora hará suyo el importe recibido, en el caso de que la parte compradora no cumpliese con sus obligaciones de pago, manifestando la parte compradora su renuncia al importe integro entregado como cláusula penal».

La sentencia considera que en fecha 31 de julio de 2002 el comprador no cumplió con su obligación de pago, pues «como queda acreditado en prueba de interrogatorio, el actor no disponía de dinero para el pago, pues los cheques que se reflejan en el documento nº 15 de la demandada (sic) correspondían a una cuenta titularidad de la sociedad el Parral 1870 S.L. de la que el actor no es socio, sino su esposa, no existiendo en el contrato la facultad de ceder a un tercero, por lo que el actor nunca tuvo intención de cumplir el contrato de compraventa».

Afirma igualmente la sentencia que existía, por lo tanto, en el presente caso una obligación mutua y simultánea de pagar el precio adeudado y otorgar escritura, así como de entregar la posesión de la finca vendida, en fecha 31 de Julio 2002 y ni lo uno ni lo otro tuvo lugar. De ahí deduce que hubo un incumplimiento por ambas partes -consentido y asumido por ambas- pudiendo equipararse su postura en definitiva a un "mutuo desistimiento" o "apartamiento del contrato", « al darse la convergencia de conductas incumplidoras que se neutralizan con un efecto compensador de responsabilidades, puesto que el consentimiento extintivo o resolutorio puede manifestarse tanto expresa como tácitamente, a través de actos que inequívoca y concluyentemente revelen la común voluntad de los contratantes de dejar sin efecto el negocio concluido, desligándose de las obligaciones por ellos contraídas y renunciando a exigir su efectividad y cumplimiento». Por último, sostiene que «tal mutuo y doble incumplimiento asimilable en este caso y como se ha dicho a un desistimiento mutuo del contrato supone e implica por una parte, que el actor como incumplidor carece de derecho para exigir a la demandada el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, así como para exigir la devolución de la cantidad entregada al haberse estipulado unas arras penales en la referida cláusula sexta».

De todo ello concluye que la demanda debe ser desestimada.

Recurso extraordinario por infracción procesal

El primero de los motivos que se formulan por infracción procesal denuncia la vulneración de lo establecido en los artículos 209, regla 3ª, y 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por falta de motivación de la sentencia, debida a la insuficiente argumentación o razonamiento sobre lo decidido.

Sostiene la parte recurrente que "la sentencia de segunda instancia entra en argumentaciones contradictorias en su fundamento jurídico primero, pues, si no fue objeto de impugnación en la alzada la cuestión de la perfección del contrato, como sostiene en su párrafo tercero, no debió la sentencia argumentar lo más mínimo sobre dicha cuestión".

El motivo se desestima porque carece de cualquier fundamento y, además, incurre en contradicción pues en su encabezamiento denuncia defecto de motivación y en su desarrollo afirma que la sentencia incurrió en un exceso de argumentación, siendo evidente que el exceso de motivación -aunque ésta resulte innecesaria- no vicia la sentencia ni infringe las normas procesales que la regulan, lo que constituye esencia de la vía procesal elegida por el recurrente.

Igualmente ha de ser rechazado el segundo de los motivos que denuncia la infracción del artículo 217.3 y 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el 1112 del Código Civil . Se afirma en el motivo que la sentencia impugnada, en su fundamento jurídico primero "in fine", da por supuesto que el actor don Carlos cedió de manera inconsentida, y con infracción de los pactos contractuales, sus derechos en el contrato de compraventa a la sociedad mercantil "El Parral 1.870 S.L." de la que es socia su esposa. Ninguna relación existe entre tal conclusión del recurrente y la correcta aplicación de las normas sobre atribución de la carga de la prueba que se contienen en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de las que no hace aplicación para el caso la sentencia, pues únicamente se ha de acudir a éstas en aquellos casos en que un hecho relevante para la resolución de la cuestión litigiosa no ha quedado probado, supuesto en que es necesario atribuir a una u otra de las partes los efectos negativos de dicha falta de prueba.

Así, esta Sala ha declarado reiteradamente que las reglas de distribución de la carga de prueba sólo se infringen cuando, no estimándose probados unos hechos, se atribuyen las consecuencias de la falta de prueba a quien, según las reglas generales o específicas, legales o jurisprudenciales, no le incumbía probar, y, por tanto, no procede que se le impute la laguna o deficiencia probatoria. Su alegación en el recurso extraordinario por infracción procesal no ampara una revisión de la prueba, según ha repetido esta Sala en relación con el hoy derogado artículo 1214 del Código Civil ( sentencias de 24 de octubre de 2000, RC n.º 3169/1995 , 16 de octubre de 2000, RC n.º 2881/1995 , 20 de septiembre de 2001, RC n.º 2113/1996 , 6 de febrero de 2007, RC n.º 5362/1999 , 9 de mayo de 2007, RC n.º 2448/2000 , 3 de octubre de 2007, RC n.º 3640/2000 ). Este mismo criterio se mantiene por esta Sala al interpretar el sentido del artículo 217 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil ( sentencias de 2 de marzo de 2009, RC n.º 238/2004 , 29 de diciembre de 2009, RC 1869/ 2005 , 4 de febrero y 14 de junio de 2010, RC n.º 2333/2005 y nº 170/2006 ).

El principio sobre reparto del "onus probandi" [carga de la prueba] no es aplicable en aquellos casos en los cuales el tribunal efectúa una valoración probatoria de los hechos fundándose en distintos medios de prueba ( sentencias de 31 de enero de 2007, RC n.º 937/2000 , 29 de abril de 2009, RC n.º 1259/2006 , y 8 de julio de 2009, RC n.º 13/2004 ), pues no resulta vulnerado si se declaran probados los hechos controvertidos, con independencia de la parte que haya proporcionado el medio de prueba idóneo al efecto ( sentencias de 5 de diciembre de 2000, RC n.º 3476/1995 , 4 de febrero de 2009, RC n.º 462/2003 ), por lo que no puede alegarse la vulneración de las reglas sobre la carga de la prueba al tiempo que se impugna la valoración de pruebas efectivamente practicadas ( STS 10 de julio de 2003, RC n.º 3511/1997 ) y la alegación de vulneración de la carga de la prueba no permite examinar si la prueba tenida en cuenta por la Audiencia Provincial para la fijación del hecho controvertido tiene o no la entidad suficiente ( STS 29 de junio de 2001, RC n.º 1481/1996 ).

El motivo tercero denuncia la infracción del artículo 24 de la Constitución Española por incurrir la sentencia impugnada en error patente y notorio en la apreciación del material de hecho sobre el que se asienta la argumentación de la sentencia a partir de la prueba documental, citando al efecto el artículo 319.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Se refiere el motivo a la valoración que la sentencia efectúa sobre los "cheques" que acompañan al acta notarial de presencia otorgada a instancia de don Carlos el día 18 de diciembre de 2002, en cuanto -según afirma la Audiencia- al estar expedidos los mismos contra una cuenta de titularidad de la entidad El Parral 1870 S.L. se pone de manifiesto que el actor no disponía de dinero para el pago.

Con independencia de la valoración que sobre tales afirmaciones de la sentencia pueda establecerse al estudiar el fondo del asunto en el seno del recurso de casación, no cabe imputar a la sentencia infracción alguna del artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -sobre la fuerza probatoria de los documentos públicos- pues no desconoce la misma la existencia del acta notarial -documento público- y ni siquiera de los cheques -documentos que no tienen tal carácter- sin perjuicio de deducir del hecho de que los mismos correspondieran a una cuenta de la que no era titular el comprador determinadas consecuencias sobre la posibilidad de que tales títulos fueran aptos para efectuar el pago; conclusiones que, lógicamente, pertenecen al fondo de la cuestión litigiosa, por lo que no procede su consideración en el seno del recurso por infracción procesal.

También corresponde al fondo del asunto, y no integra cuestión procesal a resolver en el presente recurso, lo denunciado en el motivo cuarto que, tras referirse nuevamente a la vulneración de la tutela judicial efectiva ( artículo 24 CE ), estima que concurre error patente o notorio en la determinación o fijación de hechos en virtud de una "presunción legal" que admite prueba en contrario ( artículo 385.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 1112 del Código Civil ), bajo la afirmación de que aun cuando hubiese quedado acreditado que don Carlos hubiera cedido sus derechos a la sociedad "El Parral 1870 S.L.", dicha cesión sería plenamente válida y eficaz, atendido lo dispuesto por el artículo 1112 del Código Civil , pues -añade el recurrente- dicha norma establece que los derechos adquiridos en virtud del contrato son transmisibles siempre que no exista pacto en contrario. No existe tal error en la fijación de hechos pues, en primer lugar, la Audiencia no parte de considerar que existiera pacto en contrario que impidiera la transmisión; y en segundo lugar, ello sería propio de la interpretación del contrato y esta cuestión, junto con la referida a la aplicación del artículo 1112 del Código Civil , corresponden al fondo del asunto por lo cual resulta impropio su planteamiento en el recurso por infracción procesal.

Los motivos quinto y sexto vuelven a denunciar la vulneración del artículo 24 de la Constitución Española , por interpretación ilógica e irrazonable de las pruebas de "confesión de las partes" ( artículo 316.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) en relación con la testifical, en el primer caso, y únicamente respecto de la prueba de "confesión judicial" en el segundo, todo ello por la aseveración contenida en la sentencia en el sentido de no haber quedado acreditado que los terceros adquirentes, Sanz Tortosa S.A.T. 234-CV y don Eutimio , hubieran actuado de mala fe por conocer la existencia de una transmisión anterior.

El motivo se desestima ya que la sentencia impugnada, con independencia de que deba o no ser compartida la solución jurídica alcanzada -lo que habrá de ser discutido en el recurso de casación- desestima la demanda por considerar que ha existido un mutuo incumplimiento de las partes y que ello significa igualmente un "mutuo desistimiento" del contrato con la consecuencia de quedar el mismo ineficaz, lo que determina como consecuencia el mantenimiento de las posteriores transmisiones llevadas a cabo por los vendedores a terceros, por lo que carecería de eficacia jurídica la calificación de la conducta observada por los mismos. Así la propia sentencia, antes de realizar dichas manifestaciones, afirma que la estimación del recurso de apelación de los vendedores determina igualmente la estimación de los recursos de los adquirentes posteriores, por lo cual lo que sigue no es más que un argumento "a mayor abundamiento".

Esta Sala ha declarado reiteradamente que el recurso se da contra el "fallo", y los argumentos de la resolución recurrida que constituyan «ratio decidendi», no pudiendo fundarse en la impugnación de argumentos «dialécticos», «obiter», «de refuerzo», o «a mayor abundamiento» ( sentencias de 23 marzo , 7 y 21 septiembre 2006 ; 9 abril , 17 y 18 septiembre 2007 , 22 diciembre 2008 , 15 junio 2009 y 19 octubre 2010 , y 17 mayo 2011 , entre otras).

Por ello, ambos motivos han de ser desestimados, como también el séptimo -último de los que integran el recurso por infracción procesal- el cual, al amparo de una nueva denuncia de vulneración del artículo 24 de la Constitución Española , alude otra vez a una supuesta "interpretación" ilógica e irrazonable de la prueba documental, con cita del artículo 316.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pretendiendo que se integre el "factum" para consignar que, por parte de los vendedores, en fecha 18 de diciembre de 2002 se dio por resuelto el contrato de compraventa de 2 de abril de 2002 después de haber sido requeridos para el cobro del precio ; circunstancia que no es negada por la sentencia impugnada que, por el contrario, lo que considera es que tal requerimiento para "el cobro del precio" carecía de validez jurídica, cuestión cuya discusión ha de quedar desplazada al seno del recurso de casación.

Recurso de casación

Atendiendo a la "ratio decidendi" de la sentencia impugnada, que considera que se ha dado un recíproco incumplimiento del contrato por ambas partes -la vendedora al no otorgar escritura pública y el comprador al no pagar el precio estipulado- y, en consecuencia, un "mutuo desistimiento" del referido contrato, cuyas obligaciones por ello han quedado sin efecto, procede examinar en primer lugar si efectivamente ha existido dicho incumplimiento por el comprador, hoy recurrente.

La sentencia impugnada funda dicho incumplimiento del comprador en el hecho de que « no disponía de dinero para el pago, pues los cheques que se reflejan en el documento nº 15 de la demandada (sic) correspondían a una cuenta titularidad de la sociedad el Parral 1870 S.L. de la que el actor no es socio, sino su esposa, no existiendo en el contrato la facultad de ceder a un tercero, por lo que el actor nunca tuvo intención de cumplir el contrato de compraventa ». De ahí que haya de ser examinado en primer lugar el motivo tercero del recurso en cuanto denuncia la infracción de los artículos 1158 , 1162 y 1170 del Código Civil sobre el cumplimiento de la obligación de pago del precio.

Es el primero de dichos artículos el que efectivamente no ha sido correctamente aplicado por la sentencia impugnada pues, presentados para pago cheques bancarios, poco importa que los mismos se libren contra una cuenta distinta de la del comprador, dado que el citado artículo 1158 dispone que «puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor» y, tratándose de cheques bancarios, el pago está garantizado.

El primero de los motivos del recurso se formula por infracción de lo dispuesto en los artículos 1124 y 1504 del Código civil , en cuanto regulan la resolución de la compraventa de bienes inmuebles por impago del precio dentro del plazo pactado.

El motivo ha de ser estimado. El artículo 1504 del Código Civil , que establece una especialidad para la resolución de la compraventa de inmuebles por falta de pago del precio en los plazos señalados, dispone que «en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato , el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término».

En consecuencia, el motivo ha de ser estimado y, con él, el recurso de casación debiendo esta Sala asumir la instancia y resolver la cuestión según los términos en los que la misma quedó planteada en la segunda instancia.

No habiéndose producido incumplimiento imputable al comprador -el demandante don Carlos - el mismo está facultado para pedir el cumplimiento del contrato celebrado.

No obstante, en su demanda solicitaba también la declaración de nulidad de cualquier transmisión posterior a terceros de las fincas objeto de la venta, sin precisar en la demanda la identidad de dichos terceros que resultarían afectados por dicha declaración y que únicamente vinieron al proceso en este caso como intervinientes al amparo del artículo 13 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que lógicamente en la demanda se expresara hecho alguno del que pudiera resultar la actuación de los mismos contraria a la buena fe que, como es sabido, se presume siempre.

La sentencia de esta Sala de 21 de junio de 2002 , seguida entre otras por la de 10 de febrero de 2006 , señala que «el tercero no es sólo el tercero hipotecario; ...faltando la seguridad que deriva de la Ley Hipotecaria, no queda absolutamente desprotegido el tercero, es decir, el tercero adquirente de buena fe es respetado por el Derecho no necesariamente cuando es tercero hipotecario; en otras palabras, éste no es el único tercero de buena fe que está protegido por el derecho».

Como consecuencia necesaria de todo ello la estimación de la demanda ha de significar la declaración de vigencia de los contratos de compraventa que constituye el objeto del proceso y la obligación de los contratantes en relación con su cumplimiento, sin perjuicio de que en caso de resultar imposible dicho cumplimiento se apliquen las normas previstas para tal caso por la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que resulte procedente la declaración de nulidad de los contratos posteriormente celebrados sobre los mismos inmuebles con la entidad Sanz Tortosa S.A.T. 234-CV y don Eutimio .

Desestimado el recurso por infracción procesal y estimado el de casación, procede por aplicación de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la condena en costas de la parte recurrente en cuanto a las causadas por el primero sin haber lugar a especial pronunciamiento sobre las producidas por el de casación.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.