STS 171/1984, 17 de Noviembre de 1984

Que ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Castellón de la Plana, por la Procuradora Dª María Angeles D'Amato Martín, en representación de D. Benjamín , se promovió juicio declarativo de mayor cuantía contra el Banco Español de Crédito, en base a los siguientes hechos. Primero.- La sociedad de Gananciales de mi poderdante, D. Benjamín es propietaria de una finca que se atiene a la siguiente descripción con arreglo al título: "URBANA.- Edificio de hormigón, muros y tabiques de ladrillo, escalera tabicada, solados hidráulicos, carpintería de taller de madera instalaciones de fontanería y electricidad, sitiado en los ensanches de esta ciudad, Avda. de la Virgen de Lindon 32, ocupa una superficie de doscientos metros, consta de planta baja destinada a fines comerciales y cuatro plantas altas con dos viviendas por planta, o sea un total de ocho viviendas. Cada vivienda se compone de vestíbulo, comedor, cocina, tres dormitorios, baños, lavaderos, y aseo servicio con una superficie útil de setenta y nueve metros, sesenta decímetros cuadrados, el total del edificio se halla cubierto de una azotea a la catalana, en la que se han construido ocho cuartos trasteros, o sea uno por vivienda: Linda, por frente con la citada AVENIDA000 , con una fachada de ocho metros lineales, izquierda, D. Rodolfo , NUM000 , solar de Paulina , y fondo o espalda solar de Luis Carlos .- Segundo.- Por contrato celebrado en Castellón el treinta y uno de marzo de mil novecientos sesenta y dos mi opoderdante D. Benjamín , arrendó al Banco Español de Crédito la planta baja del inmueble descrito en el hecho anterior, sito en la Avda. de Lidón treinta y dos de esta capital, por un periodo mínimo de diez años, y el precio de veinticuatro mil pesetas anuales. Tercero El once de julio de mil novecientos setenta cinco se firmo por ambas partes una cláusula adicional al contrato de arrendamiento antes identificado por la cual se estipulaba la renta a partir del uno de agosto siguiente. Transcurrido el periodo de duración mínima del contrato de arrendamiento diez años y no habiendo anunciado el Banco Español de Crédito su propósito de darlo por concluido dicho arrendamiento se encuentra desde el primero de abril de mil novecientos setenta y dos en fase de prorroga legal Cuarto. De la lectura del Contrato de arrendamiento (adjuntando a esta demanda como documento numero dos) así como de su cláusula adicional (adjuntada a la demanda como documento numero tres y transcrita en el hecho tercero de la misma) se desprende que son nulos por ser contrarios al orden público los siguientes extremos del mismo. El arrendador queda a merced del arrendamiento en cuanto a la prórroga realización de obras fijación de la renta arrendaticia etc... se refiere por lo que cabe calificar de total indefensión su situación en la relación contractual el cumplimiento del contrato de arrendamiento objeto de esta demanda queda únicamente al arbitrio del arrendatario, por lo que origina las insoportables relaciones a que mas adelante nos referiremos. Quinto.- El local arrendado fue destinado en un principio por el Banco Español de Crédito a almacén. A principios del año mil novecientos setenta y ocho. El arrendatario comunicó a mi poderdante el propósito de realizar unas obras en el local arrendado cambiando su destino y utilizándolo como sucursal urbana del Banco Español de Crédito en Castellón. A este respecto mi poderdante respondió que era nulo el contrato entre las partes. Este alegación de mi poderdante no fue atendida, iniciando la entidad bancaria arrendataria una serie de obras afectantes tanto al interior como al exterior del local arrendado y de luna envergadura muy considerable. Sexto. El dos de agosto de mil novecientos setenta y ocho, este Letrado se dirigió por escrito el Banco Español de Crédito llamándole la atención sobre las obras que se estaban realizando en la planta baja del inmueble propiedad de mi mandante, al respecto, el Banco se limitó a afirmar que poseía la más amplia autorización del Señor Benjamín para realizar toda clase de obras en el local en cuestión. Y en este mismo sentido se han desarrollado cuantos intentos se han llevado acabo para llegar a una solución amistosa en este asunto. -Séptimo.- Decimos que los extremos del contrato de arrendamiento y de su cláusula adicional (adjuntados a este escrito de demanda como documentos número dos y tres respectivamente y transcritos en los hechos tercero y cuarto de la misma están revestidos de nulidad absoluta por haber traspasado los límites de la autonomía de la voluntad y, en concreto por ser contrarios al Orden Público establecido.- Octavo.- Se considera indeterminada la cuantía de este procedimiento.- Alegar los fundamentos de derechos que son de aplicación y suplica se dicte sentencia. primero.- Anulando y dejando sin efectos.- A) El apartado segundo de la cláusula Primera del Contrato de arrendamiento adjunto el escrito de demanda bajo el número dos de fecha treinta y uno de marzo de mil novecientos sesenta y dos, transcriba el hecho cuarto de este escrito de demanda. B) El apartado primero de la Cláusula segunda del contrato de arrendamiento, referido, transcrita en el hecho cuarto de este escrito de demanda. C) La Cláusula quinta del antedicho contrato de arrendamiento, transcrita en el hecho cuarto de este escrito de demanda. D) La cláusula Sexta del citado contrato de arrendamiento, transcrita en el hecho cuarto de este escrito de demanda. E) La cláusula adicional del contrato de arrendamiento de fecha once de julio de mil novecientos setenta y cinco , transcrita en el hecho tercero de este escrito de demanda y acompañada al mismo como documento numero tres. Segundo) E imponiendo las costas al demandado por su temeridad.

R E S U L T A N D O: Por el Procurador D. Emilio Olucha Rovira, en representación de la entidad demandada Banco Español de Crédito S.A." se contestó a la demanda, oponiéndose a la misma de base a los siguientes: Hechos.- Primero.- Conforme con el correlativo de la demanda.- Segundo.- Conforme con el correlativo de la demanda.- Tercero. Conforme con el correlativo de la demanda.- cuarto.- Niego el correlativo de la demanda en cuanto esté en contradicción con lo que paso a exponer. Niego en absoluto que haya, ni pueda haber, motivo de nulidad en el contrato de arrendamiento de fecha treinta y uno de marzo de mil novecientos sesenta y dos, ni en ninguna de sus cláusulas ni en la adición pactada con fecha once de julio de mil novecientos setenta y cinco. Quinto.- En el local arrendado instaló mi mandante en principio un centro de control que no llegó a funcionar y luego lo ha mantenido a la espera de abrir en el una sucursal que fue desde siempre el verdadero motivo del arriendo y el destino normal que se previno y que se hizo saber al arrendador en marzo de mil novecientos sesenta y dos cuando se convino el arriendo. No es cierto el sentido que el actor pretende dar en su demanda al manifestar que "el arrendatario le comunicó el propósito de realizar unas obras cambiando su destino y utilizarlo como Sucursal.-Sexto.- Niego el correlativo de la demanda. Ni representada no ha recibido carta alguna del Letrado que suscribe la demanda.- Séptimo. Niego el correlativo de la demanda. Todas y cada una de las cláusulas que constituyen el contrato de arriendo de fecha treinta y uno de marzo de mil novecientos sesenta y dos, incluida la cláusula adicional de once de julio de mil novecientos setenta y cinco son totalmente licitas, tan licitas que en realidad no son otra cosa que la transcripción de determinados artículos de la vigente L.A.U. Octavo .- Conforme con el correlativo de la demanda. Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y termina suplicando se dicte sentencia desestimando totalmente la demanda por ser licita y validas a todos los efectos todos y cada una de las cláusulas del contrato de arrendamiento objeto de litis con expresa imposición de costas al actor.

R E S U L T A N D O: Evacuados los trámites de réplica y duplica, con reproducción sustancial de los escritos iniciales, se abrió el periodo probatorio, practicándose las admitidas con el resultado que obra en autos, suplicándose en trámite de conclusiones, de conformidad con sus peticiones respectivas, tras lo cual por el Juzgado se dicto la siguiente: Por el Juez de Primera Instancia número dos de Castellón de la Plana, se dictó sentencia con fecha dos de octubre de mil novecientos ochenta , con la siguiente parte dispositiva: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Dª. Maria de los Angeles D'Amato Martín, en nombre y representación de D. Benjamín , y su esposa Dª Ana María , debo absolver y absuelvo a la parte demandada Banco Español de Crédito S.A. representado por el Procurador D. Emilio Olucha Rovira, por estimar ser lícita y válidas las cláusulas del contrato de arrendamiento objeto de esta litis, con expresa imposición de costas a la parte actora.

R E S U L T A N D O: Contra la anterior sentencia del Juzgado, por la representación de la parte demandante D. Benjamín , se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos y elevados los autos a la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, previa celebración de vistas con asistencia de los Letrados de ambas partes, que informaron de sus respectivas peticiones, por la expresada Sala se dictó sentencia con fecha once de febrero de mil novecientos ochenta y dos con la siguiente parte dispositiva: Que debemos confirmar y confirmamos la sentencia apelada, excepto en las costas en primera y segunda instancia, que no se imponen.

R E S U L T A N D O: A su vez contra la preinserta sentencia de la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia por la representación del actor apelante D. Benjamín , se preparó el presente recurso de casación por infracción de Ley, y elevadas los autos a esta Sala de lo civil del Tribunal Supremo, previos los emplazamientos oportunos, se ha personado ante la misma el Procurador D. Juan Carlos Estévez Fernández Novoa, en representación del expresado recurrente mediante escrito en el que se articulan los siguientes motivos: Motivación del recurso. Motivo primero: Se basa en el número uno del artículo nº seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por aplicación indebida del artículo cincuenta y siete del Texto-Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , aprobado por Decreto cuatro mil ciento cuatro/mil novecientos sesenta y cuatro, de veinticuatro de diciembre .- Motivo Segundo. Se basa en el número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por inaplicación del artículo mil doscientos cincuenta y seis del Código Civil y de su doctrina legal en relación con el artículo mil quinientos cuarenta y tres del Código Civil.- Motivo Tercero.- Se basa en el número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por inaplicación del artículo mil doscientos cincuenta y cinco del Código Civil y su doctrina legal Personado asimismo el Procurador D. Carlos Ibáñez de la Cadiniere, en representación de la en su día demandada-apelada, Banco Español de Crédito S.A. se pasaron los autos al Fiscal, quién evacuó el traslado con la formula de vistos, y la Sala, a propuesta del Exmo. Magistrado Ponente, acordó la admisión a trámite del recurso, y una vez instruidas las representaciones de ambas partes, se declararon conclusos los presentes autos, mandando traerlos a la vista con las debidas citaciones y señalando para ello el día treinta de octubre de mil novecientos ochenta y cuatro.

V I S T O: siendo Ponente el Magistrado Exmo. Sr. D. ANTONIO FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ.

Que el examen y decisión de los cuatro motivos que se apoya el recurso de casación de que se trata, dada su fundamentación, tiene su base en como ha sido concebido y voluntariamente pactado el apartado segundo de la condición primera del contrato de arrendamiento concertado el treinta y uno de marzo de mil novecientos sesenta y dos entre Don Benjamín , ahora recurrente, y la entidad Banco Español de Crédito", ahora recurrida, y que fue concebido en los siguientes términos: "Transcurrido este tiempo -refiérese al de diez años de duración convenido- podrá el Banco arrendatario prorrogarlo por su propia voluntad y con idénticas condiciones de año en año. La prórroga se entenderá tácitamente establecido, si tres meses antes de vencer cada uno de los años no avisa el Banco por medio de simple carta su propósito de darlo por terminado, todo ello sin perjuicio ni renuncia de los derechos que a favor de los arrendatarios establecía la legislación vigente".

C O N S I D E R A N D O: Que a la vista del indicado apartado segundo de la condición primera, puesto en relación con los demás que figuran en el mencionado contrato de arrendamiento, es de llegar a la solución estimatoria del primero de los motivos formulados en apoyo del recurso planteado, ejercitado, al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con fundamento en aplicación indebida del artículo cincuenta y siete del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , aprobado por Decreto cuatro mil ciento cuatro/mil novecientos sesenta y cuatro de veinticuatro de diciembre , porque como certeramente pone de manifiesto el recurrente una cosa es la prórroga del contrato de arrendamiento prevista a voluntad del arrendatario y otra la forzosa o legal del indicado artículo cincuenta y siete ya que de una parte mientras el segundo aspecto-prorroga forzosa o legal tiene una consecuencia de duración mientras la norma que lo apoya subsista y que de ser derogada en su día no amparará su efectividad continuadora de vínculo arrendaticio, el primer aspecto de convalidarse con efecto de vinculación contractual, evidentemente conduciría a una continuidad arrendaticia intemporal de acogerse permanentemente a ella y sus efectos el arrendatario, que llevaría a desnaturalizar el contrato creado con carácter de arrendamiento cuya característica es precisamente la temporalidad de la manifestación de expresión de voluntad de los contratantes, convirtiéndolo en otro de distinta naturaleza, y además impediría el ejercicio de derechos conferidos por el legislador para las situaciones de prórroga, concretamente la referente a la renta establecido en el artículo cien de la mencionada legislación especial sobre arrendamientos urbanos, pues que al reconocer al adaptación, cada dos años, de la renta y de las cantidades asimiladas a ellas referentes a los locales de negocio- cuyo carácter tiene el contrato en cuestión - a las variaciones del coste de la vida mediante Decreto aprobado en Consejo de Ministros, que aplicaría a la renta revalorizada el índice ponderado fijado, por la Dirección General de Estadística, si las partes no hubieren convenido de modo expreso otro sistema de actualización, lo hace de exclusiva consideración el período de prórroga legal, y por tanto sin posible alcance a la voluntariamente convenida de modo continuado anual permanente por la sola y exclusiva voluntad del arrendatario.

C O N S I D E R A N D O: Que lo expuesto en el precedente, y por sus propios razonamientos, lleva a la solución de estimar el motivo segundo, fundamentado, también al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en inaplicación del artículo mil doscientos cincuenta y seis del Código Civil y su doctrina legal en relación con el artículo mil quinientos cuarenta y tres del mismo ordenamiento jurídico, puesto que, como viene dicho, el expresado apartado segundo de la condición primera del contrato de arrendamiento de que se viene haciendo mención impediría la aplicación de cualquier derecho que viniese conferido por consecuencia de prórroga arrendaticia establecida con carácter forzoso o legal al arrendador y consecuentemente el ya reconocido por el artículo cien del vigente texto articulado de la Ley de arrendamientos Urbanos, de no establecerse otros voluntariamente por dos contratados.

C O N S I D E R A N D O: Que procede también acoger el motivo tercero, como los dos anteriores amparado en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que el recurrente fundamenta en inaplicación del artículo mil doscientos cincuenta y cinco del Código Civil y su doctrina legal, toda vez que, como se razona en los procedente considerados, mediante el citado apartado segundo de la cláusula en cuestión, generante de voluntaria indefinida duración del vínculo de arrendamiento por la exclusiva voluntad del arrendatario, se establece en definitiva su duración indefinida, con la consecuencia, entre otras, de facilitar congelación de la renta pactada en proyección a la situación de prórroga arrendaticia, alterando en su virtud esenciales principios de orden jurídico, cuales son la configuración de la naturaleza de contrato de arrendamiento y más en cuanto que la renuncia de derechos por el arrendados, que autoriza el número tercero del artículo seis del tantas veces aludido texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , hay que entenderlo en el sentido de que no altere la esencia de la relación jurídico a que afecte, porque lo contrario supone no renunciar a derechos sino transformar el vínculo inicialmente creado en otro de diferente naturaleza, como es el pretender que un contrato de arrendamiento tenga indefinida duración por la sola y exclusiva voluntad del arrendatario, cuando precisamente la esencia de esa clase de contrato es la temporalidad, solamente de posible alteración por norma legislativa y con acomodo de ella -prórroga forzosa o legal-, pero no por pacto de los contratantes- prórroga voluntaria indefinida por períodos anuales-, y así cabe entenderlo en la específica aplicación de aquella norma legal arrendaticia reflejo de la genérica ya mencionada en el número segundo del artículo sexto del Código Civil , según el criterio jurisprudencial delimitador del alcance de la renuncia de derechos, previsor de que sólo es eficaz- cuando afecte a facultades o poderes que se presupone han entrado en la titularidad de alguno o algunos, derivado de la unión de facultades al respecto en la renunciante, que es precisamente lo que origina el derecho subjetivo (Sentencia de esta Sala de veinticuatro de noviembre de mil novecientos cincuenta y ocho ), que no puede confundirse con el llamado "Muttus dissensus" o "contraria voluntas", reconocido no como medio de renuncia de derechos emanantes de una determinada y concreta relación jurídica, si que como forma de extinción de obligaciones (sentencia de esta Sala de cinco de diciembre de mil novecientos cuarenta y trece de febrero de mil novecientos sesenta y cinco ), toda vez que mientras la primera - o sea la renuncia implica una mera emisión unilateral de voluntad la segunda -muttus dissensus o contraria voluntas- prepusone la existencia de un negocio jurídico vinculante para los disidentes, de carácter sinalágmático, que requiere para conseguir su eficacia la suscripción de común acuerdo de un nuevo convenio solutorio y liberatorio del anterior, que sería el supuesto de renuncia, desvirtuadora de la esencia y naturaleza de una determinada relación jurídica, dejándola configurada en otra de distinta naturaleza.

C O N S I D E R A N D O: Que todo lo precedentemente razonado lleva asimismo a la acogida del motivo cuarto que, al amparo del mencionado número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Trámites Civil , se basa en inaplicación del número dos del artículo séptimo del Código Civil , y del artículo noveno del tantas veces aludido texto refundido de la Ley de arrendamientos urbanos, aprobados por Decreto cuatro mil ciento cuatro/mil novecientos sesenta y cuatro, de veinticuatro de diciembre , y su doctrina legal, puesto que si, una vez más sea dicho, la prórroga voluntaria anual indefinida pactada, genéricamente considerada proyecta efectos desnaturalizadores del contrato de arrendamiento a que afecta y concretamente a derechos de este derivados, como el referente a la renta, singularmente los normales efectos del artículo cien del meritado Cuerpo legal arrendaticio urbano, claro es que produce antisocialidad y ejercicio anormal del contrato de arrendamiento concertado objeto de contraversia.

C O N S I D E R A N D O: Que, en su virtud, procede estimar el recurso, casando en parte la sentencia recurrida, con devolución al recurrente del depósito constituido y sin hacer especial declaración en cuanto a las costas causadas en dicho recurso, dictándose acto continuo, y por separado, la sentencia que corresponde sobre los extremos respecto de los cuales haya recaído la casación; y todo ello a tenor de lo normado en el artículo mil setecientos cuarenta y cinco de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

F A L L A M O S

: Que declarando haber lugar al recurso de casación por infracción de la ley y doctrina legal, interpuesto por D. Benjamín contra la sentencia dictada con fecha once de febrero de mil novecientos ochenta y dos por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia , en las actuaciones de que este recurso dimana casamos en parte dicha sentencia, con devolución al recurrente del depósito constituido y sin hacer especial declaración en cuanto a las costas causadas en dicho recurso.

P U B L I C A C I O N: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Don ANTONIO FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos estando celebrando audiencia pública la misma, en el día de su fecha, de que como Secretario. Certifico.

SEGUNDA SENTENCIA Núm.

SALA DE LO CIVIL

EXMO SEÑORES

DON MANUEL GONZALEZ ALEGRE Y BERNARDO

DON ANTONIO FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ

DON JAIME DE CASTRO GARCIA

DON CARLOS DE LA VEGA BENAYAS

DON RAFAEL CASARES CORDOBA

la Villa de Madrid a diecisiete de noviembre de mil novecientos ochenta y cuatro en los autos de mayor cuantía seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Castellón de la Plana y en grado de apelación ante la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia por D. Benjamín , mayor de edad, del Comercio casado vecino de Castellon y El Banco Español de Crédito S.A. con domicilio en Madrid Alcalá 14 sobre nulidad de contrato, autos pendientes ante este Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por el de mandante y representado por el Procurador D. Juan C. Estévez Fernández Novoa y dirigido por el Letrado D. Benjamín Casañ Bernal; habiendo comparecido en el Presente recurso la parte demandada y recurrida representada por al Procurado D. Carlos Ibáñez de la Cadiniere y dirigida por el Letrado D. Juan Manuel Nacarino Meroño.

Por los fundamentos de hecho de y de derecho de la precedente sentencia de casación, que se tiene por reproducidos como parte integrante de la que ahora se pronuncia; y

Que lo consignado en la procedente sentencia de casación, que se tienen por reproducidos como parte íntegramente de la que ahora se pronuncia; y

C O N S I D E R A N D O: Que lo consignado en la precedente sentencia de casación, cuyos razonamientos de dan por reproducidos en la presente, conduce a la revocación en parte de la sentencia dictada, con fecha once de febrero de mil novecientos ochenta y dos, por el Magistrado Juez de Primera Instancia número dos de Valencia , en el juicio de que este recurso dimana, y, en consecuencia, a la estimación también en parte de la demanda rectora de dicho juicio, formulada por D. Benjamín contra el "Banco Español de Crédito" en el sentido de acoger la pretensión inserta en la petición primera, apartado a), de la súplica de tal escrito rector, por la que se solicita la anulación - y dejando sin efecto el apartado segundo de la cláusula primera del contrato de arrendamiento adjuntado al escrito de demanda bajo el número segundo, de fecha treinta y uno de marzo de mil novecientos sesenta y dos, transcrito en el hecho cuarto del escrito de demanda iniciadora del juicio de que se trata.

C O N S I D E R A N D O: Que no es de hacer especial declaración en cuanto a las costas causadas en primera y segunda instancia.

Que revocando en parte la sentencia dictada, con fecha dos de octubre de mil novecientos ochenta, por el Magistrado-Juez de Primera Instancia número dos de Castellón , en el juicio de que se trata, y, en su consecuencia, estimando también en parte la demanda rectora de dicho juicio, formulada por D. Benjamín contra el "Banco Español de Crédito"; declaramos la anulación y dejando sin efecto el apartado segundo de la cláusula primera del contrato de arrendamiento adjuntado al escrito de demanda bajo el número segundo, de fecha treinta y uno de marzo de mil novecientos sesenta y dos, transcrito al hecho cuarto de escrito de demanda iniciadora del juicio de que se trata, y confirmando la indicada sentencia en cuanto a los demás pronunciamientos que contiene en cuanto no difieran o no se acomoden a la expresada nulidad declarada del expresado apartado segundo, de la mencionada cláusula primera ; y sin hacer especial declaración en cuanto a las costas causadas en primera y segunda instancia.

Insértese esta sentencia en la certificación mandada librar.

P U B L I C A C I O N: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Exmo. Sr. Don ANTONIO FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma, en el día de su fecha de lo que como Secretario. Certifico.