STS 155/2011, 16 de Marzo de 2011

PRIMERO.- El 17 de mayo de 2005 se presentó demanda interpuesta por la compañía mercantil PROPIEDADES PREMIER S.L. contra Dª Araceli y los desconocidos e ignorados herederos de su fallecido cónyuge D. Rubén solicitando se dictara sentencia por la que se declarase "la ineficacia del contrato de compraventa de 9 de enero suscrito entre las partes, por cualquier de los títulos jurídicos invocados: rescisión o, subsidiariamente por nulidad o, subsidiariamente, acuerde su resolución, condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración a la indemnización de daños causados en todos los anteriores supuestos que consistirá en los intereses devengados por el precio pagado al tipo legal desde la fecha del contrato hasta que tenga lugar el pago y a las costas."

SEGUNDO.- Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Santa Cruz de Tenerife, dando lugar a las actuaciones nº 513/05 de juicio ordinario, y emplazados los demandados, en calidad de tales comparecieron Dª Araceli y, como herederos de su fallecido esposo D. Rubén , los hijos de ambos Dª Lidia , Dª Raimunda , D. Marco Antonio y D. Baldomero , y todos ellos contestaron conjuntamente a la demanda pidiendo su íntegra desestimación con imposición de costas a la parte actora.

TERCERO.- Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el magistrado- juez titular del mencionado Juzgado dictó sentencia el 11 de abril de 2006 con el siguiente fallo: "Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dña. Ana Mª Hernández Oramas en nombre y representación de la entidad Propiedades Premier, S.L:, contra Dña Araceli y Herederos de D. Rubén debo absolver a éstos de las pretensiones en su contra intentadas, con imposición a aquella de las costas causadas."

CUARTO.- Interpuesto por la parte actora contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 590/06 de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife , esta dictó sentencia el 19 de marzo de 2007 con el siguiente fallo: "1. Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad Propiedades Premier, S.L., contra la sentencia dictada en el presente procedimiento, resolución que se revoca para estimar la demanda formulada por la misma parte y declarar resuelto el contrato de compraventa de litis, de fecha 9-1-2004, con recíproca devolución por las partes de la finca y del precio entregado, más los intereses legales correspondientes al precio desde la fecha de la celebración del contrato hasta su completa devolución.

2. No hacer imposición expresa de las costas en ninguna de las instancias."

QUINTO.- Anunciado recurso de casación por la parte demandada contra la sentencia de apelación, el tribunal de instancia lo tuvo por preparado y, a continuación, dicha parte lo interpuso ante el propio tribunal mediante un solo motivo fundado en infracción de los arts. 1124, 1290 y 1291-5º CC en relación con el art. 21, apdos. 2 y 3, de la Ley 6/1988 [en realidad 1998], de 13 de abril , de Régimen del Suelo y Valoraciones.

SEXTO.- Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma ambas partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, el recurso fue admitido por auto de 3 de marzo de 2009, a continuación de lo cual la parte actora-recurrida presentó escrito de oposición pidiendo se declarase no haber lugar al recurso, con expresa imposición de costas a la parte recurrente, y, subsidiariamente, que se entrara a conocer de los motivos de apelación no examinados por el tribunal de segunda instancia, dictándose en tal caso sentencia de conformidad con lo pedido en el escrito de interposición del recurso de apelación.

SÉPTIMO.- Por providencia de 3 de noviembre de 2010 se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 23 de febrero de 2011, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,

PRIMERO .- La cuestión jurídica que plantea el presente recurso de casación, interpuesto por la parte vendedora demandada y compuesto de un solo motivo fundado en infracción de los arts. 1124, 1290 y 1291-5º CC en relación con el art. 21, apdos. 2 y 3, de la Ley 6/1998 (por error se dice 1988), de 13 de abril , sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, consiste en si procede o no resolver el contrato de compraventa de una finca sita en la isla de Tenerife y considerada por ambas partes contratantes como solar edificable pero que en realidad ya no lo era, al menos en su mayor parte, en el momento de la perfección del contrato a causa de una actuación municipal que las dos partes contratantes ignoraban pese a que pocos días antes la compradora había pedido información al Ayuntamiento correspondiente y se le había facilitado un plano en el que la finca sí aparecía como edificable.

Interpuesta la demanda por la parte compradora, una sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria, pidiendo la declaración de ineficacia del contrato de compraventa, ya por rescisión, ya por nulidad, o subsidiariamente su resolución, la sentencia de primera instancia la desestimó totalmente razonando en esencia, tras reprochar a la parte demandante su imprecisión conceptual, que según la prueba practicada dicha demandante había comprado la finca como cuerpo cierto, conociendo la carga derivada de un procedimiento judicial previo y apremiada por su abogado, razón por la cual no pidió un informe urbanístico hasta después de haberse otorgado la escritura pública de compraventa, si bien ciertamente la finca se había comprado como urbana y apta para edificación cerrada y estas características eran con las que constaba en el plano facilitado por el Ayuntamiento a la propia parte compradora pocos días antes del otorgamiento de escritura. Con base en tales hechos la sentencia rechazaba la rescisión fundada en el art. 1291-5º en relación con el art. 21 de la Ley 6/98 porque el 9 de enero de 2004 , fecha de la escritura pública de compraventa, la finca no era, conforme al planeamiento aplicable y la documentación que el notario tuvo a la vista, ni un terreno no susceptible de edificación ni un terreno con edificaciones fuera de ordenación; rechazaba también la anulabilidad por error, fundada en el art. 1303 CC en relación con su art. 1266 , en atención a que la vendedora era una señora mayor, la compradora una sociedad mercantil profesional en la materia y la compraventa se había hecho con intervención de un notario, entendiendo el juez que la compradora demandante pudo haber evitado su error con un mínimo de diligencia; y por último rechazaba igualmente la resolución del contrato fundada en el art. 1124 CC por no haber mediado incumplimiento de la vendedora, que vendió la finca como cuerpo cierto y sin ocultar la existencia ni la procedencia de una carga, ajena del todo a problemas urbanísticos, que pesaba sobre ella. En definitiva, y desde la consideración general de ser "hechos notorios tanto la escasez de terreno urbanizable en esta isla como las asombrosas fluctuaciones urbanísticas en este país" , la sentencia concluye que "[l]a actora fue mal asesorada al comprar en firme entonces (el Derecho brinda otras soluciones para casos similares como opciones de compra, precontratos, condiciones resolutorias, etc...), y en demandar a la viuda ahora, en vez de a la corporación en su caso responsable" .

Interpuesto recurso de apelación por la parte actora, el tribunal de segunda instancia lo acogió y, revocando la sentencia apelada para en su lugar estimar la demanda, declaró resuelto el contrato de compraventa litigioso y acordó la recíproca devolución por las partes de la finca y del precio entregado, más los intereses legales correspondientes a este precio desde la fecha de la celebración del contrato hasta su completa devolución. Fundamentos de este fallo son los siguientes: 1º) Tras conversaciones preliminares entre las partes orientadas a concertar la compraventa, la sociedad compradora "solicitó del Ayuntamiento de La Laguna información urbanística de la parcela, entregándosele un plano urbanístico de la zona, de fecha 22-12-2003, que aparece calificada como EC, Edificación Cerrada" ; 2º) el 9 de enero de 2004 se perfeccionó la compraventa de la finca, calificándola como solar, mediante escritura pública, "y cuando la nueva propietaria de la finca se dirige al Ayuntamiento para solicitar licencia de edificación, se le manifiesta que es improcedente porque la parcela ha sido calificada como suelo rústico" ; 3º) "según el informe de la Gerencia Municipal de Urbanismo emitido con posterioridad, que refiere lo sucedido, el pleno del Ayuntamiento aprobó, provisionalmente, la adaptación del PGOU a la LOTCAN [Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias] , con fecha 29-12-2003, por la que la mayor parte de la parcela se encuentra en suelo calificado como Rústico de Protección Hidrológica, de modo que el uso de vivienda se encuentra entre los usos y actividades prohibidos en dicho suelo, y se significa que con anterioridad, efectivamente, la mayor parte de la parcela se encontraba en suelo clasificado como Urbano Consolidado para uso Residencial Vivienda Colectiva, incluida en el grupo 1 de Edificación Cerrada" ; 4º) "el radical cambio de la clasificación y consiguiente uso del suelo, según el informe, vino gestándose desde el 26-12-2002, en que en fase de alegaciones, se presentó una de ellas en el sentido de que la aprobación inicial antes referida debería ser rectificada en el sentido en el que finalmente lo fue, como así se propuso por el Área de Planeamiento y Planificación con fecha 24-11-2003" ; 5º) en la solicitud de información urbanística entregada el 22-12-2003 nada se advirtió a la consultante y futura compradora del cambio esencial que se tramitaba, sino que tan solo se le informó de la situación vigente en ese mismo momento; 6º) tampoco se desprende de lo actuado que la vendedora tuviera conocimiento del cambio que se avecinaba; 7º) por tanto, no hubo fraude ni mala fe de la vendedora, pero sí la desaparición de una cualidad esencial de la cosa vendida cual era su edificabilidad, "motivo esencial de la compraventa" , sin intervención de las partes y "en virtud de la actuación administrativa municipal antes del otorgamiento de la escritura" ; 8º) en consecuencia, además de la facultad resolutoria ( "rescisión" ) prevista en el apdo. 3 del art. 21 de la por entonces vigente Ley 7/1998 , estaba claro en el presente caso que, al aprobar la Administración municipal "la inedificabilidad de la finca pocos días antes de la perfección del contrato" , se produjo una frustración del negocio para el comprador "al no tener la cosa vendida una cualidad esencial que la hace inhábil para la finalidad pretendida, siendo así que la finca se define en la escritura como solar, lo que implica su edificabilidad, en tal medida que bien puede decirse que se trata de una cosa distinta, pues no cabe duda que la condición urbanística de la finca objeto del contrato, que no consta fuese conocida por el comprador en el momento de la perfección, supone la imposibilidad de obtener como contraprestación al precio abonado, según consta en la escritura, aprovechamiento urbanístico alguno en el que consistía la utilidad de la adquisición" ; 9º) el hecho de que la vendedora vendiera una cosa distinta de la especificada en el contrato confería a la compradora la facultad de resolverlo conforme a los arts. 1101 y 1124 CC según vienen siendo interpretados por la jurisprudencia.

SEGUNDO .- El único motivo del recurso de casación interpuesto por la vendedora demandada se funda, como se ha indicado anteriormente, en infracción, por aplicación errónea, de los arts. 1124, 1290 y 1291-5º CC en relación con el art. 21, apdos. 2 y 3, de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

En su desarrollo argumental se alega, en síntesis, lo siguiente: 1) El informe urbanístico posterior al contrato de compraventa indica que la mayor parte de la parcela vendida se encuentra en suelo clasificado "rústico de protección de barrancos" , estando prohibido con carácter general el uso de vivienda, pero el resto de la parcela se encuentra "en suelo clasificado Urbano para uso Residencial Vivienda en zona de Edificación Cerrada, con Jardín delantero de tres metros y 2 plantas de altura máxima (EC2), según el vigente Plan General de Ordenación" ; 2) el acto administrativo de 29-12-2003 en que se funda la sentencia recurrida fue un acto de mero trámite, pues consistió en la "aprobación provisional" de la adaptación del PGOU a la LOTCAN, de modo que la sentencia "confiere a un acto administrativo de trámite valor de acto administrativo resolutorio o final" ; 3) la obligación que el art. 21.2 de la Ley 6/1998 imponía al vendedor solamente era exigible cuando el terreno fuese "total y absolutamente no susceptible de edificación" , según se desprende de lo declarado por la sentencia de esta Sala de 7 de julio de 1994 , como complemento de la cual se citan también las sentencias de 29 de julio de 1992 , 8 de febrero de 1993 y 29 de mayo de 1998 .

En su oposición al recurso la parte recurrida alega, en esencia, lo siguiente: 1) la acción de rescisión prevista en el apdo. 3 del art. 21 de la Ley 6/1998 no está supeditada a que la totalidad del terreno sea no edificable; 2) ella misma solicitó el correspondiente informe antes del otorgamiento de la escritura de compraventa, cuando en realidad era el vendedor el obligado, según el apdo. 2 a) de ese mismo art. 21 , a informar de la situación de la finca; 3) lo realmente ocurrido, según se desprende del informe del Ayuntamiento posterior a la compraventa, fue que en una aprobación inicial del Plan de Ordenación en 2002 el Ayuntamiento pretendía reclasificar el terreno de rústico a urbano, pero al presentarse alegaciones en contra por un ciudadano, el Ayuntamiento las estimó un año después, en el pleno de 29 de diciembre de 2003; 4) por tanto, la realidad es que ni el Plan General de Ordenación ni ninguna otra norma urbanística habían clasificado como urbano los terrenos de la vendedora.

TERCERO .- Para responder a la cuestión jurídica que plantea el recurso son fundamentales las sentencias de esta Sala de 17 de noviembre de 2006 (rec. 56/00 ) y 8 de noviembre de 2007 (rec. 4002/00 ), no citadas por ninguna de las partes pese a ser la primera anterior al escrito de interposición del recurso y ambas anteriores al escrito de oposición, ya que ambas sentencias contienen un minucioso análisis de las sentencias anteriores de esta Sala sobre la influencia de los problemas urbanísticos en la compraventa de fincas y, en particular, sobre la relación entre el régimen de la compraventa en el Código Civil y la acción de "rescisión" prevista en la normativa urbanística entonces examinada (art. 50 de la Ley del Suelo de 1956 , art. 62 del texto refundido de 1976 , art. 45 del texto articulado de 1992 y art. 21 de la Ley 6/1998 , sobre régimen del Suelo y valoraciones) y mantenida en la normativa posterior a la primera de dichas sentencias o a ambas (art. 18 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo , de suelo, y art. 19 del texto refundido de la misma aprobado por R.D. Legvo. 2/2008, de 20 de junio ).

Las referidas sentencias, que examinan los problemas de que se trata principalmente desde la perspectiva del art. 1483 CC sobre gravámenes ocultos de las fincas objeto de compraventa por haberse planteado así el debate en las instancias y en los respectivos recursos, resuelven estos, no obstante, mediante criterios interpretativos del art. 62 del texto refundido de 1976 , aplicable entonces en ambos casos, que son plenamente válidos para interpretar el equivalente art. 21 de la Ley 6/1998 , aplicable en este caso por razones temporales.

Tras puntualizar la sentencia de 2006 que la cuestión de si estamos ante una verdadera rescisión subsumible en el art. 1291-5º CC es más teórica que práctica, considerar la sentencia de 2007 que la "rescisión" a que se refiere la norma urbanística no es una ineficacia directamente establecida por la ley sino "una facultad de provocar la resolución que se concede al adquirente cuando no se ha hecho constar que el terreno no es edificable o que el edifico o la industria están fuera de ordenación" y reconocer esta misma sentencia que la jurisprudencia ha acudido a diversos expedientes para resolver estos problemas, como la acción de rescisión del art. 1291-5º CC , la acción de anulabilidad del contrato por error invalidante del comprador o dolo del vendedor, cuya presunción se contendría en la norma urbanística pero admitiendo prueba en contrario, la acción ex stipulatu o, en fin, la acción de resolución, las dos sentencias toman como punto de partida la idea de que, dada la facilidad para acceder a la información urbanística que se desprende de la propia normativa especial, las limitaciones de esta naturaleza, aunque no se mencionen en el contrato de compraventa, no tienen por qué comportar necesariamente su "rescisión". Antes bien, lo decisivo será la posibilidad que haya tenido el adquirente de conocer las limitaciones urbanísticas de la finca antes de comprarla y la diligencia desplegada por él para llegar a tal conocimiento. Así, según la sentencia de 2006, "no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos (artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información de los vendedores que venga a coincidir con la que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trata de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registro o Archivos (por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición" . Y la sentencia de 2007 concluye que resulta inaplicable la "rescisión" prevista en la norma urbanística cuando "un comportamiento en buena fe, en cuanto supone un actuar diligente, hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre la condición urbanística de las fincas que decía ignorar la entidad compradora cuando, además, se le vendían como rústicas y a precio de rústicas, sin que hubiera especiales circunstancias que alteraran la situación y fueran conocidas por los compradores" .

Pues bien, de examinar el único motivo del recurso conforme a la jurisprudencia representada por dichas sentencias, se desprende que debe ser desestimado por las siguientes razones:

1. ) Según la escritura pública de compraventa, su objeto era una finca inscrita en el Registro de la Propiedad como solar, y ambas partes están conformes en que su adquisición por la parte compradora tenía por finalidad edificar sobre la parcela.

2. ) Si bien no consta que la parte vendedora, hoy recurrente, ocultara información a la compradora sobre la modificación urbanística en curso, tampoco cabe imputar a la parte compradora mala fe ni falta de diligencia, ya que solicitó información municipal sobre las condiciones urbanísticas de la finca y pocos días antes de la compraventa la obtuvo en el sentido de que toda la parcela era edificable, sin que se le advirtiera de la posible modificación que iba a producirse muy poco después, pero antes también de perfeccionarse la compraventa, por el acuerdo del pleno del Ayuntamiento.

3. ) La modificación producida fue sustancial, pues la parcela pasó de ser edificable a no serlo en su mayor parte, de modo que la subsistencia de la posibilidad de edificar en la parte restante no disminuía, pese a lo que se alega en el recurso, la trascendencia de la modificación.

4. ) El argumento del recurso sobre la provisionalidad del acuerdo municipal tampoco desvirtúa esa trascendencia, pues sus efectos eran inmediatos en orden a la prohibición de edificar y, por tanto, cuando la compraventa se perfeccionó su objeto, la finca, ya carecía de las condiciones urbanísticas que ambas partes le atribuían al prestar su consentimiento. En suma, si la tesis de la parte recurrente se llevara hasta sus últimas consecuencias se llegaría al extremo, no conveniente para ninguna de las partes ni concorde con su voluntad y finalidad perseguida al contratar, de demorar las consecuencias de lo sucedido hasta que, en su caso, recayera sentencia firme del orden contencioso-administrativo acerca de la definitiva calificación urbanística de la finca, quedando entonces en la incertidumbre durante años la eficacia o no del contrato.

5. ) Por consiguiente la sentencia recurrida no infringió las normas citadas en el motivo, ya que las peculiares circunstancias del presente caso, es decir, información oficial a la parte compradora de que la parcela era edificable, acuerdo municipal siete días después calificando el suelo como rústico y no edificable en su mayor parte y, en fin, otorgamiento de la escritura pública de compraventa tan solo once días después desconociendo ambas partes el contenido de dicho acuerdo, determinan que, en efecto, la parte vendedora entregara una finca con características tan diferentes de las pactadas que, en la práctica, equivalía a un objeto inhábil para la finalidad pretendida.

6. ) Habiéndose producido tan sustancial modificación urbanística cuando la finca todavía era propiedad de la vendedora, es esta quien objetivamente debe soportar las consecuencias y, por tanto, los efectos propios de la acción de resolución del contrato ejercitada por la parte demandante y estimada por la sentencia recurrida.

CUARTO .- Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el 394.1 , todos de la LEC, procede confirmar la sentencia recurrida e imponer las costas a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

1. - DESESTIMAR EL RECURSO CASACIÓN interpuesto por los codemandados Dª Araceli y, como herederos de D. Rubén , Dª Lidia , Dª Raimunda , D. Marco Antonio y D. Baldomero , todos ellos representados ante esta Sala por la procuradora Dª Silvia Vázquez Senín, contra la sentencia dictada con fecha 19 de marzo de 2007 por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife en el recurso de apelación nº 590/06 .

2. - Confirmar la sentencia recurrida.

3. - E imponer las costas a la parte recurrente.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Juan Antonio Xiol Rios.-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Roman Garcia Varela.-FIRMADA Y RUBRICADA. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marin Castan, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.