Consecuencias contractuales derivadas del incumplimiento de la normativa urbanística
| Autor | Eduardo De La Iglesia Prados |
| Cargo del Autor | Profesor Contratado Doctor Derecho Civil Universidad de Sevilla |
| Páginas | 635-690 |
Page 635
Una de las materias que, en nuestro tiempo, está teniendo mayor trascendencia dentro del ámbito propio de las limitaciones de las facultades inherentes al propietario, es la derivada de las reglas de planeamiento urbanístico, toda vez que el ejercicio de facultades de muy diverso nivel integrables, no ya sólo en el ámbito de goce, sino incluso en el de disposición, está constreñido por su ámbito de actuación, lo que genera que, por tanto, el titular no sea libre de construir, habitar,
Page 636
habilitar o, en suma, actuar, sobre terrenos de su propiedad, pues para ello se requiere que su comportamiento se sitúe dentro de los parámetros establecidos a tal fin en las normas de ordenación territorial.
La incidencia dentro del ámbito jurídico civil de las disposiciones urbanísticas, es tal, que genera en la actualidad, como indican RUIZ-RICO RUÍZ y CASADO CASADO, la existencia de una importante conexión civil y administrativa, afirmando para ello acertadamente que «es cada vez mayor la influencia de lo urbanístico en lo civil para resolver conflictos entre particulares. Términos y figuras como licencias de obras, licencia de primera ocupación, silencio administrativo, construcciones ilegales, aprovechamientos urbanísticos, son cada vez más habituales en las resoluciones civiles»1.
La aplicación de las disposiciones de planeamiento urbanístico, de clara naturaleza pública, al ámbito propio del ejercicio del derecho de propiedad es, hoy en día, indiscutible, si bien debe precisarse la causa que justifica tal limitación y, por tanto, que tales normas administrativas limiten dicho derecho real, si bien y a pesar de lo anterior, la incidencia de las normas urbanísticas en el derecho de propiedad no gene-ra una integración de tales disposiciones dentro del contenido propio del Derecho Privado y, por tanto, como materia de Derecho Civil, pues además del contenido real propio de tal derecho existe, a causa de su regulación constitucional y dentro del ámbito principalmente del ius aedificandi derivado del mismo, un interés de su actuación en beneficio de la comunidad, cuyo control y regulación compete a los poderes públicos, integrándose, por tanto, tal situación dentro del ámbito constitucionalmente establecido de la función social de la propiedad2.
De este modo, la incidencia de dichas disposiciones a este ámbito y su consiguiente limitación por ellas de las facultades del propietario, principalmente del goce, se justifican por el contenido del artículo 33 del texto constitucional, toda vez que en el mismo se vincula el derecho de propiedad con su función social3y parece admisible integrar
Page 637
dentro del ámbito de este concepto las reglas de planeamiento urbanístico, pues éstas al fin y al cabo vienen a realizar una labor de ordenación y organización colectiva de los terrenos, para un desarrollo racional de los mismos y el logro de los servicios adecuados con ellos, de tal modo que tales disposiciones administrativas, por tanto, no persiguen un interés particular, sino un interés de la colectividad, de ahí la posibilidad de su integración en el ámbito propio de la función social y, por ende, en los límites del derecho de propiedad4.
Una de las causas que puede provocar la invalidez del contrato por la afección de las disposiciones de ordenación territorial es el error, principal de los vicios de la voluntad afectantes al consentimiento contractual, estando regulado su incidencia en el artículo 1266 del Código Civil.
La importancia del estudio de esta figura y su incidencia en este ámbito se justifica por el hecho de ser, conjuntamente con la pretensión de resolución del contrato, la causa mayormente empleada para dejar sin efecto una actuación contractual cuyo objeto es un terreno o edificación afectado por tales disposiciones públicas5, considerán-
Page 638
dose su existencia cuando hay datos desconocidos o que no pudieron ser conocidos, principalmente por el adquirente en contrato de compraventa, cuya realidad genera la imposibilidad del fin del contrato pretendido, provocada ésta por una inadecuada formación de la voluntad a causa de dicho vicio. El ejemplo típico sería la adquisición de terreno no edificable o con regulación urbanística que no permite la construcción en las condiciones pretendidas, siendo conocido tal dato por el vendedor que lo calla o afirma lo contrario, a pesar de lo cual se perfecciona y consuma la relación; igualmente es posible alegar su existencia en relación con la eficacia o inexistencia de licencias urbanísticas en principio admitidas, pero cuya realidad no es tal o no son hábiles para lo pretendido.
La doctrina y la jurisprudencia, de forma pacífica, entienden que para que el error sea calificado como un vicio de la voluntad generador de la invalidez del contrato, se requiere la concurrencia de dos concretos requisitos, sin cuya presencia y acreditación el pretendido error quedará en eso, en una consideración subjetiva de parte pero intrascendente para el Derecho y, por tanto, inviable para generar la ineficacia querida sobre la base del citado vicio de la voluntad, siendo estos su carácter determinante o esencial y excusable para quien lo alega.
La pretensión del error en los contratos cuyo objeto es terreno o bien sobre el que inciden las normas urbanísticas es un hecho frecuente en la práctica, sin embargo no son mayoría las resoluciones jurisprudenciales que entienden procedente la existencia de tal causa de invalidez, demostrando su análisis cómo el dato esencial para la estimación o no de tal vicio en este tipo de supuestos se sitúa, mayoritariamente, en el cumplimiento del segundo de los requisitos advertidos, el carácter excusable del error, al considerarse, de manera general, como esencial o determinante la imposibilidad de edificar o destinar el terreno o vivienda al fin pretendido, procediéndose a continuación a precisar los advertidos requisitos y su incidencia en la contratación de esta naturaleza.
Page 639
El primero de los requisitos, establecido en el propio texto norma-tivo regulador del error vicio de los contratos del Código Civil, será el carácter esencial y determinante del error, esto es, el hecho de ser el equívoco la circunstancia que motiva la prestación del consentimiento contractual efectuado, por lo que, de no haberse producido éste hubiera sido distinta la actuación de quien lo padece, situación que acontecerá cuando la cosa objeto del contrato carece de alguna de las condiciones que se le atribuyen, siendo éstas, precisamente, las que de manera primordial y básica motivaron la celebración del negocio6.
El inicio de nuestro estudio en este punto ha de centrarse, por tanto, en el posible carácter esencial o determinante del desconocimiento de la realidad urbanística en la contratación civil, a los efectos de poder ser calificada tal circunstancia como generadora de error vicio del consentimiento, debiendo ser la respuesta afirmativa a dicha posibilidad, toda vez que abordada la cuestión por nuestro Tribunales, existen pronunciamientos que así lo ponen de manifiesto y reconocen, llegándose de forma explícita a indicar en la casuística existente que «el carácter esencial del error apreciado deriva del hecho de que el mismo recae sobre la calificación urbanística de la finca objeto de la compraventa y, en consecuencia, sobre su grado de edificabilidad, con la subsiguiente incidencia de su valor económico»7, de lo que se concluye que la discordancia, claro está de ser excusable, sobre la edificabilidad de terreno puede ser considerada como generadora por su carácter determinante de error en los contratantes, y ello por su incidencia tanto en un aspecto subjetivo, como es la prestación de un consentimiento viciado, como patrimonial, ante la importancia eco-
Page 640
nómica que puede tener tal decisión y su incidencia en la prestación de la voluntad.
Ello es así, aunque el Tribunal Supremo ha excluido las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del concepto de cargas y gravámenes del artículo 1483 del Código Civil, al considerar nuestro máximo órgano judicial que dichas discordancias representan limitaciones y restricciones...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba