STS 639/2022, 4 de Octubre de 2022

Tramitación en primera instancia

1. - La procuradora D.ª Inés Blanco Pérez, en nombre y representación de Caja Rural de Asturias, S.A., interpuso demanda de juicio verbal de resolución de contrato de arrendamiento por expiración de plazo contra D. Severino, en la que solicitaba se dictara sentencia:

   "[...] por la que estimando la demanda se declare:

   1. Que procede dar lugar al desahucio por expiración de plazo contractual.

   2. Que, en consecuencia se acuerde que la parte demandada por la acción de desahucio, DON Severino, debe desalojar la finca a prado llamada " DIRECCION000" sita en Pumarín, parroquia DIRECCION001, concejo de Siero, (inscrita en el Registro de la Propiedad de Pola de Siero al Tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca NUM003, inscripción 9ª), dejándola libre y expedita, poniéndola a disposición de mi mandante dentro del plazo que corresponda en Derecho. Que de no cumplirse lo anterior, se le aperciba del correspondiente lanzamiento, acordando de conformidad con lo dispuesto en el artículo 437.3 de la LEC en relación con el 549.3 la ejecución inmediata y directa sin necesidad de ningún otro trámite.

   3. Que se impongan las costas de este juicio a la parte demandada".

2. - La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 4 de Siero y se registró con el n.º 248/2020. Una vez fue admitida a trámite, se procedió al emplazamiento de la parte demandada.

3. - El procurador D. José Antonio García Rodríguez, en representación de D. Severino, contestó a la demanda mediante escrito en el que solicitaba al juzgado:

   "[...] se sirva dictar sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas a la entidad demandante".

4. - Tras seguirse los trámites correspondientes, la Magistrada-juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 4 de Siero, dictó sentencia de fecha 20 de abril de 2021, con la siguiente parte dispositiva:

   "Estimando la demanda presentada por la procuradora doña María Inés Blanco Pérez, en nombre y representación de CAJA RURAL DE ASTURIAS S.C.C., contra don Severino, debo hacer y hago los siguientes pronunciamientos:

   1. Procede dar lugar al desahucio por expiración de plazo contractual.

   2. Que, en consecuencia, se acuerda que la parte demandada por la acción de desahucio, don Severino, debe desalojar la finca a prado llamada " DIRECCION000" sita en Pumarín, parroquia DIRECCION001, concejo de Siero, (inscrita en el Registro de la Propiedad de Pola de Siero al Tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca NUM003, inscripción 9ª), dejándola libre y expedita, poniéndola a disposición de la parte actora dentro del plazo un mes. Que de no cumplirse lo anterior, se le aperciba del correspondiente lanzamiento en fecha 24 de mayo de 2021, a las 10:45 horas.

   3. Se imponen las costas procesales del procedimiento a la parte demandada.

   Contra esta Resolución cabe interponer recurso de apelación".

Tramitación en segunda instancia

1. - La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación de D. Severino.

2. - La resolución de este recurso correspondió a la sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Oviedo, que lo tramitó con el número de rollo 339/2021, y tras seguir los correspondientes trámites dictó sentencia en fecha 14 de octubre de 2021, cuya parte dispositiva dispone:

"FALLO: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Don Severino contra la sentencia dictada en fecha veinte de abril de dos mil veintiuno por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Siero, en los autos de los que el presente rollo dimana, que se CONFIRMA.

Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente".

.- Interposición y tramitación del recurso de casación

1. - El procurador D. José Antonio García Rodríguez, en representación de D. Severino, interpuso recurso de casación.

   El motivo del recurso de casación fue:

   "MOTIVO UNICO.- Se interpone al amparo del art. 477.1 y 477.3 LEC por infracción de los arts. 9 y 10 LAU 1994; así como de lo estipulado por el art. 2 del Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 así como de los artículos concordantes de sus sucesivas reformas ( DF 9ª RDL 26/2020 de 7 de Julio; DF 4ª RDL 30/2020 de 29 de Septiembre; RDL 2/2021 de 26 de enero y R.D. Ley 21/2021, de 26 de octubre). Presenta a su vez interés casacional, ya que se trata de normativa que no lleva más de cinco años en vigor, y asimismo, no existe doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo relativa a normas anteriores o similares de igual contenido, habida cuenta el contexto de crisis socio-sanitaria en que se promulgan, y el cauce constitucionalmente previsto ante la rápida respuesta que el Legislador se vio en la obligación de facilitar por medio de Real Decreto Ley a la nueva realidad".

2. - Las actuaciones fueron remitidas por la Audiencia Provincial a esta Sala, y las partes fueron emplazadas para comparecer ante ella. Una vez recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma las partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, se dictó auto de fecha 2 de marzo de 2022, cuya parte dispositiva es como sigue:

   "1º) Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Severino contra la sentencia dictada en segunda instancia, el 14 de octubre de 2021, por la Audiencia Provincial de Oviedo, Sección 5.ª, en el rollo de apelación n.º 339/2021, dimanante del juicio verbal de desahucio n.º 248/2020, seguido ante Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Siero.

   2. ) Abrir el plazo de veinte días, a contar desde la notificación de este auto, para que la parte recurrida formalice por escrito su oposición al recurso. Durante este plazo las actuaciones estarán de manifiesto en la Secretaría".

3. - Se dio traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición, lo que hizo mediante la presentación del correspondiente escrito.

4. - Por providencia de 28 de junio de 2022 se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 27 de septiembre del presente, en que ha tenido lugar.

Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso hemos de partir de los antecedentes siguientes:

1. - La actora Caja Rural de Asturias, S.A., es propietaria de una finca llamada " DIRECCION000", sita en Pumarín, parroquia DIRECCION001, concejo de Siero, de 9 áreas y 31 centiáreas, dentro de la cual se encuentra construida una casa-habitación de 114 m2, que le fue adjudicada por decreto de fecha 14 de octubre de 2015, dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria n.º 7/2015, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Siero.

2. - La actora y el demandado D. Severino suscribieron contrato de arrendamiento del citado inmueble, formalizado en documento privado de fecha 21 de abril de 2016, en el que se pactó una duración del contrato de un año y una renta de 800 euros mensuales.

3. - El 21 de febrero de 2020, transcurridos los tres años del contrato, y hallándose este en prórroga, la entidad demandante remitió un burofax en el que comunicaba al demandado carecer de interés para prorrogar el vínculo contractual un año más.

4. - En fecha 8 junio de 2020, la entidad actora interpuso demanda contra el arrendatario en la que solicitaba la declaración judicial de extinción del contrato por expiración del plazo contractual.

   El conocimiento del proceso correspondió al Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Siero, que lo sustanció por los cauces del juicio verbal 248/2020.

   El arrendatario se opuso a la demanda, alegando la existencia de un acuerdo verbal entre las partes litigantes para que pudiese seguir en la ocupación de la vivienda, sin perjuicio de que se revisase el contrato de arrendamiento hasta nuevo aviso por parte de la arrendadora.

   Asimismo, aportó carta remitida, por vía burofax, de 15 de julio de 2020, por la que comunicaba a la entidad demandante que se acogía a la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, de conformidad con lo dispuesto en el art. 2 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, reformada por la disposición final novena del Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda, y con tal base normativa sostuvo que el contrato necesariamente se prorrogaba 6 meses más, toda vez que la finalización del contrato de arrendamiento tuvo lugar con posterioridad al 2 de abril de 2020 (entrada en vigor RDL 11/2020 de 31 de marzo), causa por la que el arrendador deberá pasar por lo anterior y quedar vinculado por la prórroga legal del vínculo contractual.

   Añadió, en el acto de la vista, que dicha normativa viene ampliada por el Real Decreto Ley 30/2020, de 29 de septiembre, cuya disposición final cuarta , y en lo referente al precitado precepto, amplía el plazo para solicitar la prórroga hasta el 31 de enero de 2021.

   El referido procedimiento finalizó por sentencia que estimó la demanda.

   La juzgadora de instancia razonó que no existía prueba del supuesto acuerdo verbal de las partes para continuar el vínculo arrendaticio, así como que no era de aplicación el art. 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, al entender que el contrato prorrogado, por tácita reconducción, se encontraba sometido al Código Civil y no a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y remitido burofax el 21 de febrero de 2020, comunicando la resolución del contrato, no cabe la continuación del vínculo contractual, por lo que no es susceptible de invocación la normativa alegada.

5. - Contra la precitada sentencia se interpuso por el demandado recurso de apelación, su conocimiento correspondió a la sección quinta de la Audiencia de Oviedo, que dictó sentencia en la que desestimó el recurso interpuesto.

   A tal efecto, el tribunal provincial razonó que, en el caso presente, el contrato finalizaba, tras las prórrogas del artículo 9 y la tácita reconducción del artículo 10 de la ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, el 21 de abril de 2020, que no compartía el criterio de la sentencia recurrida de que el contrato se encontraba sometido al Código Civil, porque como norma el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al mismo "le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido"; ahora bien, para que el arrendatario pudiera acogerse al régimen tuitivo del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, era necesario que la prórroga de seis meses se hubiera solicitado antes de la conclusión del contrato, pues, en otro caso, nos hallaríamos ante un supuesto de rehabilitación de un contrato extinguido no contemplado en el RDL.

6. - Contra la referida sentencia se interpuso recurso de casación.

Fundamento del recurso de casación

El recurso se interpuso al amparo del art. 477.1 y 3 LEC, por infracción de los arts. 9 y 10 LAU 1994; así como de lo estipulado por el art. 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, así como de los artículos concordantes de sus sucesivas reformas ( DF 9.ª; DF 4.ª RDL 30/2020 de 29 de septiembre; RDL 2/2021 de 26 de enero y R.D. Ley 21/2021, de 26 de octubre).

El interés casacional se basa en que se trata de normativa que no lleva más de cinco años en vigor, y no existe doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo relativa a normas anteriores o similares de igual contenido, habida cuenta el contexto de crisis sociosanitaria en que se promulgaron, y el cauce constitucionalmente previsto ante la rápida respuesta que el Legislador se vio en la obligación de facilitar por medio de Real Decreto Ley a la nueva realidad.

En el desarrollo del recurso, se sostiene que es de aplicación el mentado RDL 11/2020, pues el contrato de arrendamiento se suscribió el 21 de abril de 2016, por un año, tratándose de arrendamiento de vivienda estaba sometido a una duración mínima de tres años ( art. 9 LAU), transcurridos los cuales se recondujo por un año más, por aplicación del art. 10 de la LAU. El contrato venció bajo la vigencia del RDL 11/2020, que entró en vigor el 2 de abril de 2020, y hasta el 30 de septiembre de dicho año, plazo este último posteriormente ampliado, se podía solicitar la prórroga del contrato por seis meses adicionales.

El demandado comunicó a la entidad arrendadora la voluntad de acogerse a dicha prórroga, en julio de 2020, dentro pues del precitado plazo legal, petición que obliga a la demandante, salvo que precisara la vivienda para sí o familiares, lo que no es el caso.

Se consideró, en definitiva, que la circunstancia de que el contrato se hubiera extinguido, al formular su petición de prórroga, no es óbice para la aplicación de dicha normativa excepcional, dado que concurre su presupuesto normativo, al haberse interesado la prórroga dentro del marco temporal establecido.

Examen del recurso interpuesto

A los efectos decisorios del recurso interpuesto partimos de las consideraciones siguientes.

3.1 Base normativa

El art. 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo (BOE 1 de abril), que entró en vigor el día 2 de abril siguiente, por aplicación de su Disposición final decimotercera, en su redacción vigente al desarrollarse los presentes hechos, dispuso:

"En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes".

Posteriormente, dicha disposición normativa fue reformada por RDL 26/2020, de 7 de Julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID 19 en los ámbitos de transporte y vivienda, en el que se fija como fecha final de dicha opción legal el 30 de septiembre de 2020. Esta norma fue, a su vez, objeto de modificaciones ulteriores que ampliaron dicho plazo, si bien ya fuera del marco temporal del proceso que nos ocupa.

3.2 Requisitos condicionantes de la aplicación del RDL 11/2020

Bajo la precitada normativa, el derecho del arrendatario a obtener la prórroga del contrato de arrendamiento, por un plazo adicional de seis meses, se encuentra condicionado a la concurrencia de los siguientes requisitos:

(i) Que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, lo que exige que se trate de un arrendamiento que recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario ( art. 2.1 LAU). El art. 10.3 LAU norma, por su parte que, al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

(ii) Que el referido contrato finalice dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del referido real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, que la reforma por RDL 26/2020, de 7 de Julio, fijó en el 30 de septiembre de 2020, sin perjuicio de ulteriores ampliaciones, que se desenvuelven fuera del marco temporal de este concreto proceso.

(iii) Que la finalización del contrato se produzca, bien por haber transcurrido el periodo de duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda del artículo 9.1, o bien el periodo de prórroga tácita anual previsto en el artículo 10.1 ambos de la LAU de 1994.

(iv) La mentada prórroga no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario. Dicha solicitud deberá llevarse a efecto, antes de que el contrato de arrendamiento se hubiera extinguido, puesto que, en otro caso, no nos hallaríamos ante una prórroga de un contrato, sino ante una rehabilitación, que es cuestión asaz diferente.

En efecto, una cosa es continuar o prolongar un contrato por un tiempo determinado (prórroga) y otra distinta su rehabilitación, que consiste en resucitar un contrato fenecido por resolución o vencimiento de plazo. El RDL 11/2020, habla de prórroga extraordinaria por seis meses condicionada a la necesidad de solicitud previa del arrendatario.

La rehabilitación del contrato de arrendamiento, no regulada en la LAU de 1994, se contempla en el caso del concurso de acreedores, según lo dispuesto en el art. 168.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal, conforme al cual la administración concursal podrá rehabilitar la vigencia del contrato de arrendamiento urbano hasta el momento mismo de practicarse el efectivo lanzamiento, con previo o simultáneo pago con cargo a la masa de todas las rentas y conceptos pendientes, así como con el compromiso de satisfacer las posibles costas procesales causadas hasta ese momento.

3.3 Desestimación del recurso

Pues bien, de los mentados requisitos no se cuestiona que nos hallamos ante un arrendamiento de vivienda, tampoco que había transcurrido el plazo de duración mínima legal de tres años que fijaba el art. 9 de la LAU, así como que el arrendamiento se encontraba en situación de prórroga de un año en aplicación del art. 10 de la LAU, en la redacción vigente de tales preceptos. Igualmente, se había comunicado al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato por parte del arrendador con más de 30 días de antelación. El contrato, pues, según la legislación arrendaticia urbana se extinguía el 21 de abril de 2020. Ahora bien, dentro de dicho plazo de 30 días, entró en vigor, el 2 de abril de dicho año, el RDL 11/2020. La comunicación del arrendatario de prorrogar el contrato se produjo el 15 de julio de 2020, es decir dos meses y medio después de la entrada en vigor de dicha disposición legal.

Tras la vigencia de dicho RDL 11/2020, se abre un nuevo panorama normativo, bajo el cual carece de justificación que el arrendador, tras exteriorizar su voluntad de no prorrogar del contrato de alquiler, conforme al art. 10 de la LAU, tenga que esperar, antes de ejercitar judicialmente la acción de desahucio por expiración de plazo, los seis meses de prórroga a los que se refiere el precitado RDL, cuando el arrendatario no le formuló ninguna petición de tal clase, y no opera la prórroga por ministerio de la ley, sino a iniciativa del arrendatario.

Por otra parte, la espera o pasividad del arrendador, en el ejercicio de la acción de extinción del contrato, hasta que transcurriera dicho plazo de seis meses, conllevaría el juego de la prórroga tácita del art. 10 LAU, que no excluye la nueva normativa.

Tampoco tiene sentido que, cumplidos los requisitos del art. 10 de la LAU y transcurrido un significativo periodo de tiempo -dos meses y medio-, durante el cual el arrendatario nada manifestó sobre su derecho a acogerse al mentado RDL, e interpuesta la demanda, tras su citación a juicio, pueda el arrendatario oponerse a la extinción del contrato, señalando, entonces y solo entonces, que se somete al mentado RDL y, por lo tanto, que el contrato se encuentra bajo la prórroga de seis meses, con la correlativa desestimación de la acción judicial e imposición de costas.

El contrato de arrendamiento no puede quedar sometido a tal situación de incertidumbre, por lo que, al hallarse en prórroga y comunicada, por el arrendador, su intención de no prorrogar el vínculo contractual, conforme a lo dispuesto en el art. 10 LAU, es cuando el arrendatario deberá exteriorizar su voluntad de acogerse al régimen del precitado RDL, antes de que el contrato quede legalmente extinguido, pues entonces ya no podemos hablar de prórroga, sino de rehabilitación del vínculo contractual, lo que constituye una situación jurídica que no fue legalmente contemplada.

Pues bien, en este caso, el demandado no exteriorizó su voluntad de acogerse al RDL 11/2020, que entró en vigor el 2 de abril de 2020, antes de que el contrato hubiera vencido, sino, sin ninguna razón que lo justificase, dos meses y medio después, el 15 de julio siguiente.

Por todo ello, el recurso de casación debe ser desestimado.

Costas y depósito

La desestimación del recurso de casación conduce a la condena en costas de la demandada ( art. 398 LEC) y determina la pérdida del depósito constituido para recurrir a tenor de la Disposición Adicional 15 regla 9.ª de la LOPJ.

No concurren serias dudas de hecho -inexistentes-, ni de derecho para aplicar dicha excepción al régimen general del vencimiento en la imposición de costas. Desde luego, no lo es la circunstancia de que la ley lleve menos de cinco años en vigor y que carezca de jurisprudencia, pues tal circunstancia sólo condiciona la admisibilidad del recurso.