SAP Barcelona 583/2023, 26 de Septiembre de 2023
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 26 Septiembre 2023 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 4 (civil) |
| Número de resolución | 583/2023 |
Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 657/2022 -I
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Gavà
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 633/2021
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Parte recurrente/Solicitante: Apolonia
Procurador/a: Maria Elena De Temple Salinas
Abogado/a: María José Baró Ballbé
Parte recurrida: DIVARIAN PROPIEDAD, S.A.
Procurador/a: Carles Badia Martinez
Abogado/a: Pablo Ledesma López
SENTENCIA Nº 583/2023
Magistrados/as:
JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO
MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA
FEDERICO HOLGADO MADRUGA
En Barcelona, a 26 de septiembre de dos mil veintitrés.
Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo número 633/2021, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Gavà, a instancia de DIVARIAN PROPIEDAD, S. A., representada en esta alzada por el procurador Carles Badía Martínez, contra DOÑA Apolonia, representada en esta alzada por la procuradora doña María de Temple Salinas; autos que penden ante esta Sección en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de DOÑA Apolonia contra la sentencia dictada por dicho Juzgado en fecha 22 de abril de 2022.
El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Gavà dictó sentencia en fecha 22 de abril de 2022, en los autos de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo número 633/2021, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor:
"Que estimando íntegramente como estimo la demanda formulada por la representación procesal de DIVARIAN PROPIEDAD S.A., contra Dª Apolonia, debo
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Declarar la extinción del contrato de arrendamiento celebrado el 28/09/2016 sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Viladecans, por expiración del plazo contractual, condenando a la demandada a dejar la mencionada finca libre y expedita y a disposición de la actora, con apercibimiento expreso de lanzamiento si así no lo hiciere.
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Condenar a la parte demandada a pagar a la actora las cantidades que se devenguen en concepto de rentas desde la fecha de la presente resolución hasta la entrega de la posesión de la finca, a razón de 130,84 euros/ mes.
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Condenar a la parte demandada al pago de las costas causadas en el presente procedimiento".
Contra dicha sentencia se formuló recurso de apelación por la representación de doña Apolonia . Admitido el recurso, se dio traslado a la parte contraria, que se opuso. Seguidamente se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial, donde, una vez turnadas a esta Sección, y tras los trámites correspondientes, quedaron pendientes para deliberación y decisión, que tuvieron efecto en fecha 14 de septiembre de 2023.
En el procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el magistrado Federico Holgado Madruga.
Antecedentes del debate
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Divarian Propiedad, S. A. promovió acción judicial frente a doña Apolonia, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:
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La sociedad actora es propietaria de la vivienda sita en Viladecans (Barcelona), CALLE000, número NUM000 . La anterior titular, BBVA RMBS 1 Fondo de Titulación de Activos, celebró un contrato de arrendamiento sobre dicha vivienda con la demandada, doña Apolonia, en fecha 28 de septiembre de 2016, contrato en el que se subrogó Divarian Propiedad, S. A., tras adquirir la vivienda el 10 de septiembre de 2018.
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La duración del arriendo se fijó en tres años, y se pactó una renta anual de 1.570,08 euros, que habría de abonarse por la inquilina a razón de 130,84 euros mensuales.
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En fecha 12 de mayo de 2021 -es decir, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo pactado por las partes y conforme a lo estipulado en el artículo 10.1 de la LAU-, Divarian Propiedad, S. A. remitió a la parte arrendataria una comunicación por medio fehaciente, en virtud de la cual le notificó su voluntad de dar por extinguido y concluido el arrendamiento en fecha 27 de septiembre de 2021, y le instaba a abandonar la vivienda con anterioridad a dicha fecha.
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Pese a que, en consecuencia, el 27 de septiembre de 2021 el contrato de arrendamiento debía extinguirse por haber alcanzado su plazo máximo de duración, la inquilina ha continuado ocupando y poseyendo la vivienda de forma inconsentida.
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Por otra parte, se reclama la suma de 274,76 euros en concepto de indemnización por ocupación, correspondiente a las mensualidades devengadas desde el 27 de septiembre de 2021 hasta la fecha de presentación de la demanda, y que, según se aseguraba, no había sido satisfechas por la inquilina.
Al amparo de los antecedentes expuestos, y manifestando ejercitar acumuladamente la acción de desahucio y la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas vencidas y no pagadas, interesaba la actora en la demanda
se dictase sentencia mediante la que se declarase resuelto, por expiración del plazo contractual, el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 28 de septiembre de 2016, y se condenase a la arrendataria, por una parte, a hacer entrega de la posesión de la finca arrendada, libre, vacua, expedita y a disposición de la propiedad, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario; y, por otra, a abonar la expresada suma de 274,76 euros en concepto de rentas debidas, vencidas y exigibles, más las que pudieran devengarse hasta la efectiva restitución de la posesión del inmueble.
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La representación de la demandada se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:
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No se ajusta a la realidad que doña Apolonia adeude cantidad alguna en concepto de rentas y/o indemnización por ocupación, ya que hasta la fecha la totalidad de las mensualidades han sido abonadas oportuna y puntualmente.
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No se cuenta con prueba alguna de que la propiedad haya remitido a la inquilina alguna comunicación a efectos de notificarle su voluntad de poner fin al contrato.
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Conforme a la normativa aplicable al presente supuesto, una vez transcurridos los tres años de duración inicialmente pactados, y al no constar voluntad en contra de ninguna de las partes, el contrato se prorrogó por una anualidad adicional, es decir, hasta el 27 de septiembre de 2020. A partir de entonces, y como quiera que tampoco se formuló objeción alguna por parte de arrendadora y arrendataria, el contrato entró en tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil, lo que determinaba su subsistencia durante una anualidad adicional, es decir, hasta el 27 de septiembre de 2021.
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Desde aquella última fecha la arrendadora ha venido admitiendo los pagos de las correspondientes mensualidades sin oposición alguna, lo que debe interpretarse en el sentido de que su voluntad era la continuidad del arrendamiento por otra anualidad más, es decir, hasta octubre de 2022, por lo que en la fecha de la demanda el contrato aún no había expirado.
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En todo caso, la inquilina goza del derecho a la prórroga extraordinaria de seis meses establecida por el Real Decreto-Ley 8/2021 con motivo del estado de alarma por el Covid-19.
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De acuerdo con la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos operada en 2019, la duración mínima del contrato es de cinco años, y de siete si la arrendadora, como es el caso, es una persona jurídica.
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Divarian Propiedad, S. A., en su condición de gran tenedor ha de viviendas, ha incumplido su deber de presentar a la arrendataria una oferta de alquiler social, conforme a lo establecido en la Ley 24/2015.
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Habiéndose materializado la transmisión del inmueble arrendado, se debió notificar a la inquilina el precio de venta a los efectos del ejercicio de sus derechos de tanteo y retracto.
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El juez de primera instancia consideró que la actora había cumplimentado las exigencias previstas legalmente para dar por finalizado, por transcurso del plazo, el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, por lo que, después de desestimar las alegaciones de la demandada en relación con la prórroga extraordinaria de seis meses, la presunta falta de presentación de una oferta de alquiler social o el alegado derecho de tanteo retracto, estimó la acción de resolución por expiración de plazo ejercitada en la demanda.
Acogió igualmente la pretensión de condena de la arrendataria al pago de las rentas futuras, en concreto las que se devengasen desde la fecha de la sentencia hasta la entrega de la efectiva posesión de la finca.
Por todo ello estimó íntegramente las pretensiones actoras e impuso las costas a la demandada.
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La representación de doña Apolonia insiste en su recurso en los siguientes motivos de oposición:
(i) no procede la condena al pago de rentas futuras, ya que en la fecha de interposición de la demanda no existía pendiente de pago ninguna cantidad;
(ii) la arrendadora ha aceptado sin oposición los pagos posteriores a la fecha de la supuesta finalización del contrato (28 septiembre 2021), por lo que debe entenderse que ha admitido la tácita reconducción del contrato por una anualidad más;
(iii) aplicabilidad de la prórroga extraordinaria de seis...
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