SAP Barcelona 170/2023, 17 de Marzo de 2023
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 17 Marzo 2023 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 4 (civil) |
| Número de resolución | 170/2023 |
Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 277/2022 -I
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Badalona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 1283/2021
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Parte recurrente/Solicitante: Juan Miguel
Procurador/a: Jorge Juan Perez San Pedro
Abogado/a: Josep Guardia Vidal
Parte recurrida: CORAL HOMES S.L.U.
Procurador/a: Elena Medina Cuadros
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 170/2023
Magistrados/as:
JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO
ESTER VIDAL FONTCUBERTA
FEDERICO HOLGADO MADRUGA
En Barcelona, a 17 de marzo de dos mil veintitrés.
Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo número 1283/2021, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Badalona, a instancia de CORAL HOMES, S. L. U., representada en esta alzada por la procuradora doña Elena Medina Cuadros, contra DON Juan Miguel, representado en esta alzada por el procurador don Jorge Juan Pérez San Pedro; autos que penden ante esta Sección en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Juan Miguel contra la sentencia dictada por dicho Juzgado en fecha 14 de enero de 2022.
El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Badalona dictó sentencia en fecha 14 de enero de 2022, en los autos de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo número 1283/2021, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor:
"Que estimando la demanda interpuesta por la mercantil CORAL HOMES SLU contra D. Juan Miguel, DEBO DECLARAR Y DECLARO haber lugar al desahucio de la parte demandada de la vivienda de litis, sita en la CALLE000 nº NUM000 de Badalona; así como DEBO CONDENAR Y CONDENO a dicha parte demandada a dejarla libre y expedita, a disposición de la parte actora, con apercibimiento de lanzamiento para el caso de que no sea desalojada voluntariamente; y DEBO CONDENAR Y CONDENO a D. Juan Miguel al pago de las cantidad de 421,4 euros por las rentas impagadas, así como a abonar el importe de dicha mensualidad por los meses que resten hasta que se produzca el efectivo desalojo".
Contra dicha sentencia se formuló recurso de apelación por la representación de don Juan Miguel . Admitido el recurso, se dio traslado a la parte contraria, que se opuso. Seguidamente se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial, donde, una vez turnadas a esta Sección, y tras los trámites correspondientes, quedaron pendientes para deliberación y decisión, que tuvieron efecto en fecha 9 de marzo de 2023.
En el procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el magistrado Federico Holgado Madruga.
Antecedentes del debate
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Coral Homes, S. L. U. promovió acción judicial frente a don Juan Miguel, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:
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Desde el 16 de noviembre de 2018 la sociedad actora es propietaria de la vivienda sita en Badalona, CALLE000 número NUM000 . La anterior titular, la también mercantil Buildingcenter, S. A. U., había celebrado un contrato de arrendamiento sobre dicha vivienda con el demandado, don Juan Miguel, en fecha 22 de marzo de 2018, contrato en el que se subrogó como arrendadora Coral Homes, S. L. U..
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En el contrato de arrendamiento se pactó una duración de tres años, tras los cuales quedaría resuelto y extinguido a todos los efectos porque las partes excluyeron expresamente la prórroga voluntaria del artículo 10 de la LAU.
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No obstante lo anterior, en fecha 27 de noviembre de 2020 Coral Homes, S. L. U. remitió un burofax a don Juan Miguel, mediante el que le notificó su voluntad de dar por extinguido y concluido el arrendamiento, y le instaba a abandonar la vivienda como máximo el 21 de marzo de 2021.
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Pese a que, en consecuencia, en la expresada fecha de 21 de marzo de 2021 el contrato de arrendamiento debía extinguirse por haber alcanzado su plazo máximo de duración, el inquilino ha continuado ocupando y poseyendo la vivienda de forma inconsentida, por lo que también deberá satisfacer la rentas devengadas desde la finalización del contrato.
Al amparo de los antecedentes expuestos, se interesaba en la demanda se dictase sentencia mediante la que se declarase resuelto, por expiración del plazo contractual, el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 22 de mayo de 2018, y se condenase al arrendatario a hacer entrega de la posesión de la finca arrendada, así como al pago de las rentas que se devengasen durante la tramitación del procedimiento hasta la efectiva entrega de la posesión, a razón de 42,14 euros al mes.
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La representación del demandado se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:
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No procede la finalización del arrendamiento por expiración de plazo, ya que la propiedad no remitió la comunicación manifestando su voluntad de no prorrogar el arrendamiento antes de los cuatro meses previos a la expiración del contrato, de modo que el arrendamiento quedó automáticamente renovado por un periodo de un año más, hasta un máximo de tres, a elección del arrendatario.
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En todo caso, el contrato debe entenderse prorrogado hasta el 9 de agosto de 2021 en virtud de la normativa promulgada para hacer frente a la crisis sanitaria derivada del Covid-19.
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La actora, en su condición de gran tenedora, ha incumplido el deber de presentar al arrendatario una propuesta de alquiler social.
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Las rentas devengadas desde abril de 2021 no han sido abonadas por la negativa sistemática de la actora a aceptarlas.
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La jueza de primera instancia consideró que la actora había cumplimentado las exigencias previstas legalmente para dar por finalizado, por transcurso del plazo, el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes -apuntaba, específicamente, que mediante el burofax de 14 de noviembre de 2020 Coral Homes, S. L. U. cumplió con su obligación de notificar, con más de cuatro meses de antelación a la finalización del contrato, su voluntad de no renovarlo-, por lo que estimó la acción de resolución por transcurso del plazo ejercitada en la demanda.
Agregaba que no resultaba aplicable el artículo 2 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, a los efectos de la prórroga extraordinaria interesada por el arrendatario, ya que la entrada en vigor de aquella normativa fue posterior a la expiración del contrato de arrendamiento. Y negó igualmente que la actora tuviera obligación alguna de ofrecer al inquilino un alquiler social antes de interponer la demanda.
Matizaba que, dado que el demandado no había desocupado la vivienda arrendada en la fecha de expiración del contrato, debía subsistir la obligación a su cargo de satisfacer la renta, por lo que condenó al Sr. Juan Miguel a abonar la suma de 421,40 euros por las rentas vencidas y no satisfechas desde abril de 2021 hasta enero de 2022, más el importe de las que se devengasen a partir de esta última mensualidad hasta la efectiva devolución de la posesión de la vivienda, a razón de 42,14 euros mensuales.
Por todo ello estimó íntegramente las pretensiones actoras e impuso las costas al demandado.
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La representación de don Juan Miguel se alza en apelación frente a aquella sentencia y aduce inicialmente que la juzgadora de primera instancia ha incurrido en un error en la valoración de la prueba por cuanto el burofax mediante el que Coral Homes, S. L. U. comunicó al inquilino su voluntad de no prolongar el contrato no fue remitido el 14 de noviembre de 2020 como se apunta en la sentencia, sino el 27 de noviembre de 2020, de modo que no se cumplió con el preceptivo plazo de cuatro meses de antelación porque el contrato expiraba el 21 de marzo de 2021.
Aduce igualmente que la jueza a quo también yerra cuando asegura que el contrato de arrendamiento ya había expirado cuando entró en vigor el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, dado que el plazo estipulado finalizaba el 21 de marzo de 2021 y el inicio de vigencia de la mencionada normativa data del 2 de abril de 2020, por lo que el inquilino ostenta el derecho a la prórroga extraordinaria a la que se refiere el mencionado Real Decreto-Ley.
Reitera igualmente su alegación sobre la necesidad de ofrecimiento de un alquiler social como requisito para interponer la demanda que dio lugar a las presentes actuaciones.
Cumplimiento a los requisitos exigidos por el artículo 9 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia
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El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente en el momento de la concertación del contrato (22 de marzo de 2018), disponía que " la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes "; y agregaba: " Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo ".
Por su parte, el artículo 10.1 establecía:
"Si llegada la fecha de vencimiento del...
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