Tribunal Superior de Justícia de Catalunya: corresponents al quart trimestre de 2010.
| Autor | Víctor Esquirol Jiménez |
| Cargo | Notari de El Masnou |
| Páginas | 138-144 |
Page 138
La compravenda realitzada per una persona física no comerciant a favor d’una societat mercantil dedicada al tràfic immobiliari és rescindible per lesió ultradimidium
Sentència núm. 28/2010, de 26 de juliol (Ponent: Núria Bassols i Muntada)
Resum: Es planteja si és rescindible por lesió ultradimidium la venda d’un immoble realitzada per una persona física no comerciant a favor d’una societat anònima dedicada al tràfic immobiliari, tenint en compte que l’art. 344 CCom estableix que no es rescindiran les vendes mercantils per causa de lesió. La qüestió a debatre és, per tant, si la venda realitzada pot qualificar-se com a mercantil. La sentència que comentem sembla contestar de forma negativa, ja que declara aplicable al present supòsit la normativa de la rescissió per lesió, tot i que finalment resol que no procedeix la rescissió per considerar que la finca es va vendre per un preu superior a la meitat del preu just.
Intentaré reproduir l’argumentació, en alguns moments tortuosa, de la sentència, que comença recordant la doctrina del propi tribunal en el sentit que el fonament de la rescissió per lesió és purament objectiu, ja que no requereix la concurrència d’error, engany o necessitat. Així, la sentència més recent sobre el tema, la de 30 de desembre de 2008, diu que l’ordenament jurídic català parteix del fet que "l’onerositat no ha de ser merament formal sinó real o material, de manera que les prestacions que recíprocament es comprometin en el negoci de transmissió d’un bé immoble siguin proporcionades i equilibrades almenys al llindar de la meitat del preu just."
Seguidament encara la problemàtica de la compravenda mercantil de béns immobles agafant com a referència central la sentència núm. 27/2007 de 10 de setembre, que va ser la primera en què el TSJC va declarar el caràcter mercantil d’una compravenda d’immobles (tot i que el supòsit de fet era diferent del present ja que totes dues parts eren empreses immobiliàries). Aquesta sentència valora a favor de la compravenda mercantil d’immobles: el contingut obert de l’art. 2 CCom; l’absència de prohibició en aquest sentit del vigent Codi de comerç, al contrari del que ocorria en el Codi de 1829; i l’exposició de motius del CCom actual, que diu que "no puede admitirse como principio absoluto el consignado en el Código vigente (de 1829) que niega a toda venta de bienes raíces el carácter de mercantil." En contra del caràcter mercantil, addueix: l’art. 325 CCom, que disposa que "será mercantil la compraventa de cosas muebles para revenderlas"; i, "sobretot, la pràctica impossibilitat d’aplicació de la major part de les normes que disciplinen la compravenda mercantil a la compravenda de béns immobles". Tanmateix, acaba reconeixent que "són múltiples i cada vegada més freqüents sobre la base de la interpretació de les normes conforme a la realitat social (art. 33 CC), les resolucions que admeten tal possibilitat sobretot des del punt de vista conceptual." I cita per acreditar aquesta afirmació les STSJC de 7 de juny de 1990, 20 de novembre de 1995, de 22 de novembre de 2004 i de 10 d’octubre de 2005; les RDGRN d’1 i 30 de juny de 1997; i les STS de 29 d’abril de 1988 i 12 de juliol de 2002.
En definitiva, la STSJC de 10 de setembre de 2007 admetia la possibilitat de les compravendes mercantils de béns immobles, però amb dues importants reserves: a) no es pot "establir amb caràcter general i en abstracte en quins casos el negoci ha de
(*) El text íntegre de les sentències es pot consultar a www.poderjudicial.es.
Page 139
qualificar-se d’una manera o una altra atès que caldrà ajustar-se en cada supòsit a les circumstàncies que es tenen... encara que ja podem avançar que l’element intencional de revenda del comprador es constitueix en factor essencial, però no únic, per deter-minar la naturalesa de la venda... s’ha d’estar fonamentalment al contingut del pactes o estipulacions..."; b) encara que es qualifiqui com a mercantil, la dificultat consistiria en "determinar totes les conseqüències jurídiques que podrien derivar-se de la declaració de mercantilitat de la venda de béns immobles" o, com va dir la RDGRN de 13 de novembre de 1985, "la mercantilidad de las compraventas inmobiliarias sería puramente teórica" ja que, com diu la RDGRN d’1 d’abril de 1997, "no es posible aplicar a las transmisiones inmobiliarias las normas que el CCom tiene establecidas para la compraventa mercantil más característica, la de cosas muebles." La STSJC de 10 de setembre de 2007 finalment va declarar que la compravenda que examinava era mercantil i que, per aquest motiu, no era aplicable la rescissió per lesió (recordem, però, que era una venda entre dues societats amb objecte social immobiliari).
Després d’aquesta extensa argumentació (que he intentat resumir i sistematitzar), centrada en la STSJC de 10 de setembre de 2007, la sentència que comentem passa a estudiar si aquesta doctrina és aplicable al cas que examina. I ho fa prenent com a base l’argumentació de la part recurrent, que transcriu, i que considera que la qualificació del contracte com a civil o mercantil es irrellevant, "y para aplicar las normas civiles o mercantiles en un caso concreto debe atenderse a la inexperiencia o experiencia del afectado por ellas... La facultad de rescindir se fundamenta en la presunción de inexperiencia del vendedor, mientras que la norma mercantil se justifica por la experiencia del comprador." El TSJC assumeix en el present cas aquesta doctrina i distingeix si la venda forma part d’una activitat de caràcter empresarial "des de la vessant del venedor o de les dues parts" o si la venda la realitza "una persona, normalment física, que la seva professió no és la venda de béns immobles amb ànim de lucrar-se en la revenda". En aquest darrer cas, considera "injustificable que a la venedora se li faci una distinció que no es basa en cap mena de raó jurídica, és a dir: a) si la compravenda és a favor d’un comerciant que és un professional del mercat immobiliari, no pugui acudir a la rescissió per laesio enormis per més que s’hagi produït; i al revés, b) si, contràriament a l’anterior el comprador resulta ésser un particular o un comerciant que es dedica a una altra índole de negoci pugui, en el seu cas, el venedor professional assolir la rescissió."
Sembla, per tant, que és irrellevant el caràcter mercantil de la venda, però la sentència crea en aquest punt una certa confusió, ja que seguidament diu: "Arribem així a la conclusió d’indubtable caràcter mercantil de la compravenda d’immobles en el cas que la venda formi part dels actes propis d’una activitat de caràcter empresarial, professional, d’explotació mercantil, etc., amb ànim de lucrar-se." A mi personalment no em queda clar si en el cas que ens ocupa la venda es considerada finalment com a civil o com a mercantil; sembla exigir que les dues parts o al menys la part venedora sigui comerciant per a qualificar-la com a mercantil, però no acaba de dir-ho. En tot cas, aquesta qualificació no sembla molt important ja que, immediatament a continuació de la frase anterior, diu: "Resulta doncs clar, en el cas que ens ocupa, que a la demandant no comerciant no l’hi ha d’afectar que l’empresa demandada compradora de l’habitatge familiar sigui un professional del món immobiliari. De manera que, de donar-se les premisses de l’article 321 de la Compilació de dret civil de Catalunya podria prosperar la rescissió per lesió." Però resulta que no es donen, ja que el valor de la finca venuda no és superior al doble del preu de venda, segons una valoració de la prova feta per l’Audiència que el TSJC estima com "raonada i raonable".
Comentari: És una mica estranya aquesta sentència, tot i que considero que la resolució de declarar aplicable l’engany a mitges sempre que la part venedora no sigui comerciant és la més justa i raonable. Però es estranya en el sentit que inverteix l’ordre habitual d’examinar en primer lloc el recurs per infracció processal i després el de cassació, quan, si hagués examinat aquell el primer, no hagués sigut necessari entrar en el recurs de cassació doncs, per la valoració de la proba de la taxació pericial, quedava clar que no procedia la rescissió per lesió. En canvi, aborda en primer lloc el recurs de cassació i el centra a més a més en l’examen d’una sentència, la tanta vegades esmentada de 10 de setembre de 2007, que contempla un supòsit de fet molt diferent i que utilitza una argumentació que la porta a una doctrina molt diferent de la que després establirà la sentència que comentem. Sembla com si aquesta estigués especialment interessada en reafirmar la de 2007, la qual en tot moment sembla seguir, però finalment l’abandona ja que sembla que considera la compravenda com a civil (sé que he posat massa vegades la paraula "sembla", però em consta de subs-tituir-la ja que l’argumentació del tribunal no és prou clara). Potser el que passa és que és difícil trobar una argumentació amb base legal ferma per arribar a la conclusió que la venda és civil encara que hi intervingui una societat mercantil; i més difícil fonamentar que la venda és mercantil, però que se li aplica la normativa civil; i encara més difícil declarar que el caràcter civil o mercantil és irrellevant, ja que realment hi ha vendes, com la de la sentència de 2007, d’indubtable caràcter mercantil, a les que no té raó de ser l’aplicació de la rescissió per lesió, ja que aquesta suposa la inexperiència de la part venedora. Per tant, potser el TSJC hauria d’haver centrat els seus esforços no en salvar la sentència de 2007, que contemplava un cas diferent, sinó en fonamentar el caràcter civil o, potser millor, mixt de la venda examinada, que justifiqués l’aplicació de l’art. 321 CDCC.
L’acusació de parricidi al causant, feta pels legitimaris mitjançant...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba