SAP Girona 136/2007, 21 de Marzo de 2007
| Ponente | JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO |
| ECLI | ES:APGI:2007:302 |
| Número de Recurso | 631/2006 |
| Número de Resolución | 136/2007 |
| Fecha de Resolución | 21 de Marzo de 2007 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Girona, Sección 2ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA
SECCION SEGUNDA
Rollo de apelación civil: nº 631/2006
Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 LA BISBAL D'EMPORDÀ
Procedimiento: nº 481/2005
Clase: procedimiento ordinario
SENTENCIA 136 / 2007.
Ilmos. Sres:
PRESIDENTE
D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO
MAGISTRADOS
D. JOAQUIM FERNANDEZ FONT
D. JAUME MASFARRE COLL
Girona, a veintiuno de marzo de dos mil siete.
En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante D./Dña. Emilio Y Emilia, representado/a por el/la Procurador/a D./Dña. MERCÈ CANAL PIFERRER y defendido/a por el/la Letrado D./Dña. JOSE
LUIS ALVAREZ CASTRO.
Ha sido parte apelada D./Dña. PROMOCIONS INMOBILIARIES DE BANYOLES, S.A., representado/a por el/la Procurador/a D./Dña. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS y defendido/a por el/la Letrado D./Dña. PAU LLUIS.
El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de D./Dña. Emilio y Emilia contra PROMOCIONS INMOBILIARIES DE BANYOLES, S.A..
La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva: " Que desestimando la demanda de Juicio Ordinario, promovidos por el Procurador D. Carles Peya en nombre y representación de Emilio Y Emilia y asistido del Letrado D. Jose Luis Alvarez Castro, contra PROMOCIONS INMOBILIARIES DE BANYOLES, S.A, representado por el Procurador D. Miquel Jornet y defendido por el Letrado D. Ramón Turon Roura, debo ABSOLVER Y ABSUELVO, a los referidos demandados de los pedimentos que contra los mismos se efectuaban, condenando expresamente a la parte actora a satisfacer las costas de este procedimiento.
Que estimando la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Sr. Jornet, en representación de PROMOCIONS INMOBILIARIES DE BANYOLES, S.A. debo declarar extinguido por extinción del derecho del arrendador y por adquisición del objeto arrendado por tercero, el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de julio de 1981, modificado el 20 de noviembre de 1987, que recaía sobre la finca registral NUM000, del municipio de Palamós, asimismo condeno a los demandados reconvencionales a dejar dicha finca libre, vacua y expedita, entregándola a la actora reconvencional dentro del plazo de seis meses, con expreso apercibimiento de ser lanzados a su costa en caso de efectuar la entrega. Procede la condena en Costas a los demandados reconvencionales".
En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.
En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 5 de Marzo dos mil siete.
Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.
Ejercitada por los actores la acción de retracto arrendaticio urbano respecto a la finca arrendada que se describe en el hecho primero de la demanda y en los antecedentes del contrato de arrendamiento de 1 de julio de 1981 que se acompaña con la demanda, que se dice sustituido por el de 20 de noviembre de 1987, se opuso por la parte demandada que no se trata de un arrendamiento sometido a la LAU de 1964, sino que es un arrendamiento sometido a lo pactado y al Código Civil, estipulado en el contrato de 1981 modificándose en cuanto a su duración en el texto de 1987, pero manteniéndose el régimen jurídico negocial.
La sentencia de primera instancia analiza la prueba y considera que el objeto del contrato de arrendamiento, para que prospere la acción de retracto, debe estar incardinado en los presupuestos de la LAU de 1964, y como lo arrendado es catalogado en el contrato como solar libre de edificaciones y por tanto excluido de la LAU entonces vigente, habiéndose modificado únicamente en cuanto a su duración en el contrato de 1987 y otros aspectos de escasa relevancia, resulta improcedente la pretensión de subrogación de la parte arrendataria en el lugar del comprador.
Muestra su disconformidad la parte actora sosteniendo que la falta de reflejo en el contrato inicial del destino de lo arrendado, tiene especial relevancia en la calificación del contrato, extrapolando los términos del contrato para extraer de aquí que se trataba de un contrato que cae bajo el imperio de la LAU por las actuaciones posteriores y coetáneas de las partes contratantes. Apreciación que la Sala no puede compartir, porque tanto de la interpretación literal del contrato inicial, como de la hermeneútica sistemática y racional de sus cláusulas se desprende que lo arrendado era un solar sin edificar para el uso de los arrendatarios conforme a su interés durante el término contractual, no quedando sometido el contrato a la LAU precisamente por tratarse de un solar no edificado. Y es clara la voluntad de los contratantes en el sentido de que el objeto del contrato es el solar y el uso de éste es el que debe retornar al arrendador al cumplirse el término o en su caso las prórrogas anuales, sin perjuicio de que los arrendatarios pudieran instaurar instalaciones, deportivas o no, pues el objeto del contrato es el solar, y lo que en él se levante tendría carácter accesorio, optando el arrendador por su derribo o porque quede en su propiedad.
De ahí que si la calificación ha de retrotraerse a la fecha del otorgamiento del contrato que es cuando se libra la cosa cuyo uso se cede en contraprestación de la renta, SSTS de 3 mayo 1990, 6 marzo 1986, y noviembre 1985, es evidente que al concertarse el contrato en 1981, la cosa arrendada era un solar, y al modificarse aquel en el año 1987 incrementando el plazo de duración al haberse instalado en el solar por el arrendatario una terraza y pista de tenis, no por ello se varió la naturaleza del contrato, ya que el solar continúa manteniendo una unidad patrimonial independiente cuya titularidad corresponde a la parte arrendadora.
Es decir, que el arrendamiento sigue siendo de una extensión de terreno comprendida en el casco de una población o zona de ensanche destinada a futura edificación, aunque por el momento se preveía como dedicada a usos y utilidades económicas compatibles con su estado de solar.
La instalación en el solar objeto de arrendamiento por parte del arrendatario de una terraza y pista de tenis utilizados como complemento de su negocio hotelero, no alteran la naturaleza del contrato, pues según el mismo constituían elementos accesorios frente al solar. Y aún en el inaceptable caso de que se entendiera que esas instalaciones forman junto al solar una unidad arrendaticia indivisible afectando al objeto originario del contrato, el conjunto debería regirse por un solo ordenamiento jurídico, que sería el que norma el elemento principal o preponderante, en atención al principio jurídico de accesoriedad, SSTS 17.1-1962 y 13-02-1964 ; y no cabe duda el carácter preponderante del solar.
En definitiva las instalaciones efectuadas por el arrendatario en su propio provecho...
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