SAP Asturias 34/2002, 29 de Enero de 2002
| Ponente | JOSE IGNACIO ALVAREZ SANCHEZ |
| ECLI | ES:APO:2002:332 |
| Número de Recurso | 649/2000 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 34/2002 |
| Fecha de Resolución | 29 de Enero de 2002 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Asturias, Sección 4ª |
D. José Ignacio Álvarez SánchezD. Francisco Tuero AllerD. Paz Fernández Rivera González
Rollo: RECURSO DE APELACION 649 /2000
NUMERO 34
En OVIEDO a veintinueve de Enero de dos mil dos, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia
Provincial de Oviedo, compuesta por Don José Ignacio Álvarez Sánchez, Presidente, Don Francisco Tuero Aller y Doña Paz Fernández Rivera González, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:
SENTENCIA
En el recurso de apelación número 649/2000 en autos de Juicio de Menor Cuantía, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número nueve de Oviedo, promovido por DOÑA Elsa y DON Jose Ángel , representados por la Procuradora Sra. Sánchez Menéndez y dirigidos por la Letrada Sra. Ruiz Vázquez, como demandados en primera instancia, siendo también apelante DOÑA Mercedes , representada por la Procuradora Sra. Cortadi Pérez y dirigida por el Letrado Sr. Verdeja, como demandada asimismo en primera instancia contra DON Millán , representado por el Procurador Sr. Vigil García y dirigido por el Letrado Sr. Alvarez-Buylla, como demandante en primera instancia, apelado y adherido a la apelación, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don José Ignacio Álvarez Sánchez.-
Que la Iltma. Sra. Magistrada-Juez del juzgado de Primera Instancia número nueve de Oviedo dictó Sentencia con fecha veintiocho de octubre de dos mil, cuya parte dispositiva dice así: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Vigil García, en nombre y representación de D. Millán , contra Doña Mercedes , D. Jose Ángel y a Dª. Elsa , debo condenar y condeno a Doña Elsa y Doña Mercedes , a que abonen conjunta y solidariamente al actor la suma de 1.050.000 pts., así como al pago de las costas causadas por la parte actora, sin hacer especial pronunciamiento respecto a las costas causadas por D. Jose Ángel , a quien se absuelve de las pretensiones en su contra deducidas.
Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandada recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, en donde una vez comparecidas se tramitó la alzada, habiéndose adherido el apelado a a apelación, respecto de los extremos que hizo constar, y previos los demás trámites legales se señaló para la celebración de la vista el día veintitrés de Enero de dos mil dos.
Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
La sentencia dictada en la primera instancia estimó parcialmente la demanda y condenó a dos de los demandados, la Sra. Mercedes y la Sra. Elsa a abonar al actor la cantidad de 1.050.000 pts. y al pago de las costas causadas a la actora; absolviendo al codemandado D. Jose Ángel de todas las pretensiones de la demanda sin especial pronunciamiento sobre las costas causadas por su llamada a la litis. Esta resolución no satisfizo a ninguna de las partes formulando frente a ella las condenadas y el absuelto recurso de apelación, al cual se adhirió el demandante a fin de que se condenase al Sr. Jose Ángel y se incrementara la condena en el importe del I.V.A.
El recurso formulado por la Sra. Mercedes denuncia falta de legitimación activa en razón a que el demandante no intervino en los pormenores del contrato así como en la prohibición de delegar impuesta por el art. 269 del Código de Comercio; sostiene que existió un patente incumplimiento del contrato por parte del agente por no atenerse a las instrucciones de su cliente, que no concurren los requisitos esenciales del contrato, que la indemnización postulada es desproporcionada para la escasa actividad desplegada por el Agente y que al haber desistido de continuar enseñando la vivienda a los posibles interesados en la adquisición nada puede reclamar, pues, en definitiva, la extinción del contrato le priva de toda acción.
Aunque no existe una clara constancia en el pleito de cuales eran las concretas instrucciones que la Sra. Mercedes dio a la Agencia, del contrato de compraventa celebrado entre ésta y los codemandados, cuyo tenor se refleja en la inscripción registral de domino de los compradores (f. 207 de los autos), se colige que lo pretendido por ésta era que el precio fuera de 356 millones de pesetas, que los compradores se subrogaran en la hipoteca y que se difiriese la escrituración de la venta hasta pasados varios meses pues era deseo de la vendedora permanecer en la vivienda durante ese periodo. Es evidente que la Agencia no respetó la totalidad de las instrucciones cuando confeccionó el documento obrante al folio 110 de los autos en el que estipulaba las condiciones de la compraventa de la vivienda, las cuales fueron aceptadas por el Sr. Alberto que entregó en concepto de arras la suma de un millón de pesetas. Este hecho, sin embargo, no es relevante a los efectos de esta litis. La actividad de mediación inmobiliaria consiste en la prestación de servicios dirigidos al encuentro de personas que aceptan las condiciones de compraventa o arrendamiento que ha puesto a la Agencia la persona que le encarga estos servicios y las obligaciones que asume el mediador se contraen exclusivamente a poner en conexión a los que pueden ser contratantes, cumpliendo su obligación principal cuando consigue que entre ellos se perfeccione el contrato, sin que tenga que intervenir en él, formalizarlo o preocuparse de su consumación (S. del T.S. de 10-3-92, 21-5-92, 19-10-93, 4.11.94 entre otras). La Jurisprudencia ha declarado en ocasiones que es un contrato atípico que guarda analogía con otros como el mandato, agencia, comisión ó gestión de negocios ajenos pero que tiene sustantividad propia, rigiéndose por las estipulaciones convenidas por las partes, en su defecto por las disposiciones generales sobre contratación, por los usos y costumbres adecuados a su naturaleza y por las normas reguladoras de las figuras contractuales afines, singularmente las que disciplinan el mandato (S. 6-10-90, 26-3- 91, 22-12-92 entre otras muchas).
Existen, desde luego, otras obligaciones complementarias como el deber de información al cliente, el seguimiento de sus instrucciones o la rendición de cuentas, pero el incumplimiento de las mismas podría dar lugar al ejercicio de diversas acciones que aquí no se han deducido y lo relevante a los efectos de esta litis es si el contrato de compraventa entre los demandados se celebró a consecuencia de las gestiones llevadas a cabo por la Agencia, hecho que resulta evidente pues las partes del mismo se conocieron a través de la actividad mediadora de aquella.
Tiene declarado la Jurisprudencia que cuando el negocio proyectado se consigue aprovechándose de la labor del gestor hay que pagar el corretaje incluso aunque el contrato se haya extinguido o se haya revocado el encargo (S. 7-1-57, 18-12-86, 3-1-89, 26-3-91, etc.). La apelante incurre en un error cuando sostiene que una vez extinguido el contrato quedaba en plena libertad para vender la vivienda a quien quisiera sin tener que abonar comisión al agente. Ello sería cierto, aun mediando pacto de exclusive que aquí no consta, si la Agencia no le hubiera encontrado comprador alguno, pero si vendía el inmueble a alguna de las personas que lo habían visitado por indicación y en compañía del Agente o sus dependientes, la actividad de éste resultó eficaz y debe ser remunerada mediante la comisión correspondiente.
De lo antedicho ya se colige que ni existía indeterminación en las condiciones de la compraventa que pretendía la oferente, y que antes han quedado expuestas, ni cabe entender que el contrato de mediación carece de sus elementos esenciales pues...
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