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Servidumbre de luces y vistas

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AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

Regula el Código civil, en los artículos 580 a 585, la llamada «servidumbre de luces y vistas» dentro del capítulo «de las servidumbres legales», pero no son tales, pues el artículo 580 se refiere a la medianería, tratada en el apartado anterior, y a continuación trata: primero, de un límite a la propiedad —arts. 581 a 584—, que es expresión de relaciones de vecindad que prescribe que el propietario tiene un límite, no hacer huecos para luces o vistas a menos de cierta distancia; segundo, una servidumbre voluntaria —art. 585— que da derecho al dueño del predio dominante a exigir al del predio sirviente a que no edifique más que a cierta distancia (así, aquél podrá tener huecos para vistas), es decir, es la misma cuestión, al revés (no puedo abrir ventanas más que a cierta distancia, pero si soy titular de la servidumbre voluntaria, es el vecino el que tiene que edificar a cierta distancia para permitirme a mí tener ventanas o balcones).

Primero: LÍMITE AL DERECHO DE PROPIEDAD.

Si bien el propietario de una pared contigua a finca ajena puede abrir ventanas o huecos para recibir luces (a la altura de las carreras o inmediatos a los techos y de las dimensiones de 30 cm. en cuadro, con reja de hierro y red de alambre) el dueño de la finca contigua puede cerrarlos si adquiere la medianería (salvo pacto en contrario) y, especialmente, lo que marca el carácter de límite del que hizo tal hueco, puede cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua; todo ello, según el artículo 581 (1).

En cuanto a ventanas o balcones, para vistas, el artículo 582 impone el límite de no abrirlos sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia, en vista recta, a 60 cm. en vista de costado u oblicua (2). Esta norma no es aplicable si los edificios están separados por una vía pública, según añade el artículo 584 (3).

Segundo: SERVIDUMBRE VOLUNTARIA.

A la inversa, y respecto a las vistas, si el propietario de una finca adquiere el derecho de servidumbre voluntaria, de vistas directas sobre la finca vecina, el dueño de ésta, como predio sirviente, no podrá edificar a menos de 3 metros de distancia...

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