SAP Alicante 245/2002, 16 de Mayo de 2002
| Ponente | GRACIA SERRANO RUIZ DE ALARCON |
| ECLI | ES:APA:2002:2160 |
| Número de Recurso | 732/2001 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 245/2002 |
| Fecha de Resolución | 16 de Mayo de 2002 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Alicante, Sección 7ª |
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José Manuel Valero DiezDª. Dª. Gracia Serrano Ruiz de AlarcónD. Javier Gil Muñoz
SENTENCIA NUMERO 245 / 02
Iltmos. Sres.
Presidente: D. José Manuel Valero Diez.
Magistrado: Dña. Gracia Serrano Ruiz de Alarcón
Magistrado: D Javier Gil Muñoz.
En la Ciudad de Elche, a dieciséis de Mayo de dos mil dos.
La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número Seis- hoy Instrucción núm Tres- de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante Caster S.A., habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Picó Meléndez y dirigida por el Letrado Sr Picó Antón, y como apelada Caja de Ahorros de Murcia, representada por el Procurador Sr Ruiz Martinez, y con la dirección del Letrado Sr Gimeno Pérez de León, Mercantil Avda Parque Europa, S.A., representada por el Procurador Sra Antón García y defendida por el Letrado Sr Millán Ceberio, D Ramón y Otros representados por el Procurador Sr Pérez Rayón y dirigidos por el Letrado Sra Albarranch Segarra.
Por el Juzgado de Primera Instancia número Seis de Elche en los referidos autos, tramitados con el número 94/01, se dictó sentencia con fecha 4 de Octubre de 2001, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Pico Melendez en nombre y representación de la Mercantil Caste, S.A. frente a la Mercantil Avenida Parque Europa S.A. representada por la Procuradora Sra. Antón García; Comunidad de Bienes DIRECCION000 CB, Doña Ana María , Dª Amparo , Dª. Ariadna , De Carmen y D. Juan Enrique , D. Ramón y D. Joaquín y Dª. Nieves representados por el Procurador Sr. Pérez Rayón y Caja de Ahorros de Murcia representada por el Procurador Sr. Ruíz Martínez debo declarar y declaro que la Mercantil Caster S.A. no tiene derecho a retraer la finca adquirida por la demandada Avenida Parque Europa, S.A. en escritura pública con fecha 17 de abril de 2.001, finca vendida por los codemandados que se describe en el fundamento primero de esta resolución, todo ello con imposición a la demandante de las costas de este procedimiento
Procédase a la cancelación de las medidas cautelares adoptadas".
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la referida parte demandante en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número, 732/01, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y las apeladas su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 13 de Febrero de 2002
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales, salvo el plazo para dictar sentencia habida cuenta la complejidad de la presente ponencia.
VISTO, siendo Ponente la Iltma Sra De Gracia Serrano Ruiz de Alarcón.
El objeto del presente litigio sometido a consideración judicial en la alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la Mercantil actora, consiste en la impugnación de la sentencia de instancia, que versa sobre el ejercicio de una acción de retracto, cuyo derecho se niega en la sentencia impugnada, ante la renuncia que hizo la demandante en el contrato que firmaron las partes en fecha 1 de Junio de 1968, y que según el Juez " a quo", mantendría su validez, pese a la firma de otro contrato de arrendamiento con fecha 14 de Noviembre de 1974, que tan sólo supuso una modificación del primero, pero no su extinción; desestimándose de igual modo la demanda por faltar uno de los requisitos primordiales para la viabilidad de esta acción, a saber, la consignación del precio de la venta, en los términos exigidos por el artículo 1.518 del Código Civil. Por tanto, a estas dos cuestiones debe quedar limitado el ámbito de la presente apelación, si bien, antes de adentrarnos en el estudio y análisis de cada una de ellas, se ha de partir de una serie de datos de interés para la causa y su adecuada resolución.
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- En fecha 1 de Junio de 1968- folio 170 de la causa, doc 1 contestación de la demanda- Caster S.A., y D Ramón , suscribieron un contrato de arrendamiento con relación a la finca registral Núm NUM000 , descrita en el hecho primero de la demanda, por tiempo de cinco años, si bien esta relación se inició con anterioridad de forma verbal- folios 70 a 74- En la estipulación octava, de las doce que contiene, se pactó " La mercantil arrendataria renuncia del modo más expreso a los derechos de revisión de renta y de retracto que por Ley pudieran corresponderle"
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- Con fecha 14 de Noviembre de 1974 - folio 68, doc Núm 8 de la demanda- las partes firman otro contrato de arrendamiento, en el que se suprime la citada cláusula octava, la séptima ( de contenido intranscendente a los efectos que nos ocupan), y se introducen modificaciones en la estipulación primera- renta-, elevándola de 29.000 pesetas a 85.000, conviniendo que no procedería ningún aumento de renta durante el plazo de cinco años- tiempo convenido de duración-, ante el gran volumen de obra ejecutada por la arrendataria a sus expensas, en beneficio futuro de la propiedad, con otras adicciones contenidas en la condición tercera " Sin embargo, esta cláusula de prohibición no tendrá lugar cuando se trate de subarrendar, ceder o traspasar a empresas filiales de Caster S.A., o en las que esta Sociedad o sus componentes sean socios mayoritarios.
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- Arrendador y arrendataria acordaron mediante documento de fecha 30 de Diciembre de 1974- doc 22 de la demanda-, que ante el hecho de ambas partes habían edificado naves dentro de la parcela arrendada, sin especificación de porcentajes, y que el Sr Juan Enrique tenía suscrita póliza de seguros, Caster se comprometía a suscribir póliza de seguros por su cuenta, anulando la suya el arrendador.
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- En fecha 1 de Enero de 1980 -folio 518- arrendador y arrendataria firman un documento, anexo del contrato de 1974, sobre actualización de la renta. Posteriormente en fecha 1 de Enero de 1985- folio 519-, suscriben otro documento, también como anexo al tan mentado contrato de 1974, sobre actualización de la renta, y en el que dejan sin efecto de forma expresa el citado de 1980.
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- En el año 1995 ambas parte se realizan requerimientos notariales con motivo de la actualización de la renta.
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- En fecha 18 de Diciembre de 2000, se procede por parte de la Comunidad de Bienes DIRECCION000 C.B., constituida a raíz de la donación de la finca litigiosa realizada por el arrendador Sr Ramón en escritura pública otorgada el día 23 de Octubre de 1984, e inscrita el 3 de Noviembre de 1997, a favor de sus siete hijos, hoy codemandados, a la venta de la finca arrendada mediante documento privado de fecha 18 de Diciembre de 2000-folio 59-, a la demandada, Avenida Parque Europa S.A., por un precio de 560.000.000 pesetas, estableciéndose en la estipulación segunda que dicho precio se abonaría de la siguiente manera: la cantidad de 280.000.000 pesetas sería, 62.000.000 pesetas se entregaban en el acto a la vendedora, y el resto, esto es, 218.000.000 pesetas mediante cuatro pagos aplazados, los tres primeros de 55.000.000 pesetas, con vencimientos a los días 21 de Junio y 21 de Diciembre de 2001, y 21 de Junio de 2002, y el cuarto pago por importe de 53.000.000 pesetas, con vencimiento al día 21 de Diciembre de 2002. estableciéndose que dichos pagos aplazados se harían constar en la correspondiente escritura pública de compraventa mediante cláusula resolutoria expresa para el caso de impago, pudiendo ser sustituida la misma por efectos avalados bancariamente, e incluso anticipar sus pagos la parte compradora.. Los restantes 280.000.000 pesetas los abonaba la parte compradora en el acto mediante la dación en pago, entrega y puesta a disposición, por séptimas partes indivisas, de la finca registral Núm NUM001 , valorada en los expresados doscientos ochenta millones de pesetas. La referida finca dada en pago fue adquirida por compra por la Mercantil Avda Parque Europa, a la Mercantil Barkala S.A, en fecha 21 de Septiembre de 2000 ( tres meses antes de la venta que nos ocupa), sin constar las condiciones de tal venta. A su vez Barkala compró dicha finca a la Mercantil Finpri, S.L, mediante escritura pública de compraventa de fecha 17 de Mayo de 1995, por un precio de 15.000.000 pesetas ( precio reseñado en la demanda y no contradicho por la codemandada, Avda Parque Europa). Las referidas tres Mercantiles tienen como DIRECCION001 a Dª. Rubén .
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- La compraventa litigiosa fue notificada a la parte actora, en su condición de arrendataria de la finca, mediante acta notarial de notificación de fecha 26 de Diciembre de 2000.
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- La demanda que nos ocupa fue presentada por Caster, S.A., el día 24 de Febrero de 2001, ejercitando acción de retracto sobre la finca objeto de venta, y conforme a las condiciones contractuales establecidas en el contrato privado de compraventa de fecha 26 de Diciembre de 2000. La demanda fue admitida por el Juzgado de 1ª Instancia Núm 6 de Elche con fecha 26 de Febrero de 2001, siendo emplazadas las partes demandadas el día 6 y 7 de Marzo del citado año.
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- En fecha 17 de Abril de 2001 se otorga escritura pública de compraventa por Dª. Amparo y otros, a favor de la Mercantil Avda Parque Europa, sobre la finca arrendada- registral NUM000 -, en cuya cláusula segunda se pacta " El precio de esta venta es de quinientos sesenta millones de pesetas, equivalentes a tres millones...
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