De la renta
| Autor | Daniel Loscertales Fuertes |
| Páginas | 181-231 |
181Arrendamientos Urbanos
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Artículo 17. Determinación de la renta
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y
habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún
caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una
mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que
acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda
arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario
recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice
mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento
de la obligación de pago por el arrendatario El recibo o docu-
mento acreditativo que lo sustituya deberá contener separada-
mente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los
que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la ren-
ta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta
todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constan-
cia del pago.
LAU 29/94, con vigencia del 1 de enero de 1995 ,
con reforma por Ley 4/2013.
CONSIDERACIONES GENERALES
(Nota previa. Normalmente ya no existen contratos hechos bajo la LAU
29/94, salvo que fueran concertados por un plazo muy superior o estén en pró-
rroga voluntaria)
182 Daniel Loscertales Fuertes
Segunda Parte. LAU 29/1994
De una forma bastante sencilla, este precepto resuelve una de las cuestiones
fundamentales de todo arrendamiento, que es la merced o renta que el arren-
datario tiene que satisfacer por el uso y ocupación de una vivienda ajena. La
LAU no ha querido que, en otros aspectos, la autonomía de la voluntad o el
Código Civil regule los contratos de las viviendas, lo que sí se ha hecho con los
arrendamientos de uso distinto, quizá por cautela ante un hipotético abuso del
arrendador. Sin embargo, esa total libertad, en un aspecto tan sustancial como
el precio del arrendamiento de vivienda, existe y es justo reconocerla.
LIBERTAD DE RENTAS
Como queda dicho, se consagra la libertad de pactos en cuanto a la fijación
de la renta inicial se refiere, que ya existía en el art. 97 TR 1964. No hay limita-
ciones, el mercado fijará en cada momento la cuantía donde convergen los in-
tereses del arrendador y arrendatario. Hubiera sido negativo que a estas alturas
existiera cualquier intervención administrativa, o reglas económicas obligadas,
que impidieran el libre juego de las relaciones jurídicas privadas. En estos mo-
mentos estos principios están siendo discutidos por Grupos y Entidades socia-
les, haciendo constar mi postura personal, esto es, que estas personas que pue-
dan necesitar apoyo lo tienen que obtener de la Administración, pero nunca a
cuenta del particular. Se parte de una base errónea y es que todos los arrenda-
dores son personas de alto nivel económico y no es así en la mayor parte de los
casos, esperando que, como hasta el momento, algunas llamadas demagógicas
tendentes a limitar la fijación de la renta de la vivienda arrendada no tengan
buen fin.
Por lo tanto, no hay impedimento alguno en que, de forma inicial, la renta
se fije con plena libertad por las partes, bien sea baja o alta, que tendrá el ca-
rácter de obligación que se deberá respetar por el arrendador y el arrendatario,
aunque no faltan voces en la actualidad que hacen propuestas inviables, pues
es evidente que la propiedad huirá del arrendamiento si no hay una contra-
prestación económica interesante, con independencia de que a ello se llegue
con subvenciones oficiales o con desgravaciones fiscales efectivas. En definitiva,
toda intención que suponga trabas al libre juego de oferta y demanda estará
condenada al fracaso y el mercado de viviendas en alquiler nunca alcanzará la
importancia que en otros países tiene y que la sociedad necesita. Conviene acla-
rar a tal fin que, si bien el art. 47 de la Constitución reconoce el derecho a una
vivienda digna, la llamada es para la Administración, pero no para la propiedad
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Artículo 17. Determinación de la renta
privada, que igualmente tiene reconocido su derecho en el art. 33 de la Carta
Magna.
PLAZO DEL PAGO DE LA RENTA
Se ha discutido si, cuando el precepto establece que, a falta de otro pacto,
el pago se hará en los primeros siete días del mes, se refiere al mismo mes o a
una vez vencido este. Por decirlo más claro, ¿la norma se refiere a que el mes de
marzo hay que pagarlo en los primeros siete días del mismo mes o una vez cum-
plido, es decir, en el mes de abril? Parece que los que están a favor de esta última
interpretación lo hacen basándose en que solo cuando se ha disfrutado del bien
arrendado, se tiene la obligación del pago.
No se puede estar de acuerdo con esta tesis; lo que corresponde, siguiendo
la práctica cotidiana, es que los primeros siete días de cada mes se refieran en
todo caso a la misma mensualidad.
La LAU, por otro lado, establece la posibilidad de pacto, pues esa obliga-
ción de los siete días de cada mes es para el caso de que no exista cláusula en
sentido contrario. A tal efecto, es perfectamente posible establecer que el pago
será semanal, quincenal, cada dos meses, los días primeros de semana, de la
quincena, etc. Es una situación que pudiera ser aconsejable en arrendatarios
cuyo sueldo o nómina se cobre en períodos distintos al mensual.
Lo que ocurre igualmente es que el precepto establece unas limitacio-
nes en tal sentido, en protección del arrendatario, y es que en ningún caso
cabe exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. Esto quie-
re decir, siguiendo el ejemplo que se viene ofreciendo, que, si el contrato se
celebra en marzo, solo cabe pactar que la renta de dicho mes se pagará en fe-
brero, la de abril, en marzo y así sucesivamente, sin posibilidad alguna de exi-
gir tres o seis meses de adelanto, cláusula que sería nula, conforme al art. 6 y
que permitiría al arrendatario pedir su devolución, incluso, llegado el caso, la
compensación conforme al art. 1.196 del Código Civil. Se vuelven a rechazar
las posturas en favor de que la renta hay que pagarla al mes siguiente, con lo
cual lo máximo que podría el arrendador es cobrar por ¿adelantado? la renta del
mismo mes que se disfruta de la vivienda, lo cual sigue estando carente de sentido
real y jurídico y no conforme con lo expresado por la norma. Se reiteran los argu-
mentos expuestos anteriormente, pues aceptar esa tesis supondría una vuelta atrás
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