De la duración del contrato
| Autor | Daniel Loscertales Fuertes |
| Páginas | 103-180 |
103Arrendamientos Urbanos
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Artículo 9. Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada
por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, llegado el día
del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoria-
mente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance
una duración mínima de 5 años, salvo que el arrendatario ma-
nifieste al arrendador con treinta días de antelación como míni-
mo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las
prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o des-
de la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fue-
re posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de
la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos
para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea
indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para
el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando,
al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de for-
ma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivien-
da arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a
vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de
consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos
de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contra-
to o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubie-
ran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de
consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de
sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta
por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrenda-
tario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo
período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las con-
diciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con
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Segunda Parte. LAU 29/1994
indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubie-
ra supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a
elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la
renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la
ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.
LAU 29/94, con vigencia del 1 de enero de 1995 ,
con reforma por Ley 4/2013 y Reales Decretos Leyes
21/2018 y 7/2019.
COMENTARIOS A LOS CONTRATOS SUJETOS A LA LAU 29/1994
(Nota previa. Normalmente no existen ya contratos hechos bajo la LAU
29/94, salvo que fueran concertados por un plazo muy superior o estén en
prórroga voluntaria)
CONSIDERACIONES GENERALES
Podemos afirmar sin equivocarnos que este fue el gran cambio en los arren-
damientos urbanos en cuanto a “viviendas” se refiere. El legislador quiso dar una
cierta estabilidad a estos contratos, fijando un mínimo de duración, buscando
un término medido entre la “prórroga forzosa” del TR 1964 y la total libertad de
pactos del RDL 2/1985. ¿Suficiente? Pues depende de lo que cada uno esperara
en aquel momento, reiterando, desde mi punto de vista, que en la mayor parte
cuando un arrendador encuentra a un arrendatario que paga la renta de mercado
correctamente y cumple con las demás obligaciones, el arrendamiento es prorro-
gado casi sin fin, como con muchos de los que se firmaron con base en el Decreto
Boyer y también a partir del 1 de enero de 1995. De todas las maneras, creo que
si ahora tuviera lugar una prórroga voluntaria, el precio sería superior.
LIBERTAD DE PACTOS
Respetando las normas del precepto, que se irán comentando, las partes
pudieron perfectamente fijar la duración que estimen oportuna, aunque el
arrendador tiene que saber que el arrendatario goza de la facultad de llegar has-
ta los cinco años mínimo (que, en el mejor de los casos, sería el año 2018), aun
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Artículo 9. Plazo mínimo
cuando el contrato sea de tiempo inferior, mediante las prórrogas anuales, con
una sola excepción, que también se comentará. La realidad, por lo tanto, es que
la libertad es muy limitada en este aspecto y también en los demás.
MÍNIMOS Y MÁXIMOS
Con esa facultad antes mencionada, nada impide que el contrato se firme
por tres meses o por cualquier otro plazo, no tiene por qué ser por un año,
como parece que es el criterio común y habitual, sin perjuicio del derecho de
prórroga que luego se dirá, sin que nunca sea inferior al que la Ley establece.
No existe la menor cortapisa legal para que el contrato se formalice por cinco
años o por plazo superior de forma directa; es más, resulta aconsejable que así se
haga, por lo menos, de esta forma, los derechos y obligaciones están equilibrados,
encontrándose en igualdad de condiciones el arrendador y el arrendatario y sin
que el plazo quede al arbitrio de una de las partes, con renovaciones anuales, pues
el desistimiento daría lugar a las indemnizaciones que se verán al comentar el art.
11. Desde luego, lo que nadie puede impedir es que el arrendatario tenga derecho
en principio a una duración mínima de cinco años, pues la norma legal es clara
y así lo expresan igualmente las escasas sentencias que existen sobre el particular.
PRÓRROGAS ANUALES
Como se viene señalando, la prórroga tendrá lugar siempre que el contrato
haya sido inferior a cinco años, con carácter anual y por la sola disposición del
arrendatario. De ser contraria su decisión, el requisito exigido es el de avisar
con 30 días de antelación su deseo de no renovar.
¿Qué pasa si se ha firmado un contrato por tres meses, seis o cualquier otro
plazo? Pues nada especial, que se estará renovando anualmente hasta el máximo
de cinco, llegado el primer vencimiento, pasa a tener una duración anual en
virtud de la prórroga, y si al final quedan solo nueve meses, antes de cumplir
los cinco años, ese será el período de la última renovación, con la salvedad de lo
que a continuación se expone.
¿Podrá pactarse que las prórrogas sean de dos años u otro período dife-
rente? En anteriores ediciones de esta obra, se contestaba de forma afirmativa.
Ratifico ahora esta postura y añado que siempre que ello no perjudicara para
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