De los derechos y obligaciones de las partes

AutorDaniel Loscertales Fuertes
Páginas233-267
233Arrendamientos Urbanos
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Artículo 21. Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar
por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para
conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para ser-
vir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación
se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los
artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de
la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se
estará a lo dispuesto en el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda
razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el
arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy moles-
ta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la ren-
ta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario
se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrenda-
dor, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones
que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos
deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo
o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo
momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las
que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodi-
dad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso
ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
LAU 29/94 con vigencia del 1 de enero de 1995 ,
sin modificación por Ley 4/2013 y por RDLeyes 21/2018
y 7/2019.
234 Daniel Loscertales Fuertes
Segunda Parte. LAU 29/1994
CONSIDERACIONES GENERALES
Se sigue la línea marcada en el art. 1.554.2.º del Código Civil y con el
precedente del art. 107 TR 1964, pero con una diferencia sustancial: que en
los arrendamientos regidos por el derecho común o por la anterior Ley especial
era posible la repercusión, conforme a la libertad de pactos o lo previsto en los
arts. 97, 98 y 108 del citado Texto Refundido, mientras que ahora el precepto
que se comenta impide repercutir este tipo de gastos en los arrendamientos de
viviendas, toda vez que se trata de una obligación del arrendador sin contrapar-
tidas del arrendatario y que una cláusula en sentido contrario sería declarada
nula, conforme al art. 6 de la actual LAU. El arrendador estará obligado en
todo caso y, si no cumple con esta premisa legal, el arrendatario podrá exigir
las obras necesarias cuando resulte procedente, por la vía administrativa, bus-
cando el amparo de la autoridad municipal o autonómica, sobre todo en fincas
“protegidas”, o bien acudir a la acción judicial para que se resuelva en virtud de
dicha obligación. Hechas las puntualizaciones precedentes, la cuestión no tiene
mayor análisis, salvo hacer constar que no se pueden confundir las reparaciones
que corresponden a la vivienda o al local como finca individual con aquellas
que corresponden a la Comunidad de Propietarios del inmueble, en las que el
arrendador no es el responsabley mucho menos el arrendatario. Me remito a la
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1.ª de 10 de enero de 2018.
DETERIORO POR CULPA DEL ARRENDATARIO
La LAU se remite a los arts. 1.563 y 1.564 del Código Civil en cuanto al
deterioro o pérdida de la cosa por culpa del arrendatario o de las personas que
ocupan la casa.
Por eso, resulta muy conveniente que las partes hagan constar la situación
de la vivienda arrendada, considerando que, a pesar de la remisión al Código
Civil citada en el epígrafe anterior, no será suficiente para el arrendador expo-
ner en el contrato que “la casa se encuentra en buenas condiciones y así tendrá
que ser devuelta”, o cláusulas de estilo similar. Hay que distinguir entre el “de-
terioro” motivado por el arrendatario: por negligencia de uso o como resultado
de la utilización normal y correcta. Una cuestión debatida es la pintura interior
del piso o supuestos similares, por mi parte considero que, durante el plazo
mínimo del arrendamiento, no ha pasado suficiente tiempo como para que se
exija por el arrendatario; otra cosa es que haya prórroga legal o voluntaria, en
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Artículo 21. Conservación de la vivienda
cuyo caso sí creo que la exigencia quizá tenga justificación. Lo cierto es que,
normalmente, cuando se cambia de inquilino, el arrendador suele pintar para
entregar en condiciones la vivienda al nuevo arrendatario. Estas reparaciones
o, mejor dicho, mantener la casa en situación de decoro no se puede encuadrar
entre las “pequeñas reparaciones”, que figuran en el apdo. 4. No obstante, si lo
que pide el arrendatario se considera que no está dentro de los plazos o paráme-
tros normales, sería cuestión de comprobar la causa y si existe o no responsabi-
lidad del ocupante.
Desde luego, se reitera el criterio de que por mucho que se diga que la
vivienda está en perfectas condiciones, si se acredita que se han producido de-
fectos o vicios no conocidos, fuera de toda responsabilidad del arrendatario, la
obligación del arrendador es clara y tendrá que hacer frente a la correspondien-
te reparación, conforme al art. 1.553 del Código Civil sobre saneamiento.
PÉRDIDA DE LA COSA O RUINA
El segundo párrafo del apdo. 1 nos determina el límite por el cual el arren-
dador ya no tiene la obligación de reparar, que no es otro que la “pérdida de la
cosa” o la “declaración de ruina”, prevista en el art. 28, a cuyo comentario se
remite al lector. Lógicamente, cualquiera de estos conceptos hace imposible
seguir en el arrendamiento.
Aunque este tema se ampliará al comentar el citado art. 28, es oportuno se-
ñalar aquí que, producida cualquiera de estas causas por culpa del arrendador,
nacerá la obligación de indemnizar. Es absurdo y que no dice nada nuevo, pero
lo que es claro que aunque esa “ruina” sea por distintas causas, el arrendamiento
no tiene objeto y no puede seguir, con independencia de que haya o no respon-
sabilidad de uno u otro y posible indemnización.
APLAZAMIENTO DE LAS REPARACIONES
No será fácil tampoco determinar cuándo la reparación puede “diferirse
hasta el término del arrendamiento”, ya que de nuevo nos encontramos con
conceptos indeterminados, pero este precepto copia en parte el art. 1.558 del
Código Civil. Será en todo momento un problema técnico que se deberá dilu-
cidar entre arrendador y arrendatario y, en caso de no haber acuerdo, acudien-
do a la resolución judicial, con las pruebas correspondientes.

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