De la suspensión, resolución y extinción del contrato
| Autor | Daniel Loscertales Fuertes |
| Páginas | 269-293 |
269Arrendamientos Urbanos
C
D ,
Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de con-
servación o de obras acordadas por una autoridad competente la
hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el
contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las
obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la
obligación del pago de la renta.
LAU 29/94 con vigencia del 1 de enero de 1995 ,
sin modificación por Ley 4/2013 y por RDLeyes 21/2018
y 7/2019.
CONSIDERACIONES GENERALES
Este precepto tiene su antecedente en el art. 1.558 del Código Civil, que es
se refiere a una causa objetiva de “inhabitabilidad”, que necesitará, cuando no
haya acuerdo entre las partes, de la declaración por la autoridad administrativa
o judicial. Estas cuestiones son las que hay que analizar.
CONCEPTO DE “INHABITABILIDAD”
Al no fijar la LAU situaciones concretas, nos encontramos ante un con-
cepto jurídico indeterminado, considerando que una buena guía puede y debe
“la inhabitabilidad” recaiga sobre la parte que el arrendatario y su familia ne-
cesitan para su habitación. Alguna luz nos da este precepto, por lo menos ya
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Segunda Parte. LAU 29/1994
se sabe que si las obras no llegan a los lugares absolutamente necesarios (el
dormitorio, la cocina y los servicios higiénicos), se estará ante las previsiones de
pero no permitirá la suspensión o el desistimiento al arrendatario por su propia
iniciativa.
ACUERDO ENTRE LAS PARTES
Indudablemente, es el mejor camino en esta cuestión, como en cualquier
otra de relaciones jurídicas. Si el arrendador hace unas obras, a propia inicia-
tiva o de acuerdo con el arrendatario, conviniendo ambos que se suspenda el
contrato o se rescinda, el problema deja de existir. No se trata de cláusulas con-
tractuales que pudieran ser nulas si perjudican al arrendatario, aplicando el art.
6 LAU, sino que, llegado un determinado momento, hay nuevo pacto entre
las partes, que puede existir perfectamente, pues nada impide al arrendatario
renunciar al contrato antes de llegar al término, aunque la vivienda sea total-
mente habitable.
OBRAS NECESARIAS PARA HABILITAR LA VIVIENDA
Tienen que ser de una entidad suficiente como para que eviten la inhabita-
bilidad de la vivienda, pues en otro caso serían de aplicación las previsiones del
El problema está aquí, si estas obras se realizan a iniciativa del arrendador o
por exigencias del arrendatario. Si se trata del primer supuesto, es evidente que
se necesitará contar con el consentimiento del segundo, que es de suponer que
lo dará, pero en caso contrario, al no tener capacidad de obligar por sí mismo,
únicamente la solución tendría que venir por decisión administrativa o judi-
cial, previa la correspondiente denuncia y con la aportación de los argumentos
y pruebas necesarios. Si es el arrendatario quien toma la iniciativa, la actuación
estará por la misma vía, salvo que el arrendador esté conforme y acepte las
peticiones.
OBRAS ORDENADAS POR UNA AUTORIDAD COMPETENTE
La autoridad competente puede ser cualquiera que tenga capacidad para
ordenar a las partes, que imponga una situación técnica. Por lo tanto, cabe la
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