SAP Barcelona 835/2003, 27 de Noviembre de 2003
| Ponente | MONTSERRAT NEBRERA GONZALEZ |
| ECLI | ES:APB:2003:7126 |
| Número de Recurso | 1081/2002 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 835/2003 |
| Fecha de Resolución | 27 de Noviembre de 2003 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 4ª |
SENTENCIA N ú m. 835/2003
Ilmos. Sres.
D. VICENTE CONCA PÉREZ
Dª. MIREIA RÍOS ENRICH
Dª. MONTSERRAT NEBRERA GONZÁLEZ
En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de noviembre de dos mil tres
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 137/2001, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Cornellà de Llobregat, a instancia de D. Pedro Antonio y Dª. Elisa , contra D. Carlos Ramón y LIVING GESTIÓN INMOBILIARIA S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 30 de Septiembre de
2.002, por la Sra. Juez titular del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta en nombre y representación de DÑA. Elisa Y D. Pedro Antonio debo absolver y absuelvo a D. Carlos Ramón de las pretensiones en su contra ejercitadas, sin hacer especial imposición de costas".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria e impugnando en tiempo y forma dicho recurso de apelación la parte codemandada DON Carlos Ramón mediante el oportuno escrito de oposición al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 17 de Junio de 2003.CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.
VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MONTSERRAT NEBRERA GONZÁLEZ.
Apelan los actores la sentencia que en la instancia resultó íntegramente desestimatoria de sus pedimentos de reclamación de la cantidad que habían entregado para la compra de un piso, compra de la que finalmente desistieron. Y lo hacen por entender que se ha producido una errónea valoración de la prueba practicada en los autos, pues de la misma se deduce que asiste la razón a los apelantes para desistir del contrato, y por tanto, recuperar la cantidad entregada, en concreto y sobre todo porque el vendedor no había ratificado la aceptación de dicha cantidad, realizada por la inmobiliaria también demandada en los autos. Por su parte los apelados hacen suyos los argumentos de la sentencia de instancia.
Varias son las cuestiones que se debaten en esta alzada, pero los pasos sucesivos son dos: por una parte, determinar si la cantidad entregada por los actores a la inmobiliaria que actuaba por cuenta del propietario de la vivienda lo fue en concepto de arras penitenciales o, cuanto menos, penales o, si por el contrario, nos encontramos ante una paga y señal, es decir, ante una parte del precio entregada con anterioridad a la elevación del contrato a escritura pública.
La segunda cuestión, que se plantea sólo si entre las dos opciones anteriores optamos por la seguna, es si existen razones de peso que asistan a los compradores para desistir de la compra y ser reintegrados en la porción de precio ya pagada. Tal pregunta requerirá a su vez determinar qué figura jurídica entraña tal desistimiento (rescision o resolución del contrato, mera revocación de consentimiento en un contrato aún no perfecto..), pues dependiendo de su naturaleza, los requisitos para legitimar a los actores en su "desistir" serán distintos y el resultado del recurso, también.
Sentado ello, debe estarse a la corrección del razonamiento del juzgador de instancia en cuanto al hecho de que no habiéndose recogido explícitamente el contenido obligacional de la cláusula de arras penitenciales en el documento firmado por los actores con la Inmobiliaria Living, tal y como consta en los autos, y sólo en cambio habiéndola nombrado, no puede aceptarse que exista la entrega en concepto de arras.
La STS 10.3.86 señala que «en torno al contrato de arras, ha declarado esta Sala en S. 7 julio 1978 que existen dos premisas ineludibles de carácter general: a) que el concepto de arras no es en el derecho moderno tan simple y uniforme como se pretende en el recurso, ya que admite la existencia de varias clases de las mismas: unas llamadas penitenciales que son las que parece contemplar el art. 1.454, concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; otras, denominadas confirmatorias que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos "a cuenta del precio", de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del art. 343 CC, junto a las cuales pueden ponerse además las conocidas como penales, con las que se confunden cuando lo entregado como arras no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre en la cláusula penal del art. 1.154, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida; diferencias clasificatorias y conceptos que frente a la escueta regulación del art. 1.454 fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el art. 1.255 del Código civil; y b) que las dudas que puedan surgir a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto, ha de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron fuese el alcance y eficacia de dichas arras, como se dijo, entre otras, en las SSTS 1 abril 1958, 7 febrero 1966 y 20 mayo 1967; siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1.454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales... de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido..., según declararon las SS. 24 noviembre 1926, 8 julio 1933, 5 de junio de 1945, 22 de octubre de 1948, 22 octubre 1956, 7 febrero 1966 y 16 diciembre 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmarlo».
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