La responsabilidad del propietario-arrendador y del arrendatario-subarrendador por la extinción del subarriendo: la consolidación de una doctrina jurisprudencial. (A propósito de la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2002)
| Autor | Máximo Juan Pérez García |
| Cargo | Universidad Autónoma de Madrid |
| Páginas | 811-827 |
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El 13 de agosto de 1987, la entidad mercantil Inverlo, S. A., adquiere la propiedad de I}n edificio sito en Valladolid. El citado edificio está arrendado a favor de don Ángel G. M. Y su esposa doña M.ª Pilar V. S. M. (éstos ostentan la condición de arrendatarios y subarrendadores). 1
El 6 de octubre de 1989, la entidad mercantil Inverlo, S. A., (propietaria y arrendadora) celebra un contrato con don Ángel G. M. Y doña M.ª Pilar V. S. M. (arrendatarios-subarrendadores) en virtud del cual se acuerda la extinción del contrato de arrendamiento a cambio de una determinada cantidad de dinero. El Tribunal Supremo considera probado que el propietario-arrendador Page 812 (Inverlo, S. A.), en el momento de suscribir el contrato de extinción del arrendamiento, conocía la existencia de los subarriendos, así como las cláusulas destinadas a estabilizar la duración de los subarriendos. Estas cláusulas limitaban la posibilidad de renunciar al arrendamiento (creaban un subarriendo reforzado, pero lícito). Prueba del conocimiento que el propietario-arrendador tiene de la existencia de los subarriendos es la inclusión en el contrato de 6 de octubre de 1989 (en virtud del cual los arrendatarios-subarrendadores renuncian a su derecho) de una cláusula en la que se afirma que se podrán establecer nuevos acuerdos con los subarrendatarios en condiciones económicas aceptables. Esta cláusula cumple, a juicio del Tribunal Supremo, "una función "tranquilizadora" o de "apaciguamiento" cara a los subarrendatarios, haciéndoles ver la posibilidad de un entendimiento con el propietario" (Fundamento de Derecho segundo).
Posteriormente, Inverlo, S. A. (propietario-arrendador) interpone diversas demandas instando la resolución de los contratos de subarrendamiento celebrados por los arrendatarios.
Simultáneamente, los subarrendatarios 2 interponen diversas demandas por el procedimiento del juicio declarativo de menor cuantía (cuyos autos se acumularon en un solo procedimiento) 3 contra Inverlo, S. A. (propietario- arrendador del edificio) y don Ángel G. M. Y doña M.ª Pilar V. S. M. (arrendatarios-subarrendadores) en las que se solicita, entre otras cosas, lo siguiente: a) que se declare la nulidad del contrato celebrado en octubre de 1989 entre el propietario-arrendador y los arrendatarios-subarrendadores al ser una renuncia de derechos realizada en perjuicio de terceros; b) subsidiariamente, que se declaren novados subjetivamente los contratos de subarriendo y se subrogue, la entidad Inverlo, S. A. en los derechos y obligaciones contraídos por don Ángel G. M. Y doña M.ª Pilar V. S. M. con los subarrendatarios; yc) que se condene a los demandados a pagar solidariamente una indemnización por los daños y perjuicios causados.
El 18 de diciembre de 1990, el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Valladolid dicta sentencia por la que estima parcialmente la demanda y condena a los demandados (Inverlo, S. A., don Ángel G. M. Y doña M.ª Pilar V. S. M.) a abonar mancomunadamente a los subarrendatarios una indemnización de daños y perjuicios para el caso de que prosperen las demandas sobre resolución de los contratos de subarriendo que interpuso la entidad Inverlo, S. A.
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por la demandada Inverlo, S. A., al que se adhirieren los otros demandados (don Ángel G. M. yY doña M.ª Pilar V. S. M.) y dos de los demandantes 4, la Audiencia Provincial de Valladolid dicta sentencia el 28 de junio de 1996 por la que estima en parte el recurso, revoca parcialmente la sentencia de primera instancia y condena a los demandados a indemnizar solidariamente a los demandantes que apelaron la sentencia.
La entidad Inverlo, S. A. interpone recurso de casación ante el Tribunal Supremo alegando al amparo del artículo 1692. 3.º LEC de 1881 "la infracción del artículo 359 del mismo cuerpo legal" y al amparo del artículo Page 813 1692. 4.º LEC de 1881 alega la infracción de los artículos 1225, 1227, 1230, 1253 y 1902 CC en relación con los artículos 29 y 57 a 61 LAU de 1964, así como la infracción de la jurisprudencia aplicable para resolver el caso. El Tribunal Supremo, en sentencia de 22 de febrero de 2002, declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto. Fue Magistrado-Ponente el Excmo. Sr. don Jesús Corbal Fernández.
La Sala Primera del Tribunal Supremo resuelve en esta sentencia un caso idéntico al planteado en su sentencia de 14 de octubre de 1997 (ar. 199717464). En ambos pleitos la cuestión litigiosa se reduce a determinar si el propietario-arrendador (Inverlo, S. A.) y los arrendatarios-subarrendadores (don Ángel G. M. Y doña M.ª Pilar V. S. M.), cuando pactan la extinción del arrendamiento, incurren o no en responsabilidad civil por los daños y perjuicios ocasionados a los subarrendatarios al extinguirse sus contratos de subarriendo.
El Tribunal Supremo afirma que, para resolver el presente litigio, es aplicable mutantis mutandis la antes aludida sentencia de 14 de octubre de 1997 (ar. 1997/7464), "la cual tiene un valor de precedente a seguir en aras del principio de igualdad, con arreglo al que casos iguales deben tener soluciones iguales, cuando no haya razones -que aquí no las hay- que justifiquen adoptar, motivadamente, un cambio de criterio". (Fundamento de Derecho segundo). Nuestro Alto Tribunal se remite a la argumentación de la citada sentencia "a modo de motivación "por remisión? (Fundamento de Derecho segundo).
Entrando en la concreta doctrina sentada por el Tribunal Supremo, éste señala que aunque la renuncia al arrendamiento realizada por los arrendatarios-subarrendadores (don Ángel G. M. Y doña M.ª Pilar V. S. M.) se considera válida, ello no constituye ningún obstáculo para afirmar que éstos, al renunciar al arrendamiento, han incumplido el contrato de subarriendo 5, incurriendo, por tanto, en responsabilidad contractual (arts. 1101 ss. CC).
Por otra parte, el Tribunal Supremo afirma, respecto de la responsabilidad del propietario-arrendador (Inverlo, S. A.), que la doctrina y la jurisprudencia reconocen diversas "excepciones al principio general de la eficacia relativa del contrato", y señala que una de esas excepciones se produce cuando, al celebrarse un contrato, y por causa de su celebración, los contratantes causan un daño a un tercero; esto es, a un no contratante. Concluye con la afirmación de que el propietario-arrendador (Inverlo, S. A.) no respondería si hubiese desconocido los perjuicios que la renuncia al arrendamiento originaba a los subarrendatarios, pero que, cuando la situación es conocida por aquél, como ocurre en el presente caso, entonces también responde de los daños y perjuicios ocasionados a los subarrendatarios (por extensión de los efectos del art. 1101 CC o por la vía del art. 1902 CC).
El fallo de la sentencia del Tribunal Supremo desestima todos los motivos del recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid en virtud de la cual el propietario-arrendador y los arrendatarios- Page 814 subarrendadores son condenados a indemnizar solidariamente los daños y perjuicios que la extinción de los subarriendos ha causado a los subarrendatarios 6.
No vamos realizar un comentario exhaustivo sobre todos y cada uno de los temas abordados por la sentencia de 22 de febrero de 2002. El objeto de este comentario es más modesto: realizar unas reflexiones acerca de la cuestión litigiosa. Y ésta no es otra que determinar si los subarrendatarios tienen derecho a reclamar una indemnización de daños y perjuicios cuando se extingue el subarriendo como consecuencia de la renuncia al arrendamiento pactada por el propietario-arrendador y los arrendatarios-subarrendadores.
A través de la exposición de los hechos y de la doctrina de la sentencia que estamos comentando, hemos indicado que el Tribunal Supremo considera -al igual que en la sentencia de 14 de octubre de 1997 (ar. 1997/7464)- que los subarrendatarios sí tienen derecho a reclamar la reparación de los daños y perjuicios sufridos por la extinción del subarriendo.
Pero, ¿quiénes responden de esos daños y perjuicios? En el presente caso, nuestro Alto Tribunal reitera la respuesta que dio en la ya mencionada sentencia de 14 de octubre de 1997: los arrendatarios-subarrendadores y el propietario-arrendador responden solidariamente de los daños y perjuicios causados a los subarrendatarios.
Ello nos lleva a planteamos los siguientes interrogantes: ¿cuál es el fundamento de la responsabilidad de los arrendatarios-subarrendadores?, ¿cuál es el fundamento de la responsabilidad del propietario-arrendador?
La respuesta a cada una de estas cuestiones servirá para aproximarnos a un tema poco estudiado por nuestra doctrina: la lesión de los derechos de crédito por un acto de tercero y su protección por la vía del artículo 1902 cc (tutela aquiliana de los derechos de crédito).
Finalmente, hemos de señalar que el arrendamiento objeto del litigio que resuelve el Tribunal Supremo en la sentencia de 22 de febrero de 2002 (ar. 2002/1381) se rige por las normas de la LAU de 1964 (conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria segunda de la LAU de 1994). Sin embargo, en nuestro comentario haremos referencia a las normas de la LAU de 1994.
El fundamento de la responsabilidad de los...
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