SAP León 155/2007, 23 de Mayo de 2007
| Ponente | RICARDO RODRIGUEZ LOPEZ |
| ECLI | ES:APLE:2007:594 |
| Número de Recurso | 386/2006 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 155/2007 |
| Fecha de Resolución | 23 de Mayo de 2007 |
| Emisor | Audiencia Provincial - León, Sección 1ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
LEON
SENTENCIA: 00155/2007
AUDIENCIA PROVINCIAL DE
LEON
Sección 001
Domicilio : C/ EL CID, NÚM. 20
Telf : 987.23.31.35
Fax : 987.23.33.52
Modelo : SEN00
N.I.G.: 24089 37 1 2006 0101285
ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000386 /2006 CIVIL
Juzgado procedencia : JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de PONFERRADA
Procedimiento de origen : DESAHUCIO 0000942 /2005
RECURRENTE :
Procurador/a :
Letrado/a :
RECURRIDO/A :
Procurador/a :
Letrado/a :
S E N T E N C I A Nº 155/07
ILMOS. SRES.:
D. MANUEL GARCÍA PRADA.- PRESIDENTE
D. RICARDO RODRÍGUEZ LÓPEZ.- MAGISTRADO
D. AGUSTÍN PRIETO MORERA.- MAGISTRADO SUPLENTE
En la ciudad de León a veintitrés de Mayo de dos mil siete.
VISTOS ante el Tribunal de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de León el recurso de apelación arriba indicado, en el que han sido partes de una como apelante María Cristina Y Jesus Miguel representados por el procurador Rivas Crespo de otra como apelado Alberto, actuando como Ponente el ILMO. SR. D. RICARDO RODRÍGUEZ LÓPEZ.
Con fecha 22 de Mayo de 2006 se dictó por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Ponferrada Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO.- Que ESTIMANDO parcialmente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. MACÍAS AMIGO en nombre y representación de SRA. María Cristina y Don. Jesus Miguel Don. Alberto, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en C/ CAMINO000 nº NUM000 NUM001 NUM002, en su día celebrado por las partes hoy litigantes, así como debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar a la actora la suma de 379,24 E, debiendo cada parte satisfacer las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.
Contra la mencionada sentenciase interpuso por las partes apelantes recurso de apelación al que se opuso la parte apelada.
Elevadas las actuaciones a esta Sala de la Audiencia se les dio número de Rollo y seguidos los trámites legales se señaló día para deliberación y fallo.
Motivos del recurso.
La sentencia dictada estima en parte la demanda presentada, declara resuelto el contrato de arrendamiento y condena al demandado a pagar la suma de 379,24 euros, correspondientes a las mensualidades de junio y julio de 2005.
La recurrente afirma que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes existía al momento de presentarse la demanda, y que subsiste al dictarse la sentencia, así como que la vivienda nunca ha sido puesta a su disposición. Niega cualquier notificación de desocupación de la vivienda y sostiene la continuación del contrato por su renovación, al no habérsele comunicado por el arrendatario nada en contrario ni poner a su disposición la vivienda.
Por lo tanto, la controversia se suscita acerca de si el arrendatario desistió del contrato, cuándo y cómo lo hizo, previa valoración de la prueba, y consecuencias jurídicas.
Análisis interno y formal de la sentencia recurrida.
Con carácter previo al análisis del desistimiento del contrato por el arrendatario, conviene dejar patente dos errores de la sentencia: invoca el artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en los fundamentos declara finalizado el contrato en junio de 2005 y, no obstante, en el fallo declara resuelto el contrato y condena al pago de las rentas de los meses de junio y julio.
La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, sólo tiene 37 artículos (los artículos 38, 39 y 40 han sido derogados por la disposición derogatoria única 2.6º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ). Por lo tanto, la invocación del artículo 114 debe referirse a lo dispuesto por el numeral indicado de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, que está derogada y no es aplicable al contrato que nos ocupa, que se suscribió en el año 2004.
El segundo error consiste en declarar finalizado el contrato en junio de 2005 y, a la par, declarar la resolución del contrato y la condena al pago de la renta del mes de julio. En el fundamento de derecho primero dice: "...y en junio de 2005 finalizaba su contrato, circunstancias éstas de las que el actor era conocedor. Es por ello que debe darse por finalizado el contrato en esa fecha...". Si el contrato finalizó en junio no puede condenarse al pago de la mensualidad de julio, y aunque se hubiera querido decir que en esa fecha se realizó la comunicación y que finalizó en el mes de julio, tampoco se debía haber declarado resuelto el contrato de arrendamiento, sino que habría procedido la desestimación de la demanda, porque sobre la base de un contrato de arrendamiento extinguido no procede ni su resolución ni tampoco la acción de desahucio ejercitada. Como la sentencia acuerda la resolución del contrato, y por una elemental congruencia, el contrato de arrendamiento se tiene que estimar vigente, ya que es el fallo de la sentencia es el que resulta vinculante. Y como no ha sido impugnado el pronunciamiento sobre resolución del contrato se ha partir de su vigencia y, casi sólo con este pronunciamiento, procedería la estimación del recurso de apelación: si el contrato se resuelve por falta de pago es porque existía y desplegaba sus efectos, sin que sea admisible declarar resuelto un contrato y retrotraer los efectos resolutorios a un momento anterior a la propia sentencia que declara su resolución. En este sentido se ha pronunciado la sentencia de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de León, de fecha 9 de septiembre de 2004 :
"Considera esta Sala, sin embargo, que, en cualquier caso, la acción de desahucio está encaminada a recuperar la posesión de la vivienda que tiene otra persona, y, en el caso que nos ocupa, dicha acción ha sido estimada, siendo a partir de este momento cuando el propietario vuelve a tener la disponibilidad de la vivienda, por lo que, cuanto menos por razones de congruencia, es también hasta ese momento hasta el que debe considerarse vigente el Contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, incluidas las obligaciones derivadas del mismo, y, entre esas obligaciones, se encuentra la de la parte arrendataria de abonar la renta. De este modo, no habiéndose abonado la renta correspondiente al mes de diciembre de 2.003, como reconoce la propia Doña Angelina, y habiéndose reclamado la misma en la demanda de desahucio, lo cierto es que la condena debe incluir su importe, conforme a lo dispuesto en los artículos 1091, 1256, 1258 y 1555-1º del Código Civil, por lo que en este punto debe ser revocada la Sentencia apelada. De otra forma, se estaría decretando la resolución de un Contrato de arrendamiento mediante la estimación de la acción de desahucio, retrotrayéndose los efectos de dicha declaración, en cuanto a las obligaciones de una de las partes, a un momento anterior".
Regulación legal de la renovación del contrato de arrendamiento de vivienda.
El artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre 1994, de Arrendamientos Urbanos, en su apartado 1 establece:
"1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición".
Del precepto indicado se infiere una esencial obligación para el arrendatario: manifestar al arrendador su voluntad de no renovar el contrato. Y, como se indica en el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 9 de la vigente LAU, corresponder al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Así pues, el contrato de arrendamiento se renueva automáticamente, y para que no se produzca la renovación es preciso que el arrendatario manifieste su voluntad contraria a tal renovación y que ponga la vivienda disposición del arrendador, así como acreditar el cumplimiento de estas dos cargas impuestas legalmente al arrendatario.
Apreciación de la prueba.
En el proceso seguido en primera instancia, se han propuesto, admitido y practicado las siguientes pruebas:
1/ Documental.
Al no cuestionarse al realidad del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, no se entra a analizar más que la aportada por la parte demandada de la que resulta acreditado que Alberto, los días 22 a 29 de junio pagó una factura por alojamiento en el Hotel La Encina, de Ponferrada, y que, con posterioridad, suscribió un contrato de arrendamiento de una vivienda sita en la CALLE000, nº NUM003, NUM004 NUM005, de Ponferrada, así como que ha pagado diversos recibos referidos a dicho arrendamiento, así como que ha pagado recibo como usuario de teléfono localizado en la vivienda de la CALLE000.
En relación con la documental aportada por la demandante, únicamente se destaca, por la importancia que le atribuye la parte demandada, tres comunicaciones remitidas por la propiedad al arrendatario para el pago de diversas sumas, siendo la última de ellas remitida el día 2 de marzo de 2005.
2/ Interrogatorio de Alberto (demandado).
Sostuvo que al contratar ya avisó al arrendador de que sus previsiones de ocupación de la vivienda no irían más allá de la temporada en que jugaría en el equipo de fútbol que le había contratado, que en marzo y mayo de 2005 anunció su intención de dejar la vivienda...
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