SAP Málaga 39/2008, 29 de Enero de 2008
| Ponente | HIPOLITO HERNANDEZ BAREA |
| ECLI | ES:APMA:2008:567 |
| Número de Recurso | 40/2007 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 39/2008 |
| Fecha de Resolución | 29 de Enero de 2008 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Málaga, Sección 5ª |
SENTENCIA NÚM. 39
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
D. Antonio Torrecillas Cabrera
Dª Inmaculada Melero Claudio
En Málaga, a 29 de enero de dos mil ocho.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario
procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número Siete de Fuengirola (hoy Cuatro de Primera Instancia), sobre
acción de cumplimiento de contrato, seguidos a instancia de Doña Guadalupe contra la entidad "Aifos
Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A."; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por
la entidad demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.
El Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Fuengirola dictó sentencia de fecha 4 de mayo de 2006 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
"Que estimando la demanda promovida por DOÑA Guadalupe, representada por la Procuradora Doña María Isabel Luque Rosales, contra la entidad AIFOS ARQUITECTURA Y PROMOCIONES INMOBILIARIAS, S.A., representada por el Procurador Don Francisco Eulogio Rosas Bueno, debo dictar sentencia condenatoria declarando:1.- Que el contrato contenido en el Documento 1 adjunto, completado con el contenido del Documento 2 adjunto, obligan a las partes como promesa de venta del inmueble a que se refieren.
-
- Que la resolución unilateral de la relación contractual Inter Partes, plasmada en los dos referidos documentos, resolución llevada a cabo por la demandada, es nula y sin efecto.
-
- Que, anulada tal resolución de la relación contractual, y cumplida en su caso la condición (obtención de la licencia de obras), tal relación contractual de promesa de venta, válida y eficaz, está sujeta a lo pactado y a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.
-
- Se imponen las costas de este procedimiento a la demandada."
Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 17 de septiembre de 2007.
Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, desestimando la demanda, condenase a la actora a abonar las costas causadas. En su opinión el juzgador reconoce que estamos en presencia de un pacto de arras penitenciales, y no obstante confunde el concepto llegando a la conclusión de que cronológicamente las arras dieron paso a un verdadero contrato de compraventa o de promesa de venta, lo cual no es posible en tanto el pacto de arras es siempre accesorio y coetáneo al contrato principal. El error pues de la sentencia es que, cualquiera que fuese el contrato principal celebrado entre las partes, suscribieron también un pacto accesorio de arras penitenciales que preveía un posible desistimiento unilateral y no es dable hacer más elucubraciones. Es más, precisamente por existir ese pacto de arras penitencial, la demandada podía desistir unilateralmente del contrato en cualquier momento. Y es más, toda la doctrina y la jurisprudencia entienden que la notificación del desistimiento - su ausencia - dará lugar únicamente a la indemnización de los daños por ello ocasionados, y sólo muy excepcionalmente a la ineficacia del acto. Que esta parte notificase o no, o lo hiciese correctamente o no, es completamente indiferente ya que se ha opuesto a la demanda, como acto concluyente de su voluntad de resolver unilateralmente, y esto basta, según tiene reiteradamente manifestado el Tribunal Supremo y la doctrina científica. En todo caso, se le podrá exigir que devuelva las arras dobladas y que pague cualquier otra indemnización - caso de entender que no preavisó - pero nunca que cumpla un contrato en el que ambas partes han acordado que la vendedora puede desvincularse. El Juez, después de admitir categóricamente que han mediado arras penitenciales, pone en duda que esa fuese la voluntad de los contratantes, lo cual es ilógico y carente de sentido: porque las partes llaman expresamente al pacto "en concepto de reserva y arras penitenciales"; porque es típico de estos acuerdos que la cantidad entregada como arras sea pírrica en relación con el precio total; porque no contiene las cláusulas esenciales de cualquier contrato de compraventa, tales como la superficie del piso, las calidades, la fecha de entrega o la distribución de gastos e impuestos. En definitiva, el razonamiento planteado por esta parte era en esencia el siguiente: Ante una imposibilidad de cumplimiento sobrevenida la hoy demandada resolvía el contrato. Si la resolución está mal realizada, debe oponerse la contraria. Y si se opone a la resolución y triunfa judicialmente, habrá de condenarse a la promotora a doblar las arras que anteriormente no ofreció dobladas ya que estimó que existía causa de resolución. Ahora bien, lo que no puede hacer el Juez "a quo" es condenar a la demandada a cumplir un contrato de compraventa, en contra de lo estipulado en la cláusula de arras penitenciales. En definitiva, no se le puede exigir a la demandada que publique en la prensa la resolución del contrato con la actora, pues cumple ortodoxamente con el derecho positivo y con la jurisprudencia remitiendo el requerimiento por conducto notarial a la compradora en el domicilio consignado en el contrato. Además, está acreditado y reconocido en autos que la Sra. Guadalupe está casada con el Sr. Vicente que, por su cargo conocía todos los pormenores de la Promoción Hipódromo y conocían de "viva voz" que el contrato estaba resuelto por Aifos, ya que en las fluidas relaciones comerciales así se les dijo. Por último, aunque elJuzgado mantenga que la hoy recurrente tenía que notificar y comunicar a la apelada el otorgamiento de la licencia de obras es lo cierto que la licencia de obras fue concedida el 16 de mayo de 2005, por lo que, tratándose de un plazo civil los veinte días para suscribir el contrato de compraventa transcurrieron fatalmente el día 5 de junio de 2005. Como ha quedado acreditado documentalmente y por reconocimiento expreso de la actora, es la esposa del Director General de "Gilmar", empresa que comercializó la venta de todos los apartamentos del edificio litigioso. Y es fácil comprender que conocía perfectamente el día en que se obtuvo la licencia, y también está acreditado que fue el día 5 de julio cuando requirió a la hoy demandada para que otorgase el contrato privado de compraventa. Esto es, un mes más tarde de cuando transcurrió fatalmente el plazo...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba