Aspectos hipotecarios en la compraventa de bienes inmuebles inscritos
| Autor | Julián Dávila |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 297-304 |
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Se trata de poner de relieve la significación del Registro, y más concretamente de la inscripción, en relación con ciertas obligaciones del vendedor. Destacamos aquí solamente ciertos aspectos que consideramos más urgentes a la interpretación de la Ley, al buen uso y al prestigio del Notariado y del Registro. Y concretamos el estudio solamente a los inmuebles inscritos.
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El vendedor está obligado a procurar y hacer posible la inscripción del comprador.
La interpretación doctrinal y la tradición jurídica ha acentuado siempre el problema de si la compraventa es traslativa del dominio o solamente transmite una pacífica posesión, manteniéndola durante toda la vida del contrato y durante la posesión adquirida. Pero la doctrina omite el problema de si la inscripción entra a formar parte de las obligaciones del vendedor, o, mejor dicho, si el vendedor está obligado a procurar que el comprador pueda inscribir sin traba alguna su título en el Registro.
Los civilistas, en nuestra Patria, olvidan muchas veces las importantes relaciónes y efectos que tiene el Registro, incluso en los contratos, y los hipotecaristas andan siempre a vueltas con los principios de voluntariedad y obligatoriedad de la inscripción, sin preocuparse de cómo ;la inscripción puede entrar en los,contra tosPage 298(especialmente en los onerosos) como una obligación más del transmitente.
Para nuestra tesis, la Ley Hipotecaria, desde su implantación en 1861, altera profundamente la tradición jurídica en cuanto a los inmuebles que han entrado en el Registro, y posiblemente los que pueden entrar, aunque no lo estén; pero la doctrina, discurriendo, como es costumbre, por los cánones trillados, olvida el nuevo sistema. Los viejos principios contractualistas, atrincherados en el campo de la obligación y del saneamiento, no podían comprender el alcance, eficacia y riesgo del nuevo orden hipotecario, en términos que si las obligaciones del transmitente no "se transformaban, por lo menos se aumentaban en una nueva y especial: la de procurar el vendedor al comprador la inscripción de su título. Y puede preguntarse: ¿por qué surgía esa nueva obligación con el sistema hipotecario? Muy sencillo: la propiedad adquirida en virtud de la teoría del título y modo frente a una inscripción contradictoria, no era ni perfecta ni completa, además de correr un grave riesgo ante un tercero que inscribiera su título.
El Código civil no recogió las consecuencias innovadoras de la Ley Hipotecaria, como debió hacerlo; pero es curioso que, tímidamente, estampó un precepto y una norma que no ha sido ni comentado ni desarrollado: el artículo 1.537. La llamada especial en el capítulo VIII del título IV a la Ley Hipotecaria plantea esta cuestión: que las fuentes legales de aplicación a todo caso controvertido, incluido en ese artículo, son primero la Ley Hipotecaria y sus principios fundamentales (art. 6.° del C. c), y después los textos del Código civil en cuanto no estén en contradicción con aquel sistema.
La práctica notarial y jurídica, en general, está más influida por el título que por el Registro, aunque puede decirse, sin error, que la interpretación contraria se va abriendo camino. La exigencia de la inscripción y la desconfianza hacia el título aparece en las ciudades dominadas por el tráfico, por la falta de relación y conocimiento de las partes; por la necesidad de una titulación basada en criterios y garantías objetivas, fuera de toda consideración subjetiva y personal
Ya el Tribunal Supremo (S. 8 julio 1903) inicia una doctrina que debe constituir el punto de arranque de esta nueva idea. ParaPage 299mí en este recurso luchan las dos ideas opuestas: la tradicional y clásica de la teoría del título y modo, que mantienen el Juzgado y la Audiencia, y la nueva y moderna del tráfico, que sienta él Alto Tribunal casando la sentencia del inferior. Puede resumirse así: El vendedor...
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