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Hipoteca. Cláusulas de compensación por desistimiento y comisiones

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

EL CASO.- Se trata de un préstamo concedido por una entidad de crédito a favor de dos personas físicas, recayendo la hipoteca sobre una vivienda.

El registrador aprecia en la escritura el defecto subsanable de garantizarse unas comisiones en la cláusula de constitución de hipoteca, que no se contienen en el apartado comisiones y compensaciones establecidas en la escritura, concretamente la comisión por subrogación en la posición acreedora según la Ley 2/1994, de 10 de marzo.

El notario recurrente entiende por el contrario, que la única interpretación lógica que se le puede dar a la redacción de la escritura es, que la garantía hipotecaria cubre la comisión por reembolso anticipado, aunque el reembolso provenga por subrogación de un nuevo acreedor. La DGRN confirma la nota del registrador.

ARGUMENTACIÓN.- La resolución primero interpreta los arts. 3 Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, la disposición adicional única Ley 36/2003, de 11 de noviembre y los arts. 7 y 8 Ley 41/2007, de 7 de diciembre.

A juicio del registrador se garantizan unas comisiones en la cláusula de constitución de hipoteca, que no se contienen en el apartado comisiones y compensaciones establecidas en la escritura, concretamente la comisión por subrogación en la posición acreedora según la Ley 2/1994, de 30 de marzo.

La estipulación cuarta, dice: «... 4.2.-Compensación por desistimiento.-En el caso de amortización de forma anticipada a las fechas de pago previstas en la presente escritura, el prestatario vendrá obligado a compensar a la Entidad por dicha amortización anticipada en la siguiente forma: El 0,50%, por amortización anticipada total y el 0,25%, en el supuesto de amortización anticipada parcial, calculadas ambas sobre el importe del capital que se amortice anticipadamente. Cuando en el momento de la amortización anticipada, sea ésta total o parcial, concurra alguna de las circunstancias de que el prestatario sea persona física y la hipoteca recaiga sobre vivienda o que el prestatario sea persona jurídica que tribute en el I.S. por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión, la compensación a percibir tendrá un límite máximo del 0,50% durante los cinco primeros años y del 0,25% a partir del quinto año, a aplicar al capital pendiente de amortizar. Esta compensación por desistimiento del contrato se devengará y liquidará en el momento de realizar el reembolso, total o parcial, anticipado».

No regula, por...

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