Especial referencia a las subcomunidades y a los complejos inmobiliarios privados

AutorMaria Pilar Morgado Freige
Páginas79-99
V. ESPECIAL REFERENCIA A L AS
SUBCOMUNIDADES Y A LOS COMPLEJOS
INMOBILIARIOS PRIVADOS
1. LAS SUBCOMUNIDADES
1.1. Planteamiento del estudio
El presente capítulo tiene como objeto el estudio de las subcomunidades.
Una f‌i gura a la que también se aplica la LPH por mandato de su art. 2, pero
que no siempre aparecen previstas en el título constitutivo de la Comunidad de
propietarios correspondiente, por lo que a semejanza de la propiedad horizontal
“de facto”, nada impide que puedan producirse situaciones de “subcomunidad
de facto”133.
Su regulación ha sido introducida por la Ley 8/2013, de 26 de junio que
proporciona una nueva redacción a dicho artículo dotándolo del apartado d):
“Esta Ley será de aplicación:(...)
d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan
cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios
propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute
exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de
unidad e independencia funcional o económica”.
Hasta este momento las subcomunidades habían carecido de mención legal
y por tanto, de regulación propia. Lo que hace este nuevo apartado d) es reco-
133 DELGADO TRUYOLS: “La Propiedad Horizontal: su régimen jurídico. El desarrollo moderno
de los complejos inmobiliarios”, Cuadernos Notariales, nº 4, Fundación Matritense del Notariado,
Madrid, 1997, pág. 64, considera que en nuestra legislación no se contiene ninguna norma que impida
la existencia de una comunidad dentro de otra, y esa posibilidad es también aplicable a la LPH, como
forma especial de comunidad. Este criterio también fue conf‌i rmado por la STS de 14 de noviembre
de 1994 (RJ 1994/8487), en la que se reconoce en el ámbito concreto de la comunidad de bienes, la
posibilidad de que exista dentro de una comunidad más amplia, una más reducida que englobe una de
las cuotas en que se descompone la primera. Este reconocimiento no signif‌i ca que la subcomunidad
pueda actuar de forma autónoma. Por lo tanto, entiende el TS que los titulares del resto de las cuotas
en modo alguno deben considerarse extraños a efectos de impedirles el derecho de retracto.
MARIA PILAR MORGADO FREIGE
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nocer legalmente una práctica habitual como es la posibilidad de utilización de
determinados elementos o servicios comunes por parte de varios propietarios
en régimen de comunidad con independencia de la comunidad de propietarios
en la que están integrados y a la que pertenecen jurídicamente.
Por su parte, el Código Civil de Cataluña dedica a las subcomunidades su
artículo 553-48, reformado por la ya citada Ley 5/2015, de 13 de mayo dentro
de lo que denomina como situación de “comunidad horizontal compleja”:
“1. La propiedad horizontal compleja implica la coexistencia de
subcomunidades integradas en un inmueble o en un conjunto inmobiliario
formado por varias escaleras o portales o por una pluralidad de edif‌i cios
independientes y separados que se conectan entre ellos y comparten zonas
ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares.
2. En el régimen de la propiedad horizontal compleja, cada escalera,
portal o edif‌i cio constituye una subcomunidad que se rige por los preceptos
de las secciones primera y segunda.
3. Pueden configurarse como una subcomunidad los elementos
privativos, situados en uno o más inmuebles, que están conectados entre
sí y que tienen independencia económica y funcional”.
A juicio de DELGADO TRUYOLS134 puede establecerse una clasif‌i ca-
ción de las subcomunidades en atención a su origen. Así distinguiremos entre
subcomunidades creadas en función de las particulares características físicas
del inmueble135 y aquellas otras que se deben única y exclusivamente al mero
acuerdo de los titulares del elemento o elementos implicados.
1.2. Objeto sobre las que recaen
El Tribunal Supremo en su sentencia de 11 de diciembre de 1982136 aceptó
la existencia de comunidades parciales o restringidas, de dominio y no sólo de
uso ref‌i riéndose a ellas como “comunidades restringidas”.
134 Op, cit., pág. 64. Por su parte, DE LA CÁMARA ÁLVAREZ: Estudios de Derecho Civil, Ed.
Montecorvo, Madrid, 1985, pág. 279, clasif‌i ca la comunidades en torno a las siguientes modalidades:
1) Edif‌i cio dotado de cimientos y cubierta general comunes, pero dividido en dos alas con acceso
por escaleras diferentes; 2) El de un inmueble constituido por diferentes bloques, colindantes o
no entre sí, pero que se construyeron sobre una cimentación común y que aparecen unidos por el
sótano y a veces por la planta baja, sobre la que emergen, estando dotado cada bloque de un acceso
independiente y, 3) es el supuesto de aquel edif‌i cio dotado de una pluralidad de bloques totalmente
separados entre sí, pero cuya salida a la vía pública tiene lugar a través de un patio o jardín común.
136 RJ 1982/7696. Ante un supuesto de comunidad restringida en régimen de división horizontal
integrada por los titulares de las plazas de garaje, con cuotas sobre el inmueble total que sumadas
entre sí han de importar un total equivalente al coef‌i ciente atribuido a la planta sótano, el Alto
Tribunal considera que la comunidad restringida así formada es una verdadera comunidad parcial

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