Antecedentes: la falta de una respuesta normativa a la cuestión con anterioridad a la ley 8/1999
| Autor | Maria Pilar Morgado Freige |
| Páginas | 55-77 |
V. ANTECEDENTES: LA FALTA DE UNA RESPUESTA
NORMATIVA A LA CUESTIÓN CON ANTERIORIDAD
A LA LEY 8/1999
1. LA AUSENCIA DE REGULACIÓN CON ANTERIORIDAD A LA
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE 1960
Con anterioridad a la promulgación de la Ley 49/1960 y por consiguiente
la situación de los edifi cios construidos hasta esa fecha y que no tienen título
constitutivo porque hasta ese momento no se había previsto.
La solución pasa por la decisiva labor llevada a cabo por el notariado en la
redacción de las escrituras públicas en lo relativo a tres aspectos:
a) La formación de fi ncas-pisos o fi ncas-departamentos, evitando por me-
dio de descripciones claras, precisas y detalladas, toda confusión, duda
o fricción acerca de su identifi cación, capacidad física y delimitación
frente a los demás condueños y a los terceros posibles.
b) Las declaraciones generales de las escrituras de división material de fi ncas
urbanas donde tienen su origen las fi ncas-pisos o fi ncas-departamentos
a fi n de resolver problemas de carácter básico y defi nitivo para el futuro
desarrollo de la naciente propiedad, tales como:
- La diferenciación si la hubiere de las comunidades totales o parciales de
elementos comunes indivisibles e inalienables, cuando por la construc-
ción y uso de inmueble así se produzcan; la declaración de exclusión
para la naciente propiedad especial del retracto de comuneros del art.
1522 CC y la renuncia excluyente que se impone a los adquirentes
- La fi jación del valor proporcional de cada parte de comunidad en los
elementos inalienables e indivisibles, a fi n de evitar la igualdad de
participación por presunción legal que prevenía el entonces vigente
MARIA PILAR MORGADO FREIGE
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sin intervención de los propietarios parciales sobrevenidos, los pi-
sos o locales ya formados e inscritos, siempre que por el hecho de
la subdivisión no se alteren las cuotas en copropiedad, valor o voto
decisorio de los otros pisos o locales, y que los creados por subdi-
visión reúnan las condiciones de acceso independiente y utilización
separada legalmente requeridos para las fi ncas nuevas.
c) Los Estatutos y Reglamentos de Comunidad en los que se desarrolla
alguna o algunas de las declaraciones de la escritura de división y los
preceptos legales o aprovechando la posibilidad de pactos que previene
- Confi gurarse como renuncia de derechos por sumisión expresa al
adquirir cada piso o local, la exclusión de los derechos de tanteo o
retracto en caso de enajenación por un condueño.
- Fijar los elementos comunes inalienables del edifi cio y los anejos de
cada propiedad privativa; establecer el destino de cada piso o local y
la posibilidad o no, de ocupación transitoria de elementos comunes.
- Dar normas de prorrateo para los gastos comunes ineludibles para la
formación de presupuestos y fondos de reserva.
- Imponer las obligaciones de reparación, conservación y servicio de
cada parte privativa en benefi cio de las otras o de los servicios comu-
nes, incluso mediando indemnizaciones o compensaciones cuando
la necesidad o la equidad lo exijan:
- Las normas de administración o gobierno de la comunidad, sistemas
de reunión, acuerdo y voto y fi jación de cupos o mayorías distintas
de votación favorable según la importancia de los acuerdos.
- Estructuración de órganos de gobierno y administración.
- Representación judicial y extrajudicial de la comunidad y las demás
normas que se estimen necesarias que no sean contrarias a la ley, al
del supuesto en que “los diferentes pisos de una casa pertenezcan a distintos
74 NAVARRO AZPEITIA: Op. cit, págs.106 a 108.
75 “Cuando los diferentes pisos de una casa pertenezcan a distintos propietarios, si los títulos
de propiedad no establecen los términos en que deban contribuir a las obras necesarias y no existe
pacto sobre ello, se observarán las reglas siguientes:
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