Derechos reales en la Unión Europea
| Autor | Sergio Nasarre Aznar |
| Cargo | Profesor Agregado de Derecho Civil, Universitat Rovira i Virgili |
| Páginas | 266-267 |
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La aprobación en Francia por Ordenanza 23-3-2006 de, entre otras reformas, una hypotheque rechargeable, alertó (y animó) al legislador español a proseguir con el Proyecto de Ley de Reforma del Mercado Hipotecario 2007 que actualmente se encuentra en fase de debate de enmiendas en el Congreso y que intentarán aprobar antes del fin de la legislatura. Dos son las perspectivas en las que incide el Proyecto: las operaciones activas (crédito hipotecario) y las operaciones pasivas (refinanciación hipotecaria). Además, estos cambios legislativos hay que enmarcarlos en la crisis hipotecaria mundial que se desató durante el verano sobre las sub-prime mortgages americanas y que afectó a todo el globo, especialmente debido a las inversiones en valores hipotecarios respaldados por dichas hipotecas.
Pues bien, el Proyecto español se queda, a esperas de que pueda enmendarse convenientemente en las próximas semanas, a medio camino de la situación actual en Europa en ambos tipos de operaciones. Sin ánimo de alargarnos excesivamente sobre esta cuestión, simplemente apuntar algunas consideraciones:
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Sobre la concesión de créditos, la naturaleza de la hipoteca de máximo no mejora respecto a su actual configuración jurisprudencial dado que seguirá necesitando una relación obligacional básica para existir; el artículo 149 LH, que se pretendía flexibilizar, creo que no lo consigue dado que jurisprudencial y doctrinalmente había quedado claro que ni la comunicación al deudor, ni la escritura pública, ni la inscripción eran constitutivas, mientras que en el Proyecto, lejos de clarificarlo, utiliza la críptica expresión «deberá hacerse» que volverá a iniciar el debate; se da patente de ley a lo que ya señaló la STS 25-11-2003 respecto a la limitación de la libertad de subrogación del acreedor por parte del deudor hipotecario de la Ley 2/1994 en el sentido de que si el primer acreedor iguala la oferta vinculante, el deudor está obligado a quedarse con él. En Europa, especialmente en nuevas jurisdicciones que se van uniendo a los tradicionales modelos de hipotecas contractualmente dependiente, tienen ello solventado al flexibilizar (sacarlo del ámbito legal y pasarlo al contractual) el vínculo entre obligación y derecho real de garantía: no necesitan relación obligacional básica, el equivalente al 149 LH sólo se aplica al derecho real y no afecta a la cesión de la obligación garantizada, lo que se revela especialmente útil en operaciones pasivas; ni...
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