La decisión de compra de la vivienda por los consumidores: endeudamiento y fiscalidad
| Autor | Sofía de la Maza Arroyo |
| Cargo | Dpto. de Financiación e Investigación Comercial. Universidad Autónoma de Madrid |
| Páginas | 45-70 |
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La compra de una vivienda para uso habitual supone, hoy en día, tener que pagar el 46% de los ingresos brutos de una familia, cuando en 1998 este esfuerzo sólo alcanzaba el 36% y, teniendo en cuenta que los tipos de interés medios del año 1998 y los previstos para el 2001 están en el mismo nivel, este incremento en el esfuerzo es obviamente debido al mayor incremento que ha sufrido la vivienda en España con relación a los sueldos medios. En estos tres años el sueldo medio se ha incrementado un 2,71 % anual, mientras que la previsión en el incremento del precio medio de la vivienda, para los mismos años, es de un 11,9% anual. Si se tienen en cuenta las bonificaciones o deducciones fiscales para la adquisición de vivienda habitual, el esfuerzo que realiza el individuo para adquirir ésta se puede reducir del 46 al 34%. No obstante esta reducción depende fundamentalmente del importe de la vivienda, de la financiación ajena utilizada para ello, y de la duración del préstamo utilizado, entre otras variables.
En el cuadro 1, se puede observar la evolución de los salarios medios y el precio medio de la vivienda en los últimos años. Arriba se han tomado como años de comparación 1998 y 2001 dado que los tipos de interés medios del mercado hipotecario esos dos años se sitúan en el mismo nivel y la comparación es entonces más evidente. No obstante, en el cuadro se recogen los datos de los últimos años.
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CUADRO 1
| Años | Interés Hipotecario medio | Salario medio (miles de ptas.) | Precio medio Vivienda * | Esfuerzo anual ** | ||||
| Variación anual (%) | Miles de ptas. | Variación anual (%) | Miles de ptas. | Variación anual (%) | Miles de ptas. | Variación anual (%) | ||
| 1995 | 11,0% | 2.385 | 12.550 | 52,86 | ||||
| 1996 | 8,2% | -25,45 | 2.490 | 4,39 | 12.700 | 1,20 | 42,18 | -20,20 |
| 1997 | 6,3% | -23,17 | 2.578 | 3,53 | 13.125 | 3,35 | 36,38 | -13,74 |
| 1998 | 5,7% | -9,52 | 2.640 | 2,42 | 14.089 | 7,34 | 36,32 | -0,18 |
| 1999 | 4,8% | -15,79 | 2.702 | 2,33 | 15.500 | 10,01 | 36,21 | -0,31 |
| 2000 | 5,9% | 22,92 | 2.764 | 2,30 | 17.700 | 14,19 | 44,30 | 22,37 |
| 2001 | 5,7% | -3,39 | 2.861 | 3,50 | 19.366 | 9,41 | 46,08 | 4,00 |
| 2002 *** | 5,1% | 2.961 | 3,50 | |||||
Fuentes: BBVA, INE, M.° Fomento.
* Vivienda de 100m2 construidos y menos de un año de antigüedad.
** Pago anual/Salario Bruto medio anual
*** Estimaciones BBVA. Situación Inmobiliaria. Octubre 2001.
Para medir el esfuerzo que un individuo realiza en la adquisición, se supone que la compra de una vivienda de precio medio está financiada en un 80% de su valor, con un préstamo a 20 años, y pagos anuales constantes. En el cuadro 1, se puede apreciar el esfuerzo que se ha debido y se debe realizar en los últimos años para la adquisición de una vivienda. Evidentemente, el esfuerzo es mayor cuanto mayores son los tipos de interés, dado que los pagos anuales son superiores. No obstante, la diferencia en los incrementos en el valor de la vivienda y en los salarios medios, hacen que los esfuerzos se amplifiquen en los últimos años, o bien que el efecto de reducciones en los tipos de interés se vean amortiguados por el mayor incremento en los precios de las viviendas.
En el cuadro 1, se ofrecen las variaciones anuales que se han producido en el esfuerzo para la adquisición de la vivienda en los últimos años. Las variaciones en los tipos de interés deben provocar el efecto contrario en el esfuerzo a realizar, aunque la relación entre uno y otro no es lineal. Variaciones en los tipos de interés, alteran de forma inversa el esfuerzo a realizar de forma menos que proporcional. Si el sueldo medio y la vivienda variaran en igual proporción, la variación en el esfuerzo a realizar por el individuo al adquirir su vivienda, vendría únicamente provocada por las variaciones en los tipos de interés. En el Gráfico 1, se puede ver la variación experimentada por los tipos de interés en los últimos años, junto con la repercusión que estas variaciones deberían haber tenido sobre el esfuerzo del individuo, así como el esfuerzo real que se ha venido realizando. Las diferencias entre el esfuerzo real y el teórico se deben únicamente a las diferencias en el incremento del precio de la vivienda con relación al incremento en el sueldo medio.
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[VEA GRAFICO EN EL PDF ADJUNTO]
En los años 1996 y 1997 el esfuerzo real que se realiza para la adquisición de la vivienda es menor que el correspondiente a las variaciones en los tipos de interés dado que el sueldo medio en esos años se incrementa por encima de los incrementos anuales de la vivienda. El resto de años el esfuerzo real es superior y las diferencias son cada vez mayores dado que los incrementos en el precio de la vivienda superan cada vez más los incrementos sufridos por los sueldos. Para los años 1999 y 2001 el esfuerzo a realizar para adquirir la vivienda debería descender por la ligera caída en los tipos de interés y sin embargo, éste crece debido a la cada vez mayor diferencia en el incremento de la vivienda con relación a los sueldos medios.
Teniendo en cuenta la importancia que supone la inversión en vivienda habitual en el presupuesto de una familia y los factores que sobre ella inciden, es interesante analizar cómo se pueden conjugar factores del mercado (externos) y factores propios del individuo decisor (internos) para que la decisión de inversión en vivienda habitual sea tomada con arreglo a criterios de racionalidad económica.
A lo largo de este trabajo se analiza la decisión de compra de una vivienda habitual en combinación con inversiones adicionales como la inversión en Activos Financieros. Esta decisión está afectada por diversos factores externos (tipos de interés del mercado hipotecario, revalorización de las viviendas, rentabilidad de inversiones alternativas a la vivienda, tasa de inflación...) e internos o determinados por el propio individuo (nivel de renta que a su vez determina el tipo marginal del IRPF, grado de endeudamiento, plazo de devolución del préstamo...) Asimismo, la tributación a la que están sometidos los rendimientos del individuo, así como lasPage 48 posibles ganancias y pérdidas patrimoniales y las bonificaciones fiscales a la adquisición de vivienda habitual condicionan en gran medida el valor que toma la inversión llevada a cabo por el individuo.
El trabajo sigue la siguiente estructura: en el apartado 2 se ofrece una recopilación de la legislación fiscal básica aplicable a la inversión en vivienda habitual así como a la tributación de la inversión en activos financieros. En el apartado 3, se formula el valor de la inversión en vivienda habitual con arreglo a determinadas hipótesis de partida con relación a los tipos de interés del mercado hipotecario, a la rentabilidad de los activos financieros, a la revalorización de la vivienda y al resto de variables de las que depende el valor de la inversión. En el apartado 4, se realizan simulaciones y se plantean diferentes escenarios sobre determinadas variables para así poder ver su influencia sobre la decisión de compra, y en el apartado 5 se analiza la inversión apalancada en vivienda habitual independientemente de otras inversiones alternativas. Por último, se ofrecen las conclusiones obtenidas a lo largo del trabajo.
El análisis de la decisión de compra de una vivienda habitual se plantea en combinación con la inversión en Activos Financieros, es decir, partiendo de una situación en la cual el individuo puede adquirir una vivienda sin recurrir a financiación ajena. Se analiza si es o no conveniente recurrir a una parte de financiación ajena y destinar así los fondos remanentes a inversión en activos financieros y, por ello es necesario situar los escenarios teniendo en cuenta la tributación a la que están sometidos los rendimientos de capital mobiliario así como las ganancias y pérdidas patrimoniales del individuo inversor.
La Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del IRPF, define los rendimientos de capital mobiliario en sus artículos 23 y 24 1, que pueden esquematizarse como sigue:
* Intereses de cuentas, depósitos y activos financieros como contraprestación por depósitos e imposiciones en instituciones financieras o como contrapartida por la adquisición de títulos representativos de fondos ajenos (Bonos, Obligaciones, Cédulas...)
* Dividendos y otros rendimientos derivados de la participación en los Fondos Propios de entidades (rendimientos de acciones)
* Rendimientos derivados de la transmisión o amortización de Letras del Tesoro.
* Rendimientos derivados de la transmisión, amortización o reembolso de otros activos financieros 2.
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* Rendimientos derivados de contratos de seguros de vida y de operaciones de capitalización.
* Otros rendimientos (Propiedad Intelectual, Propiedad Industrial, arrendamientos, rentas temporales y vitalicias...).
Las Ganancias y Pérdidas Patrimoniales derivadas de la transmisión o reembolso de acciones o participaciones en Sociedades y Fondos de Inversión, vienen reguladas en los artículos 31 a 39, de la citada ley.
La Tributación, teniendo en cuenta los tipos impositivos marginales actualmente en vigor, a la que están sometidos los rendimientos anteriores se refleja en el cuadro siguiente:
Para operaciones de inversión en activos financieros que reúnan determinadas características 3, la mejor alternativa desde un punto de vista fiscal es la correspondiente a rendimientos obtenidos en operaciones de contrato de seguro de vida en forma de capital, cuando el período que media entre las primas satisfechas y la recuperación del capital es superior a 8 años. Teniendo en cuenta que los tipos marginales del impuesto tienen una...
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