El problema de la vivienda en España: estado de la cuestión

AutorSofía Borgia Sorrosal
Cargo del AutorDoctora en Derecho Financiero y Tributario, Universidad Complutense de Madrid
Páginas25-52

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Este capítulo realiza, basándose en fuentes estadísticas oficiales, una descripción de la evolución que ha experimentado el mercado inmobiliario español en los últimos años y de la situación que atraviesa actualmente. Del análisis de estos datos trataremos de extraer conclusiones que nos permitan comprender cómo el precio de un bien que consideramos de primera necesidad ha crecido de tal manera que un amplio sector de la población no puede hacer efectivo el derecho de acceso a la vivienda que la Constitución reconoce.

Como podemos apreciar en los cuadros nº 1 y nº 2 el régimen de tenencia de vivienda habitual en España es mayoritariamente el de propiedad, algo que no sorprende a la vista de las políticas de vivienda y de los incentivos fiscales con los que cuenta dicha opción. Sin embargo, el artículo 47 CE habla del derecho a una vivienda digna y adecuada, pero en ningún momento dice que ésta tenga que ser en propiedad, por lo que en este capítulo analiza también la situación del mercado del alquiler.

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Cuadro nº 1. Régimen de tenencia y usos de la vivienda. Serie 2001-2007.


Régimen
Tenencia
Total Propiedad Alquiler Cesión % Viv.
Propiedad
% Viv.
Alquiler
2001 14.184.026 12.194.339 1.614.221 375.466 85,97 11,38
2002 14.581.585 12.570.058 1.657.450 354.077 86,21 11,37
2003 15.000.923 12.967.559 1.700.680 332.684 86,45 11,34
2004 15.460.564 13.405.363 1.743.910 311.291 86,71 11,28
2005 15.884.170 13.807.132 1.787.140 289.898 86,92 11,25
2006 16.353.713 14.273.883 1.799.445 280.385 87,28 11,00
2007 16.776.722 14.621.334 1.881.402 273.986 87,15 11,21
Usos Total Principales No
principales
%Viv.
Principales
% Viv. No
principales
2001 21.033.759 14.184.026 6.849.733 67,43 32,57
2002 21.551.426 14.581.585 6.969.841 67,66 32,34
2003 22.059.220 15.000.923 7.058.297 68,00 32,00
2004 22.623.443 15.460.564 7.162.879 68,34 31,66
2005 23.210.317 15.884.170 7.326.147 68,44 31,56
2006 23.859.014 16.353.713 7.505.301 68,54 31,46
2007 24.495.844 16.776.722 7.719.122 68,49 31,51

Fuente: Datos del Instituto Nacional de Estadística/Elaboración propia.

Cuadro nº2. Viviendas familiares en España por uso y régimen de tenencia (1950-2000).

(Número de viviendas familiares en miles y porcentajes sobre el total en cada caso).


1950 1960 1970 1981 1991 2000
% % % % % %
Viviendas 6.687,2 100,0 7.726,4 100,0 10.655,8 100,0 14.726,7 100,0 17.220,4 100,0 20.550,6 100,0
Usos
Principales 6.327,8 94,6 7.028,7 91,0 8.504,3 79,8 10.430,9 70,8 11.736,4 68,2 13.100,0 63,7
Secundarias 177,9 2,7 331,0 4,3 795,7 7,5 1.899,8 12,9 2.923,6 17,0
Desocupadas
y otras
181,5 2,7 366,7 4,7 1.355,7 12,7 2.396,2 16,3 2.546,4 14,8 7.000,0* 34,1*
Tenencia
(v.
principales)
Propiedad 2.970,4 46,9 3.558,5 50,6 5.394,3 63,4 7.629,7 73,1 9.166,1 78,1 10.841,6 82,8
Alquiler 3.252,9 51,4 2.988,2 42,5 2.555,1 30,0 2.168,7 20,8 1.757,5 15,0 1.379,4 10,5
Otros 167,6 2,6 482,0 6,9 554,9 6,5 632,6 6,1 901,3 7,7 877,7 6,7

Fuente: Datos del Instituto Nacional de Estadística/Elaboración propia.

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En los dos cuadros anteriores se aprecia cómo la tenencia en régimen de alquiler de la vivienda principal ha pasado de representar un 51,4%, del total de viviendas principales, en 1950, a un 11,21% en el año 2007. Sin embargo, la tenencia en régimen de propiedad de la vivienda principal representaba en 1950 el 46,9% frente al 87,15%, en 2007. Por otra parte, el porcentaje de viviendas secundarias (no principales) en España ha ido aumentando de forma considerable, llegando a convertirse en el país europeo con mayor proporción de viviendas secundarias2. Así vemos como en 1960 el porcentaje de viviendas secundarias o desocupadas representaba un 9% frente al 31,51% que dichas viviendas representan respecto del total en 2007.

Como veremos a lo largo de este estudio, una de las razones de la evolución del régimen de tenencia de la vivienda principal en España, la encontramos en los escasos incentivos que, desde el punto de vista fiscal e institucional ha tenido en nuestro país la tenencia en régimen de alquiler3 frente a las ventajas que ofrece la adquisición de vivienda habitual4. Asimismo, el descenso experimentado por los tipos de interés en la última década y las amplias expectativas de revalorización de los bienes inmuebles, unidos a unas políticas públicas orientadas a la compra, han ocasionado que el régimen de tenencia en España sea, por excelencia, el de propiedad.

Finalmente, a todo esto hay que añadir el descenso de la oferta de vivienda en alquiler, tanto social como libre, provocado por la baja rentabilidad de la misma y, sobre todo, por el riesgo de impago y la deficiente protección jurídica que han tenido los arrendadores en años anteriores.

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1. Evolución del precio de la vivienda en España, en propiedad y en alquiler
A Evolución del precio de la vivienda libre en España

Tanto en el cuadro nº 3 como en el cuadro nº 4 elaborados a partir de los datos facilitados por el Ministerio de la Vivienda, se aprecia claramente que el precio de la vivienda en España comienza a experimentar una importante subida a partir de 1998. Así, la tasa de variación interanual crece 7,66 puntos entre 1998 y 1999 llegando a experimentar crecimientos de más de 17 puntos durante los años 2003 y 2004. Sin embargo, este proceso ascendente de los precios comienza a sufrir una fuerte desaceleración a partir del año 2005 llegando a encontrarnos en 2008 con un crecimiento medio de 1,57 puntos lo que está muy por debajo del ritmo de crecimiento de los años anteriores.

El precio medio por m2 de la vivienda libre en España pasa de 683,03€ en 1995 a 2.088,6€ en 2008, esto implica una subida acumulada del 205,79% a lo largo del periodo que ha ocasionado graves dificultades a quienes pretendían acceder a una vivienda en propiedad.

Cuadro nº 3. Evolución del precio medio del m2 de la vivienda libre en España (1995-2008).


Año 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Precio medio
m2
683,03 692,3 711,65 752,95 810,65 880,23 967
Año 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20085
Precio medio
m2
1.119,1 1.316,3 1.546 1.761 1.944,3 2.056,4 2.088,6

Fuente: Ministerio de la Vivienda/Elaboración propia.

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Cuadro nº 4. Variación interanual de los precios de la vivienda libre en el conjunto de España.


Año 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Tasa
de Variación
1,36 2,80 5,80 7,66 8,58 9,86 15,73 17,62 17,45 13,91 10,41 5,77 1,57

Fuente: Ministerio de la Vivienda/Elaboración propia.

En cuanto a la evolución del precio por Comunidades Autónomas, hay que decir que todas las CC. AA. han experimentado un considerable aumento del precio de la vivienda libre en los últimos años. Sin embargo, al observar el gráfico nº 1 llama la atención que hasta 1998 los precios por m2 en las distintas CC. AA., aunque distintos, no se separaban tanto unos de otros, salvo alguna excepción como Madrid. Sin embargo, podemos ver cómo a partir de 1998 el abanico de precios se abre dando lugar a diferencias de precios muy altas entre las distintas CC.AA6. Asimismo, se aprecia cómo a partir de 2007 la tendencia creciente de los precios empieza a desaparecer produciéndose un estancamiento de los mismos incluso algún descenso.

Gráfico nº 1.

Evolución del precio del m 2 de la vivienda libre por Comunidades Autónomas (1995-2008)

[VEA EL GRÁFICO EN EL PDF ADJUNTO]

Fuente: Ministerio de la Vivienda/Elaboración propia

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Así vemos como en 1995 el precio por m2 de Madrid (C.A. con el precio más alto, 1.089,5€) era un 173,24% superior al de Extremadura (C.A. con el precio más bajo, 398,73€). Sin embargo, en 2008 las diferencias de precio entre CC.AA. están mucho más acentuadas y nos encontramos con una diferencia del 195,37% entre el precio más alto y el más bajo, que ahora son los correspondientes a País Vasco y Extremadura, respectivamente.

Para intentar entender por qué el precio del m2 de la vivienda libre alcanza precios tan dispares en las distintas CC. AA. hemos acudido al PIB per cápita de cada Comunidad, para comprobar si las CC. AA. con precios más elevados coinciden con aquellas que cuentan con un PIB per cápita mayor. Y si nos fijamos en el cuadro nº 5 comprobamos que efectivamente las Comunidades con precios por m2 de vivienda libre más altos, tienen asimismo un PIB per cápita elevado.

Cuadro nº 5. PIB per cápita de las distintas CC.AA. Año 2007.


Comunidad Autónoma/Provincia Valor en
Euros
Comunidad Autónoma/Provincia Valor en
Euros
ANDALUCÍA 18.298 EXTREMADURA 16.080
ARAGÓN 25.361 GALICIA 19.800
ASTURIAS 21.200 MADRID 29.965
BALEARS (ILLES) 25.238 MURCIA 19.574
CANARIAS 21.004 NAVARRA 29.483
CANTABRIA 23.377 PAÍS VASCO 30.599
CASTILLA Y LEÓN 22.589 RIOJA (LA) 24.717
CASTILLA LA MANCHA 18.564 Total Nacional 23.396
CATALUÑA 27.445
COMUNIDAD VALENCIANA 21.239

Fuente: Instituto Nacional de Estadística. INE Base-Economía-Cuentas Económicas-Contabilidad Regional de España/Elaboración propia.

Sin embargo, al calcular el esfuerzo económico, dividiendo el PIB per cápita por el precio del m2 de la vivienda libre en cada Comunidad, comprobamos que en Comunidades como Madrid, con un...

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