STS 330/1997, 25 de Abril de 1997
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 25 Abril 1997 |
| Número de resolución | 330/1997 |
En la Villa de Madrid, a veinticinco de Abril de mil novecientos noventa y siete.
VISTO por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados anotados al margen, el recurso de casación, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Granada, como consecuencia de Juicio de Desahucio, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de dicha capital, sobre resolución de arrendamiento de industria ó precario, cuyo recurso fue interpuesto por D. Víctor, representado por la Procuradora Dña. Virginia Aragón Segura, y defendido por el Letrado D. Antonio Alvarez Chaves, en el que es recurrido el PATRONATO DE LA ALHAMBRA Y GENERALIFE, representado y asistido del Letrado del Gabinete Jurídico de la Junta de Andalucía.ANTECEDENTES DE HECHO
1. El Abogado del Estado adscrito como Letrado Territorial al Gabinete Jurídico de la Junta de Andalucía, en la representación que le corresponde del Patronato de la Alhambra y el Generalife, promovió juicio de desahucio a D. Víctor, y formuló demanda en la que tras exponer los hechos y alegar los fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que declarando que queda resuelto el contrato y que procede el desahucio de D. Víctor, le condene a abandonar la industria y enseres que forman parte de ella y entregarla al actor, apercibiéndole de lanzamiento si así no lo hiciere, e imponiéndole las cosas de este procedimiento.
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- Admitida la demanda y emplazado el demandado, compareció en su representación el Procurador D. Juan Antonio Montenegro Rubio, quien contestó a la demanda, solicitando se dicte sentencia por la que desestimando en su totalidad la demanda formulada de contrario se absuelva a su mandante de las pretensiones deducidas en su contra, al no existir contrato de aparcería, sino un contrato de arrendamiento de local de negocio, sometido a la Ley de arrendamientos urbanos y sujeto a la prórroga legal, todo ello con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora.
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- Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia nº 2 de los de Granada, dictó sentencia el 27 de octubre de 1990 que contenía el siguiente FALLO: "Que estimando la demanda inicial de estos autos, deducida a a nombre del Patronato de la Alhambra, frente a D. Víctor, debo declarar y declaro haber lugar a la resolución contractual que unía a las partes sobre la cesión por aparcería de la industria conocida por Restaurante DIRECCION001, existente en la Calle DIRECCION000nº NUM000, que unía a las partes, dando lugar al desahucio pretendido, debiendo dejar libre y a disposición de la actora dicha industria dentro del plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento si así no se hiciera, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada."
Apelada la anterior sentencia por la representación de la parte demandada, y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Granada, dictó sentencia el 9 de marzo de 1993 que contenía la siguiente Parte Dispositiva: "Que debemos confirmar y confirmamos, la sentencia dictada por el Iltmo,. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia Número Dos de los de Granada, en veinte y siete de Octubre de mil novecientos noventa, con imposición de la costas de esta alzada a la parte recurrente."
Notificada la resolución anterior a las partes se interpuso recurso de casación por la representación de D. Víctor, con apoyo en los siguientes motivos: Primero.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 1692 en su apartado 5º, infracción por interpretación errónea del art. 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Segundo.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 1692 apartado 5º de la LEC, infracción por aplicación indebida del párrafo segundo del art. 1281 del Código Civil, en relación con el 1.282 del mismo texto legal. Tercero.- Al amparo del nº 5º del art. 1692 de la LEC, infracción por aplicación indebida del art. 1579 del Código Civil, en relación con el art. 1.665 del mismo texto legal.
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- Admitido el recurso y conferido traslado para impugnación, por la Letrada del Gabinete Jurídico de la Junta de Andalucía, se presentó escrito solicitando tener por impugnado el recurso de casación interpuesto, y en su día dictar sentencia por la que se declare no haber lugar al mismo, con expresada imposición de costas a la parte recurrente.
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- Examinadas las actuaciones, se señaló para la votación y fallo del presente recurso el día 8 de los corrientes, fecha en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. EDUARDO FERNÁNDEZ-CID DE TEMES
La cuestión objeto del debate litigioso se presenta, no como algo complejo, sino revestida de gran simplicidad, tal como recogen las sentencias de instancia (la Audiencia acepta, en esencia, los fundamentos del Juzgado): El Patronato de la Alhambra y el Generalife, propietario de una finca sita en Granada, C/DIRECCION000, nº NUM000(antiguo nº NUM001), destinada a Bar-Cafeteria-Restaurante, denominada "DIRECCION001," otorgó contrato de arrendamiento con el demandado D. Víctorel 9 de Marzo de 1981. En tal contrato se establecía, en el expositivo primero, que El Patronato tenía instalado y en funcionamiento un negocio de Bar-Cafeteria-Restaurante, denominado "DIRECCION001", completo, con todas sus instalaciones, menaje, mobiliario, etc, que se relacionaban en documento anexo; en la estipulación 2ª) que el Sr. Víctorllevaría la explotación del negocio como un buen industrial, reponiendo los elementos que se deteriorasen, a fin de que, terminado el plazo del arrendamiento, el negocio retornase al Patronato en estado de perfecto funcionamiento, conservando los muebles y enseres que se relacionarían en el inventario; en la 6ª, que el plazo de duración sería de un año, prorrogable tácitamente por un año mas, sin que el Sr. Víctorpudiese ceder, traspasar ni subarrendar, "teniendo en cuanta las especiales circunstancias en virtud de las cuales se pacta con el mismo"; en la 8ª, párrafo segundo, que el tan repetido arrendatario se hacía cargo de todo el personal, con sus derechos laborales, que a la fecha del contrato prestaba sus servicios en el negocio, llevado hasta dicho día por la Cooperativa Sindical de Actividades Turísticas; los precios deberían ser aprobados por el Patronato; se serviría un "plato del día" con precio especial a los empleados de La Alhambra "desde el momento de la vigencia de este contrato"; el Sr. Víctoringresaría una fianza de setecientas cincuenta mil pesetas; en la 12ª) que si "estimara necesario aumentar o completar las dotaciones de maquinarias, nuevos aparatos o mobiliario, deberá obtener la autorización previa del Patronato de La Alhambra y su costo será a cargo de dicho Sr."; en la 13ª) que "La vajilla, mantelería, cristalería y demás material fungible, será aportado por el Sr. Víctor...."; en la 14ª), que, como contra prestación por el arrendamiento del negocio, el Patronato percibiría unas participaciones anuales sobre el importe de la venta bruta, que iban desde un 15% sobre veinte millones, hasta un 20% de lo que sobrepasase dicha cantidad, controlándose "en caja" por personal designado por el Patronato, pero a cargo del Sr. Víctor; en la 16ª) que, como garantía de la conservación de instalaciones, mobiliario y elementos incluídos en el inventario, "el concesionario" suscribiría una póliza de seguros contra incendios; en la 17ª) que el Patronato se reservaba facultades de inspección; y en la 18ª) que el incumplimiento de las obligaciones produciría la resolución del contrato. Con fecha 18 de octubre de 1986 el Patronato denunció el contrato, firmando el arrendatario el "recibí" en 28 de los propios mes y año, no obstante lo cual, llegado el 9 de marzo de 1987, no dejó el objeto arrendaticio a disposición del propietario.
El Patronato califica el contrato anteriormente resumido como de aparcería industrial, sujeta al art. 1579 del C. Civil, o, subsidiariamente, de arrendamiento de industria, de manera que, finalizado el plazo contractual, procede la resolución por vía de desahucio. El demandado, por el contrario, estima que se trata de un arrendamiento de local de negocio, sujeto a la L.A.U. y a la prórroga forzosa establecida en su art. 57.
El Juzgado, a la vista del contrato y de la prueba practicada, apreció la existencia de una aparcería industrial, dado que se aportó un conglomerado de bines apto para desarrollar desde el mismo momento de la firma del contrato la actividad industrial que en el local se venía ejerciendo, sin perjuicio de que el titular de la explotación adquiriera con posterioridad a su puesta en funcionamiento determinados utensilios necesarios para una mejor prestación del servicio, aún cuando no se aportase inventario alguno, de manera que expirado el plazo, notificada la resolución con tres meses de antelación, aplicando los arts. 1281 y siguientes del C. Civil sobre interpretación de los contratos, no siendo incompatibles los arts. 1255 y 1566 del propio texto legal, dió lugar al desahucio. La Audiencia abunda en tal tesis, hace ver que la relación negocial excedía del mero arrendamiento de local de negocio, considera aplicable el art. 1579 del C. Civil y, en todo caso, el art. 3-1º de la L.A.U., pues se pactó "la cesión temporal del uso y goce de un conjunto de elementos que integraban una explotación industrial existente con anterioridad... " y ".... lo que se transmitió fue una unidad patrimonial con vida propia, susceptible, como así lo fue, de ser puesta en explotación inmediatamente...", con lo que se manifiesta un arrendamiento de industria (SS. de 15-2-84; 6-3 y 23-4- 87; 17-11-89) a lo que no obstan ni las posteriores mejoras ni la aportación de nuevos útiles (SS 25-5-73; 6-3 y 17-9-87).
Recurre en casación D. Víctor.
El primer motivo del recurso, al amparo del nº 5º del art. 1692 de la LEC (parece que el recurrente prescinde de la modificación introducida por Ley 10/92, por lo que la referencia ha de entenderse hecha al ordinal 4º del propio precepto) denuncia "infracción por interpretación errónea del art. 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos". Efectivamente el art. 3º.1 de la LAU establece que "El arrendamiento de industria o negocio, de la clase que fuere, queda excluido de esta ley, rigiéndose por lo pactado y por lo dispuesto en la legislación civil, común o foral. Pero solo se reputará existente dicho arrendamiento cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeran, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas", pero en el propio motivo se sigue diciendo que "si examinamos la prueba unida a las actuaciones, ninguno de los requisitos que se establecen en el artículo citado concurren en el arrendamiento concertado por las partes", lo que circunscribe a la inexistencia de inventario de los bienes cedidos y a que D. Víctortuvo que ir adquiriendo todos los bienes muebles que faltaban en el local, necesarios para la instalación y puesta en funcionamiento del negocio, es decir, que no se cedieron "los elementos precisos y organizados".
El motivo ha de perecer, no solo por pretender un nuevo examen "de la prueba unida a las actuaciones", con olvido de que la casación no es una tercera instancia, sino también porque la calificación de la Audiencia concuerda con lo específicamente convenido por las partes en el contrato de 9 de marzo de 1981, asumido por el recurrente con la firma de dicho contrato, sin hacer entonces salvedad alguna respecto a su alegación en el proceso sobre inexistencia de inventario, quedando acreditado que, finalizada la explotación del anterior cesionario, el Sr. Víctorla siguió sin solución de continuidad, lo que indica, cual expresa el contrato, que se cedió todo lo necesario para el funcionamiento inmediato del negocio, a lo que nada afectan las adquisiciones posteriores, por razones de utilidad o conveniencia, pues es el uso de la industria ya instalada, con elementos coordinados para su inmediata puesta en marcha, lo que constituye, según reiterada y constante doctrina de esta Sala, la unidad patrimonial con vida propia determinante del concepto jurídico de industria susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas; y nada importa que el anexo con inventario se perdiese o que, realmente, no llegase en el caso concreto a levantarse, porque si hay supuestos en que se le dio gran trascendencia, según las pruebas practicadas, puede no tenerla en otros, dado que, cual señala la sentencia de 13 de diciembre de 1990, la suficiencia o insuficiencia de los elementos transmitidos será una simple cuestión de hecho, a menudo de carácter técnico, pero siempre de la libre apreciación de los Tribunales de instancia, que, cual señala la S. de 8 de julio de 1986, obtienen la calificación del arrendamiento como de industria de los presupuestos fácticos obrantes en el proceso, y ello constituye materia no revisable en casación, que solo tiene por objeto el confrontar si, dados unos hechos que han quedado incólumes, las consecuencias jurídicas obtenidas son las adecuadas según el ordenamiento jurídico, de manera que, al tratarse de un arrendamiento de industria excluido de la LAU, ha de regirse por lo pactado, todo lo cual hace perecer el motivo.
El motivo segundo, con idéntico amparo procesal que el anterior y con su mismo defecto formal (alegación del nº 5º del art. 1692 LEC), aduce "infracción por aplicación indebida del párrafo segundo del artículo 1281 del C. Civil, en relación con el 1282 del mismo texto legal", atacando la calificación de la Audiencia como contrato de aparcería industrial o, en todo caso, como arrendamiento de industria, para lo cual vuelve el recurrente a hacer supuesto de la cuestión, insistiendo en que no se entregaron bienes de clase alguna, el contrato fue literalmente copiado del que con fecha 20 de marzo de 1978 suscribió el Patronato con al anterior arrendataria, el control se justifica por la ubicación en el recinto de la Alhambra, lo mismo que la uniformidad decorosa del personal y las comidas que se le sirvan, explicándose la inspección de la marcha del negocio por el hecho de consistir la renta en un porcentaje sobre lo vendido, pero concluye que lo que nunca puede deducirse del contenido de las cláusulas del contrato es que lo cedido en arrendamiento fuera una industria.
Para el decaimiento del motivo se ha recogido al inicio de esta sentencia el contenido básico del contrato litigioso y de él se desprende, con su simple lectura, la virtud aclaratoria que tiene la calificación de aparcería industrial que contienen las sentencias de instancia , prescindiendo de toda discusión doctrinal sobre la dificultad de definir la aparcería, ciertamente cercana en algunos aspectos al arrendamiento o a formas societarias y caracterizada con gran frecuencia como contrato sui generis, mixto entre locación y sociedad, porque la primera norma a tener en cuenta es la que deriva de lo convenido entre las partes, al ser el pacto la norma suprema de los contratos, cuya interpretación es facultad privativa de los Tribunales de instancia, a respetar en casación salvo que conduzca a exégesis ilógicas, extremo que no puede predicarse, en contra de lo que pretende el recurrente, ni de la aparcería industrial ni, en su caso, del arrendamiento de industria, debiendo destacarse que ni la Audiencia ni el Juzgado se refieren de modo especifico a los preceptos que se dicen infringidos; por el contrario, ha de recordarse que las reglas interpretativas contenidas en los arts. 1281 a 1289 del C. Civil forman un conjunto armónico entre si, pero con subordinación al párrafo primero del art. 1281, que tiene rango preferencial y prioritario (SS de 10-5-91; 1-3-93; 29- 3-94; y 28-6-95), haciendo innecesaria la indagación sobre la intencionalidad de las partes si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la misma, que es lo que ocurre en el supuesto que nos ocupa, en el que el examen pormenorizado de las cláusulas lleva a la conclusión de la conformidad de la intención con esa literalidad, que es lo que hace la Audiencia, de forma que al aplicar el párrafo 1º del precepto no puede achacársele "aplicación indebida del 2º", previsto para supuestos distintos, cual el art. 1282 que lo complementa, por lo que también este motivo tiene que ser desestimado.
El último motivo incide en los mismo defectos cuando acusa infracción por aplicación indebida del art. 1579 del C. Civil en relación con el 1665 del mismo texto legal, pues que, en definitiva, se circunscribe a negar que se aportase industria alguna, insistiendo en que solo se entregó el inmueble (arrendamiento del local de negocio, aunque la venta o merced consista en un porcentaje de los beneficios o de la venta en bruto). Por lo general y volvemos a prescindir de disquisiciones doctrinales y de las referencias a la legislación especial de Arrendamiento Rústicos, este Tribunal Supremo tiene declarado que lo esencial en las aparecerías es que la renta consista en una parte alicuota de lo producido y no en una cantidad fija, que es lo que caracteriza al arrendamiento, y así, el concepto jurídico de aparcería "no quiebra porque el cedente no intervenga en la explotación ni aporte otra cosa que la tierra, siempre que su participación en los productos consiste en una parte alicuota de los obtenidos, esto es, que revista el carácter aleatorio propio de estos contratos" (SS 19-2-46; 23-4 y 5-6-51; 21-3-66; 24-4- 72; 22-11-79; y 21-1-80). Ocurre, pues, que se aportó una industria (mantener otra cosa es hacer supuesto de la cuestión) para obtener unos beneficios y una parte alícuota de los que realmente se obtuviesen sería para la propiedad y ese contrato sui generis o de aparcería industrial (si se quiere arrendamiento de industria, pues el resultado es el mismo), ha de regirse por sus propios pactos (art. 1.255 C. civil), estando excluido de la LAU y, por supuesto, de su art. 57 sobre prorroga forzosa, de manera que el recurso, por unas u otras razones, ha de ser desestimado.
Por imperativo legal (art. 1715, párrafo último, LEC), las costas han de imponerse al recurrente, con pérdida del depósito constituído, al que se dará el destino legal.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por el Procurador D. José Sánchez Jauregui, sustituido después por su compañera Dña. Virginia Aragón Segura, en nombre y representación de D. Víctor, contra la sentencia dictada, en 9 de marzo de 1993, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Granada; condenamos a dicho recurrente al pago de las costas; decretamos la pérdida del depósito constituido; y a su tiempo, comuníquese esta resolución a expresa Audiencia, devolviéndo los autos y rollo de Sala que remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . I. Sierra Gil de la Cuesta.- L. Martínez-Calcerrada Gómez.- E. Fernández-Cid de Temes.- rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Eduardo Fernández-Cid de Temes, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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